Калькулятор доходной недвижимости

ЧОД = R × 12 × (1 − v ÷ 100) − E. Ставка капитализации = ЧОД ÷ P. Годовой денежный поток C = ЧОД − 12 × платёж по ипотеке. Доходность на вложенные деньги = C ÷ (P × D ÷ 100).

P

Цена покупки

R

Месячная аренда до вычета простоя

v

Доля простоя в процентах

E

Операционные расходы за год

ЧОД

Чистый операционный доход: эффективная годовая аренда минус операционные расходы

D

Первоначальный взнос в процентах от цены

C

Годовой денежный поток: чистый операционный доход минус двенадцать платежей по ипотеке

Сначала пользуйтесь ставкой капитализации, когда сравниваете одну недвижимость с другой. Из этих двух только она не зависит от того, как покупка финансируется, поэтому два покупателя с совершенно разными ипотеками получат одну и ту же ставку капитализации для одного и того же здания — ровно поэтому её и указывают в объявлениях. Доходностью на вложенные деньги пользуйтесь второй, когда сравниваете недвижимость с другими способами применить свои деньги. Именно она отвечает, лучше ли эта сделка обычного вклада, и она может быть отрицательной у объекта с вполне положительной ставкой капитализации: в таблице ниже есть строка ровно про это. Обратите внимание, куда движутся обе, когда вы вносите меньше денег: ставка капитализации не меняется вовсе, потому что в здании ничего не изменилось, а доходность на вложенные деньги становится более крайней в ту сторону, в которую она и так шла. Ни одна из цифр не включает рост стоимости, налоги и возвращаемый вам основной долг — всё это существует, и ничего из этого здесь нет.

1. 300 000 при аренде 2400 в месяц, взнос 20 %

   1. Эффективная годовая аренда: 2400 × 12 = 28 800, минус 5 % простоя = 27 360
   2. Чистый операционный доход: 27 360 − 6000 = 21 360
   3. Ставка капитализации: 21 360 ÷ 300 000 = 7,12 %
   4. Первоначальный взнос: 20 % от 300 000 = 60 000, значит кредит равен 240 000
   5. Платёж по ипотеке: 240 000 под 7 % на 360 месяцев = 1596,73 в месяц, то есть 19 160,76 в год
   6. Годовой денежный поток: 21 360 − 19 160,76 = 2199,24, то есть 183,27 в месяц
   7. Доходность на вложенные деньги: 2199,24 ÷ 60 000 = 3,67 %

   Вся страница в одном примере: здание приносит 7,12 % на свою цену, ваши деньги приносят 3,67 % на ваш взнос, а разница — это то, во что обходится ипотека. Ни одна из цифр не ошибочна, и ни одна из них не «настоящая» — они отвечают на разные вопросы.

2. Та же недвижимость, купленная целиком за свои

   1. Первоначальный взнос: 100 % от 300 000 = 300 000, значит кредита нет и платёж по ипотеке равен нулю
   2. Чистый операционный доход не изменился — те же 21 360, и ставка капитализации тоже 7,12 %
   3. Годовой денежный поток: 21 360 − 0 = 21 360, то есть 1780 в месяц
   4. Доходность на вложенные деньги: 21 360 ÷ 300 000 = 7,12 %

   Без ипотеки оба отношения сходятся в одну и ту же цифру, и это не совпадение: обе дроби превращаются в чистый операционный доход, делённый на цену покупки. Если вы когда-нибудь увидите, что они совпали при наличии кредита, проверьте поле первоначального взноса — там будет стоять 100.

3. Недвижимость, которая не покрывает собственную ипотеку

   1. Эффективная годовая аренда: 1200 × 12 = 14 400, минус 5 % простоя = 13 680
   2. Чистый операционный доход: 13 680 − 6000 = 7680, значит ставка капитализации равна 7680 ÷ 300 000 = 2,56 %
   3. Ипотека не изменилась: 1596,73 в месяц, то есть 19 160,76 в год
   4. Годовой денежный поток: 7680 − 19 160,76 = −11 480,76, то есть −956,73 в месяц
   5. Доходность на вложенные деньги: −11 480,76 ÷ 60 000 = −19,13 %

   Случай, который стоит изучить, потому что два отношения указывают в противоположные стороны: ставка капитализации всё ещё положительна и равна 2,56 %, а доходность на вложенные деньги отрицательна и равна −19,13 %. Покупатель за наличные владел бы скромно прибыльным зданием; покупатель с такой ипотекой платит за эту привилегию 956,73 в месяц.

Всё здесь выводится из семи чисел, которые вы вводите, и нескольких вещей, решающих, работает ли аренда, среди них нет. Роста стоимости и амортизации нет: это расчёт текущего дохода, а не полной доходности, и объект на растущем рынке может годами быть слабой инвестицией с точки зрения денежного потока и всё равно приносить владельцу деньги. Налогов нет, а они режут в обе стороны — проценты по ипотеке и операционные расходы во многих странах принято вычитать, тогда как арендный доход принято облагать, и итог зависит от вашей ставки и вашей юрисдикции. Расходов на сделку нет: налоги на покупку, оплата юристов, обследований и агентских комиссий могут составить несколько процентов цены, а это деньги, которые иначе попали бы в первоначальный взнос и снизили бы показанную здесь доходность. Операционные расходы вам придётся оценить честно самому, и именно этот ввод люди портят чаще всего: крыша, котёл, простой между арендаторами и плата за управление — всё это операционные расходы, и ни один из них не входит в цену покупки. Простой моделируется как ровная доля от аренды, а не как целые пустые месяцы, и это упрощение льстит объекту, который сдают одиннадцать месяцев в году. Возврат основного долга здесь не считается доходом, хотя он и увеличивает вашу долю в объекте. И наконец, ни к одной цифре не привязана валюта: 300 000 — это 300 000 в тех единицах, которые вы ввели, и аренда, расходы и цена должны быть в одних и тех же.

Чем ставка капитализации отличается от доходности на вложенные деньги?

Ставка капитализации — это чистый операционный доход, делённый на полную цену покупки, поэтому она полностью игнорирует ипотеку и описывает здание. Доходность на вложенные деньги — это годовой денежный поток, делённый на внесённые вами деньги, поэтому она описывает ваши деньги после уплаты по кредиту. На наборе по умолчанию здесь это 7,12 % и 3,67 %, и разрыв между ними — стоимость заимствования.

Почему ставка капитализации не меняется, когда я меняю первоначальный взнос?

Потому что в самой недвижимости ничего не изменилось. Чистый операционный доход — это аренда минус операционные расходы, а цена покупки есть цена покупки; ни то, ни другое не знает, откуда вы взяли деньги. Измените взнос — и платёж по ипотеке, денежный поток и доходность на вложенные деньги сдвинутся, а ставка капитализации останется ровно там, где была.

Правило 1 % — это настоящее правило?

Это скорее прикидка, чем правило, и она служит начальным фильтром, а не ответом: месячная аренда около 1 % от цены покупки — грубый признак того, что объект может покрывать свои расходы на тех рынках, где эта прикидка и появилась. В таблице ниже верхняя строка — 3000 при цене 300 000 — стоит ровно на этой черте. О налогах, росте стоимости и состоянии здания она не говорит ничего.

Почему денежный поток отрицательный, а ставка капитализации положительная?

Потому что ставка капитализации не включает ипотеку, а денежный поток включает. Объект может приносить вполне приличный доход на свою цену и всё равно каждый месяц выставлять вам счёт, если кредит под ним достаточно велик. Это третий пример выше, и именно с этим положением большинство начинающих арендодателей знакомится уже после сделки.

Включать ли возврат основного долга в доходность?

В доходность на вложенные деньги — нет, потому что этих денег у вас в кармане не появляется: они перешли с вашего счёта в вашу долю в объекте. Это настоящий доход, но доход другого рода, и получаете вы его при продаже или при кредите под залог. Если считать его денежным потоком, объект будет выглядеть намного ликвиднее, чем он есть.

Что вписать в операционные расходы?

Всё, во что объект обходится как владение, кроме ипотеки: налог на недвижимость, страхование, плата за управление, ремонт, обслуживание и резерв на редкие крупные замены. Берите реалистичную годовую цифру, а не чеки за прошлый год, потому что год без нового котла — не год без расходов на котёл. Заниженная строка расходов — самый распространённый способ получить слишком радужный анализ аренды.

• Publication 527 — Residential Rental Property: what counts as rental income and as an operating expense, and how depreciation is treated — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: the rules that separate a mortgage on your home from a mortgage on a property you let out — Internal Revenue Service (United States)