Перейти к основному содержанию
CalcMax

Ипотека только с процентами

Диапазон: 10 000 – 20 000 000

Диапазон: 0,01 – 30

Диапазон: 24 – 480

Диапазон: 1 – 240

Результат

2 166,67

Платёж только по процентам

Платёж после пересчёта
2 982,29
Рост платежа после повышения
815,62
Рост (%)
37,6 %
Проценты в период «только проценты»
260 000,40
Проценты после периода «только проценты»
315 750,75
Всего процентов
575 751,15
Всего выплачено
975 751,15
Месяцев погашения основного долга
240
Проценты при полном погашении
510 179,81
Экономия на процентах при объединении
65 571,34

Ипотека только с процентами не даёт кредит, который длится дольше подписанного срока. Она даёт период в начале, в течение которого платёж покрывает проценты и ничего больше, а затем один пересчёт, при котором амортизация оставшегося остатка раскладывается на оставшийся срок. Всё, что следует из этой одной фразы, и есть содержание страницы. Возьмите 400 000 под 6,5 % на 30 лет, где первые 10 лет платятся только проценты. Платёж в этот период равен 2166,67 в месяц, и через десять лет остаток всё ещё 400 000, потому что в основной долг не ушло ничего. При пересчёте тот же остаток амортизируется на 240 месяцев, которые остались, поэтому платёж становится 2982,29 — рост на 815,62, то есть на 37,6 %, и наступает он в дату, известную с самого начала. Ключевое слово здесь — оставшиеся: пересчёт не запускает тридцатилетний график заново, потому что кредит всё равно заканчивается тогда, когда должен был. Именно поэтому скачок такой большой, и именно поэтому укоротить период только процентов — не то же самое, что удлинить кредит: переход со 120 месяцев на 36 снижает платёж после пересчёта до 2622,22, а рост — до 21 %. Последний столбец ответа — тот, о котором и стоит спорить. По сравнению с обычным графиком амортизации на все тридцать лет схема только с процентами стоит в наборе по умолчанию на 65 571,34 больше, потому что остаток, который иначе падал бы десять лет, стоит на месте, и проценты начисляются на весь его объём. Таблица ниже двигает длительность периода только процентов от 3 лет до 15, оставляя всё остальное неизменным, и делает и размер пересчёта, и цену отсрочки читаемыми как одна ручка.

400 000 под 6,5 % на 30 лет — по длительности периода только процентов

Месяцев только процентовПлатёж только процентовПлатёж после пересчётаМесяцев амортизацииЛишние проценты
362166.672622.2232417419.46
602166.672700.8330030068.15
842166.672796.2627643587.32
1202166.672982.2924065571.34
1802166.673484.43180107018.03

Второй столбец одинаков во всех пяти строках, и в этом весь смысл таблицы: платёж, который показывают при продаже кредита, не меняется вовсе, когда меняется длительность периода только процентов. Меняется всё остальное. Третий столбец растёт с 2622,22 до 3484,43 по мере удлинения периода с 36 месяцев до 180, а четвёртый объясняет почему: чем длиннее период только процентов, тем меньше месяцев остаётся на погашение того же основного долга. Последний столбец — цена, и она растёт быстрее длительности: пятикратный срок поднимает лишние проценты с 17 419,46 до 107 018,03, то есть чуть более чем в шесть раз. Обратите ещё внимание, что платёж только процентов и платёж после пересчёта сходятся по мере сокращения периода и сошлись бы при нуле месяцев — в точке, где кредит становится обычной амортизируемой ипотекой. Числа в таблице печатает сама страница, а не текст: разряды там не разделяются, а дробная часть отделяется точкой — это те же самые числа, только в машинной записи.

Формула

Платёж в период только процентов = сумма кредита × годовая ставка ÷ 12. Платёж после пересчёта = амортизационный платёж по тому же остатку на оставшиеся месяцы: n − k, где n — срок, а k — длительность периода только процентов. Рост = платёж после пересчёта минус платёж в период только процентов, выраженный в процентах от этого последнего.

P
Сумма кредита
a
Годовая ставка в процентах
n
Срок кредита в месяцах — кредит по-прежнему заканчивается здесь
k
Длительность периода только процентов в месяцах
r
Месячная ставка: годовая, делённая на 12 и затем на 100

Пользуйтесь им, когда кредит продают платежом — ради этого схемы только с процентами и придуманы. Сначала введите срок, потом период только процентов, и читайте третью цифру раньше второй: в бюджет должен укладываться платёж после пересчёта, и он наступит независимо от того, изменилось ли что-нибудь ещё. Затем сравните рост с тем, что всё это время делают освободившиеся деньги. Период только процентов — это отсрочка основного долга, и она стоит своих денег только тогда, когда освободившийся кэш приносит больше 6,5 % в год, а последний столбец как раз и оценивает, во сколько эта отсрочка обходится. Таблица — та часть, которую стоит читать, если вы выбираете длительность: каждый лишний год только процентов поднимает платёж после пересчёта и увеличивает разницу по процентам за весь срок, и движутся эти две величины с разной скоростью. Амортизация здесь обычная: тот же остаток, та же ставка, но на меньшее число месяцев.

Разобранные примеры

  1. 400 000 под 6,5 % на 30 лет, первые 10 лет только проценты

    1. Месячная ставка: 6,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,00541667
    2. Платёж только процентов: 400 000 × 6,5 % ÷ 12 = 2166,67, и через 120 месяцев остаток всё ещё 400 000
    3. Оставшиеся месяцы: 360 − 120 = 240, поэтому пересчёт идёт на 240 месяцев, а не на 360
    4. Платёж после пересчёта: 400 000 под 6,5 % на 240 месяцев = 2982,29
    5. Рост: 2982,29 − 2166,67 = 815,62, то есть 37,6 % от 2166,67
    6. Проценты за период только процентов: 2166,67 × 120 = 260 000,40, и всё это проценты
    7. Проценты после пересчёта: 2982,29 × 240 − 400 000 = 315 750,75
    8. Проценты, если бы тот же кредит амортизировался с первого дня: 510 179,81, значит отсрочка стоит 65 571,34

    Набор по умолчанию и самое наглядное доказательство того, что срок не меняется: пересчёт идёт на 240 месяцев, потому что 120 из 360 уже израсходованы на уплату процентов. Платёж вырастает на 37,6 % в дату, зафиксированную при подписании, а цена всей схемы — 65 571,34 лишних процентов, и именно эту планку должны перебить освободившиеся деньги, чтобы схема себя оправдала.

  2. Тот же кредит, но только 3 года процентов

    1. Платёж только процентов не изменился — 2166,67, потому что зависит только от остатка и ставки
    2. Оставшиеся месяцы: 360 − 36 = 324
    3. Платёж после пересчёта: 400 000 под 6,5 % на 324 месяца = 2622,22
    4. Рост: 455,55, то есть 21 % от 2166,67 — куда меньшая ступенька, чем в случае десяти лет
    5. Проценты за период только процентов: 78 000,12
    6. Проценты за весь срок: 527 599,27 против 510 179,81 у кредита, амортизирующегося с первого дня
    7. Цена отсрочки: 17 419,46

    Три года только процентов вместо десяти срезают рост после пересчёта с 37,6 % до 21 %, а цену — с 65 571,34 до 17 419,46: обе падают примерно на две трети, вслед за длительностью периода. Сам платёж только процентов не двигается вовсе, и в этом ловушка: число, которое показывают при продаже кредита, одинаково во всех строках таблицы, а решает то, что меняется.

  3. 250 000 под 7,5 % на 20 лет, 5 лет только проценты

    1. Платёж только процентов: 250 000 × 7,5 % ÷ 12 = 1562,50
    2. Оставшиеся месяцы: 240 − 60 = 180
    3. Платёж после пересчёта: 250 000 под 7,5 % на 180 месяцев = 2317,53
    4. Рост: 755,03, то есть 48,3 % от 1562,50 — самая большая доля среди этих примеров
    5. Проценты за период только процентов: 93 750
    6. Проценты за весь срок: 260 905,67 против 233 356,89 у обычного графика
    7. Цена отсрочки: 27 548,78

    Короткий кредит делает ту же схему куда агрессивнее. Пять лет только процентов на двадцатилетнем кредите съедают четверть срока, поэтому пересчёту приходится втискивать весь основной долг в 180 месяцев — и платёж вырастает почти вдвое, а не на треть. Доля роста зависит от того, какую часть срока занимает период только процентов, а не от того, сколько занято.

Ограничения

Ставка фиксирована на весь срок, поэтому ипотека только с процентами и с плавающей ставкой здесь не представлена, а такое сочетание встречается достаточно часто, чтобы это имело значение. Модель предполагает, что платёж в период только процентов равен ровно процентам и в основной долг не уходит ничего; схема, требующая частичных выплат основного долга, оставила бы к моменту пересчёта меньший остаток и не дала бы показанного здесь роста. Сравнение с полностью амортизируемым кредитом берёт ту же сумму, ту же ставку и тот же срок — это изолирует эффект периода только процентов, но это не сравнение двух кредитов, которые заёмщику действительно предложили бы: у ипотеки только с процентами ставка часто другая, и страница этого не моделирует. На краях диапазонов ставки и срока разница по процентам может стать отрицательной, то есть схема только с процентами обойдётся за весь срок дешевле, чем амортизация с первого дня; это честный результат сравнения, а не ошибка округления, он получается потому, что при очень высоких ставках и обычный график почти не уменьшает основной долг, и воспринимать его как довод в пользу таких вводных не стоит. Комиссии, расходы на оформление, налоги и страховка в модель не входят. Ноль процентов отклоняется, а не считается: при нулевом платеже только процентов у роста нет знаменателя. И ни к одной цифре не привязана валюта.

Частые вопросы

Удлиняет ли период только процентов срок кредита?
Нет, и это самая частая ошибка памяти. Срок ипотеки всё равно заканчивается в исходную дату: пересчёт раскладывает оставшийся остаток на те месяцы, что остались, а не на новый срок. На тридцатилетнем кредите с десятью годами только процентов платёж после пересчёта считается на 240 месяцев — именно поэтому он настолько выше.
Насколько вырастает платёж?
На 400 000 под 6,5 % на 30 лет с десятью годами только процентов — с 2166,67 до 2982,29, то есть на 815,62, или на 37,6 %. Доля роста платежа зависит от того, какую часть срока занимает период только процентов: если сократить его до 3 лет, рост падает до 21 %, а на двадцатилетнем кредите с пятью годами он равен 48,3 %.
Во сколько на самом деле обходится период только процентов?
В лишние проценты за весь срок: 65 571,34 в наборе по умолчанию — 575 751,15 против 510 179,81 у того же кредита с амортизацией с первого дня. Остаток, который иначе падал бы десять лет, стоит на месте, и проценты начисляются на весь его объём — в этом вся цена.
Почему платёж только процентов не меняется, когда я меняю период?
Потому что он зависит только от остатка и ставки: 400 000 × 6,5 % ÷ 12 равно 2166,67 и при сроке в три года, и при пятнадцати. В этом и ловушка того, как такие кредиты продают: показанное число одинаково во всех строках таблицы, а число, которое решает, что будет дальше, меняется очень сильно.
Может ли разница по процентам оказаться отрицательной?
Да, на краях диапазонов ставки и срока. При очень высоких ставках и обычный график амортизации почти не уменьшает основной долг, поэтому отсрочка скорее экономит, чем стоит. Это настоящий результат сравнения, а не артефакт округления, и это не довод в пользу того, чтобы занимать под такие ставки.
Почему ноль процентов отклоняется?
Потому что у роста нет знаменателя: если платёж только процентов равен нулю, выражать рост в процентах не от чего, да и сам период только процентов при 0 % противоречит себе. Поле ставки начинается с 0,01 % именно поэтому.
Что здесь не учтено?
Комиссии, расходы на оформление, налог на недвижимость, страховка и любая разница в ставке между ипотекой только с процентами и полностью амортизируемой. Сравнение здесь держит ставку неизменной — это изолирует эффект схемы, но так два настоящих предложения друг от друга не отличаются. И ни к одной цифре не привязана валюта.

Источники

Похожие калькуляторы

Калькулятор ипотекиПлатёж по ипотеке с налогом и страховкой, переплата и график.Калькулятор кредитаПлатёж, переплата и доля процентов по кредиту с фиксированной ставкой.Калькулятор графика погашенияПолный график погашения с процентами за каждый период.Калькулятор кредитной линииДоступный лимит кредитной линии под залог жилья и платежи.