Калькулятор кредита FHA

Базовый кредит = стоимость дома − первоначальный взнос. Единовременная премия = базовый кредит × ставка при выдаче. Сумма кредита = базовый кредит + единовременная премия. Годовая премия за период = предыдущий остаток × годовая ставка ÷ 12. Месяцев уплаты = меньший из сроков и 11 лет, когда доля кредита в стоимости ниже 90 %, иначе меньший из сроков и 30 лет.

P

Стоимость дома

d

Первоначальный взнос как доля от цены

L

Доля кредита в стоимости: базовый кредит, делённый на стоимость дома, до прибавления единовременной премии

u

Ставка единовременной премии в процентах от базового кредита

a

Ставка годовой премии в процентах от остатка каждый год

m

Число месяцев уплаты годовой премии: 132 или срок, что меньше, когда доля ниже 90 %, иначе 360 или срок

N

Срок кредита в месяцах

Обращайтесь к нему, когда на столе лежит предложение по кредиту FHA и нужна полная стоимость, а не ежемесячный платёж. Ипотечная страховка — это не проценты, и в самой ставке её не видно. Одна ставка ничего не скажет: два кредита с одинаковой ставкой и одинаковым сроком могут разойтись более чем на двадцать тысяч по страховке, только потому что первоначальный взнос оказался по ту или другую сторону от 95 % или 90 %. Сначала введите цену и взнос, затем читайте долю кредита в стоимости и применённую ставку вместе: если применённая ставка ниже той, которую вы ввели, значит доля кредита в стоимости увела её под законодательный предел, и это стоит знать раньше, чем вам скажет кредитор. Затем посмотрите на столбец месяцев: 132 и 360 — два возможных ответа по сроку, и разрыв между ними — самый большой рычаг на этой странице. И наконец: единовременная премия сидит внутри кредита, поэтому на неё тоже начисляются проценты весь срок; в числе всего процентов в любой строке это уже учтено.

1. 400 000 со взносом 3,5 %, 6,5 % на 30 лет

   1. Первоначальный взнос: 400 000 × 3,5 % = 14 000, значит базовый кредит равен 386 000
   2. Доля кредита в стоимости: 386 000 ÷ 400 000 = 96,5 %, то есть выше 95 %, поэтому годовая ставка остаётся на верхнем законодательном пределе 0,55 %, а премия идёт все 360 месяцев
   3. Единовременная премия: 386 000 × 1,75 % = 6755, она включена в кредит, и сумма доходит до 392 755
   4. Первая месячная премия: 392 755 × 0,55 % ÷ 12 = 180,01
   5. Основной долг и проценты: 392 755 под 6,5 % на 360 месяцев = 2482,48 в месяц
   6. Итого в месяц: 2482,48 + 180,01 = 2662,49
   7. Страховка за весь срок кредита: 360 премий на убывающий остаток, 49 141,98

   Тот случай, в котором на самом деле оказывается большинство заёмщиков FHA, и тот, где оба переключателя стоят в дорогом положении. Доля 96,5 % выше линии 95 %, поэтому применяется повышенная ставка, и она же не ниже 90 %, поэтому премия взимается все тридцать лет, а не одиннадцать. Следствие: страховка стоит 49 141,98, то есть 9,8 % от суммы процентов, и в ставке этого не видно вообще.

2. Тот же дом со взносом 20 %

   1. Первоначальный взнос: 400 000 × 20 % = 80 000, значит базовый кредит равен 320 000
   2. Доля кредита в стоимости: 320 000 ÷ 400 000 = 80 %, то есть ниже 90 %, поэтому премия прекращается через 11 лет — это 132 месяца
   3. Она также ниже 95 %, поэтому годовая ставка берётся по нижнему законодательному пределу: было введено 0,55 %, а применено 0,50 %
   4. Единовременная премия: 320 000 × 1,75 % = 5600, сумма кредита доходит до 325 600
   5. Первая месячная премия: 325 600 × 0,50 % ÷ 12 = 135,67
   6. Основной долг и проценты: 325 600 под 6,5 % на 360 месяцев = 2058,01
   7. Страховка за весь срок кредита: 132 премии, 22 148,49 — меньше половины от 49 141,98 при взносе 3,5 %

   Здесь переключаются сразу два рычага, и заметный из них не главный. Месячная премия падает с 180,01 до 135,67, то есть на 44,34 — это ощутимо, но не драматично. Важное число — 132: премия прекращается через одиннадцать лет вместо тридцати, и именно это уводит стоимость за весь срок с 49 141,98 к 22 148,49. Обратите внимание и на то, что введённая ставка 0,55 % не была использована: применённой ставкой возвращается 0,50 %, потому что меньшая доля увела кредит под законодательный предел.

3. Взнос 5 %, ровно на доле 95 %

   1. Первоначальный взнос: 400 000 × 5 % = 20 000, значит базовый кредит равен 380 000
   2. Доля кредита в стоимости: 380 000 ÷ 400 000 = 95 %, то есть ровно на линии
   3. Повышенная ставка применяется только выше 95 %, поэтому ровно при 95 % применяется нижний предел 0,50 %, а не 0,55 %
   4. Линия 90 % проверяется иначе: при 90 % и выше премия идёт полный срок, то есть 360 месяцев
   5. Единовременная премия: 380 000 × 1,75 % = 6650, сумма кредита доходит до 386 650
   6. Первая месячная премия: 386 650 × 0,50 % ÷ 12 = 161,10
   7. Страховка за весь срок кредита: 360 премий, 44 584,71

   Один процентный пункт взноса переводит долю с 96,5 % ровно на 95 %, и два законодательных критерия расходятся в том, что это значит: ставка падает до нижнего предела, потому что повышенный применяется только выше 95 %, а срок остаётся полным, потому что второй критерий — это 90 % и выше. В результате страница выглядит так, будто противоречит себе, пока оба порога не прочитаны буквально. Это ещё и самый дешёвый пункт взноса на всей лестнице: рост взноса на полтора пункта убирает 4557,27 страховки.

Обе ставки премии — это входные данные, а не константы, и так сделано намеренно: закон задаёт потолки, а сами числа оставляет уполномоченному органу, который их пересматривает, поэтому зашитая сюда цифра устарела бы, и ничто бы не упало. Значения по умолчанию — это законодательные максимумы для 30-летнего кредита при доле выше 95 % и стандартная ставка ниже неё, но это не котировка и не утверждение о том, сколько берёт сегодня какой-либо кредитор. Модель также исходит из того, что премия начисляется на убывающий остаток, как и определяет закон, а это верно, и упрощает две вещи, которые неверны: она не моделирует месяц, в котором премия прекращается, с поправкой на неполный период, и не моделирует досрочное погашение кредита, при котором премии тоже прекращаются, а значит стоимость за весь срок здесь завышена. Расходов на сделку, депонированных сумм на налоги и страхование и любых комиссий кредитора здесь нет. Единовременная премия включена в кредит, и модель это показывает, но можно ли её включить конкретному заёмщику и укладывается ли итоговая сумма в лимит по округу — на эти вопросы страница ответить не может. И ни к одной величине не привязана валюта.

Чем единовременная премия отличается от годовой?

Единовременная взимается один раз при закрытии сделки и обычно включается в кредит, поэтому на неё тоже начисляются проценты: 1,75 % от базового кредита, то есть 6755 на кредит в 386 000, и сумма займа растёт до 392 755. Годовая взимается каждый месяц — 180,01 в первый месяц по такому кредиту — и считается по убывающему остатку, поэтому со временем уменьшается.

Сколько времени взимается годовая премия?

Зависит от доли кредита в стоимости. Ниже 90 % премия идёт первые 11 лет, то есть 132 месяца. При 90 % и выше она идёт меньший из сроков и 30 лет, поэтому на 30-летнем кредите это весь срок. Разрыв между этими двумя ответами — самый большой рычаг на странице: 49 141,98 против 22 148,49 на одном и том же доме.

Почему калькулятор взял ставку ниже той, что я ввёл?

Потому что повышенная годовая ставка применяется только там, где доля кредита в стоимости выше 95 %, и закон ограничивает её сверху. Введите стандартные 0,55 % при доле ровно 95 %, и применённой ставкой вернётся 0,50 %. Применённая величина печатается отдельным выходом, а не подставляется молча, поэтому разница на странице видна.

На какой остаток начисляется месячная премия?

На остаток застрахованного основного долга, который регламент определяет как среднее за 12 месяцев от непогашенной суммы, поэтому он уменьшается по мере погашения. Модель здесь применяет ставку к убывающему остатку месяц за месяцем. Заметьте, что в базу входит включённая в кредит единовременная премия — вот почему первое месячное начисление считается по 392 755, а не по 386 000.

Это те самые ставки, которые с меня возьмут?

Это входные данные, а по умолчанию подставлены законодательные максимумы. Закон задаёт потолки, а сами ставки оставляет уполномоченному органу, который их пересматривает, поэтому число, зашитое константой, устарело бы, и ничто бы не упало. Считайте значения по умолчанию предельным случаем и подставляйте те ставки, которые называет ваш кредитор.

Досрочное погашение уменьшает страховку?

Да, и модель этого не учитывает, а это известное завышение. При досрочном погашении премии тоже прекращаются, поэтому стоимость за весь срок, показанная здесь, — это стоимость ведения кредита до конца срока. На месячные величины это не влияет, потому что они считаются по остатку на тот момент.

Чего здесь нет?

Расходов на сделку, депонированных сумм, которые кредитор собирает на налоги и страхование, и любых комиссий кредитора. Модель также исходит из того, что срок и ставка зафиксированы на весь срок кредита. И ни к одной величине не привязана валюта.

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: the upfront premium capped at 2.25% of the original amortisation amount, the annual premium capped at 0.50% of the remaining insured principal balance and at 0.55% where the loan-to-value ratio exceeds 95%, the 11-year duration where the ratio is under 90%, and the definition of the remaining insured principal balance as a 12-month average — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: the rule that lets the upfront premium be financed on top of the maximum insurable amount rather than counted against it — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — the Federal Register notice setting the annual premium structure, including the loan-to-value and term bands this page models — Federal Register, United States