Калькулятор операционного дохода

Потери от простоя = годовой валовой доход от аренды × доля простоя ÷ 100; эффективный валовой доход = годовой валовой доход от аренды + прочие доходы − потери от простоя; чистый операционный доход = эффективный валовой доход − операционные расходы; доля операционных расходов = операционные расходы ÷ эффективный валовой доход × 100; денежный поток после обслуживания долга = чистый операционный доход − годовое обслуживание долга

Годовой валовой доход от аренды

Полный год аренды по ставкам, прописанным в договорах, до всяких вычетов. Это число из арендной ведомости, а не то, что лежит на счёте, — поэтому поправка на простой вычитается из него отдельной строкой, а не угадывается внутри.

Прочие доходы

То, что объект приносит помимо аренды: парковка, прачечная, кладовые, плата за животных, за рассмотрение заявки, регулярно возникающая пеня за просрочку. Это доход здания, и он намеренно не уменьшается на поправку о простое: пустая квартира не мешает сдавать парковочное место, а применение доли простоя к доходу, у которого простоя не бывает, — тихий способ выставить объект хуже, чем он есть.

Доля простоя

Та доля года, в течение которой аренда, по ожиданиям, не будет собираться, в процентах от аренды. Это именно поправка, а не наблюдение: полностью сданный сегодня объект таким не останется, и брать надо то, что здание показывает за несколько лет, а не то, что у него случайно происходит в этом месяце. Применяется только к аренде.

Операционные расходы

То, во что обходится содержание здания: налог на недвижимость, страховка, управление, ремонт и обслуживание, коммунальные платежи, которые несёт собственник, благоустройство, борьба с вредителями, резерв, который вы действительно откладываете. Ипотека, налог на прибыль и капитальные улучшения сюда не входят. Именно на этой строке оценки ошибаются чаще всего: и когда забывают резерв, который однажды потребуется на крышу, и когда включают ремонт, добавляющий стоимость, а не поддерживающий работу объекта.

Годовое обслуживание долга

Платежи по ипотеке за год, основной долг и проценты вместе. Вычитается последним и отдельно, поэтому на панели работа самого объекта стоит выше черты, а денежное положение собственника — ниже: эти два числа отвечают на разные вопросы, и собственник, сравнивающий два объекта, хочет сначала первое.

Чистый операционный доход

Доход объекта после простоя и операционных расходов, до финансирования. Именно на него делится стоимость, когда считают ставку капитализации, и именно под него кредитор определяет размер кредита, — поэтому он одинаково определён и в правилах кредитования, а не оставлен на усмотрение таблицы продавца.

Эффективный валовой доход

Аренда плюс прочие доходы минус потери от простоя: то, что объект реально может собрать за год. Это знаменатель доли расходов, и именно отделение этой величины от валовой аренды и сохраняет доле смысл.

Доля операционных расходов

Операционные расходы как процент от эффективного валового дохода — не от аренды и не от стоимости. Она говорит, какая часть каждого собранного рубля уходит на поддержание здания, и это самый быстрый способ сравнить два объекта разного размера — при этом о том, хорошо ли расходуются эти деньги, она не говорит ничего.

Денежный поток после обслуживания долга

То, что остаётся от чистого операционного дохода после уплаты ипотеки: денежные средства собственника за год до налога на прибыль и до капитальных затрат. Положительное число здесь при отрицательном чистом операционном доходе невозможно, и это арифметический способ сказать, что заёмные деньги не превращают убыточный объект в прибыльный — они лишь меняют того, кто этот убыток несёт.

Он нужен перед покупкой или продажей арендной недвижимости, при сравнении двух объектов и при проверке заявленного в объявлении дохода против заявленных там же расходов: этот показатель — вход и для ставки капитализации, и для валового мультипликатора аренды, а продавец, называющий чистый операционный доход, называет число, которое можно разобрать по частям. Под него же кредитор будет оценивать кредит, так что самостоятельный расчёт — это способ заранее узнать, где возникнет расхождение. С ним связаны два предостережения. Первое: ответ — это поправка, а не запись. И простой, и расходы суть прогнозы, и небольшие изменения в любом из них сдвигают результат сильнее, чем округление на панели. Второе: чистый операционный доход не говорит, хороша ли инвестиция. В нём нет ни цены, ни того, как покупка финансировалась, ни налогового положения собственника: объект может иметь здоровый чистый операционный доход и всё равно быть плохой покупкой по запрошенной цене — а это уже вопрос к странице про ставку капитализации. Заметьте ещё, что первые четыре поля питают верхнюю половину панели, а обслуживание долга — единственное, что вообще не касается чистого операционного дохода.

1. Значения по умолчанию: 60 000 аренды при доле простоя 5 процентов

   1. Потери от простоя: 60 000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. Эффективный валовой доход: 60 000 + 3000 − 3000 = 60 000
   3. Чистый операционный доход: 60 000 − 21 000 = 39 000
   4. Доля расходов: 21 000 ÷ 60 000 × 100 = 35 %
   5. Денежный поток после обслуживания долга: 39 000 − 18 000 = 21 000

   На второй строке стоит задержаться: прочие доходы в 3000 и потери от простоя в 3000 взаимно уничтожаются, и эффективный валовой доход оказывается равен аренде. Это совпадение данного примера, а не правило: простой начисляется только на аренду, поэтому объект без прочих доходов собрал бы 57 000, а объект с большими прочими доходами собрал бы больше своей аренды.

2. Расходы 42 000: то же здание, хуже управление

   1. Потери от простоя: 60 000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. Эффективный валовой доход: 60 000 + 3000 − 3000 = 60 000
   3. Чистый операционный доход: 60 000 − 42 000 = 18 000
   4. Доля расходов: 42 000 ÷ 60 000 × 100 = 70 %
   5. Денежный поток после обслуживания долга: 18 000 − 18 000 = 0

   Удвоение расходов по сравнению со значениями по умолчанию уводит чистый операционный доход с 39 000 до 18 000 — падение ровно на те 21 000, на которые выросли расходы, ведь в доходной части ничего не двигалось, — и удваивает долю с 35 % до 70 %; последняя строка попадает точно в ноль. Этот ноль и есть полезное в примере: объект по-прежнему приносит 18 000 выше черты, а собственник не получает ничего, потому что ипотека съедает всё. Два числа, два разных вопроса — ровно поэтому страница печатает оба.

3. Неудобные числа: 96 000 аренды, простой 8 процентов, прочих доходов нет

   1. Потери от простоя: 96 000 × 8 ÷ 100 = 7680
   2. Эффективный валовой доход: 96 000 + 0 − 7680 = 88 320
   3. Чистый операционный доход: 88 320 − 30 000 = 58 320
   4. Доля расходов: 30 000 ÷ 88 320 × 100 = 33,972 %, печатается как 33,97
   5. Денежный поток после обслуживания долга: 58 320 − 24 000 = 34 320

   Доля расходов здесь и показывает, зачем нужен знаменатель. Против аренды в 96 000 те же 30 000 расходов выглядели бы как 31,25 %; против того, что объект действительно соберёт, это 33,97 %. Честное число — второе, потому что расходы платятся из полученных денег, а неполученных денег на них не хватает.

4. Небольшое здание: 48 000 аренды при поправке 6,25 процента

   1. Потери от простоя: 48 000 × 6,25 ÷ 100 = 3000
   2. Эффективный валовой доход: 48 000 + 6000 − 3000 = 51 000
   3. Чистый операционный доход: 51 000 − 30 000 = 21 000
   4. Доля расходов: 30 000 ÷ 51 000 × 100 = 58,823 %, печатается как 58,82
   5. Денежный поток после обслуживания долга: 21 000 − 12 000 = 9000

   Здесь прочие доходы составляют 12,5 % от аренды — это реалистично для небольшого здания с парковкой и прачечной, — и они поднимают эффективный валовой доход выше аренды, а не ниже. Сравните третью строку с первой: собрано 51 000 против аренды 48 000, то есть поправка на простой у этого объекта стоит меньше, чем приносят прочие доходы, а это положение лучше, чем можно подумать по одной лишь заголовочной цифре аренды.

5. Расходы больше дохода: 75 000 против 60 000 аренды

   1. Потери от простоя: 60 000 × 5 ÷ 100 = 3000
   2. Эффективный валовой доход: 60 000 + 3000 − 3000 = 60 000
   3. Чистый операционный доход: 60 000 − 75 000 = −15 000
   4. Доля расходов: 75 000 ÷ 60 000 × 100 = 125 %
   5. Денежный поток после обслуживания долга: −15 000 − 0 = −15 000

   Здесь ничего не обрезается, и страница печатает убыток как убыток: отрицательный чистый операционный доход — это то, что действительно даёт здание с большим ремонтным годом, тяжёлым налоговым перерасчётом или затянувшимся простоем, а доля выше 100 % говорит то же самое с другой стороны. При нулевом обслуживании долга два отрицательных числа совпадают — это самый наглядный способ увидеть, что финансирование стоит после этого расчёта, а не внутри него.

Всё, кроме введённых вами чисел, — это поправки, и результат вбирает их неопределённость сразу всю. Простой — догадка о будущем, расходы — бюджет, а не запись, и один год по любому из них может оказаться нехарактерным в обе стороны: новая крыша случается не каждый год, а жилец, живущий пять лет, не средний. Страница ещё и не может сказать, полон ли список расходов: резерв, который зданию следует откладывать, плата за управление, которую собственник, управляющий сам, не платит, и капитальные улучшения, которые рано или поздно понадобятся, одинаково легко забыть, а забытое поднимает чистый операционный доход без всякого следа. Ничего здесь не является налоговым расчётом: амортизация, вычитаемость процентов и порядок зачёта убытка остаются за рамками, и показанный денежный поток взят до налога на прибыль, а не после него. И поскольку результат — это один год, он ничего не говорит о том, что будет дальше: о росте аренды, о рефинансировании, о продаже или о цене, по которой то или другое случится. Этот показатель — отправная точка для таких вопросов, а не ответ на них.

Платежи по ипотеке вычитаются до чистого операционного дохода?

Нет, и именно то, что они остаются в стороне, делает показатель полезным. Чистый операционный доход — это то, что объект производит до финансирования, поэтому покупатель за наличные и покупатель с кредитом смотрят на одно и то же число по одному и тому же зданию; платежи по кредиту вычитаются уже после этого, и то, что остаётся, — это денежный поток после обслуживания долга. Правила кредитования проводят черту там же, определяя чистый денежный поток как чистый операционный доход минус резервы на капитальные улучшения, а не минус ипотеку. Если вложить платежи в доход, сравнивать два объекта станет нельзя, и понять, отчего результат плох — от здания или от заёмных денег, — тоже.

Поправка на простой применяется ко всем доходам?

Только к аренде. Пустая квартира теряет свою аренду и не теряет парковочное место, прачечную или кладовую, которые сдаются отдельно; применение доли простоя и к ним занижает доход здания, у которого всё это есть. Эта страница берёт поправку только с годового валового дохода от аренды, а прочие доходы прибавляет сверху, — поэтому эффективный валовой доход и может оказаться выше аренды, когда прочие доходы больше потерь от простоя.

Что считается операционным расходом?

Затраты на то, чтобы объект работал и приносил аренду: налог на недвижимость, страховка, управление, ремонт и обслуживание, коммунальные платежи, которые платит собственник, и резервы, откладываемые на замены, которые обязательно наступят. Что сюда не относится: ипотека, налоги на прибыль и улучшения, которые добавляют стоимость, а не поддерживают работу, — новая кухня это капитальные затраты, починенный кран это расход. Различие не педантичное: капитальные затраты, посчитанные расходом, выставляют объект хуже, чем он есть, а неучтённые резервы — лучше, и встречается и то и другое.

Может ли доля операционных расходов быть больше 100 процентов?

Да, и страница её напечатает. Так бывает, когда затраты на содержание здания превышают всё, что здание собирает, — именно так выглядит тяжёлый ремонтный год или долгий простой. Доля не обрезается до 100 %, потому что описанная ситуация реальна, и страница, остановившаяся на сотне, спрятала бы как раз тот случай, где это число нужнее всего. То же касается и самого чистого операционного дохода: он печатается отрицательным, когда объект теряет деньги выше черты.

Чем выше чистый операционный доход, тем лучше инвестиция?

Сам по себе — нет, потому что в этом числе нет цены. Здание, приносящее 60 000, по одной цене покупка лучше, чем другое, приносящее 80 000, по другой, и сравнивать их — как раз дело ставки капитализации. Читайте чистый операционный доход как первую половину этого сравнения, а цену как вторую, и относитесь с подозрением к числу, предъявленному без второй половины: доход объекта сам по себе ничего не говорит о том, справедливую ли цену за него просят.

Чем это отличается от валового мультипликатора аренды и ставки капитализации?

Валовой мультипликатор аренды сравнивает цену с арендой, а ставка капитализации — с чистым операционным доходом, который эта страница и выдаёт. Так что три страницы различаются только числителем: один и тот же объект, прогнанный через мультипликатор и через ставку, даёт два разных числа, и разрыв между ними — это и есть стоимость содержания здания. Расчёт чистого операционного дохода — тот шаг, который делает эти два числа сравнимыми, поэтому его и стоит делать раньше остальных двух.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less vacancy and property operating expenses, and defines net cash flow as net operating income less reserves for capital improvements, which is where the line between the two figures is drawn — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including which costs of the property are deducted against the rent — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a property's income has to be net of its operating costs before it is compared against anything — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)