Калькулятор ипотеки

Ежемесячный платёж целиком = A + годовой налог ÷ 12 + годовая страховка ÷ 12, где A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P

Сумма кредита: стоимость дома минус первоначальный взнос

r

Месячная процентная ставка: годовая ставка, делённая на двенадцать

n

Число платежей: срок ипотеки, выраженный в месяцах

A

Часть платежа, которая идёт на основной долг и проценты, округлённая до сотой доли

T

Годовой налог на недвижимость, делённый на двенадцать и округлённый до сотой доли

I

Годовая страховка дома, делённая на двенадцать и округлённая до сотой доли

Пользуйтесь этой страницей до того, как начнёте смотреть дома, а не после того, как один уже понравился: месячная сумма задаёт ценовой диапазон, по которому можно искать, и обычно ограничивает сильнее, чем сумма кредита, которую одобрит банк. Затем ею же оценивают два решения, которые действительно в ваших руках. Первоначальный взнос обменивает сегодняшние деньги на стоимость за весь срок: переход с пяти процентов на двадцать по тому же дому снижает и платёж, и проценты, а насколько именно — видно в таблице ниже. Срок двигает платёж куда слабее, чем от него ждут, а проценты за весь срок — куда сильнее. Налог и страховка — это те два поля, которые оставляют нулями, а потом удивляются на сделке: их собирают помесячно независимо от размера, и они растут со временем, даже когда сам кредит не меняется.

1. Дом за 400 000, первоначальный взнос 20 %, ставка 6,5 % на тридцать лет

   1. Первоначальный взнос: 400 000 × 20 % = 80 000, значит сумма кредита 400 000 − 80 000 = 320 000
   2. Месячная ставка: 6,5 ÷ 12 = 0,541667 % в месяц, то есть 0,00541667 в виде десятичной дроби
   3. Основной долг и проценты: 320 000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2022,62
   4. Налог на недвижимость: 4800 ÷ 12 = 400,00 в месяц
   5. Страховка: 1800 ÷ 12 = 150,00 в месяц
   6. Итого в месяц: 2022,62 + 400,00 + 150,00 = 2572,62
   7. Проценты за весь срок: 728 140,64 выплачено − 320 000 занято = 408 140,64

   Это набор по умолчанию на этой странице. Платёж по кредиту равен 2022,62, но со счёта уходит 2572,62, и разница в 550 не по желанию: её собирают вместе с платежом. Заметьте также, что проценты за тридцать лет — 408 140,64 — больше суммы, которую вы заняли.

2. Дом за 250 000, первоначальный взнос 10 %, ставка 6 % на пятнадцать лет

   1. Первоначальный взнос: 250 000 × 10 % = 25 000, значит сумма кредита 225 000
   2. Месячная ставка: 6 ÷ 12 = 0,5 % в месяц, то есть 0,005 в виде десятичной дроби
   3. Основной долг и проценты: 225 000 × 0,005 × 1,005^180 ÷ (1,005^180 − 1) = 1898,68
   4. Налог на недвижимость и страховка: 3600 ÷ 12 = 300,00 и 1200 ÷ 12 = 100,00 в месяц
   5. Итого в месяц: 1898,68 + 300,00 + 100,00 = 2298,68
   6. Проценты за весь срок: 341 761,75 − 225 000 = 116 761,75

   Сравните с примером выше: кредит меньше, а платёж почти такой же, потому что срок вдвое короче. Проценты при этом падают с 408 140,64 до 116 761,75 — почти вся эта разница от срока, а не от ставки или цены.

3. Тот же дом за 400 000, но с первоначальным взносом 5 %

   1. Первоначальный взнос: 400 000 × 5 % = 20 000, значит сумма кредита 380 000
   2. Основной долг и проценты: 380 000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2401,86
   3. Итого в месяц: 2401,86 + 400,00 + 150,00 = 2951,86
   4. Лишние проценты по сравнению со взносом 20 %: 484 667,97 − 408 140,64 = 76 527,33

   Тот же дом, та же ставка, тот же срок — а 15 000, которых не хватает во взносе, стоят 379,24 в месяц и 76 527,33 процентов за весь срок кредита. Именно эту сделку и оценивает поле первоначального взноса, и вокруг неё построена таблица ниже.

Арифметика кредита здесь точная; месячная сумма полна ровно настолько, насколько заполнены поля. Страхование по ипотеке не учтено, а при маленьком первоначальном взносе это главный пропуск: в США взнос меньше двадцати процентов обычно тянет за собой отдельную месячную надбавку, которая легко добавляет к сумме выше больше сотни в месяц. Взносы ассоциации домовладельцев и кондоминиума, плата за землю под домом и любые разовые сборы тоже исключены, а местами они сопоставимы с налогом. Расходы на оформление исключены, потому что платят их один раз, а не каждый месяц. Две годовые суммы вводите вы, и страница им доверяет: налог на недвижимость зависит от штата, округа и города, пересчитывается по своему графику и часто меняется на следующий год после продажи, а страховка зависит от объекта и от покрытия. Переход с тридцати лет на пятнадцать обычно поднимает платёж и всегда снижает проценты; ни плавающая ставка, ни счёт с зачётом остатка, ни досрочные платежи здесь не моделируются. Если вы не в США, впишите те годовые суммы, которые ваш кредитор действительно собирает вместе с платежом, а обе оставьте нулями там, где налог на недвижимость платят один раз при покупке, а страховку помесячно не собирают. Суммы идут без обозначения валюты, поэтому они верны в той валюте, в которой вы их ввели, и бессмысленны в любой другой.

Что входит в ежемесячный платёж по ипотеке?

Основной долг, проценты, налог на недвижимость и страховка дома — по-английски эту четвёрку сокращают до PITI. Основной долг и проценты — это кредит; налог и страховка — годовые счета, которые кредитор собирает двенадцатыми долями и держит на эскроу-счёте, пока не подойдёт срок. Страница показывает платёж по кредиту, обе эскроу-суммы и итог — то, что действительно уходит со счёта.

Насколько важен размер первоначального взноса?

На доме за 400 000 под 6,5 % на тридцать лет переход с 5 % на 20 % увеличивает нужные наличные на 60 000, снижает ежемесячный платёж на 379,24 и сокращает проценты за весь срок на 76 527,33. Это самый сильный рычаг у большинства покупателей, и он же решает, будет ли применяться страхование по ипотеке, которого эта страница не считает.

Почему налог и страховка вообще входят в платёж?

Потому что кредитор заинтересован в том, чтобы они были уплачены: неоплаченный налог превращается в залог на недвижимость, который по очереди старше ипотеки. Вместо того чтобы надеяться, что заёмщик сам найдёт деньги каждый год, кредитор собирает по одной двенадцатой в месяц на эскроу-счёт и платит по счетам сам. Из-за этого месячная сумма может измениться, даже когда кредит не меняется: пересчитали налог или продлили страховку — и собранная сумма следует за ними.

Короткий срок ипотеки всегда лучше?

Он всегда дешевле по процентам за весь срок и всегда тяжелее для месячного бюджета. На 320 000 тридцать лет под 6,5 % стоят 408 140,64 процентов; пятнадцать лет под ту же ставку обойдутся заметно дешевле, но платёж вырастет примерно на треть. Что лучше — зависит от того, выдержите ли вы более высокий платёж без напряжения и не заработают ли эти деньги больше в другом месте.

Какой процент первоначального взноса вводить?

Вводите то, что вносите на самом деле, в процентах от цены: двадцать процентов — если пятая часть, пять — если двадцатая. Если вместо этого известна сумма, разделите её на цену: 60 000 на доме за 400 000 — это 15 %. Не вводите 100 %: это оплата наличными без кредита, а не ипотека, и считать её страница не станет.

Учтены ли расходы на оформление и комиссии?

Нет. Комиссия за рассмотрение заявки, оценка, страхование титула, услуги юриста и любые баллы, уплаченные за понижение ставки, — это разовые платежи при сделке, и в ежемесячный платёж или в проценты за весь срок они не входят. Это настоящие деньги, и их стоит сравнить между предложениями, но место им в другой таблице: ставка, купленная за баллы, окупается только через достаточно много лет.

• Property taxes — how the annual property tax behind the escrow figure is levied and collected — New York State Department of Taxation and Finance (United States)
• Home buying assistance — an overview of what a home purchase involves beyond the loan — USAGov, U.S. General Services Administration (United States)
• Mortgage Debt Outstanding — the size of the mortgage market the payment is measured against — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)