Калькулятор LTV

Доля кредита в стоимости = сумма долга ÷ стоимость объекта × 100; капитал в недвижимости = стоимость объекта − сумма долга; доля капитала = 100 − доля кредита в стоимости; максимальный кредит при целевом соотношении = стоимость объекта × целевое соотношение ÷ 100

Сумма долга

Ипотека, обеспеченная объектом, или сумма, на которую подаётся заявка. Это весь кредит против данной стоимости, поэтому второй залог или кредитная линия под залог того же объекта тоже сюда входят: стоимость несёт их вместе, а доля, посчитанная только по первому кредиту, занижает нагрузку.

Стоимость объекта

Цена сделки или оценочная стоимость — смотря на какой вопрос вы отвечаете. Оценщик кредитора определяет её для заявки, и тогда ответ описывает дело; покупатель, сравнивающий два предложения, берёт цену, и тогда ответ описывает сделку. Один и тот же кредит против двух разных стоимостей — это две разные доли, и только одну из них будет использовать кредитор.

Целевое соотношение

Та доля кредита в стоимости, выше которой вы не хотите подниматься, — потому ли, что её назвал кредитор, или потому, что это линия, которую вы провели себе сами. Оно разворачивает расчёт: вместо измерения уже взятого кредита оно спрашивает, какой кредит эта стоимость выдерживает на ваших условиях, а именно это нужно понимать до того, как делать предложение.

Доля кредита в стоимости

Кредит как доля от стоимости, напечатанная с двумя знаками после запятой. Чем выше, тем больше занято под тот же объект и тем меньше остаётся запаса до того, как кредит окажется больше стоимости. Это не приговор разумности займа: одна и та же доля осторожна для одного объекта и безрассудна для другого, а поля для этой разницы на странице нет.

Капитал в недвижимости

Та часть стоимости, которая не занята: стоимость минус долг. Это вычитание, а не рыночная оценка, поэтому величина уходит в минус, когда долг превышает стоимость, — именно так объект с отрицательным капиталом и выглядит с этой стороны, и печатать его так полезнее, чем прятать.

Доля капитала в процентах

Та же величина в процентах, и намеренно дополнение напечатанной доли, а не самостоятельное деление: две доли всегда дают ровно 100, поэтому читателю, у которого есть одна из них, не приходится гадать, какое из двух округлённых чисел взяла панель.

Максимальный кредит при целевом соотношении

Наибольший кредит, который стоимость выдерживает, если держаться цели: стоимость, умноженная на целевое соотношение. Оно превращает цель из ограничения в сумму, с которой можно идти к кредитору или называть её в предложении, а в сравнении с суммой долга одним числом говорит, укладывается ли сделка в правило, которое вы себе поставили.

Она нужна до заявки на ипотеку, чтобы понять, что объект потянет на желанных условиях, и после неё — чтобы проверить, сходится ли названная доля с теми числами, которые вам дали: назвать долю, не следующую из цены и кредита, случается достаточно часто, и арифметику стоит проверить. Это же и первый фильтр, когда стоимость неизвестна: доля меняется вместе со стоимостью, поэтому взгляд на неё при нескольких правдоподобных значениях показывает, насколько ответ зависит от оценки, которой у вас ещё нет. Важное различие на этой странице в том, что доля кредита в стоимости — измерение, а не проверка на соответствие требованиям. Порога в ней нет, и странице неизвестно, берут деньги на первое жильё, на аренду или на рефинансирование; одна и та же цифра может быть ничем не примечательной в одном кредите и неприемлемой в другом. Если же вопрос в том, сколько наличных понадобится при закрытии сделки, то это дополнительная сторона той же доли, и на него прямо отвечает отдельная страница про первоначальный взнос. Четыре результата здесь опираются на два входа, поэтому ни один из них не независим от остальных: сдвиньте стоимость — и вместе с ней сдвинутся доля, капитал, доля капитала и максимальный кредит.

1. Значения по умолчанию: кредит 240 000 под объект стоимостью 300 000

   1. Доля: 240 000 ÷ 300 000 = 0,8, то есть 80 %
   2. Капитал: 300 000 − 240 000 = 60 000
   3. Доля капитала: 100 − 80 = 20 %
   4. Максимальный кредит при цели 80 %: 300 000 × 0,8 = 240 000

   Полезное совпадение этого примера в том, что последняя строка попадает ровно в сумму кредита: кредит в 80 % при цели 80 % стоит точно на линии, а не под ней, и запаса не остаётся вовсе. А капитал читайте как ответ на настоящий вопрос: 60 000 — это то, что объект должен потерять в деньгах, прежде чем кредит перестанет быть покрытым.

2. Кредит в девяносто процентов: 360 000 под 400 000

   1. Доля: 360 000 ÷ 400 000 = 90 %
   2. Капитал: 400 000 − 360 000 = 40 000
   3. Доля капитала: 100 − 90 = 10 %
   4. Максимальный кредит при цели 80 %: 400 000 × 0,8 = 320 000

   Здесь сравните кредит с его собственной целью: занято 360 000 там, где цель допускает 320 000, то есть сделка на 40 000 выше линии. Это сравнение и есть причина, по которой на панели стоят обе цифры, и именно его за вас никогда не сделает продавец: доля в 90 % тревожна лишь относительно чего-то, и это «что-то» даёт максимальный кредит.

3. Неудобная доля: 133 340 под 400 000

   1. Доля: 133 340 ÷ 400 000 = 33,335 %, печатается как 33,34
   2. Капитал: 400 000 − 133 340 = 266 660
   3. Доля капитала: 100 − 33,34 = 66,66 %
   4. Максимальный кредит при цели 80 %: 400 000 × 0,8 = 320 000

   Доля капитала — это дополнение напечатанной доли, а не второе деление, и именно здесь разница видна: деление 266 660 на 400 000 даёт 66,665 %, что само по себе напечаталось бы как 66,67 — на полсотой в стороне от 66,66, которое показывает панель. Дополнение выбрано для того, чтобы два процента на панели всегда давали ровно 100.

4. Занять больше, чем стоит объект: 260 000 под 240 000

   1. Доля: 260 000 ÷ 240 000 = 108,333 %, печатается как 108,33
   2. Капитал: 240 000 − 260 000 = −20 000
   3. Доля капитала: 100 − 108,33 = −8,33 %
   4. Максимальный кредит при цели 80 %: 240 000 × 0,8 = 192 000

   Доля выше 100 % — не ошибка, и страница не считает её ошибкой: так выглядит объект, купленный без первоначального взноса и затем подешевевший, а отрицательный капитал — честная арифметика. Здесь ничего не обрезается: описанное состояние реально, и страница, отказавшаяся его печатать, спрятала бы как раз тот случай, где число важнее всего.

5. Низкая доля и ещё более низкая цель: 180 000 под 450 000 с прицелом на 75 %

   1. Доля: 180 000 ÷ 450 000 = 40 %
   2. Капитал: 450 000 − 180 000 = 270 000
   3. Доля капитала: 100 − 40 = 60 %
   4. Максимальный кредит при цели 75 %: 450 000 × 0,75 = 337 500

   Здесь цель мягче самой сделки: стоимость выдержала бы 337 500, а занято только 180 000, то есть запас равен 157 500. Заёмщику в таком положении капитала не занимать: те же цифры кредитор смотрит при выдаче кредитной линии под залог недвижимости, где вопрос перестаёт быть «сколько занято» и становится «сколько ещё можно».

Стоимость в этом расчёте — одно число, подставляющее целый диапазон. Оценка — это мнение с датой, цены сделок движутся, а ремонт или неудачный год на местном рынке могут сдвинуть величину сильнее, чем разница между одной кредитной ступенью и следующей; доля хороша ровно настолько, насколько хороша подставленная в неё стоимость. Сумма долга принимается как данность, поэтому всё, что меняет фактическую задолженность, здесь невидимо: период «только проценты», невыбранный транш строительного кредита или второй залог, который откроют позже. О заёмщике на странице тоже ничего нет, а на практике кредитор взвешивает вместе с долей доход, кредитную историю, резервы и тип объекта, а иногда отказывает в кредите, который по одному этому показателю проходит. Регуляторный режим здесь намеренно отсутствует: надзорные ограничения зависят от категории кредита и от учреждения, они служат полом для кредиторов, а не правом для заёмщиков, и одна и та же доля может быть обычной в одном продукте и выходить за рамки ориентира в другом. И прежде всего доля ничего не говорит о том, хороша ли цена, — это другой вопрос и другая страница.

Восемьдесят процентов — это правило или просто обычай?

Это обычай, а не правило, и разница важна, когда вам говорят, что кредит выдать нельзя. Надзорные ограничения, которые встречаются в стандартах кредитования для банков, заданы по категориям кредитов под недвижимость, и для улучшенного объекта и для строительства жилья на одну-четыре семьи это 85 %, а не 80 %. Для постоянных ипотечных кредитов и кредитных линий под залог жилья, в котором живёт владелец, те же стандарты не устанавливают предела вообще, а требуют вместо него кредитного усиления, например ипотечного страхования, если доля при выдаче достигает 90 %. То, с чем заёмщик встречается как с 80 %, — рыночный обычай, надстроенный кредиторами, страховщиками и агентствами, которые выкупают кредиты, и он меняется вместе с продуктом, объектом и заёмщиком.

Какую стоимость брать: цену или оценку?

Для решения кредитора — оценку, потому что именно на этой величине будет считаться анализ и именно она попадёт в дело. Для собственного сравнения двух объектов или двух предложений — цену, потому что платить будете именно её и капитал у вас будет именно от неё. Две величины могут расходиться, и когда расходятся, меньшая определяет, сколько можно занять: оценка ниже согласованной цены означает, что тот же кредит даёт более высокую долю, и разницу придётся откуда-то взять — больше наличных, ниже цена или сделки нет.

Учитывается ли в доле второй кредит?

Учитывается в том смысле, что оба кредита обеспечены одним и тем же объектом и стоимость несёт их вместе, — поэтому стандарты кредитования и говорят, что при подсчёте доли нужно включать общую сумму всех старших залогов. Что именно делают с этим указанием разные кредиторы, варьируется, и обычное дело видеть долю по первому кредиту отдельно для покупки и объединённую долю, когда добавляется кредитная линия под залог жилья. Арифметика на этой странице — объединённая версия: вписывайте в поле суммы долга весь кредит, иначе вы измеряете меньше, чем объект на самом деле несёт.

Что добавляет максимальный кредит?

Он превращает цель из ограничения в сумму. Доля говорит, укладывается ли сделка; максимальный кредит говорит, какая сделка ещё уложится, — а это и есть то число, которое нужно, когда цену или первоначальный взнос выбираете вы. Сравнить его с суммой долга — самый быстрый вариант всего расчёта: выше неё — и кредит не проходит по вашей цели, ниже — и есть запас, равны — и вы стоите ровно на линии.

Меняется ли доля после выдачи кредита?

Доля, записанная при выдаче, не меняется: кредит и стоимость на тот момент — зафиксированные факты. Меняется стоимость объекта, а доля, пересчитанная против текущей стоимости, — это другая мера с другим названием, рыночная версия. Именно этот пересчитанный показатель важен, если вы думаете о рефинансировании или если объект придётся продавать, и именно его эта страница намеренно не печатает: смешение двух даёт число, не относящееся ни к какому моменту.

Сколько нужно капитала, чтобы кредит был безопасным?

Нет такого уровня капитала, при котором кредит становится безопасным сам по себе, — это честный ответ и одновременно причина, по которой на странице нет порога. Капитал — это подушка против падения стоимости, поэтому чем его больше, тем лучше защита именно от этого риска, но о том, сможет ли заёмщик платить дальше, сколько объект будет стоить через пять лет и во сколько обойдётся продажа, он не говорит ничего. Читайте долю как одно измерение среди нескольких, а не как рейтинг, и воспринимайте высокую долю как вопрос, который стоит задать, а не как вывод.

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart D — defines loan-to-value ratio, fixes it at the time of loan origination, requires senior liens to be included, and sets the supervisory loan-to-value limits by category of real estate loan — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — the mark-to-market treatment, where the same loan is re-measured against the current value of the property rather than the value at origination — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction — how a loan secured by a home is split between acquisition debt and home equity debt, which is the distinction that decides what a second loan against the same property is — Internal Revenue Service (United States)