Калькулятор первоначального взноса

Сумма первоначального взноса = стоимость дома × процент первоначального взноса. Сумма долга = стоимость дома − сумма первоначального взноса. Доля кредита в стоимости = сумма долга ÷ стоимость дома. Осталось накопить = сумма первоначального взноса − уже накоплено. Месяцев накоплений = остаток к накоплению ÷ откладывается в месяц, округлённое вверх. Остатки отмены и прекращения равны 80 % и 78 % стоимости дома.

P

Стоимость дома

d

Первоначальный взнос как процент от цены

D

Сумма первоначального взноса деньгами

L

Сумма долга: цена минус первоначальный взнос

V

Доля кредита в стоимости: сумма долга, делённая на цену

S

Сколько уже накоплено

g

Разрыв: сумма первоначального взноса минус накопления

m

Сколько вы добавляете к накоплениям каждый месяц

Применяйте, когда выбираете процент первоначального взноса, а не принимаете предложенный, потому что три следствия видны не одинаково. Сумму наличными смотрят все; долю кредита в стоимости использует кредитор, когда назначает цену, и она двигает не только платёж, но и ставку; а страхование, которое обычно обозначают как PMI, — это ежемесячная надбавка, появляющаяся при взносе ниже 20 % и исчезающая на порогах выше. Прогоните один и тот же дом при 20 % и при 10 % и читайте два последних столбца, а не первый, потому что первый вы и так знаете. Сторона накоплений — второе применение, и арифметика у неё намеренно грубая: 14 месяцев при 1500 в месяц на разрыв в 20 000, и те же 20 000 при 750 в месяц требуют 27. Чего страница не скажет, так это на что ещё должны пойти эти деньги: расходы на сделку, резервный фонд и переезд берутся с того же счёта, и первоначальный взнос — лишь одна заявка на него. И ни один из двух порогов не сдвигается от досрочных платежей: оба заданы первоначальным графиком, а не текущим остатком.

1. Дом за 400 000, взнос 10 %, накоплено 20 000, откладывается 1500 в месяц

   1. Первоначальный взнос: 400 000 × 10 % = 40 000
   2. Сумма долга: 400 000 − 40 000 = 360 000
   3. Доля кредита в стоимости: 360 000 ÷ 400 000 = 90 %
   4. Разрыв: 40 000 − 20 000 уже накопленных = 20 000
   5. Месяцев накоплений: 20 000 ÷ 1500 = 13,3, округляем вверх до 14
   6. Пороги страхования: 80 % от 400 000 — это 320 000, а 78 % — 312 000

   Пример по умолчанию и тот, ради которого стоит прочитать два порога. При доле кредита в стоимости 90 % этот кредит несёт частное страхование ипотеки, а остатки, на которых его можно отменить и на которых его обязаны прекратить, равны 320 000 и 312 000. Заметьте, что второй из них — тот, по которому обслуживающая организация обязана действовать, не дожидаясь просьбы, — наступает, когда остаток по графику доходит до 78 % первоначальной цены. Ни одно из этих чисел не равно 80 % или 78 % того, что вы должны сегодня, и ни одно не сдвигается оттого, что вы заплатили больше. Сторона накоплений проста: 14 месяцев по 1500 в месяц, с оговоркой, что расходы на сделку берутся с того же счёта.

2. Тот же дом с взносом 20 %

   1. Первоначальный взнос: 400 000 × 20 % = 80 000
   2. Сумма долга: 400 000 − 80 000 = 320 000
   3. Доля кредита в стоимости: 320 000 ÷ 400 000 = 80 %
   4. Накоплений уже хватает на цель, поэтому и разрыв, и срок накоплений равны нулю
   5. Два остатка по страхованию не изменились: 320 000 и 312 000

   Сравнение, которое делает первый пример читаемым, и причина, по которой страхование заслуживает собственных столбцов: требуемые наличные удваиваются, с 40 000 до 80 000, а доля кредита в стоимости попадает ровно на 80 % — то есть на границу, ниже которой страхование обычно вообще не требуется. Значит, лишние 40 000 покупают две отдельные вещи: на 40 000 меньше долга и исчезновение ежемесячной надбавки на годы вперёд. Поэтому взнос 20 % и считают целью, а не одним из вариантов. Поля накоплений здесь подставлены так, чтобы разрыв закрылся сразу; при 1500 в месяц разница в 40 000 между двумя случаями набирается 27 месяцев.

3. Дом за 250 000 с взносом 3 % при накопленных 3000

   1. Первоначальный взнос: 250 000 × 3 % = 7500
   2. Сумма долга: 250 000 − 7500 = 242 500
   3. Доля кредита в стоимости: 242 500 ÷ 250 000 = 97 %
   4. Разрыв: 7500 − 3000 = 4500
   5. Месяцев накоплений: 4500 ÷ 750 = 6
   6. Пороги страхования: 80 % от 250 000 — это 200 000, а 78 % — 195 000

   Небольшой взнос на более дешёвом доме и строка, которая показывает, что доля кредита в стоимости — это отношение, а не сумма. Наличных нужно всего 7500 — меньше пятой части того, что требовал первый пример, — а доля кредита в стоимости всё равно 97 %, выше, чем в любом другом случае здесь. Кредитор назначает цену именно по этой доле, поэтому самая маленькая потребность в наличных даёт самый дорогой кредит и самую долгую полосу платежей за страхование. Оба порога тоже уменьшаются вместе с ценой, до 200 000 и 195 000, и это стоит заметить: они пропорции дома, а не фиксированные суммы, поэтому более дешёвый дом не означает более раннего выхода.

Самое крупное, чего на этой странице нет, — всё остальное, на что нужны эти деньги. Расходы на сделку, резервный фонд, переезд и любой немедленный ремонт берутся с того же счёта, что и первоначальный взнос, и при покупке они сами по себе обычно составляют несколько процентов от цены, поэтому цель, в которой учтён только первоначальный взнос, будет достигнута на бумаге раньше, чем на практике. Ставки здесь нет, а значит, сумма долга отсюда не связана ни с ежемесячным платежом, ни с общими процентами: это на странице про ипотеку. Числа по страхованию — это ровно законодательные остатки отмены и прекращения, и ничего больше: закон касается частного страхования ипотеки при жилищной сделке, поэтому государственные кредитные программы, у которых свои страховые или гарантийные механизмы со своими правилами, в него не входят, как и схемы, где страхование оплачивает кредитор и его стоимость заложена в ставку. Страница также не может назвать настоящую дату окончания страхования, потому что она зависит от графика погашения ещё не взятого кредита, — известен только остаток, на котором оно заканчивается. Две вещи про эти пороги легко перепутать, и их стоит повторить: остаток 80 % — это тот, при котором отмену нужно запросить письменно, не имея просрочек и с хорошей платёжной историей, и она не автоматическая; и ни один из порогов не наступает раньше оттого, что вы переплачиваете, поскольку оба заданы первоначальным графиком. Здесь не описан разрыв в ставке между кредитом при 90 % и при 80 %, а это настоящая стоимость поверх страхования. И ни к одной величине не привязана валюта.

Сколько нужно на первоначальный взнос?

Зависит от программы и кредитора, и страница намеренно не называет минимум, потому что они разные. Полезно знать, что покупает процент: для дома за 400 000 это 40 000 наличными при доле кредита в стоимости 90 % или 80 000 и ровно 80 %, при которой частное страхование ипотеки обычно уже не требуется.

Когда заканчивается частное страхование ипотеки?

На двух остатках, оба заданы федеральным законом и оба считаются от первоначальной стоимости недвижимости. При 80 % вы можете попросить об отмене письменно, если нет просрочки и есть хорошая платёжная история. При 78 % обслуживающая организация обязана прекратить страхование без просьбы. Для дома за 400 000 это 320 000 и 312 000.

Досрочные платежи уберут PMI раньше?

Нет, и именно это чаще всего предполагают, не проверив. Оба порога заданы первоначальным графиком погашения и прямо не зависят от текущего остатка, поэтому переплата меняет ваш остаток, но не меняет ни одну из дат. Сдвигает их больший первоначальный взнос, потому что он меняет сам график.

Что такое доля кредита в стоимости и почему она важнее суммы?

Это сумма долга, делённая на цену: 360 000 при доме за 400 000 — это 90 %, а 242 500 при доме за 250 000 — 97 %. Она важна потому, что кредитор назначает цену по отношению, а не по сумме, поэтому дешёвый дом с маленьким взносом может нести более высокую ставку и более долгую полосу страхования, чем дорогой с большим.

За сколько можно накопить на первоначальный взнос?

Разрыв, делённый на то, что вы можете откладывать в месяц, округлённый вверх. При 1500 в месяц разрыв в 20 000 закрывается за 14 месяцев; тот же разрыв при 750 в месяц требует 27. Не учтено здесь то, что расходы на сделку и резервный фонд берутся с того же счёта, поэтому настоящая цель при покупке выше одного первоначального взноса.

Больший первоначальный взнос — всегда лучше?

Он уменьшает долг, долю кредита в стоимости и ставку и может вовсе убрать страхование, значит, по самому кредиту да. Обмен в том, что наличные перестают быть доступны для чего-либо ещё, включая резервный фонд, а при очень низких ставках те же деньги могут сделать больше в другом месте. Это сравнение про вашу ситуацию, а не про ипотеку.

• 12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): the cancellation date at 80% of original value and the termination date at 78%, both fixed by the initial amortization schedule and irrespective of the outstanding balance — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: cancellation requires a written request, a good payment history and being current, while termination on the 78% date is automatic — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)