Калькулятор мультипликатора аренды

Годовая валовая аренда = месячная аренда × 12; валовой мультипликатор аренды = цена недвижимости ÷ годовая валовая аренда; доходность аренды = 100 ÷ валовой мультипликатор аренды; стоимость при целевом мультипликаторе = целевой мультипликатор × годовая валовая аренда

Цена недвижимости

Запрашиваемая цена или цена, которая была уплачена. Это числитель и вся основа сравнения, поэтому в сравнении с обеих сторон должна стоять однотипная величина: цена из объявления против цены сделки или цена с расходами на оформление против цены без них дадут разницу, не имеющую отношения к самим объектам. Является ли число запрашиваемой ценой или ценой закрытия сделки, важно меньше, чем последовательность в его выборе.

Месячная аренда до вычетов

Аренда, собираемая за месяц, до поправки на простой, до налогов, страховки, управления и обслуживания и до ипотеки. Ключевые слова — «до вычетов»: страница построена на цифре, как она объявлена, и именно это делает её быстрой и вводит в заблуждение, если принять её за прибыль. В частности, поправка на простой не учтена, поэтому объект, пустующий два месяца в году, будет выглядеть здесь так же, как всегда заполненный.

Годовая валовая аренда

Месячная величина, умноженная на двенадцать; печатается потому, что из неё построено каждое другое число панели, и потому, что именно в этом умножении спряталась бы ошибка с приведением к году. Двенадцать — это договорённость, а не измерение: она игнорирует и то, что аренда меняется, и то, что месяц может простоять, и то, что некоторые договоры выставляются иначе, — всё это относится к более полному анализу.

Валовой мультипликатор аренды

Цена, делённая на годовую аренду, с двумя знаками после запятой. Меньше — значит объект стоит меньше лет аренды, чего покупатель в общем и хочет, хотя низкий мультипликатор и хорошая инвестиция — не одно и то же утверждение: дешёвый объект в районе, где аренда падает, дёшев по какой-то причине. Это число чаще всего цитируют в объявлениях — и чаще всего без расходов, которые изменили бы картину.

Доходность валовой аренды

Величина, обратная мультипликатору, выраженная в процентах: аренда как доля цены. Она несёт ровно ту же информацию, что и мультипликатор, и показывается потому, что эти двое живут в разных разговорах: доходность — то, с чем покупатель, ищущий отдачу, сравнивает облигацию, а мультипликатор — то, что цитирует объявление. Обратите внимание на одно совпадение: при мультипликаторе ровно 10 обе величины равны 10 %, и это свойство десятичной записи, а не соотношение, на которое можно опираться.

Стоимость при целевом мультипликаторе

То, что та же аренда оплачивает при выбранном вами мультипликаторе: расчёт разворачивается от того, что даёт цена, к тому, какую цену оправдывает ваш критерий. Введите мультипликатор, который в этом рынке обычно платит покупатель, и страница покажет цену, которую поддерживает аренда. Это поле, а не утверждение: у страницы нет мнения о том, какая кратность верная, и цель 15 при аренде по умолчанию даёт 288 000 вместо запрашиваемых 300 000.

Применяйте его как первый фильтр, когда у объявления есть цена и аренда и больше ничего, — это та ситуация, для которой он и придуман. Он быстр, не требует допущений и одним делением скажет, находится ли объект в интересующем вас диапазоне или отстоит от него на порядок. Он же полезен, чтобы просеять длинный список до короткого, прежде чем тратить время на оценки расходов, которых требует полноценный анализ. Где им пользоваться нельзя — так это как приговором. Он не отличит дом с новой крышей от дома, которому крышу пора менять, арендатора, платящего рыночную ставку, от того, кто платит половину, рынок с растущей арендой от рынка с падающей, объект с одним арендатором от объекта с двенадцатью и сопутствующим риском простоя. О финансировании он тоже ничего не говорит: два покупателя, платящие одну цену за один дом, один за наличные и один в ипотеку, имеют одинаковый валовой мультипликатор аренды и совершенно разную отдачу. Мультипликатор аренды — это начало анализа доходной недвижимости, и принимать его за конец — именно та ошибка, к которой он и подталкивает.

1. Значение по умолчанию: объект за 300 000 со сдачей за 1600 в месяц

   1. Годовая валовая аренда: 1600 × 12 = 19 200
   2. Валовой мультипликатор аренды: 300 000 ÷ 19 200 = 15,625, печатается как 15,63
   3. Доходность валовой аренды: 100 ÷ 15,63 = 6,40 %
   4. Стоимость при целевой кратности 15: 15 × 19 200 = 288 000

   Объект стоит пятнадцать и две трети года аренды, что даёт валовую доходность 6,40 % — до единого расхода. Четвёртая величина и несёт решение: покупатель, который не готов платить больше пятнадцати годовых аренд, оценивает этот объект в 288 000 против запрашиваемых 300 000, то есть они расходятся на 4 %. Этот разрыв и есть весь торг, и он получен без знания об объекте ничего, кроме двух чисел.

2. Где мультипликатор и доходность совпадают

   1. Годовая валовая аренда: 2000 × 12 = 24 000
   2. Валовой мультипликатор аренды: 240 000 ÷ 24 000 = 10,00
   3. Доходность валовой аренды: 100 ÷ 10,00 = 10,00 %
   4. Стоимость при целевой кратности 10: 10 × 24 000 = 240 000

   Мультипликатор ровно 10 и доходность ровно 10 % — единственная точка, где эти два числа равны, потому что 100, делённое на 10, даёт 10. Это артефакт счёта десятками, а не правило: при мультипликаторе 8 доходность составит 12,5 %, а при 12 — 8,33. Стоит увидеть один раз, чтобы совпадение не приняли за соотношение. Целевая кратность здесь к тому же совпадает с фактической, поэтому подразумеваемая стоимость равна цене и торговаться не о чем.

3. Шов округления: 144 120 против 24 000 аренды

   1. Годовая валовая аренда: 2000 × 12 = 24 000
   2. Валовой мультипликатор аренды: 144 120 ÷ 24 000 = 6,005, печатается как 6,01
   3. Доходность валовой аренды: 100 ÷ 6,01 = 16,639, печатается как 16,64 %

   Этот случай сидит ровно на границе округления и показывает выбор, который страница делает намеренно: доходность считается от мультипликатора в напечатанном виде, а не от цены и аренды напрямую. Прямой расчёт дал бы 16,65 % — на сотую пункта выше, потому что 6,005 естественнее было бы прочитать как округление вниз. Вывод её из напечатанного 6,01 означает, что каждую величину панели можно проверить по остальным вручную: разделите 100 на показанный мультипликатор и получите показанную доходность, ровно. Цена этого — то, что объект, сидящий ровно на границе, сообщает доходность на сотую пункта в стороне от той, которую подразумевают его же цена и аренда, и это меньшая из двух ошибок, с которыми можно жить.

4. Печатная кратность, введённая обратно

   1. Годовая валовая аренда: 1600 × 12 = 19 200
   2. Валовой мультипликатор аренды: 300 000 ÷ 19 200 = 15,625, печатается как 15,63
   3. Доходность валовой аренды: 100 ÷ 15,63 = 6,40 %
   4. Стоимость при целевой кратности 15,63: 15,63 × 19 200 = 300 096

   Поле цели — это вход, а не утверждение, и вот что это значит на практике: ввод мультипликатора, который страница только что напечатала, не возвращает цену, с которой она начинала, а даёт 300 096 — на девяносто шесть больше запрашиваемых 300 000. Разница — те два знака, которые были отброшены, когда 15,625 напечатали как 15,63; умножение округлённой величины обратно накапливает округление на 19 200. Это не ошибка, и страница не пытается её спрятать, но это напоминание, что здешние величины — удобство для сравнения объектов, а не точное их описание.

5. Доходность, которая округляется в ничто

   1. Годовая валовая аренда: 0,01 × 12 = 0,12
   2. Валовой мультипликатор аренды: 1 000 000 000 ÷ 0,12 = 8 333 333 333,33
   3. Доходность валовой аренды: 100 ÷ 8 333 333 333,33 = 0,000000012, печатается как 0,00 %
   4. Стоимость при целевой кратности 15: 15 × 0,12 = 1,8

   Миллиард против аренды в одну сотую в месяц даёт мультипликатор больше восьми миллиардов и валовую доходность, которая округляется до 0,00 %. Доходность не пропала, она меньше одной сотой процента: деление 100 на этот мультипликатор даёт примерно 0,000000012. На такой крайности стоит заметить обратную зависимость: мультипликатор здесь самый большой из тех, что страница напечатает, а доходность — самая маленькая, и это два взгляда на одно число, а не два независимых результата.

Мультипликатор валовой, и «валовой» здесь — настоящее ограничение, а не техническая придирка. Налоги на недвижимость, страховка, плата за управление, обслуживание, коммунальные расходы, которые несёт собственник, и простой — всё это вычитается из аренды, прежде чем собственник что-то увидит, и ничего из этого в здешнем числителе нет. Два объекта с одинаковым мультипликатором могут различаться вдвое по тому, что они реально приносят, и показать это страница не может. Аренда берётся одной месячной величиной, поэтому объект с пустующей квартирой, арендатором на заниженном договоре или арендой, повышающейся в следующем году, описывается так, будто ничего этого нет. Финансирование исключено намеренно, так что величина сопоставима между покупателем за наличные и заёмщиком и одновременно молчит о том, что каждый из них заработает на своих деньгах. Цена принимается как данность, тогда как в большинстве сделок именно она и является предметом торга. И главное: у мультипликатора нет абсолютного смысла — что считать высоким, а что низким, целиком зависит от рынка, от текущей стоимости заимствования, от ожиданий по аренде и от того, какая доля местного фонда принадлежит людям, вообще не ищущим отдачи. Сравнение мультипликатора с числом, которое вы заранее объявили хорошим, — самый частый способ злоупотребить этой меркой, и страница печатает цель как поле, а не как рекомендацию, ровно поэтому.

Что использовать — валовую аренду или чистый операционный доход?

Они отвечают на разные вопросы, и выбор зависит от того, что у вас есть. Валовая аренда — это то, что даёт объявление, и она не требует оценок, поэтому мультипликатор валовой аренды — верный инструмент для первого прохода по длинному списку. Чистый операционный доход требует знания расходов, и построенная на нём ставка капитализации становится верным инструментом, когда они у вас появились. Ошибка — смешивать эти два: мультипликатор, посчитанный по чистому доходу, окажется куда ниже рыночного, а ставка капитализации, посчитанная по валовой аренде, — куда выше рыночной. Если в объявлении приведены и цена, и мультипликатор, проверьте, какая аренда в нём использована.

Какой мультипликатор валовой аренды считается хорошим?

Универсальной величины нет, и к любому конкретному числу, поданному как правило, стоит относиться с подозрением. Что считать низким или высоким, зависит от рынка, от процентных ставок, от того, насколько быстро, как ожидается, будет расти аренда, и от того, какую долю местного фонда покупают для собственного проживания, а не для инвестиций. На рынке, где инвесторы согласны на 4 % валовой доходности, мультипликатор 25 нормален; там, где хотят 10 %, он был бы абсурден. Единственное полезное сравнение — с тем, по каким ценам реально торгуются похожие объекты на том же рынке, а этой информации страница дать не может.

Почему мультипликатор валовой аренды одинаков для покупателя за наличные и для заёмщика?

Потому что ипотека нигде в расчёте не участвует. Цена делится на аренду, и ни одна из этих величин не меняется от наличия кредита, — именно это и делает мерку сопоставимой для двух покупателей, смотрящих на один дом на разных условиях. Цена этого — то, что она ничего не говорит о том, сколько заработает каждый. Сильно закредитованная покупка может дать большую отдачу на вложенные деньги, а может не дать никакой — в зависимости от ставки, и мультипликатор в обоих случаях одинаков.

Простой вычитается из величины аренды?

Нет. Аренда здесь валовая, то есть такая, как она стоит в объявлении или в договоре, без поправки на месяцы, когда помещение пустует. Поэтому объект, стоящий пустым два месяца в году, выглядит здесь ровно так же привлекательно, как всегда сданный. Если вы хотите это учесть, честный способ — ввести аренду, которую вы действительно рассчитываете собрать за год, делённую на двенадцать: арифметика страницы останется целой, а входные данные начнут говорить правду.

Почему доходность не всегда совпадает с ценой, делённой на аренду?

Потому что она считается от мультипликатора в напечатанном виде, а не от цены и аренды напрямую. Сначала мультипликатор округляется до двух знаков, и деление 100 на округлённую величину может отличаться от деления аренды на цену в последней сотой пункта. Страница идёт на это сознательно: так доходность на панели можно воспроизвести вручную из стоящего рядом мультипликатора, а альтернатива оставила бы на панели все величины воспроизводимыми друг из друга, кроме этой пары.

Чем это отличается от ставки капитализации?

Только числителем, и в этом вся разница. Мультипликатор валовой аренды берёт валовую аренду; ставка капитализации берёт чистый операционный доход, то есть аренду после вычета простоя и операционных расходов. Поскольку расходы положительны, чистый доход всегда меньше, поэтому ставка капитализации всегда выглядит меньшим числом, чем валовая доходность того же объекта, — а разрыв между ними и есть то, во что обходится содержание дома. Если у вас есть обе величины, размер этого разрыва — быстрая оценка того, насколько дорог объект в эксплуатации.

Можно ли использовать мультипликатор для оценки объекта?

Только в том круговом смысле, что он говорит, что оплачивает аренда при выбранной вами кратности. Мультипликатор не говорит, сколько дом стоит; он говорит, сколько он стоит относительно своей аренды, а чтобы превратить это в стоимость, нужно знать кратность, которую платит рынок, — то самое число, которое вы и пытались найти. Что он действительно может — это применить рыночную кратность к аренде или сравнить кратность, запрашиваемую продавцом, с диапазоном, который вы наблюдали в других местах; и то и другое полезно, пока рыночная величина взята откуда-то из реальности.

• Glossary: Net Income — the definition of income after expenses, which is what a gross rent figure is not, and the reason the two property measures on this site differ — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Glossary: Operating Expenses — the costs of running a property that a gross rent multiplier leaves in the numerator, from taxes and insurance to management and maintenance — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Publication 527 (2024), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that separate gross rent from what the owner keeps — Internal Revenue Service (United States)