FHA-Kredit-Rechner

Grundkredit = Kaufpreis − Anzahlung. Vorabprämie = Grundkredit × Vorabprämiensatz. Gesamtkredit = Grundkredit + Vorabprämie. Jahresprämie einer Periode = vorheriger Saldo × Jahresprämiensatz ÷ 12. Prämienmonate = die kleinere Zahl aus Laufzeit und 11 Jahren, wenn der Beleihungsauslauf unter 90 % liegt, sonst die kleinere Zahl aus Laufzeit und 30 Jahren.

P

Kaufpreis

d

Anzahlung als Anteil des Kaufpreises

L

Beleihungsauslauf: der Grundkredit geteilt durch den Kaufpreis, bevor die Vorabprämie hinzugerechnet wird

u

Vorabprämiensatz, als Prozentsatz des Grundkredits

a

Jahresprämiensatz, als Prozentsatz des verbleibenden Saldos je Jahr

m

Anzahl der Monate, in denen die Jahresprämie erhoben wird: 132 oder die Laufzeit, je nachdem, was kleiner ist, wenn der Auslauf unter 90 % liegt, sonst 360 oder die Laufzeit

N

Laufzeit in Monaten

Nutzen Sie sie, sobald ein FHA-Angebot auf dem Tisch liegt und Sie die vollen Kosten sehen wollen und nicht nur die Rate. Der Zinssatz allein sagt es Ihnen nicht: Zwei Kredite mit demselben Satz und derselben Laufzeit können sich um mehr als zwanzigtausend in der Versicherung unterscheiden, allein weil die Anzahlung auf der einen oder der anderen Seite der 95-Prozent- beziehungsweise der 90-Prozent-Linie gelandet ist. Geben Sie zuerst Kaufpreis und Anzahlung ein und lesen Sie dann den Beleihungsauslauf und den angewandten Satz zusammen — ist der angewandte Satz niedriger als der eingegebene, hat der Beleihungsauslauf ihn unter die gesetzliche Obergrenze gedrückt, und das ist gut zu wissen, bevor der Kreditgeber es Ihnen sagt. Sehen Sie sich danach die Spalte mit den Monaten an: 132 und 360 sind die beiden möglichen Antworten für die Dauer, und der Abstand zwischen ihnen ist der größte Hebel auf dieser Seite. Beachten Sie schließlich, dass die Vorabprämie im Kredit steckt und deshalb über die ganze Laufzeit mitverzinst wird; die Gesamtzinszahl in jeder Zeile enthält das bereits.

1. 400.000 Kaufpreis, 3,5 % Anzahlung, 6,5 % über 30 Jahre

   1. Anzahlung: 400.000 × 3,5 % = 14.000, der Grundkredit beträgt also 386.000
   2. Beleihungsauslauf: 386.000 ÷ 400.000 = 96,5 %, das liegt über 95 %, daher bleibt der Jahresprämiensatz auf der höheren gesetzlichen Obergrenze von 0,55 % und die Prämie läuft die vollen 360 Monate
   3. Vorabprämie: 386.000 × 1,75 % = 6.755, finanziert, damit steigt der Kredit auf 392.755
   4. Erste Monatsprämie: 392.755 × 0,55 % ÷ 12 = 180,01
   5. Zins und Tilgung: 392.755 zu 6,5 % über 360 Monate = 2.482,48 im Monat
   6. Monatliche Gesamtrate: 2.482,48 + 180,01 = 2.662,49
   7. Versicherung über die Laufzeit des Kredits: 360 Prämien auf einen sinkenden Saldo, 49.141,98

   Der Fall, in dem die meisten FHA-Kreditnehmer tatsächlich stecken, und der, in dem beide Schalter in der teuren Stellung stehen. Der Auslauf von 96,5 % liegt über der 95-Prozent-Linie, also gilt der höhere Satz, und er liegt auf oder über der 90-Prozent-Linie, also wird die Prämie die vollen dreißig Jahre erhoben und nicht elf. Die Folge: Die Versicherung kostet 49.141,98, das sind 9,8 % der Zinsrechnung, und im Zinssatz ist davon nichts zu sehen.

2. Dasselbe Haus mit 20 % Anzahlung

   1. Anzahlung: 400.000 × 20 % = 80.000, der Grundkredit beträgt also 320.000
   2. Beleihungsauslauf: 320.000 ÷ 400.000 = 80 %, das liegt unter 90 %, daher endet die Prämie nach 11 Jahren — nach 132 Monaten
   3. Damit liegt er auch unter 95 %, der Jahresprämiensatz ist also die niedrigere gesetzliche Obergrenze: eingegeben wurden 0,55 %, angewandt werden 0,50 %
   4. Vorabprämie: 320.000 × 1,75 % = 5.600, damit steigt der Kredit auf 325.600
   5. Erste Monatsprämie: 325.600 × 0,50 % ÷ 12 = 135,67
   6. Zins und Tilgung: 325.600 zu 6,5 % über 360 Monate = 2.058,01
   7. Versicherung über die Laufzeit des Kredits: 132 Prämien, 22.148,49 — weniger als die Hälfte der 49.141,98 aus dem Fall mit 3,5 %

   Hier kippen zwei Schalter gleichzeitig, und der sichtbare ist nicht der wichtige. Die Monatsprämie fällt von 180,01 auf 135,67, das sind 44,34 Unterschied — spürbar, aber nicht dramatisch. Die Zahl, auf die es ankommt, ist die 132: Die Prämie endet nach elf Jahren statt nach dreißig, und das bringt die Gesamtkosten von 49.141,98 auf 22.148,49. Beachten Sie außerdem, dass der eingegebene Satz von 0,55 % nicht der verwendete Satz war; 0,50 % kommen als angewandter Satz zurück, weil der niedrigere Auslauf den Kredit unter die gesetzliche Obergrenze gebracht hat.

3. 5 % Anzahlung, genau auf einem Beleihungsauslauf von 95 %

   1. Anzahlung: 400.000 × 5 % = 20.000, der Grundkredit beträgt also 380.000
   2. Beleihungsauslauf: 380.000 ÷ 400.000 = 95 %, genau auf der Linie
   3. Der höhere Satz gilt nur oberhalb von 95 %, bei genau 95 % wird daher die niedrigere Obergrenze von 0,50 % angewandt und nicht 0,55 %
   4. Die 90-Prozent-Linie ist ein anderer Test: Ab 90 % läuft die Prämie über die volle Laufzeit, hier also 360 Monate
   5. Vorabprämie: 380.000 × 1,75 % = 6.650, damit steigt der Kredit auf 386.650
   6. Erste Monatsprämie: 386.650 × 0,50 % ÷ 12 = 161,10
   7. Versicherung über die Laufzeit des Kredits: 360 Prämien, 44.584,71

   Ein Prozentpunkt mehr Anzahlung verschiebt den Auslauf von 96,5 % auf genau 95 %, und die beiden gesetzlichen Tests sind sich darüber uneins: Der Satz fällt auf die niedrigere Obergrenze, weil die höhere nur oberhalb von 95 % gilt, während die Dauer bei der vollen Laufzeit bleibt, weil dieser Test ab 90 % greift. Das Ergebnis sieht nach einem Widerspruch aus, bis man beide Schwellen so liest, wie sie dastehen. Es ist zugleich die billigste einzelne Anzahlungsstufe der ganzen Leiter: 1,5 Punkte mehr Anzahlung nehmen 4.557,27 an Versicherung heraus.

Die beiden Prämiensätze sind Eingaben und keine Konstanten, und das ist Absicht: Das Gesetz nennt Obergrenzen und überlässt die tatsächlichen Zahlen dem Commissioner, der sie ändert, sodass eine hier fest verdrahtete Zahl veralten würde, ohne dass irgendetwas fehlschlägt. Die Vorgabewerte sind die gesetzlichen Höchstsätze für einen 30-jährigen Kredit oberhalb eines Beleihungsauslaufs von 95 % und der Standardsatz darunter, aber sie sind kein Angebot und keine Aussage darüber, was ein Kreditgeber heute verlangt. Das Modell unterstellt außerdem, dass die Prämie so, wie das Gesetz sie definiert, auf den sinkenden Saldo erhoben wird — das ist richtig — und vereinfacht zwei Dinge, die es nicht sind: Es bildet den Monat, in dem die Prämie endet, nicht mit einer unterjährigen Anpassung ab, und es bildet den Fall nicht ab, dass der Kredit vorzeitig abgelöst wird; dann enden auch die Prämien, und die hier gezeigte Gesamtsumme überschätzt die Kosten. Abschlusskosten, das Treuhandkonto, das ein Kreditgeber für Grundsteuer und Versicherung einzieht, und Gebühren des Kreditgebers fehlen ganz. Die Vorabprämie wird in diesem Modell finanziert; ob ein bestimmter Kreditnehmer sie finanzieren darf und ob der Gesamtkredit dann noch unter die regionale Obergrenze fällt, kann diese Seite nicht beantworten. Diese Seite rechnet durchgehend mit den Regeln der US-amerikanischen Federal Housing Administration und ihrer Verordnung 24 CFR 203; die deutsche Entsprechung einer solchen Absicherung heißt private Restschuldversicherung und ist etwas anderes als ein MIP. Und an keiner Zahl hängt eine Währung.

Worin unterscheiden sich die Vorabprämie und die Jahresprämie?

Die Vorabprämie wird einmal bei Abschluss fällig und meist in den Kredit hineinfinanziert, verzinst sich also mit: 1,75 % des Grundkredits, bei einem Kredit von 386.000 also 6.755, wodurch der Kreditbetrag auf 392.755 steigt. Die Jahresprämie wird jeden Monat erhoben — im ersten Monat 180,01 bei diesem Kredit — und auf dem verbleibenden Saldo berechnet, schrumpft also mit der Zeit.

Wie lange wird die Jahresprämie erhoben?

Das hängt vom Beleihungsauslauf ab. Unter 90 % läuft die Prämie in den ersten 11 Jahren, also 132 Monate. Bei 90 % oder darüber läuft sie über die kleinere Zahl aus Laufzeit und 30 Jahren, bei einem 30-jährigen Kredit also über die volle Laufzeit. Der Abstand zwischen diesen beiden Antworten ist der größte Einzelhebel auf dieser Seite: 49.141,98 gegen 22.148,49 beim selben Haus.

Warum hat der Rechner einen niedrigeren Satz verwendet als ich eingegeben habe?

Weil der höhere Jahresprämiensatz nur gilt, wenn der Beleihungsauslauf 95 % übersteigt, und das Gesetz ihn deckelt. Wer die üblichen 0,55 % bei einem Auslauf von genau 95 % einträgt, bekommt als angewandten Satz 0,50 % zurück. Der angewandte Wert wird als eigener Output ausgewiesen und nicht stillschweigend ersetzt, damit der Unterschied auf der Seite sichtbar bleibt.

Auf welchen Saldo wird die Monatsprämie erhoben?

Auf den verbleibenden versicherten Kapitalsaldo, den die Verordnung als Zwölfmonatsmittel des Ausstehenden definiert; er sinkt also, während der Kredit getilgt wird. Das Modell hier wendet den Satz Monat für Monat auf den sinkenden Saldo an. Beachten Sie, dass die Bemessungsgrundlage die finanzierte Vorabprämie einschließt, weshalb die erste Monatsprämie auf 392.755 berechnet wird und nicht auf 386.000.

Sind die beiden Sätze auf dieser Seite die, die mir tatsächlich berechnet werden?

Es sind Eingaben, mit den gesetzlichen Höchstsätzen als Vorgabewerte. Die Verordnung nennt Obergrenzen und überlässt die tatsächlichen Sätze dem Commissioner, der sie ändert; eine fest verdrahtete Konstante würde deshalb veralten, ohne dass etwas fehlschlägt. Behandeln Sie die Vorgabewerte als den Höchstfall und tragen Sie die Sätze ein, die Ihr Kreditgeber nennt.

Senkt eine vorzeitige Ablösung die Versicherung?

Ja, und diese Seite bildet das nicht ab, was eine bekannte Überschätzung ist. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, enden auch die Prämien; die hier gezeigte Gesamtsumme ist also der Aufwand, den Kredit bis zum Ende seiner Laufzeit zu tragen. Die Monatszahlen sind davon nicht betroffen, weil sie auf dem jeweiligen Saldo berechnet werden.

Was ist nicht enthalten?

Abschlusskosten, das Treuhandkonto, das ein Kreditgeber für Grundsteuer und Versicherung einzieht, und die Gebühren des Kreditgebers. Das Modell unterstellt außerdem, dass Laufzeit und Zinssatz über die gesamte Kreditdauer feststehen. Die hier abgebildete Kreditrate folgt den Regeln der US-amerikanischen Federal Housing Administration. Und an keiner Zahl hängt eine Währung.

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: the upfront premium capped at 2.25% of the original amortisation amount, the annual premium capped at 0.50% of the remaining insured principal balance and at 0.55% where the loan-to-value ratio exceeds 95%, the 11-year duration where the ratio is under 90%, and the definition of the remaining insured principal balance as a 12-month average — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: the rule that lets the upfront premium be financed on top of the maximum insurable amount rather than counted against it — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — the Federal Register notice setting the annual premium structure, including the loan-to-value and term bands this page models — Federal Register, United States