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CalcMax

Tilgungsfreies-Darlehen-Rechner

Bereich: 10.000 – 20.000.000

Bereich: 0,01 – 30

Bereich: 24 – 480

Bereich: 1 – 240

Ergebnis

2.166,67

Zinszahlung ohne Tilgung

Rate nach der Neuberechnung
2.982,29
Anstieg nach der Zinsphase
815,62
Erhöhung (%)
37,6 %
Zinsen in der Zinsphase
260.000,40
Zinsen nach der Zinsphase
315.750,75
Zinsen insgesamt
575.751,15
Insgesamt gezahlt
975.751,15
Monate der Tilgung
240
Zinsen bei vollständiger Tilgung
510.179,81
Ersparnis durch die Umschuldung
65.571,34

Ein tilgungsfreies Darlehen ist kein Darlehen mit längerer Laufzeit. Es gibt Ihnen eine Zinsphase am Anfang, in der die Rate nur die Zinsen deckt und sonst nichts, und danach eine einzige Umschaltung, bei der die Tilgung der verbleibenden Restschuld auf die restliche Laufzeit verteilt wird. Alles, was aus diesem einen Satz folgt, steht auf dieser Seite. Nehmen Sie 400.000 zu 6,5 % über 30 Jahre, die ersten 10 Jahre tilgungsfrei. Die Rate in der Zinsphase beträgt 2.166,67 im Monat, und nach zehn Jahren steht die Restschuld weiterhin bei 400.000, weil kein einziger Betrag davon getilgt wurde. Bei der Umschaltung wird dieselbe Restschuld über die verbleibenden 240 Monate getilgt, die Rate wird also 2.982,29 — ein Anstieg um 815,62 oder 37,6 %, an einem Termin, der schon bei Vertragsabschluss feststeht. Das entscheidende Wort heißt verbleibend: Die Umschaltung beginnt keinen neuen Dreißigjahresplan, denn das Darlehen endet weiterhin dann, wenn es immer geendet hätte. Deshalb fällt der Anstieg so groß aus, und deshalb ist es etwas anderes, die Tilgungsfreistellung zu verkürzen, als das Darlehen zu verlängern — von 120 auf 36 Monate sinkt die Rate nach der Umschaltung auf 2.622,22 und der Anstieg auf 21 %. Die letzte Zahl der Antwort ist die, über die man streiten kann. Verglichen mit einer vollständigen Tilgung über alle 30 Jahre kostet die Tilgungsfreistellung im Vorgabefall 65.571,34 mehr an Zinsen, weil die Restschuld, die sonst ein Jahrzehnt lang gefallen wäre, stillsteht, während auf sie in voller Höhe Zinsen auflaufen. Die Tabelle unten schiebt die Länge der Zinsphase von 3 auf 15 Jahre und lässt alles andere unverändert, sodass sowohl die Höhe der Umschaltung als auch der Preis des Aufschubs als ein einziger Regler lesbar werden. Wer in Deutschland nach einer solchen Struktur sucht, findet sie am ehesten als Annuitätendarlehen mit tilgungsfreier Anlaufzeit — etwa bei Förderdarlehen — oder als Interest-Only-Darlehen für Renditeobjekte: Zinsphase und anschließende Tilgungsphase sind dort dieselbe Mechanik, nur die Vertrags- und Förderroutinen unterscheiden sich.

400.000 zu 6,5 % über 30 Jahre, nach Länge der Zinsphase

Monate tilgungsfreiRate in der ZinsphaseRate nach der UmschaltungMonate mit TilgungZusätzliche Zinsen
362166.672622.2232417419.46
602166.672700.8330030068.15
842166.672796.2627643587.32
1202166.672982.2924065571.34
1802166.673484.43180107018.03

Die zweite Spalte ist in allen fünf Zeilen identisch, und genau das ist der Punkt der Tabelle: Die Rate, die Ihnen beim Verkauf des Darlehens gezeigt wird, ändert sich überhaupt nicht, wenn sich die Länge der Zinsphase ändert. Alles andere tut es. Die dritte Spalte steigt von 2.622,22 auf 3.484,43, während die Phase von 36 auf 180 Monate wächst, und die vierte zeigt, warum — eine längere Zinsphase lässt weniger Monate, um dieselbe Restschuld zurückzuzahlen. Die letzte Spalte ist der Preis, und sie wächst schneller als die Phase: Die fünffache Länge treibt die zusätzlichen Zinsen von 17.419,46 auf 107.018,03 und damit auf etwas mehr als das Sechsfache. Beachten Sie außerdem, dass die Rate in der Zinsphase und die Rate nach der Umschaltung zusammenrücken, je kürzer die Phase wird, und sich bei null Monaten treffen würden — an dem Punkt ist das Darlehen schlicht ein gewöhnliches Annuitätendarlehen. Die Zahlen gibt der Rechner unverändert aus: Der Dezimaltrenner ist in der Tabelle der Punkt (2166.67 statt 2166,67), weil die Zellwerte unverändert durchgereicht werden und nicht durch eine Textvorlage laufen.

Formel

Rate in der Zinsphase = Kreditsumme × Jahreszins ÷ 12. Rate nach der Umschaltung = die Annuität auf dieselbe Restschuld über die verbleibenden Monate: n − k, wobei n die Laufzeit und k die Zinsphase ist. Anstieg = die Rate nach der Umschaltung minus der Rate in der Zinsphase, als Prozent der Rate in der Zinsphase.

P
Die Kreditsumme
a
Der Jahreszins in Prozent
n
Die Laufzeit des Darlehens in Monaten — das Darlehen endet weiterhin hier
k
Die Länge der Zinsphase in Monaten
r
Der Monatszins: der Jahreszins geteilt durch 12 und dann durch 100

Nutzen Sie ihn, wenn ein Darlehen über seine Rate verkauft wird — genau dafür sind tilgungsfreie Strukturen da. Tragen Sie zuerst die Laufzeit ein, dann die Zinsphase, und lesen Sie die dritte Zahl vor der zweiten: Die Rate nach der Umschaltung ist die, die ins Budget passen muss, und sie kommt, ob sich sonst etwas geändert hat oder nicht. Stellen Sie den Anstieg dann dem gegenüber, was das Geld in der Zwischenzeit tut. Eine Tilgungsfreistellung ist ein Aufschub der Tilgung, sie ist ihren Preis also nur wert, wenn die freigesetzte Liquidität mehr erwirtschaftet als 6,5 % im Jahr, und die letzte Spalte beziffert genau das. Die Tabelle ist der Teil, den man liest, wenn man eine Länge wählt: Jedes zusätzliche tilgungsfreie Jahr hebt die Rate nach der Umschaltung und hebt den Zinsaufschub, und die beiden bewegen sich nicht gleich schnell. Ein Sonderfall ist der Vergleich mit einem Annuitätendarlehen ohne Tilgungsfreistellung: Wenn Sie in Deutschland finanzieren, ist das der Normalfall und nicht die Ausnahme, während die Umschaltung hier ein Produktmerkmal ist, das im Vertrag steht. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie die Zinsphase als Ersparnis lesen — sie ist eine Verschiebung, und die Verschiebung hat eine Rechnung.

Rechenbeispiele

  1. 400.000 zu 6,5 % über 30 Jahre, 10 Jahre tilgungsfrei

    1. Monatszins: 6,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,00541667
    2. Rate in der Zinsphase: 400.000 × 6,5 % ÷ 12 = 2.166,67, und die Restschuld steht nach 120 Monaten weiterhin bei 400.000
    3. Verbleibende Monate: 360 − 120 = 240, die Umschaltung läuft also über 240 Monate und nicht über 360
    4. Rate nach der Umschaltung: 400.000 zu 6,5 % über 240 Monate = 2.982,29
    5. Anstieg: 2.982,29 − 2.166,67 = 815,62, das sind 37,6 % von 2.166,67
    6. Zinsen in der Zinsphase: 2.166,67 × 120 = 260.000,40, und zwar vollständig Zinsen
    7. Zinsen nach der Umschaltung: 2.982,29 × 240 − 400.000 = 315.750,75
    8. Zinsen, wenn dasselbe Darlehen ab dem ersten Tag getilgt worden wäre: 510.179,81, der Aufschub kostet also 65.571,34

    Der Vorgabefall und der deutlichste Beleg dafür, dass sich die Laufzeit nicht ändert: Die Umschaltung läuft über 240 Monate, weil 120 der 360 bereits mit Zinszahlungen verbraucht sind. Die Rate steigt um 37,6 % an einem Termin, der bei der Unterschrift feststeht, und der Preis der Konstruktion sind 65.571,34 an zusätzlichen Zinsen — das ist die Hürde, die die freigesetzte Liquidität schlagen müsste, damit sich die Sache lohnt.

  2. Dasselbe Darlehen mit nur 3 Jahren tilgungsfrei

    1. Die Rate in der Zinsphase bleibt bei 2.166,67, denn sie hängt nur von der Restschuld und dem Zinssatz ab
    2. Verbleibende Monate: 360 − 36 = 324
    3. Rate nach der Umschaltung: 400.000 zu 6,5 % über 324 Monate = 2.622,22
    4. Anstieg: 455,55, das sind 21 % von 2.166,67 — ein deutlich kleinerer Schritt als im Zehnjahresfall
    5. Zinsen in der Zinsphase: 78.000,12
    6. Zinsen insgesamt: 527.599,27 gegenüber 510.179,81 bei einem Darlehen, das ab dem ersten Tag getilgt wird
    7. Preis des Aufschubs: 17.419,46

    Drei Jahre tilgungsfrei statt zehn senken den Anstieg bei der Umschaltung von 37,6 % auf 21 % und den Preis von 65.571,34 auf 17.419,46 — beides fällt um rund zwei Drittel, im Gleichschritt mit der Länge der Phase. Die Rate in der Zinsphase selbst bewegt sich überhaupt nicht, und darin liegt die Falle: Die Zahl, die Ihnen beim Verkauf des Darlehens gezeigt wird, ist in jeder Zeile der Tabelle dieselbe, und entschieden wird später von der Zahl, die sich ändert.

  3. 250.000 zu 7,5 % über 20 Jahre, 5 Jahre tilgungsfrei

    1. Rate in der Zinsphase: 250.000 × 7,5 % ÷ 12 = 1.562,50
    2. Verbleibende Monate: 240 − 60 = 180
    3. Rate nach der Umschaltung: 250.000 zu 7,5 % über 180 Monate = 2.317,53
    4. Anstieg: 755,03, das sind 48,3 % von 1.562,50 — der größte prozentuale Schritt in diesen Beispielen
    5. Zinsen in der Zinsphase: 93.750
    6. Zinsen insgesamt: 260.905,67 gegenüber 233.356,89 bei einem normalen Tilgungsplan
    7. Preis des Aufschubs: 27.548,78

    Eine kürzere Laufzeit macht dieselbe Struktur deutlich aggressiver. Fünf tilgungsfreie Jahre in einem Zwanzigjahresdarlehen verbrauchen ein Viertel der Laufzeit, die Umschaltung muss die ganze Tilgung also in 180 Monate pressen — und die Rate steigt um fast die Hälfte statt um ein Drittel. Der prozentuale Anstieg hängt davon ab, wie viel der Laufzeit die Zinsphase verbraucht, und nicht davon, wie viel geliehen wurde.

Einschränkungen

Der Zinssatz ist hier über die ganze Laufzeit fest, ein tilgungsfreies Darlehen mit variablem Zins bildet die Seite also nicht ab — und genau diese Kombination kommt häufig genug vor, um ins Gewicht zu fallen. Das Modell unterstellt, dass die Rate in der Zinsphase exakt die Zinsen sind und nichts zur Tilgung beiträgt; eine Konstruktion, die eine teilweise Tilgung verlangt, ließe bei der Umschaltung eine kleinere Restschuld übrig und würde den hier gezeigten Anstieg nicht aufweisen. Der Vergleich mit einem vollständig getilgten Darlehen benutzt denselben Betrag, denselben Zins und dieselbe Laufzeit; das isoliert den Effekt der Tilgungsfreistellung, ist aber kein Vergleich zweier Angebote, die ein Kreditnehmer tatsächlich bekäme — ein tilgungsfreies Darlehen trägt oft einen anderen Zinssatz, und den bildet diese Seite nicht ab. An den Rändern der Zins- und Laufzeitbereiche kann der Zinsunterschied negativ werden, das heißt, die tilgungsfreie Struktur kostet über die volle Laufzeit weniger als eine Tilgung ab dem ersten Tag; das ist ein echtes Ergebnis des Vergleichs und kein Rundungsfehler, es entsteht, weil bei sehr hohen Zinsen auch der normale Tilgungsplan die Restschuld kaum senkt, und es ist kein Argument für solche Eingaben. Gebühren, Abschlusskosten, Steuern und Versicherungen liegen alle außerhalb des Modells. Null Prozent wird abgewiesen statt beantwortet, weil der Anstieg keinen Nenner hat, wenn die Rate in der Zinsphase null ist. Diese Seite beschreibt die US-amerikanische interest-only mortgage mit anschließendem recast, wie sie dort über 12 CFR 1026.43 definiert ist; in Deutschland ist der nächstliegende Vertreter das Annuitätendarlehen mit tilgungsfreier Anlaufzeit, wie es vor allem bei Förderdarlehen vorkommt, sowie das Interest-Only-Darlehen für Renditeobjekte. Ein deutsches Annuitätendarlehen hat dafür regelmäßig eine Zinsbindung von etwa zehn Jahren und danach eine Anschlussfinanzierung, sodass der Zinssatz nach der Zinsbindung neu verhandelt wird, während die Umschaltung auf dieser Seite denselben Zinssatz über die ganze Laufzeit unterstellt — das ist eine strukturelle Abweichung, keine Feinheit. Und an keiner Zahl hängt eine Währung.

Häufige Fragen

Verlängert eine Zinsphase das Darlehen?
Nein, und das ist der Teil, an den man sich am häufigsten falsch erinnert. Das Darlehen endet weiterhin am ursprünglichen Termin; die Umschaltung verteilt die verbleibende Restschuld auf die Monate, die übrig sind, und nicht auf eine neue Laufzeit. Bei einem Dreißigjahresdarlehen mit 10 Jahren tilgungsfrei rechnet die Rate nach der Umschaltung über 240 Monate, und genau deshalb ist sie so viel höher.
Um wie viel steigt die Rate bei der Umschaltung?
Bei 400.000 zu 6,5 % über 30 Jahre mit 10 Jahren tilgungsfrei von 2.166,67 auf 2.982,29, also um 815,62 oder 37,6 %. Der Prozentsatz hängt davon ab, wie viel der Laufzeit die Zinsphase verbraucht: Bei 3 Jahren sinkt der Anstieg auf 21 %, und bei einem Zwanzigjahresdarlehen mit 5 Jahren tilgungsfrei liegt er bei 48,3 %.
Was kostet die Tilgungsfreistellung tatsächlich?
An zusätzlichen Zinsen über die ganze Laufzeit im Vorgabefall 65.571,34, also 575.751,15 gegenüber 510.179,81 für dasselbe Darlehen mit Tilgung ab dem ersten Tag. Die Restschuld, die sonst ein Jahrzehnt lang gefallen wäre, steht still, während auf sie in voller Höhe Zinsen auflaufen, und das ist der ganze Preis.
Warum bleibt die Rate in der Zinsphase gleich, wenn ich die Länge ändere?
Weil sie nur von der Restschuld und dem Zinssatz abhängt: 400.000 × 6,5 % ÷ 12 ergibt 2.166,67, ob die Phase drei Jahre oder fünfzehn dauert. Darin liegt die Falle, wenn solche Darlehen verkauft werden — die gezeigte Zahl ist in jeder Zeile der Tabelle identisch, während die Zahl, die danach entscheidet, sich stark ändert.
Kann der Zinsunterschied negativ werden?
Ja, an den Rändern der Zins- und Laufzeitbereiche. Bei sehr hohen Zinsen senkt auch ein normaler Tilgungsplan die Restschuld kaum, der Aufschub spart dann Zinsen, statt welche zu kosten. Das ist ein echtes Ergebnis des Vergleichs und kein Rundungsartefakt, aber es ist kein Argument dafür, zu solchen Zinsen zu leihen.
Warum wird null Prozent abgewiesen?
Weil der Anstieg dann keinen Nenner hätte: Ist die Rate in der Zinsphase null, gibt es nichts, worauf man den Anstieg als Prozent beziehen könnte, und eine Zinsphase von 0 % widerspricht sich selbst. Das Zinsfeld beginnt deshalb bei 0,01 %.
Was ist nicht enthalten?
Gebühren, Abschlusskosten, Grundsteuer, Versicherungen und jeder Zinsunterschied zwischen einem tilgungsfreien Darlehen und einem vollständig getilgten. Der Vergleich hier hält den Zinssatz konstant, was den Effekt der Struktur isoliert, aber nicht abbildet, wie sich zwei echte Angebote unterscheiden würden. Und an keiner Zahl hängt eine Währung.

Quellen

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