Калькулятор рефинансирования

Платёж = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) для каждого кредита, где B — остаток, r — месячная ставка (текущая ставка или новая ставка, делённая на двенадцать), n — число месяцев. Экономия в месяц = старый платёж − новый платёж. Точка окупаемости = расходы на оформление, делённые на экономию в месяц, с округлением вверх. Экономия процентов = проценты за старый срок − проценты за новый срок − расходы на оформление.

B

Остаток, который рефинансируют: именно им и гасится старый кредит

Текущая ставка

Ставка по кредиту, который у вас есть сейчас, и сколько месяцев по нему осталось

Новая ставка

Ставка, под которую предлагают новый кредит, и срок, на который его дают

Расходы на оформление

Всё, во что обходится оформление нового кредита: заявка, оценка, титул, сбор за выдачу, регистрация

Точка окупаемости

Сколько месячных экономий нужно, чтобы вернуть расходы на оформление

Экономия процентов

Проценты за оставшийся срок старого кредита минус проценты за срок нового

Пользуйтесь им сразу, как только предложение о рефинансировании выглядит привлекательно по одному лишь платежу, — именно так большинство предложений и подают. Сравните точку окупаемости с тем, как долго вы рассчитываете держать этот кредит: если вы, возможно, переедете или продадите жильё через три года, точка окупаемости на 112-м месяце — а именно её даёт случай с падением ставки на полпункта из примеров ниже — означает, что рефинансирование в убыток, потому что расходы платятся в начале, а экономия приходит потом. Затем читайте экономию в месяц и проценты за весь срок вместе и настораживайтесь, когда они указывают в разные стороны. Более низкая ставка на более длинном сроке поднимает месячную экономию и срезает то, что вы действительно экономите: на кредите по умолчанию срок в 360 месяцев превращает экономию 71 014,97 в 14 648,99, зато месячная цифра выглядит на 47 % лучше. Вопрос, на который обязано ответить рефинансирование, не в том, падает ли платёж, а в том, падает ли общая стоимость долга сильнее, чем стоят расходы на её переоформление.

1. 250 000 под 7,5 %, рефинансирование под 6 % на те же 300 месяцев

   1. Старый кредит: 250 000 под 7,5 % ÷ 12 = 0,625 % в месяц на 300 месяцев даёт платёж 1847,48
   2. Новый кредит: 250 000 под 6 % ÷ 12 = 0,5 % в месяц на 300 месяцев даёт платёж 1610,75
   3. Экономия в месяц: 1847,48 − 1610,75 = 236,73
   4. Точка окупаемости: 6000 ÷ 236,73 = 25,35 месяца, с округлением вверх — 26
   5. Проценты за старый срок: 304 242,36; за новый срок: 233 227,39; сэкономлено: 71 014,97
   6. За вычетом расходов на оформление: 71 014,97 − 6000 = 65 014,97

   Набор по умолчанию и чистая версия решения: падение на 1,5 пункта при том же сроке снижает платёж, возвращает собственные расходы за 26 месяцев и убирает 71 014,97 процентов. Именно сохранение срока и делает это сравнение честным — новый кредит заканчивается в ту же дату, что и старый, поэтому ничего не растянули.

2. То же рефинансирование, но на 360 месяцев

   1. Старый кредит не изменился: 1847,48 в месяц на оставшиеся 300 месяцев
   2. Новый кредит: 250 000 под 0,5 % в месяц на 360 месяцев даёт платёж 1498,88
   3. Экономия в месяц: 1847,48 − 1498,88 = 348,60 — на 47 % больше, чем в случае с 300 месяцами
   4. Точка окупаемости: 6000 ÷ 348,60 = 17,21 месяца, с округлением вверх — 18, раньше, чем в случае с 300 месяцами
   5. Проценты за новый срок: 289 593,37, значит экономия равна 304 242,36 − 289 593,37 = 14 648,99
   6. За вычетом расходов на оформление: 14 648,99 − 6000 = 8648,99

   Оба столбца, которые назвал бы кредитор, здесь выглядят лучше: платёж падает сильнее, а расходы возвращаются на три месяца раньше. Экономия за весь срок кредита при этом на 79 % меньше — 14 648,99 против 71 014,97, — потому что к концу долга добавились ещё пять лет процентов. После вычета расходов на оформление вся затея приносит 8648,99. Это и есть та пара чисел, ради которой эта страница существует.

3. Падение на полпункта при 9000 расходов на оформление

   1. Новый кредит: 250 000 под 7 % ÷ 12 = 0,5833333 % в месяц на 300 месяцев даёт платёж 1766,95
   2. Экономия в месяц: 1847,48 − 1766,95 = 80,53
   3. Точка окупаемости: 9000 ÷ 80,53 = 111,76 месяца, с округлением вверх — 112
   4. 112 месяцев — это 9,3 года, то есть 37 % оставшегося срока
   5. Сэкономленные проценты: 304 242,36 − 280 083,50 = 24 158,86 — и это всё ещё стоит иметь
   6. За вычетом расходов на оформление: 24 158,86 − 9000 = 15 158,86

   Маленькое снижение ставки не становится плохой сделкой автоматически, но оно медленное. По ставке всё равно экономится 24 158,86 за срок, а это с большим запасом больше расходов: деньги настоящие, просто идут к вам девять лет. Тот, кто здесь рефинансирует и продаёт на пятом году, заплатил 9000, чтобы сэкономить 4831,80. Чем меньше снижение, тем сильнее ответ зависит от того, останетесь ли вы на месте.

Расходы на оформление — это ввод, а не оценка. Страница не знает, сколько стоят оценка, проверка титула, сбор за выдачу и регистрация там, где вы находитесь, и не знает, от каких из них кредитор отказывается; сложите их по смете расходов до того, как пользоваться калькулятором, потому что точка окупаемости ровно настолько верна, насколько верна эта цифра. Остаток считается той суммой, которой хватает на погашение старого кредита, поэтому комиссию за досрочное погашение, набежавшие проценты и неоплаченный резервный счёт по старому кредиту нужно сначала прибавить к расходам. Рефинансирование с изъятием наличных — когда занимают больше старого остатка — не моделируется; сокращение срока до меньшего, чем осталось месяцев, тоже, потому что оно поднимает платёж и, значит, не даёт этой странице никакой месячной экономии. Ничего здесь не учитывает стоимость денег во времени: точка окупаемости считает рубль, сэкономленный на 26-м месяце, равным рублю расходов, уплаченному в нулевом месяце, а это не так, поэтому долгая окупаемость на деле чуть хуже, чем выглядит. Резервы, налоги и страхование считаются неизменными, а изменение того, что кредитор собирает каждый месяц, сдвинет платёж, не сдвинув ничего из того, что страница измеряет. Ставка считается фиксированной по обоим кредитам, и предполагается, что новый кредит вы держите до полного погашения. Суммы идут без обозначения валюты.

За сколько времени рефинансирование окупает само себя?

Разделите расходы на оформление на экономию в месяц и округлите вверх. На 250 000, рефинансированных с 7,5 % под 6 % на те же 300 месяцев при 6000 расходов, экономия равна 236,73 в месяц, поэтому точка окупаемости — 26-й месяц. При снижении ставки на полпункта и 9000 расходов она приходится на 112-й месяц, то есть на срок больше девяти лет. Если вы рассчитываете продать или снова рефинансировать раньше этого месяца, рефинансирование себя не окупает.

Почему более длинный срок экономит больше в месяц, но меньше в целом?

Потому что платёж падает с ростом срока, а проценты, добавленные в конце, растут быстрее, чем их срезает снижение ставки. На кредите по умолчанию переход с 300 месяцев на 360 при тех же 6 % поднимает экономию в месяц с 236,73 до 348,60 и срезает сэкономленные за срок проценты с 71 014,97 до 14 648,99, то есть на 79 %. Месячная цифра улучшается потому, что долг теперь тянется на пять лет дольше.

Что входит в расходы на оформление?

Всё, что берут за организацию нового кредита: сборы за заявку и рассмотрение, оценка, проверка титула и страхование титула, сбор за выдачу, регистрационные и передаточные пошлины, а также пункты, уплаченные за снижение ставки. Сложите их все и введите итог. Страница их не оценивает, потому что они слишком сильно различаются от кредитора к кредитору и от места к месту, чтобы оценка чего-то стоила.

Стоит ли рефинансировать ради небольшого снижения ставки?

Может и стоить, если вы останетесь достаточно долго. Полпункта при 9000 расходов на оформление всё равно экономят 24 158,86 за 300 месяцев — беда в том, что эти 9000 возвращаются 112 месяцев, а тот, кто переезжает на пятом году, заплатил 9000, чтобы сэкономить 4831,80. Небольшие снижения — не плохая арифметика; это арифметика, которая требует, чтобы вы никуда не уехали.

Всегда ли меньший платёж означает лучшую сделку?

Нет, и именно эту ошибку страница и построена предотвращать. Рефинансирование на 360 месяцев из примера выше даёт самый низкий платёж из трёх случаев и самую маленькую экономию за весь срок кредита. Меньший платёж покупает более свободный денежный поток, и это настоящее преимущество, если текущий платёж вам в тягость, — но это не то же самое, что платить меньше, и два этих ответа здесь приходят из разных столбцов.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: the repayment-ability rules that a refinance of a home loan has to satisfy — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: what must be disclosed when a refinancing pays off the old loan and starts a new one — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)