Calculadora de imóvel para alugar

Taxa de capitalização = receita operacional líquida ÷ preço de compra. Retorno sobre o caixa investido = fluxo de caixa por ano ÷ entrada.

P

Preço de compra

R

Aluguel mensal, antes da vacância

v

Taxa de vacância em porcentagem

E

Despesas operacionais por ano

NOI

Receita operacional líquida: aluguel anual efetivo menos as despesas operacionais

D

Porcentagem de entrada

C

Fluxo de caixa por ano: receita operacional líquida menos doze parcelas do financiamento

Use a taxa de capitalização primeiro, quando estiver comparando um imóvel com outro. Ela é a única das duas que não depende de como a compra foi financiada, então dois compradores com financiamentos completamente diferentes chegam à mesma taxa de capitalização para o mesmo imóvel — e é exatamente por isso que ela é o número que os anúncios citam. Use o retorno sobre o caixa investido em segundo lugar, quando estiver comparando um imóvel com os outros usos possíveis do seu próprio dinheiro. É ele que responde se este negócio é melhor do que a renda fixa, e ele pode ser negativo num imóvel cuja taxa de capitalização é confortavelmente positiva; a tabela de referência abaixo tem uma linha mostrando exatamente isso. Repare na direção que os dois tomam quando você dá menos entrada: a taxa de capitalização não muda nada, porque nada do imóvel mudou, enquanto o retorno sobre o caixa investido fica mais extremo na direção para a qual já apontava. Nenhum dos dois inclui valorização, imposto ou o principal que você está amortizando — tudo isso é real e nada disso está aqui. E há uma consequência brasileira nessa lista: como o financiamento entra só pela parcela, encargos que no Brasil vêm junto com o contrato, como o seguro habitacional e a tarifa de administração, não estão embutidos na parcela que esta página calcula, o que faz o fluxo de caixa sair um pouco melhor do que o seu extrato. Some esses encargos à mão antes de decidir.

1. 300.000 com aluguel de 2.400 por mês e 20% de entrada

   1. Aluguel anual efetivo: 2.400 × 12 = 28.800, menos 5% de vacância = 27.360
   2. Receita operacional líquida: 27.360 − 6.000 = 21.360
   3. Taxa de capitalização: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12%
   4. Entrada: 20% de 300.000 = 60.000, então o financiamento é de 240.000
   5. Parcela do financiamento: 240.000 a 7% em 360 meses = 1.596,73 por mês, ou 19.160,76 por ano
   6. Fluxo de caixa por ano: 21.360 − 19.160,76 = 2.199,24, que dá 183,27 por mês
   7. Retorno sobre o caixa investido: 2.199,24 ÷ 60.000 = 3,67%

   A página inteira em um exemplo: o imóvel rende 7,12% sobre o preço dele, o seu dinheiro rende 3,67% sobre a entrada que você deu, e a diferença entre os dois é o que o financiamento custa. Nenhuma das cifras está errada e nenhuma delas é a verdadeira — elas respondem a perguntas diferentes. É esse par que a página existe para separar, e é por isso que ela devolve os dois em vez de escolher um.

2. O mesmo imóvel comprado à vista

   1. Entrada: 100% de 300.000 = 300.000, então o financiamento é zero e a parcela é zero
   2. A receita operacional líquida não muda, continua 21.360, e a taxa de capitalização também, 7,12%
   3. Fluxo de caixa por ano: 21.360 − 0 = 21.360, que dá 1.780 por mês
   4. Retorno sobre o caixa investido: 21.360 ÷ 300.000 = 7,12%

   Sem financiamento, as duas taxas caem no mesmo número, e isso não é coincidência: as duas frações viram a receita operacional líquida dividida pelo preço de compra. Se você algum dia vir as duas concordarem com um financiamento em cima, confira o campo da entrada: ele deve estar em 100. Este é o caso que mostra que a taxa de capitalização descreve o imóvel, e não a sua compra.

3. Um imóvel que não cobre o próprio financiamento

   1. Aluguel anual efetivo: 1.200 × 12 = 14.400, menos 5% de vacância = 13.680
   2. Receita operacional líquida: 13.680 − 6.000 = 7.680, então a taxa de capitalização é 7.680 ÷ 300.000 = 2,56%
   3. O financiamento não muda: 1.596,73 por mês, ou 19.160,76 por ano
   4. Fluxo de caixa por ano: 7.680 − 19.160,76 = −11.480,76, que dá −956,73 por mês
   5. Retorno sobre o caixa investido: −11.480,76 ÷ 60.000 = −19,13%

   O caso que vale estudar, porque as duas taxas apontam para lados opostos: a taxa de capitalização continua positiva em 2,56%, enquanto o retorno sobre o caixa investido é negativo em −19,13%. Quem comprasse à vista teria um imóvel modestamente lucrativo; quem compra com este financiamento paga 956,73 por mês pelo privilégio. É o cenário que mais surpreende quem está comprando o primeiro imóvel para alugar, e ele não aparece se você olhar só a taxa de capitalização.

Tudo aqui sai dos sete números que você digita, e várias das coisas que decidem se um aluguel funciona não estão entre eles. Valorização e depreciação ficam de fora: este é um cálculo de renda corrente, não de retorno total, e um imóvel num mercado em alta pode ser um péssimo investimento de fluxo de caixa por anos e ainda assim enriquecer o dono. O imposto fica de fora, e ele corta para os dois lados: juros do financiamento e despesas operacionais costumam ser dedutíveis em muitos países, enquanto a renda do aluguel costuma ser tributada, e o efeito líquido depende da sua faixa e da sua jurisdição. Os custos de transação ficam de fora: imposto de compra, escritura, registro e comissão de corretagem podem somar vários por cento do preço, dinheiro que de outra forma estaria na entrada e que baixaria o retorno sobre o caixa investido mostrado aqui. A sua cifra de despesas operacionais precisa ser a sua estimativa honesta, e é o campo que as pessoas mais erram: o telhado, a troca da bomba, o mês vazio entre inquilinos e a taxa de administração são todos despesas operacionais, e nenhuma delas está no preço de compra. A vacância é modelada como uma porcentagem fixa do aluguel, e não como meses inteiros vazios, o que é uma simplificação que favorece um imóvel alugado onze meses por ano. A amortização do principal não é contada como retorno aqui, embora ela de fato aumente o seu patrimônio. Se você tem várias unidades, esta página analisa uma de cada vez: some os resultados em vez de rodar uma vez sobre o preço total, porque cada unidade tem aluguel, vacância e despesas próprios. Há ainda a diferença de país. A taxa de capitalização, o retorno sobre o caixa investido, a taxa de vacância e a linha de despesas operacionais são o arcabouço do mercado americano; o Brasil usa um vocabulário próprio — aluguel, condomínio, IPTU, reajuste pelo IGP-M ou pelo IPCA e garantia locatícia — e não tem um nome consagrado para a taxa de capitalização nem para o retorno sobre o caixa investido. Duas consequências práticas: o condomínio precisa entrar na sua linha de despesas operacionais, porque ele não existe na forma brasileira do lado americano, e o reajuste anual do aluguel não é modelado, de modo que o aluguel fica nominalmente parado por todo o prazo. Por fim, não há moeda em cifra alguma: 300.000 é 300.000 na unidade que você digitou, e o aluguel, as despesas e o preço precisam estar todos na mesma. E isto não é um CET. O CET, Custo Efetivo Total, é o número que a regulamentação brasileira exige que seja divulgado antes de contratar um crédito, e reúne juros, tarifas, tributos e seguros obrigatórios. A parcela do financiamento calculada aqui contém juros e principal e nada mais: não há campo para tarifa de administração, para IOF, para seguro habitacional ou para registro de contrato, de modo que a parcela — e portanto o fluxo de caixa — não corresponde ao que um contrato brasileiro cobraria. Os valores não têm símbolo de moeda.

Qual é a diferença entre a taxa de capitalização e o retorno sobre o caixa investido?

A taxa de capitalização é a receita operacional líquida dividida pelo preço de compra cheio, então ela ignora o financiamento por completo e descreve o imóvel. O retorno sobre o caixa investido é o fluxo de caixa por ano dividido pelo dinheiro que você colocou, então ele descreve o seu dinheiro depois de pago o empréstimo. Nos valores padrão desta página eles são 7,12% e 3,67%, e a distância entre os dois é o custo de tomar emprestado.

Por que a taxa de capitalização não muda quando eu altero a entrada?

Porque nada do imóvel mudou. A receita operacional líquida é o aluguel menos as despesas operacionais, e o preço de compra é o preço de compra; nenhum dos dois sabe como você financiou a compra. Mude a entrada e a parcela do financiamento, o fluxo de caixa e o retorno sobre o caixa investido se movem, enquanto a taxa de capitalização fica exatamente onde estava.

A regra do 1% é uma regra de verdade?

É uma regra de bolso, não uma regra, e serve como filtro inicial e não como resposta: um aluguel mensal em torno de 1% do preço de compra é um indício grosseiro de que o imóvel pode cobrir os próprios custos nos mercados onde ela nasceu. Na tabela abaixo, a primeira linha, 3.000 num imóvel de 300.000, está exatamente nessa linha. Ela não diz nada sobre imposto, sobre valorização ou sobre o estado do imóvel.

Por que o meu fluxo de caixa é negativo se a taxa de capitalização é positiva?

Porque a taxa de capitalização não inclui o financiamento e o fluxo de caixa inclui. Um imóvel pode render um retorno perfeitamente respeitável sobre o preço e ainda assim mandar para você uma conta todo mês, se o empréstimo sobre ele for grande o bastante. É o terceiro exemplo acima, e é a situação que a maioria dos primeiros locadores descobre só depois de assinar.

Devo incluir o principal do financiamento no meu retorno?

Não no retorno sobre o caixa investido, porque esse dinheiro não está no seu bolso: ele saiu da sua conta e virou patrimônio seu dentro do imóvel. É um ganho real e é simplesmente um ganho de outra natureza, realizado quando você vende ou toma crédito com o imóvel em garantia. Contá-lo como fluxo de caixa faria o imóvel parecer mais líquido do que ele é.

O que eu devo colocar em despesas operacionais?

Tudo o que o imóvel custa para ter e manter, menos o financiamento: IPTU, condomínio, seguro, taxa de administração, reparos, manutenção e uma provisão para a troca grande ocasional. Use uma cifra anual realista em vez das notas do ano passado, porque um ano sem trocar a bomba não é um ano sem o custo dela. Subestimar esta linha é a maneira mais comum de uma análise de aluguel sair otimista demais.

• Publication 527 — Residential Rental Property: what counts as rental income and as an operating expense, and how depreciation is treated — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: the rules that separate a mortgage on your home from a mortgage on a property you let out — Internal Revenue Service (United States)