Калькулятор ставки капитализации

Ставка капитализации = чистый операционный доход ÷ стоимость объекта × 100 %; отношение цены к доходу = 100 ÷ ставка капитализации; стоимость при целевой ставке = чистый операционный доход ÷ (целевая ставка капитализации ÷ 100); отклонение от запрошенной цены = (стоимость при целевой ставке − стоимость объекта) ÷ стоимость объекта × 100 %

Чистый операционный доход

Год реально собранной аренды минус простой и минус операционные расходы здания: налоги, страховка, управление, содержание, коммунальные услуги, которые несёт собственник. Платежи по ипотеке из него не вычитаются — именно поэтому ставка капитализации сопоставима между покупателем за наличные и покупателем в кредит. Вписать сюда валовую аренду — самая частая ошибка с этой величиной, и страница её не обнаружит.

Стоимость объекта

Запрошенная цена или проверяемая стоимость. Это знаменатель, поэтому именно она задаёт, с чем сравнивают доход: одно и то же здание по двум ценам даёт две ставки капитализации, и только одна из них — мнение рынка.

Целевая ставка капитализации

Доходность, которая вам нужна, чтобы купить. Она разворачивает расчёт: вместо вопроса, что даёт цена, он спрашивает, какую цену оправдывала бы ваша требуемая доходность, — а это более полезное направление в тот момент, когда вы решаете, сколько предложить.

Ставка капитализации

Чистый операционный доход как процент от стоимости, с двумя знаками после запятой. Это снимок за один год, без денежного потока и без долга: никакого дисконтирования, роста аренды и перепродажи. Именно поэтому ставка сопоставима между зданиями — и именно поэтому она молчит обо всём, что после первого года.

Отношение цены к доходу

Величина, обратная ставке капитализации, то есть стоимость, делённая на доход: сколько лет текущего чистого дохода составляет цена. Двигаются они в противоположные стороны, и ровно при 10 % они совпадают — это совпадение, а не правило.

Стоимость при целевой ставке капитализации

Сколько тот же чистый доход стоит, если покупатель настаивает на вашей целевой доходности. Это цена, которую доход оправдывает, а не цена, которую запрашивают, и расстояние между ними и есть предмет торга.

Отклонение от запрошенной цены

Насколько запрошенная стоимость выше или ниже этой оправданной, в процентах. Отрицательное отклонение значит, что запрошенная цена ниже того, что оправдывает ваша целевая доходность, и значит она вашу планку проходит; положительное — что вас просят принять меньше, чем вы хотели.

Берите её, чтобы сравнить объекты аренды разной цены по одной шкале или проверить, выдерживает ли конкретная запрошенная цена ту доходность, которая вам нужна. Это фильтр первого прохода, а не оценка: он принимает год дохода как данность и спрашивает, сколько этот год стоит, поэтому его место — в начале, до многолетних моделей, которые пытаются предсказать рост аренды, простой и продажу. Два предупреждения, которых арифметика вам не даст. Числитель должен быть очищен от операционных расходов: валовая аренда даёт слишком высокое число, которое выглядит совершенно правдоподобно, и страница его не отметит. И более высокая ставка капитализации — не то же самое, что более выгодная сделка: обычно она означает, что рынок ждёт от этого объекта меньшего — из-за его состояния, расположения или арендаторов, — и весь смысл этого числа в том, что оно несёт это ожидание внутри себя.

1. Значение по умолчанию: чистый доход 60 000 при стоимости объекта 1 000 000

   1. Ставка капитализации: 60 000 ÷ 1 000 000 = 6 %
   2. Отношение цены к доходу: 100 ÷ 6 = 16,67
   3. Стоимость при целевой ставке 8 %: 60 000 ÷ 0,08 = 750 000
   4. Отклонение от запрошенной цены: (750 000 − 1 000 000) ÷ 1 000 000 = −25 %

   Читайте две последние строки вместе, потому что решение именно там. При запрошенной цене объект даёт 6 %; покупатель, которому нужно 8 %, заплатил бы за тот же доход только 750 000, значит запрошенная цена выше этой планки на 25 %. Отношение цены к доходу — тот же факт с другой стороны: шестнадцать и две трети года дохода, и именно это число продавец скорее и назовёт.

2. Та же цена при вдвое большем доходе

   1. Ставка капитализации: 120 000 ÷ 1 000 000 = 12 %
   2. Отношение цены к доходу: 100 ÷ 12 = 8,33
   3. Стоимость при целевой ставке 8 %: 120 000 ÷ 0,08 = 1 500 000
   4. Отклонение от запрошенной цены: (1 500 000 − 1 000 000) ÷ 1 000 000 = 50 %

   Удвоение дохода удваивает ставку капитализации и вдвое уменьшает отношение цены к доходу, а отклонение переворачивает с −25 % на +50 %: та же запрошенная цена теперь заметно ниже того, что заплатил бы покупатель с требованием 8 %. В самом здании не изменилось ничего — в этом и урок: ставка капитализации принадлежит доходу и цене вместе, а не зданию отдельно.

3. Неудобные числа: 85 000 при 1 200 000 и цели 7,5 %

   1. Ставка капитализации: 85 000 ÷ 1 200 000 = 7,0833 %, печатается как 7,08
   2. Отношение цены к доходу: 100 ÷ 7,08 = 14,12
   3. Стоимость при целевой ставке 7,5 %: 85 000 ÷ 0,075 = 1 133 333,33
   4. Отклонение от запрошенной цены: (1 133 333,33 − 1 200 000) ÷ 1 200 000 = −5,56 %

   Отношение выводится из округлённых 7,08, а не из 7,0833, поэтому деление 100 на напечатанную ставку в точности воспроизводит напечатанное отношение. Это сделано намеренно и это здесь общее правило: любую цифру на панели можно проверить по остальным вручную, и объяснять расхождение в последнем знаке не придётся.

4. Небольшой объект: 24 000 при 300 000

   1. Ставка капитализации: 24 000 ÷ 300 000 = 8 %
   2. Отношение цены к доходу: 100 ÷ 8 = 12,5
   3. Стоимость при целевой ставке 9 %: 24 000 ÷ 0,09 = 266 666,67
   4. Отклонение от запрошенной цены: (266 666,67 − 300 000) ÷ 300 000 = −11,11 %

   Ставка капитализации 8 % на объекте за 300 000 и 8 % на объекте за 3 миллиона — одно и то же число и не одна и та же инвестиция: меньший объект концентрирует ту же доходность в куда меньшем капитале и ровно так же концентрирует риск. Ставку капитализации строили, чтобы сравнивать объекты разного размера, и это она делает; строили её не для того, чтобы сказать, то ли это вообще сравнение.

5. Одна десятая процента: доход 100 при стоимости объекта 1 000 000

   1. Ставка капитализации: 100 ÷ 1 000 000 = 0,01 %
   2. Отношение цены к доходу: 100 ÷ 0,01 = 10 000
   3. Стоимость при целевой ставке 8 %: 100 ÷ 0,08 = 1250
   4. Отклонение от запрошенной цены: (1250 − 1 000 000) ÷ 1 000 000 = −99,88 %

   Это самая маленькая ставка капитализации, которую страница напечатает, и она обозначает настоящую границу: десятая доля такого дохода округлилась бы до 0,00 %, а у такого числа нет конечного обратного значения, поэтому страница сообщает о проблеме вместо отношения. Здесь же видно, зачем вообще читать столбец с отношением: 0,01 % и 10 000 лет дохода — одно и то же утверждение, и только второе пугает с первого взгляда.

Это снимок за один год, и за его пределы он не видит. Рост арендной платы, меняющийся простой, крыша, которую пора менять, уезжающий арендатор, цена, по которой объект в конце концов продадут, — ничего этого здесь нет, а на горизонте в десять лет всё это обычно важнее входной доходности. Финансирование исключено намеренно: именно поэтому два объекта и сравнимы, но именно поэтому же число ничего не говорит о доходности тех денег, которые вы реально вложите. Кредитное плечо поднимает доходность собственного капитала, когда ставка капитализации выше стоимости заимствования, и опускает, когда ниже, а эта страница не может сказать, какой у вас случай. Доход берётся одной определённой величиной, хотя он прогноз, а стоимость — данной, хотя именно о ней и спорят. И главное: ставка капитализации — это мнение рынка, выраженное числом; принимать её за приговор, а не за сравнение и есть ошибка, к которой это число подталкивает, и ставка одного объекта значит очень мало без диапазона, в котором торгуются похожие здания на том же рынке.

Что брать — валовую аренду или чистый операционный доход?

Чистый операционный доход, всегда. Собранная аренда — это ещё не доход, который производит объект: простой, налог на недвижимость, страховка, управление, содержание и коммунальные услуги, которые несёт собственник, вычитаются первыми, и ставка капитализации, построенная на валовой величине, завышена ровно на эту сумму. Это та ошибка, которую страница за вас не поймает: правдоподобный доход даёт правдоподобный ответ. Если чистого числа у вас ещё нет, посчитайте его до того, как браться за эту страницу, а не подставляйте аренду с намерением потом поправить результат.

Вычитаются ли из чистого операционного дохода платежи по ипотеке?

Нет. Ставка капитализации намеренно игнорирует то, как покупка финансировалась, чтобы покупатель за наличные и покупатель в кредит смотрели на одно и то же число по одному и тому же объекту. Если вычесть платёж по ипотеке, получится доходность на вложенный капитал — другая и тоже полезная мера, но она зависит от условий вашего кредита, а не от объекта, поэтому её нельзя сравнивать между двумя покупателями, и меняется она в момент рефинансирования.

Высокая ставка капитализации — это выгодная покупка?

Сама по себе — нет, и именно это прочтение числа чаще всего неверно. Высокая ставка означает, что доход дёшев относительно цены, а это может быть и настоящая находка, и рынок, ожидающий неприятностей: старая крыша, слабый район, арендатор, который вот-вот уедет. Ставка — это сводка всего, что рынок знает об объекте, поэтому необычно высокая скорее вопрос, который надо исследовать, чем ответ, по которому надо действовать. Сравнивайте её с тем, по чему торгуются похожие здания рядом, а не с числом, которое вы заранее решили считать хорошим.

Что добавляет отношение цены к доходу?

Тот же факт с другой стороны. Ставка капитализации — это доходность, а отношение — число лет дохода, и они точные взаимно обратные величины, так что ни одно не несёт сведений, которых нет в другом. Показаны оба потому, что в разных контекстах называют разное: в объявлении о продаже чаще встретится отношение, в оценке — ставка, — и панель, дающая оба, позволяет не пересчитывать в уме. Следите за одним совпадением: ровно при 10 % они равны, и это случайность десятичной системы, а не закономерность, на которую можно опираться.

Что если ставка капитализации выйдет нулевой?

Так бывает, когда доход исчезающе мал рядом со стоимостью: сто дохода на миллион стоимости округляются до 0,01 %, а десятая доля от этого — до нуля. Вместо того чтобы напечатать ноль и бесконечное отношение, страница сообщает, что доход слишком мал относительно стоимости и конечного значения у отношения нет. На практике такая величина означает, что одно из двух чисел неверно: либо в доходе не учтена большая часть аренды, либо стоимость — это не цена объекта, приносящего доход.

Чем это отличается от валового мультипликатора аренды?

Только числителем, и в этом вся разница. Валовой мультипликатор аренды делит цену на валовую аренду, а ставка капитализации — на чистый операционный доход. Поскольку расходы всегда положительны, чистая величина всегда меньше, поэтому ставка капитализации всегда ниже валовой доходности того же объекта, а разрыв между ними — ровно то, во что обходится содержание здания. Если у вас есть и то и другое, разница — быстрый способ понять, насколько дорог объект в эксплуатации.

• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a cap rate's numerator has to be net rather than gross rent; the glossary's net income also deducts tax, while a cap rate stops at operating expenses, before debt service and tax — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less the vacancy and property operating expenses of the property: the costs that come out of the rent before it becomes net operating income, as distinct from the purchase price itself — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that reduce gross rent to something closer to net income — Internal Revenue Service (United States)