Калькулятор отдачи на вложения

Доходность на вложенные деньги = (чистый операционный доход − годовое обслуживание долга) ÷ (первоначальный взнос + расходы на оформление) × 100

Чистый операционный доход

Аренда, реально собранная после поправки на простой, минус операционные расходы — 21 360 на объекте по умолчанию; считается до ипотеки, а не после

Годовое обслуживание долга

Все ипотечные платежи за год, основной долг и проценты вместе, одной годовой величиной

Годовой денежный поток до налогов

То, что остаётся от чистого операционного дохода после ипотеки, — числитель, и он может быть отрицательным

Первоначальный взнос

Деньги, которые вы отдаёте при сделке, чтобы купить объект

Расходы на оформление

Пошлины и расчёты при покупке — часть вложенных вами денег, хотя ни одна из них не покупает долю в объекте

Пользуйтесь этим, когда решаете, покупать ли арендную недвижимость, или сравниваете два объекта, и вопрос, который вы на самом деле задаёте, — покрывает ли аренда ипотеку и остаётся ли что-то сверху. Арендная недвижимость почти всегда покупается на заёмные деньги, и обе половины этой меры — именно деньги: собранные деньги сверху, вложенные деньги снизу. Для вопроса о том, насколько хороша инвестиция в целом, мера неверная, потому что она полностью игнорирует удорожание и погашение кредита: объект с доходностью 3 процента на рынке, где цены растут на 5 процентов в год, может оказаться куда лучшей инвестицией, чем объект с доходностью 8 процентов на рынке, который стоит на месте, — и эта страница вам об этом не скажет. Читайте её как проверку ликвидности и самоокупаемости, а не как приговор: низкая, но положительная величина означает, что объект себя содержит, а ваш выигрыш придёт позже в виде доли и удорожания; отрицательная означает, что вы каждый месяц доплачиваете за право им владеть, и спорить стоит о размере этой доплаты. Пользуйтесь ею в первый год с осторожностью: расходы на оформление целиком ложатся на первый год и тянут её вниз — тот же объект во второй год выглядит по этой мере лучше.

1. 2400 в месяц, простой 5 %, 63 000 вложенных — доходность 3,49 %

   1. Собранная аренда: 2400 × 12 = 28 800 в год, минус 5 % простоя — фактически получено 27 360
   2. Чистый операционный доход: 27 360 − 6000 операционных расходов = 21 360
   3. Денежный поток до налогов: 21 360 − 19 160,76 ипотечных платежей = 2199,24
   4. Вложенные деньги: 60 000 первоначального взноса + 3000 расходов на оформление = 63 000
   5. Доходность на вложенные деньги: 2199,24 ÷ 63 000 = 3,49 процента

   Обе половины этой дроби и стоит проверять. Верхняя тонкая, но положительная: 183,27 в месяц денежного потока с объекта, в который пришлось вложить 63 000, — честная картина закредитованной аренды при таких числах. Нижняя объясняет, почему величина равна 3,49, а не 3,67: уберите расходы на оформление, и знаменатель станет 60 000, что поднимет доходность почти на пятую часть пункта. Эти расходы есть у любого объекта, и их легко забыть в прикидке на салфетке.

2. Тот же объект без расходов на оформление — 3,67 %

   1. Денежный поток не меняется — расходы на оформление разовые при покупке, а не ежегодные
   2. Двигается только знаменатель: 60 000 вложенных вместо 63 000
   3. Доходность на вложенные деньги: 2199,24 ÷ 60 000 = 3,67 процента

   Посчитайте оба — и разрыв в 0,18 пункта покажет, что 3000 расходов на покупку делают с этой мерой в первый год. Это же та версия, которую выдаст калькулятор аренды, останавливающийся на первоначальном взносе, — и это самая частая причина, по которой два калькулятора расходятся насчёт одного и того же объекта. Ни один не ошибается; они отвечают с разными знаменателями, и тот, что включает расходы на оформление, совпадает с вашей банковской выпиской.

3. Тот же объект при простое 50 % — доходность уходит в минус

   1. Полгода простоя: 28 800 × 50 % = 14 400 фактически собранных
   2. Чистый операционный доход: 14 400 − 6000 = 8400, ипотеку это больше не покрывает
   3. Денежный поток до налогов: 8400 − 19 160,76 = −10 760,76
   4. Доходность на вложенные деньги: −10 760,76 ÷ 63 000 = −17,08 процента

   Ипотеке всё равно, сколько аренды вы собрали, — именно поэтому закредитованная аренда так хрупка: сдвиг поправки на простой на 45 пунктов превращает доходность 3,49 процента в −17,08 процента и требует от вас 896,73 в месяц. Из-за этой чувствительности поправку на простой стоит брать из местного рынка, а не оставлять на том значении по умолчанию, с которого начал калькулятор, — и поэтому таблица ниже перебирает её шагом в пять пунктов.

Это доходность на вложенные деньги за один год и ничего больше. Она не учитывает ни удорожания, ни погашения кредита, поэтому это не полная доходность объекта и её никогда не следует сравнивать с полной напрямую: в первый год ипотеки большая часть каждого платежа — проценты, а доля, которую арендатор вам наращивает, реальна, но здесь невидима. Это величина до налогов — без амортизации, без вычета ипотечных процентов, без налога на арендный доход, — поэтому это не то, что вы оставляете себе. Она предполагает, что все ипотечные платежи за год вы подаёте одной годовой величиной, а не выводите их из параметров кредита, поэтому она ничего не знает ни о плавающей ставке, ни о шаровом платеже, ни о нехватке эскроу, и не поймает график платежей, меняющийся в середине года. Операционные расходы — одно число: у настоящего объекта есть крыша, водонагреватель, управляющий и смена арендаторов, а поправка на простой — это подстановка вместо стоимости смены арендатора, а не её измерение. Капитальные затраты не учитываются вовсе. Расходы на оформление считаются вложенными в первый день и невозвратными, и для этой меры это верно, а для внутренней нормы доходности неверно: там они сальдировались бы с выручкой от продажи. Продажа здесь не моделируется, поэтому о налоге на прирост и о расходах на выход из сделки страница не говорит ничего. И ни к одной величине не привязана валюта, поэтому доходность безразмерна, а денежный поток, из которого она построена, — в той валюте, которую вы ввели.

Что такое доходность на вложенные деньги?

Это годовой денежный поток до налогов, который приносит объект, делённый на деньги, вложенные в его покупку. Обе половины — деньги: собранная аренда после операционных расходов и ипотечных платежей сверху, первоначальный взнос плюс расходы на оформление снизу. Объект по умолчанию — аренда 2400 в месяц, простой 5 процентов, 6000 операционных расходов, 19 160,76 годовых ипотечных платежей, 60 000 взноса и 3000 расходов на оформление — собирает 27 360, даёт 21 360 чистого операционного дохода, оставляет 2199,24 денежного потока и приносит 3,49 процента на 63 000.

Как рассчитать отдачу на вложения в арендную недвижимость?

Четыре шага. Умножьте месячную аренду на двенадцать и вычтите поправку на простой — получите собранную аренду. Вычтите операционные расходы — получите чистый операционный доход. Вычтите годовые ипотечные платежи — получите денежный поток до налогов. Разделите его на первоначальный взнос плюс расходы на оформление. На числах по умолчанию: 28 800 минус 5 процентов будет 27 360; минус 6000 будет 21 360; минус 19 160,76 будет 2199,24; а 2199,24 ÷ 63 000 = 3,49 процента.

Входят ли в эту доходность расходы на оформление?

Должны входить, и эта страница их включает. Расходы на оформление — это деньги, уплаченные за приобретение объекта, поэтому им место в знаменателе, а без них доходность завышается. На объекте по умолчанию включение 3000 поднимает вложенные деньги с 60 000 до 63 000 и опускает доходность с 3,67 процента до 3,49 процента. Калькулятор, который останавливается на первоначальном взносе, не столько ошибается, сколько отвечает на чуть другой вопрос, — но версия с расходами на оформление совпадает с тем, что ушло с вашего банковского счёта.

Какая доходность на вложенные деньги считается хорошей?

Это зависит от того, что ещё могли бы делать эти деньги, и от рынка, на котором вы покупаете, поэтому универсального порога нет. Полезно сравнить её со стоимостью финансирования и с пассивной альтернативой: доходность ниже ставки по вашей ипотеке означает, что на денежной основе рычаг работает против вас, а доходность на уровне облигационной означает, что вы берёте на себя риски арендодателя за доход облигации. Относитесь к низкой положительной величине как к проверке самоокупаемости, а не как к приговору: объект себя содержит, а остальной ваш выигрыш приходит в виде доли и удорожания. Всё отрицательное означает, что вы финансируете объект ежемесячно.

Это то же самое, что рентабельность инвестиций?

Нет, и разница в обеих половинах дроби. Рентабельность инвестиций обычно делит полный выигрыш — денежный поток плюс удорожание плюс погашенный основной долг — на полную стоимость объекта вместе с финансированием. Доходность на вложенные деньги делит только денежный поток этого года на только вложенные вами деньги. Поэтому она меньше и в числителе, и в знаменателе, и две величины могут указывать в разные стороны: объект может показывать сильную рентабельность на удорожании, принося при этом 2 процента на вложенные деньги и требуя от вас доплат каждый месяц.

Почему доходность ушла в минус, хотя аренда всё ещё покрывает ипотеку?

Потому что поправка на простой вычитается до ипотеки, а ипотека не уменьшается вместе с арендой. У объекта по умолчанию 21 360 чистого операционного дохода против 19 160,76 обслуживания долга — запас всего 2199,24, поэтому простой около 12,6 процента его съедает, а каждый пункт сверх этого идёт прямо из вашего кармана. При простое 50 процентов денежный поток равен −10 760,76, а доходность −17,08 процента. Рычаг увеличивает это в обе стороны, и поэтому доля простоя значит здесь больше любого другого ввода.

Меняется ли эта доходность год от года?

Да, с обеих сторон. Числитель двигается вместе с арендой, простоем и расходами и обычно растёт, потому что ипотечный платёж стоит на месте, а аренда растёт. Знаменатель меняется, только если вы вкладываете ещё деньги, но его состав сдвигается: расходы на оформление целиком ложатся на первый год, и поэтому первый год — худший для этой меры при неизменном во всём остальном объекте. Тот же объект с 3,49 процента и 3000 расходов на оформление приносит 3,67 процента со второго года, если больше ничего не меняется, — и сравнивать эту величину с другими объектами стоит, только если те тоже миновали первый год.

• Publication 527, Residential Rental Property — what counts as rental income and which expenses are deductible against it, including the vacancy period — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property (2025 edition) — depreciation is a deduction rather than cash, which is why a cash-on-cash return leaves it out of the numerator — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets — settlement costs and points are part of what you paid to acquire the property — Internal Revenue Service (United States)