Калькулятор долговой нагрузки

Нагрузка по жилью = платёж за жильё ÷ месячный доход до вычетов. Общая долговая нагрузка = (платёж за жильё + другие платежи по долгам + платёж по долгу, на который подаётся заявка) ÷ месячный доход до вычетов. Запас до порога = (порог × месячный доход до вычетов) − общий долг в месяц.

I

Месячный доход до вычетов

H

Платёж за жильё: аренда или текущий платёж по ипотеке

D

Другие платежи по долгам: рассрочки, студенческие кредиты, минимумы по картам, алименты

P

Платёж по долгу, на который подаётся заявка; он входит только в общую нагрузку

R

Общая долговая нагрузка: все обязательства в месяц, делённые на доход

G

Запас до заданного порога, в тех же единицах, что и доход

Применяйте перед подачей заявки и снова после любого изменения, которое двигает числа, потому что и само отношение, и запас вокруг него можно менять намеренно. Три хода снижают общую долговую нагрузку, и они не одинаково легки: досрочное погашение рассрочки убирает её ежемесячный платёж из числителя целиком, и это самый крупный единичный эффект; рост дохода двигает знаменатель; а новый долг двигает числитель в плохую сторону. Практический результат — это запасы: 70 до самого низкого порога звучат как предупреждение, потому что одно новое обязательство любого размера выводит за него, тогда как 1050 до самого высокого — это тот запас, который действительно важен, если кредит идёт через автоматизированную систему одобрения. Страница полезна и в обратную сторону, когда решают, брать ли долг: платёж за машину в 400 в месяц при доходе 7000 поднимает общую нагрузку с 35 % до 40,7 % и превращает 70 запаса в нехватку 330. Ничто здесь не говорит, одобрят ли вас, и ничто здесь не является настоящей моделью вашего кредитора: считается именно она.

1. 7000 дохода, 1800 на жильё и 650 прочих долгов

   1. Общий долг в месяц: 1800 + 650 = 2450
   2. Нагрузка по жилью: 1800 ÷ 7000 = 25,7 %
   3. Общая долговая нагрузка: 2450 ÷ 7000 = 35 %
   4. Самый низкий порог для дохода 7000 — это 36 %, то есть 2520 долга
   5. Запас до него: 2520 − 2450 = 70
   6. Два других порога — 45 % и 50 %, то есть 3150 и 3500, а запас по ним равен 700 и 1050

   Пример по умолчанию и тот случай, который показывает, зачем печатать два отношения, а не одно: платёж за жильё выглядит спокойным при 25,7 %, а весь набор обязательств подходит близко к самому низкому порогу при 35 %. Оба прочтения верны и говорят о разном. Число, над которым стоит посидеть, — это запас в 70: при таком доходе одно новое обязательство любого размера поднимает общую нагрузку выше самой низкой линии, а средняя и высокая линии ещё далеко.

2. То же домохозяйство берёт долг с платежом 400 в месяц

   1. Платёж по новому долгу входит в общую нагрузку и никуда больше
   2. Общий долг в месяц: 1800 + 650 + 400 = 2850
   3. Нагрузка по жилью остаётся 25,7 %, потому что платёж за жильё не изменился
   4. Общая долговая нагрузка: 2850 ÷ 7000 = 40,7 %
   5. Запас до порога 36 %: 2520 − 2850 = −330, то есть этот порог уже пройден
   6. Запас до порогов 45 % и 50 %: 300 и 650

   Здесь происходит две вещи, и очевидна только одна. Первая: общая нагрузка переходит с 35 % на 40,7 %, а нагрузка по жилью не двигается вообще — ровно поэтому они и печатаются отдельно, ведь автокредит платёж за жильё не трогает. Вторая — знак у первого запаса: −330 не ошибка и не ноль, это значит, что самая низкая линия уже позади. Кредит, рассмотренный вручную и без повышенных требований к кредитной истории и резервам, на этом месте не прошёл бы; тот же кредит через автоматизированную систему одобрения имеет в запасе 650. Одно домохозяйство, одни долги, два разных ответа, потому что линия не одна.

3. 2400 на жильё при доходе 6000 и без других долгов

   1. Общий долг в месяц: 2400, и это целиком жильё
   2. Нагрузка по жилью: 2400 ÷ 6000 = 40 %
   3. Общая долговая нагрузка: те же 2400, то есть тоже 40 %
   4. Два отношения равны всегда, когда других долгов нет
   5. Запас до порога 36 %: 2160 − 2400 = −240
   6. Запас до порогов 45 % и 50 %: 300 и 600

   Случай, который разводит два отношения тем, что делает их одинаковыми. Без других долгов общая нагрузка равна нагрузке по жилью, и это стоит увидеть один раз: видно, что второе отношение — не другое измерение, а то же самое с большим числом в числителе. Заодно видно, сколько может съесть один платёж за жильё. 40 % дохода до вычетов на жильё проходят самый низкий порог и спокойно укладываются в два верхних — при таком доходе ограничением становится само жильё, и никакое досрочное погашение других долгов не сдвинет это ни на пункт.

Три порога на этой странице взяты из кредитного руководства одной организации, а эта организация — Fannie Mae, спонсируемое государством предприятие в Соединённых Штатах, которое устанавливает правила для покупаемых им ипотечных кредитов. Они не являются законным ограничением нигде, они не единственные используемые пороги и они не те пороги, которые применяет ваш кредитор: у автоматизированной системы одобрения свои, у государственных программ вроде FHA, VA и USDA свои, а у кредиторов, оставляющих кредиты на своём балансе, снова свои. Относитесь к ним как к ориентирам, а не как к правилам. Ничто здесь не говорит, одобрят ли вас, потому что одобрение зависит ещё и от кредитной истории, денежных резервов, первоначального взноса, типа недвижимости и собственной готовности кредитора к риску, а ничего из этого в отношении не выражается. Поле платежа за жильё принимает одно число, и ситуация, в которой новая ипотека заменяет аренду, а не добавляется к ней, — ровно то, чего это поле выразить не может: вводите тот платёж за жильё, который у вас будет, а не оба. Другие платежи по долгам считаются только там, где это действительно долги: аренда, коммунальные, телефон и страховка долгами не являются, и включение их в числитель завышает отношение. Алименты здесь считаются долгом, тогда как кредитор может вместо этого вычитать их из дохода, и на одних и тех же фактах получится другой ответ. Поле платежа по новому долгу покрывает одно обязательство, поэтому несколько сразу придётся сложить вручную. А в знаменателе стоит доход до вычетов: самая частая причина завышенного отношения — это когда в него подставляют доход на руки.

Какая долговая нагрузка считается хорошей?

Однозначного ответа нет, потому что линии задают кредиторы и программы, а не закон. Ориентиры этой страницы — 36 %, 45 % и 50 % месячного дохода до вычетов на все обязательства в месяц, и взяты они из кредитного руководства одной организации. Отношение ниже самого низкого из них — самое надёжное положение; выше самого высокого автоматическое одобрение становится маловероятным.

Чем нагрузка по жилью отличается от общей долговой нагрузки?

Нагрузка по жилью — это жильё, делённое на доход, а общая долговая нагрузка — это всё, делённое на доход. При доходе 7000, жилье 1800 и прочих долгах 650 они равны 25,7 % и 35 %. Обе показываются потому, что новый автокредит двигает вторую и не трогает первую, — именно это различие кредитор и проводит.

Почему здесь нет порога 43 %?

Потому что его не удалось подтвердить источником. Широко цитируемые 43 % не встречаются в правиле о способности платить, а порог, который нельзя возвести к выпустившему его органу, на страницу не попадает. Три показанные линии процитированы дословно из кредитного руководства, указанного ниже, вместе с условиями, которые к каждой прилагаются.

Что брать: доход до вычетов или доход на руки?

Доход до вычетов, потому что именно на него делят кредиторы. Доход на руки делает каждое отношение на этой странице примерно на треть выше того, которое кредитор посчитал бы по тем же долгам, и это самая частая причина, по которой собственная оценка домохозяйства выходит хуже той, которую ему называют.

Поможет ли погашение кредитной карты?

Оно помогает тем, что убирает ежемесячный платёж из числителя, а не тем, что уменьшает остаток. Закрытая рассрочка убирает свой платёж целиком, и это самый крупный единичный эффект; закрытая карта убирает только тот минимум, который входил в расчёт, а он куда меньше. Закрытие счёта само по себе не меняет ничего.

Отрицательный запас — это ошибка?

Нет, он означает, что этот порог уже пройден. Во втором примере запас до самой низкой линии равен −330, а до средней 300. Отрицательное число и не предсказание отказа: то же домохозяйство может спокойно уложиться в лимиты другой программы, потому что линия не одна.

• Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: the underwriting guide that states the 36%, 45% and 50% thresholds quoted on this page, and the conditions attached to each — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (United States)
• 12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): defines total monthly debt obligations, and requires a creditor that considers the ratio to consider it — without setting any maximum anywhere — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)