Калькулятор эффективной аренды

Эффективная аренда = (аренда в месяц × число месяцев в сроке − аренда в месяц × бесплатные месяцы) ÷ число месяцев в сроке, что сводится к аренда в месяц × (1 − бесплатные месяцы ÷ число месяцев в сроке). Платежи за первый год = аренда в месяц × (min(12, число месяцев в сроке) − бесплатные месяцы), но не меньше нуля.

Аренда в месяц

Заявленная аренда до любых уступок

Число месяцев в сроке

Срок аренды в месяцах

Бесплатные месяцы

Сколько месяцев из срока не оплачиваются

Эффективная аренда

Вся аренда за срок, делённая на срок: средняя аренда за месяц пользования жильём

Платежи за первый год

Сколько вы отдаёте деньгами за первые двенадцать месяцев, если бесплатные месяцы стоят в начале

Пользуйтесь им, когда в договоре есть что-то бесплатное, и пользуйтесь до того, как сравнивать два объявления: уступка 8,3 % на одной квартире и её отсутствие на другой превращают заявленные 2750 и 3000 в одну и ту же эффективную аренду. Посчитайте величину для каждой квартиры, которую рассматриваете, а затем проверьте и деньги: уступка, сдвинутая к началу срока, снижает сумму, нужную в первый день, а та же уступка, размазанная по длинному сроку, почти её не двигает. Если арендодатель предлагает не бесплатные месяцы, а что-то другое — отменённый сбор за пользование, бесплатную парковку, уменьшенный залог, — сначала переведите это в деньги за месяц и вычтите, потому что страница считает только бесплатные месяцы. А если вы сравниваете аренду с покупкой, а не один договор с другим, то именно эффективную аренду и нужно нести в это сравнение.

1. 3000 в месяц, аренда на двенадцать месяцев, один месяц бесплатно

   1. Аренда по заявленной цене: 3000 × 12 = 36 000
   2. Стоимость уступки: 1 бесплатный месяц × 3000 = 3000
   3. Аренда, которую действительно платят: 36 000 − 3000 = 33 000
   4. Эффективная аренда: 33 000 ÷ 12 = 2750 в месяц
   5. Скидка от заявленной аренды: 1 − 2750 ÷ 3000 = 8,3 %
   6. Платежи за первый год: одиннадцать оплаченных месяцев × 3000 = 33 000, потому что бесплатный месяц идёт в начале

   Набор по умолчанию на этой странице. Держаться стоит за две цифры: 2750 и 33 000. Первая говорит, сколько эта квартира стоит в месяц за весь срок, вторая — сколько уходит с вашего счёта за первый год. На двенадцатимесячной аренде с одним бесплатным месяцем это одно и то же число, умноженное на двенадцать, — именно поэтому на годичном договоре разницу между ними и не видно.

2. Те же 8,3 % на двухлетней аренде

   1. Аренда по заявленной цене: 3000 × 24 = 72 000
   2. Стоимость уступки: 2 бесплатных месяца × 3000 = 6000
   3. Аренда, которую действительно платят: 72 000 − 6000 = 66 000
   4. Эффективная аренда: 66 000 ÷ 24 = 2750 — ровно та же, что и на двенадцати месяцах
   5. Скидка: 2 ÷ 24 = 8,3 %, то же отношение, что и 1 ÷ 12
   6. Платежи за первый год: десять оплаченных месяцев × 3000 = 30 000

   Та же эффективная аренда, что и в примере выше, на 3000 меньше денег в первый год и на 33 000 больше аренды за весь срок. Именно эта пара и делает вывод: отношение уступки задаёт, сколько стоит жильё, а то, где стоят бесплатные месяцы, задаёт, сколько нужно на входе. Подписать более длинный договор ради той же ставки — настоящий обмен: он дороже в целом и дешевле на старте.

3. 4500 в месяц, три бесплатных месяца при аренде на три года

   1. Аренда по заявленной цене: 4500 × 36 = 162 000
   2. Стоимость уступки: 3 бесплатных месяца × 4500 = 13 500
   3. Аренда, которую действительно платят: 162 000 − 13 500 = 148 500
   4. Эффективная аренда: 148 500 ÷ 36 = 4125
   5. Скидка: 3 ÷ 36 = 8,3 %, то же отношение в третий раз
   6. Платежи за первый год: девять оплаченных месяцев × 4500 = 40 500

   Втрое больше аренды и втрое длиннее срок — а эффективная аренда всё те же 8,3 % ниже заявленной цены, потому что 1 ÷ 12, 2 ÷ 24 и 3 ÷ 36 — одна и та же дробь. Другое дело деньги: 40 500 за первый год, больше, чем в двух других случаях, и 148 500, обещанные за три года. Скидка — это скидка на срок, а не на месяц.

Считаются только бесплатные месяцы. Отменённый сбор за рассмотрение, бесплатная парковка, уменьшенный залог, подарочная карта или месяц бесплатных коммунальных услуг — всё это настоящие уступки, и ни одна из них здесь не моделируется: переведите каждую в деньги и вычтите из аренды, если хотите их учесть. Предполагается, что бесплатные месяцы стоят в начале срока — так обычно и бывает, и именно так получается величина платежей за первый год, которую показывает страница; если арендодатель размазал их по всему сроку, эффективная аренда не изменится, а первый год обойдётся дороже того, что на экране. Залог не учитывается вовсе, ни с той, ни с другой стороны: он возвращается, а не тратится, поэтому его место в бюджете, а не в сравнении стоимости, — но это всё равно деньги, которые нужно иметь. Постоянные расходы, которые обычно тянет за собой договор аренды — коммунальные услуги, страхование арендатора, парковка, кладовка, плата за животное, — исключены, как и плановое повышение аренды, условия продления и пункты о досрочном расторжении. Срок ограничен 60 месяцами, а уступка — 24 месяцами; сделка, где бесплатных месяцев больше, чем месяцев в сроке, смысла не имеет, и страница скажет об этом, а не вернёт отрицательную аренду. Суммы идут без обозначения валюты.

Что такое эффективная аренда?

Это вся аренда, которую вы платите за весь срок договора, делённая на число месяцев в нём. На 3000 в месяц за двенадцать месяцев с одним бесплатным вы платите 33 000 и живёте там двенадцать месяцев, поэтому эффективная аренда равна 2750. Это средняя аренда за месяц по договору, и только она позволяет сравнить квартиру со скидкой и квартиру без неё.

Один бесплатный месяц на двенадцати месяцах — это то же самое, что два на двадцати четырёх?

По стоимости — да, по деньгам — нет. И то и другое уступка в 1 ÷ 12 от срока, поэтому эффективная аренда в обоих случаях 2750 при заявленной 3000. Но двухлетний договор требует 30 000 за первые двенадцать месяцев против 33 000 на годичном и 66 000 за весь срок против 33 000. Ставка та же, обязательств больше, а на входе нужно меньше.

Почему за первый год выходит не эффективная аренда, умноженная на двенадцать?

Потому что бесплатные месяцы идут в начале. На тридцатишестимесячном договоре с тремя бесплатными месяцами эффективная аренда равна 4125, а первый год стоит 40 500 — девять оплаченных месяцев по 4500, — а не 49 500. Годовая сумма выше двенадцати эффективных аренд всякий раз, когда срок длиннее года, а уступка попадает внутрь первых двенадцати месяцев.

Какой цифрой сравнивать две квартиры?

Эффективной арендой: она убирает и разницу в заявленной цене, и разницу в уступке. Две квартиры с ценами 2750 и 3000 могут сойтись на одной и той же эффективной аренде 2750, если во второй дают бесплатный месяц. Затем сверьте платежи за первый год с тем, что лежит у вас на счёте: договор, который вы потянете в среднем, но не потянете в январе, подписывать нельзя.

Арендодатель предлагает не бесплатные месяцы. Это считается?

Переведите предложение в деньги и вычтите их. Страница считает только бесплатные месяцы, поэтому отменённый сбор, бесплатную парковку или уменьшенный залог сначала нужно превратить в число. Возьмите годовую стоимость того, что предлагают, вычтите её из аренды за срок и разделите на срок: место на парковке ценой 100 в месяц за двенадцать месяцев — это 1200, а на аренде в 36 000 это ещё 3,3 % скидки.

• Lease — the legal definition: a lease transfers an estate in the property for a term, which is why a rent concession is a term of the contract rather than a discount on a price — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• Rent — the definition of rent as the consideration paid for the occupancy of property, which is the figure a concession is measured against — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)