Калькулятор кредитной линии

Максимально допустимый долг = стоимость дома × совокупный лимит ÷ 100. Доступный кредит = максимально допустимый долг − остаток по ипотеке. Капитал = стоимость дома − остаток по ипотеке. Платёж только по процентам = выбранная сумма × годовая ставка ÷ 12. Платёж в период погашения = аннуитетный платёж по тому же остатку за период погашения.

V

Стоимость дома

B

Непогашенный остаток по ипотеке

c

Совокупный лимит кредита и стоимости в процентах от стоимости дома

D

Сумма, выбранная из линии

r

Годовая ставка по линии в процентах

n

Длина периода выборки в месяцах

m

Длина периода погашения в месяцах

Беритесь за него до подачи заявки, а не после, потому что вопрос о том, стоит ли открывать линию, решает третье число, и его-то как раз не оценивают на глаз. Введите стоимость дома и то, что ещё не погашено, а затем подвигайте лимит: разница между лимитом 70 % и 90 % на одном и том же доме — это 100 000 доступного кредита в примере по умолчанию, и какой из двух применяется, зависит от политики кредитора и программы, а не от чего-либо в самой недвижимости. Затем смотрите на два платежа вместе, а не на первый по отдельности. Величина «только проценты» — это то, что укладывается в бюджет в период выборки, а пересчитанная — то, что должно уложиться после него; кредитная линия под залог жилья, посильная при 1062,50 и непосильная при 1301,73, станет проблемой в ту дату, которую вы уже видите. И наконец, поменяйте период выборки и посмотрите, как двигается общая сумма процентов: более длинный период выборки не бесплатен, он просто отложен.

1. Дом за 500 000, долг 250 000, лимит 80 %

   1. Максимально допустимый долг: 500 000 × 80 % = 400 000
   2. Доступный кредит: 400 000 − 250 000 = 150 000
   3. Капитал: 500 000 − 250 000 = 250 000, из которых 100 000 при таком лимите занять нельзя
   4. Текущая совокупная доля: 250 000 ÷ 500 000 = 50 %
   5. Платёж только по процентам при полной выборке: 150 000 × 8,5 % ÷ 12 = 1062,50, за 120 месяцев это 127 500 процентов
   6. Пересчитанный платёж: 150 000 под 8,5 % на 240 месяцев = 1301,73, а процентов по нему 162 418,14
   7. Всего процентов за обе фазы: 289 918,14

   Пример по умолчанию и тот, который разводит капитал и заёмную способность: 250 000 капитала дают линию в 150 000. Разрыв — это не комиссия и не дисконт, это лимит, применяемый ко всему долгу по дому: существующая ипотека уже занимает 250 000 из разрешённых 400 000, и линии достаётся только остаток. Заметьте ещё, что обе фазы вместе стоят 289 918,14 процентов, то есть в 1,9 раза больше занятой суммы.

2. Та же линия на доме, который уже выкуплен полностью

   1. Максимально допустимый долг: 500 000 × 80 % = 400 000, ипотека на это не влияет
   2. Доступный кредит: 400 000 − 0 = 400 000
   3. Капитал: 500 000, из которых 100 000 всё равно занять нельзя
   4. Платёж только по процентам при полной выборке: 400 000 × 8,5 % ÷ 12 = 2833,33
   5. Пересчитанный платёж: 400 000 под 8,5 % на 240 месяцев = 3471,29
   6. Всего процентов: 339 999,60 за период выборки и 433 111,49 после него

   Лимит не сдвигается, когда ипотека исчезает, и те 100 000, которые занять нельзя, тоже остаются на месте: 80 % — это 80 % стоимости, а не капитала. Меняется то, что доступны все 400 000, и платежи растут вместе с ними: величина «только проценты» идёт с 1062,50 к 2833,33. Это самый наглядный способ увидеть, что лимит — правило про недвижимость, а доступный кредит — правило про то, какая её часть уже заложена.

3. Тот же дом при лимите 70 %

   1. Максимально допустимый долг: 500 000 × 70 % = 350 000
   2. Доступный кредит: 350 000 − 250 000 = 100 000
   3. Капитал, недоступный при таком лимите: 250 000 − 100 000 = 150 000
   4. Платёж только по процентам: 100 000 × 8,5 % ÷ 12 = 708,33
   5. Пересчитанный платёж: 100 000 под 8,5 % на 240 месяцев = 867,82
   6. Всего процентов: 193 278,65 за обе фазы

   Десять процентных пунктов лимита убирают 50 000 доступного кредита, и в доме или в заёмщике при этом не изменилось ничего. Платёж только по процентам падает до 708,33, а пересчитанный до 867,82, поэтому линия становится дешевле и в абсолютных числах, но читать этот случай стоит ради третьего шага: 150 000 капитала теперь заперты, а это 60 % всего, что у владельца вложено в недвижимость.

Совокупный лимит кредита и стоимости — это входные данные, а не правило, потому что его задают кредиторы и программы, а не закон, и значение по умолчанию 80 % — распространённая цифра, а не та, которую предложат вам; первый столбец ответа двигается на десятки тысяч по всему диапазону лимитов, встречающихся на практике. Модель исходит из того, что линия выбрана полностью в первый же день и остаётся такой, — это худший случай по процентам, а значит верхняя граница: заёмщик, выбирающий постепенно или не выбирающий вовсе, платит меньше. Она исходит из платежей только по процентам в течение периода выборки, а это лишь одна из нескольких возможных конструкций: линия, требующая выплат основного долга уже в период выборки, ведёт себя иначе и не оставила бы к пересчёту такой же остаток. Она исходит из фиксированной ставки, тогда как линии под залог жилья обычно переменные, а это делает вторую фазу самой непредсказуемой частью ответа. Здесь не моделируются годовая плата, которую некоторые кредиторы берут за неиспользуемую линию, расходы на закрытие сделки и продление периода «только проценты». Вопрос о том, вычитаются ли проценты по линии из налогов, — налоговый, и страница его не касается. И ни к одной величине не привязана валюта.

Сколько можно занять под залог своего дома?

Меньше, чем ваш капитал, и обычно намного. Для дома за 500 000 с долгом 250 000 капитал равен 250 000, а доступный кредит при совокупном лимите 80 % — 150 000. Лимит применяется ко всем кредитам под залог дома вместе, поэтому существующая ипотека забирает свою часть раньше, чем линия возьмёт хоть что-то.

Почему 100 000 моего капитала нельзя занять?

Потому что лимит — это доля стоимости дома, а не капитала, и существующая ипотека считается внутри неё. При 80 % от 500 000 общий допустимый долг равен 400 000; 250 000 из них уже выданы, линии остаётся 150 000, а остальные 100 000 капитала лежат за пределами того, что кредитор возьмёт в залог при таком лимите.

Что происходит, когда период выборки заканчивается?

Остаток пересчитывается на период погашения, и платёж растёт, потому что теперь надо возвращать и основной долг, а не только проценты. При полностью выбранной линии в 150 000 под 8,5 % платёж только по процентам равен 1062,50, а пересчитанный — 1301,73, то есть рост на 239,23, наступающий в фиксированную дату. Это не штраф и не изменение ставки, а окончание конструкции «только проценты».

Сколько процентов линия стоит всего?

В примере по умолчанию 289 918,14 за обе фазы: 127 500 за десятилетний период выборки и 162 418,14 за двадцатилетний период погашения. Это примерно в 1,9 раза больше занятой суммы, и именно поэтому фазу «только проценты» вернее понимать как отсрочку, а не как экономию.

В период выборки платёж действительно состоит только из процентов?

Такова предпосылка этой модели, и это лишь одна из нескольких возможных конструкций линии. Следствие в том, что остаток за период выборки не уменьшается, поэтому всю сумму приходится возвращать после него. Линия, требующая выплат основного долга уже в период выборки, оставила бы к пересчёту меньший остаток, и эта страница завысила бы и пересчитанный платёж, и общую сумму процентов.

Почему лимит — это входные данные, а не фиксированное число?

Потому что его задают кредиторы и программы, а не закон, и он различается. Значение по умолчанию 80 % распространено, но не универсально, а разница между лимитами 70 % и 90 % на одном доме составляет 100 000 доступного кредита в примере по умолчанию — вот почему таблица показывает три лимита, а не утверждает один.

А если ставка вырастет?

Эта модель считает её фиксированной, и это настоящее ограничение, потому что линии под залог жилья обычно переменные. Рост ставки двигает обе фазы, и сильнее он двигает пересчитанный платёж, потому что тот возвращает основной долг за фиксированный остаток срока. И ни к одной величине не привязана валюта.

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: the disclosure rules for open-end credit secured by a dwelling, including the requirement at (d)(5)(ii) to state that a balloon payment may result if paying only the minimum periodic payments would not fully amortise the balance by a specified date — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is a home equity line of credit (HELOC)? — the regulator's explanation of the draw period, the repayment period and how the two differ — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a loan-to-value ratio? — the regulator's definition of the ratio and of the combined ratio once a second lien is added — Consumer Financial Protection Bureau (United States)