Calculadora de financiamento

Total mensal = A + imposto anual ÷ 12 + seguro anual ÷ 12, em que A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P

Valor financiado: o preço do imóvel menos a entrada

r

Taxa de juros mensal: a taxa anual dividida por doze

n

Número de parcelas: o prazo do financiamento contado em meses

A

A parte da parcela referente a principal e juros, arredondada ao centavo

T

Imposto predial anual, dividido por doze e arredondado ao centavo

I

Prêmio anual do seguro residencial, dividido por doze e arredondado ao centavo

Use a página antes de olhar as casas, não depois de já ter se apaixonado por uma: o total mensal decide em qual faixa de preço você consegue procurar, e ele costuma ser uma restrição maior do que o valor que o banco aprova de crédito. Depois use-a para precificar as duas decisões que estão mesmo na sua mão. A entrada troca dinheiro hoje por custo ao longo de todo o prazo — passar de cinco para vinte por cento no mesmo imóvel corta tanto a parcela quanto os juros, e a tabela de referência abaixo mostra quanto. O prazo move a parcela muito menos do que as pessoas esperam e os juros totais muito mais. Imposto e seguro são os dois campos que as pessoas deixam em zero e depois se surpreendem na assinatura: eles são recolhidos mensalmente qualquer que seja o valor, e sobem com o tempo mesmo quando o empréstimo não sobe. No Brasil, a leitura útil é ligeiramente diferente: em vez de preencher imposto predial e seguro como se fossem recolhidos pelo banco, some ao total mensal o IPTU, o condomínio e o seguro habitacional que você de fato paga, porque são eles que definem o quanto a casa consome do seu orçamento todo mês.

1. Uma casa de 400.000, 20% de entrada, 6,5% em trinta anos

   1. Entrada: 400.000 × 20% = 80.000, então o valor financiado é 400.000 − 80.000 = 320.000
   2. Taxa mensal: 6,5 ÷ 12 = 0,541667% ao mês, que é 0,00541667 na forma decimal
   3. Principal e juros: 320.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2.022,62
   4. Imposto predial: 4.800 ÷ 12 = 400,00 por mês
   5. Seguro: 1.800 ÷ 12 = 150,00 por mês
   6. Total mensal: 2.022,62 + 400,00 + 150,00 = 2.572,62
   7. Juros totais ao longo do prazo: 728.140,64 pagos − 320.000 emprestados = 408.140,64

   É o caso padrão da página. A parcela do empréstimo é 2.022,62, mas saem da conta 2.572,62, e a diferença de 550 não é opcional — ela é recolhida junto com a parcela. Note também que os juros ao longo de trinta anos, 408.140,64, são maiores do que o valor emprestado.

2. Uma casa de 250.000, 10% de entrada, 6% em quinze anos

   1. Entrada: 250.000 × 10% = 25.000, então o valor financiado é 225.000
   2. Taxa mensal: 6 ÷ 12 = 0,5% ao mês, que é 0,005 na forma decimal
   3. Principal e juros: 225.000 × 0,005 × 1,005^180 ÷ (1,005^180 − 1) = 1.898,68
   4. Imposto predial e seguro: 3.600 ÷ 12 = 300,00 e 1.200 ÷ 12 = 100,00 por mês
   5. Total mensal: 1.898,68 + 300,00 + 100,00 = 2.298,68
   6. Juros totais: 341.761,75 − 225.000 = 116.761,75

   Compare com o exemplo acima: um financiamento menor, mas a parcela é quase tão grande, porque o prazo é metade. Os juros, no entanto, caem de 408.140,64 para 116.761,75 — é o prazo que faz quase todo esse trabalho, não a taxa nem o preço.

3. A mesma casa de 400.000 com 5% de entrada

   1. Entrada: 400.000 × 5% = 20.000, então o valor financiado é 380.000
   2. Principal e juros: 380.000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2.401,86
   3. Total mensal: 2.401,86 + 400,00 + 150,00 = 2.951,86
   4. Juros extras em relação ao caso com 20% de entrada: 484.667,97 − 408.140,64 = 76.527,33

   A mesma casa, a mesma taxa, o mesmo prazo — e 60.000 a menos de entrada custam 379,24 por mês e 76.527,33 a mais de juros ao longo da vida do financiamento. É essa a troca que o campo da entrada existe para precificar, e é em torno dela que a tabela de referência abaixo foi construída.

A aritmética do empréstimo é exata; o total mensal só é tão completo quanto os campos que você preenche. O seguro prestamista não está aqui, e é a grande omissão nas entradas baixas — nos Estados Unidos uma entrada abaixo de vinte por cento costuma trazer um prêmio mensal adicional, que pode acrescentar bem mais de cem por mês à cifra acima. Taxa condominial, aluguel de terreno e qualquer chamada extra de obras também ficam de fora, e em alguns lugares elas rivalizam com o imposto. Os custos de contratação ficam de fora porque são pagos uma vez e não mensalmente. Os dois valores anuais são informados por você e a página confia neles: o imposto predial varia por estado, condado e cidade, é reavaliado no seu próprio calendário e muitas vezes muda no ano seguinte a uma venda, enquanto o seguro depende do imóvel e da cobertura. Passar de um prazo de trinta anos para um de quinze em geral aumenta a parcela e sempre corta os juros, e nada aqui modela taxa ajustável, conta de compensação ou amortização extra. Se você estiver fora dos Estados Unidos, coloque os valores anuais que o seu credor de fato recolhe junto com a parcela e deixe os dois em zero onde o imposto é pago uma vez na compra e o seguro não é recolhido mensalmente. Os valores não carregam símbolo de moeda, então estão certos na moeda em que você os digitou e não significam nada em qualquer outra. Há ainda três ressalvas específicas do Brasil. A primeira é que esta página usa um único sistema de amortização, a Tabela Price, e não calcula o SAC, o Sistema de Amortização Constante: num financiamento brasileiro em SAC a amortização é fixa e a prestação começa mais alta e cai, então a parcela aqui não é a sua. A segunda é que o seguro habitacional brasileiro, com as coberturas de morte e invalidez e de danos físicos ao imóvel, costuma vir embutido na prestação e não em um campo separado, então some-o ao total mensal à parte se quiser o retrato completo. A terceira é que isto não é um CET. O CET, Custo Efetivo Total, é o número que a regulamentação brasileira obriga o credor a divulgar antes da contratação de um crédito, e ele reúne juros, tarifas, tributos e seguros obrigatórios. Esta página calcula juros mais os dois valores anuais que você digitou, sem tarifa alguma, então ela informa o custo do dinheiro e o custo que você mesmo informou, e não o custo total da operação.

O que está incluído numa parcela mensal de financiamento imobiliário?

Principal, juros, imposto predial e seguro residencial — nos Estados Unidos isso costuma ser abreviado como PITI. A parte de principal e juros é o empréstimo; as partes de imposto e seguro são contas anuais que o credor recolhe em doze avos e mantém numa conta de custódia até o vencimento. Esta página informa a parcela do empréstimo, as duas cifras de custódia e o total, que é o valor que de fato sai da sua conta. No Brasil, essa estrutura de custódia não existe: o IPTU e o seguro são pagos por você, e o que entra na prestação é o seguro habitacional exigido pelo credor.

Quanta diferença faz a entrada?

Numa casa de 400.000 a 6,5% em trinta anos, passar de 5% para 20% de entrada aumenta em 60.000 o dinheiro necessário, corta a parcela mensal em 379,24 e corta os juros totais em 76.527,33. É a maior alavanca que a maioria dos compradores tem, e é também a que decide se o seguro prestamista se aplica, o que esta página não inclui.

Por que imposto predial e seguro fazem parte da parcela?

Porque o credor tem interesse em que sejam pagos — uma conta de imposto não paga vira uma penhora sobre o imóvel que tem prioridade sobre o financiamento. Em vez de confiar que o devedor vai encontrar o dinheiro a cada ano, o credor recolhe um doze avos por mês numa conta de custódia e paga as contas ele mesmo. Isso também significa que o valor mensal pode mudar mesmo quando o empréstimo não muda: basta a prefeitura reavaliar o imposto ou o seguro ser renovado, e o valor recolhido acompanha. Essa é a prática americana; no Brasil o imposto é pago diretamente por você ao município.

Um prazo mais curto é sempre melhor?

É sempre mais barato em juros totais e sempre mais pesado no orçamento mensal. Sobre 320.000, trinta anos a 6,5% custam 408.140,64 de juros; quinze anos à mesma taxa custam bem menos, mas a parcela sobe para 2.787,54, cerca de um terço a mais. Se isso é melhor depende de você conseguir carregar a parcela maior sem aperto e de o dinheiro render mais em outro lugar.

Que porcentagem de entrada eu devo informar?

Informe o que você está realmente dando, como porcentagem do preço: vinte por cento para um quinto, cinco para um vigésimo. Se você sabe o valor em dinheiro, divida pelo preço — 60.000 numa casa de 400.000 dá 15%. Não informe 100%, que significa pagar à vista e não tomar empréstimo nenhum; isso não é um financiamento e a página não calcula um.

Isto inclui custos de contratação e tarifas?

Não. Taxa de avaliação do imóvel, escritura, registro, custos jurídicos e qualquer ponto pago para reduzir a taxa são encargos únicos na assinatura e não fazem parte da parcela mensal nem dos juros totais. São dinheiro real e vale compará-los entre propostas, mas eles pertencem a outra planilha — uma taxa menor comprada com pontos só fica mais barata depois de anos. No Brasil, esse conjunto corresponde às tarifas de avaliação e de registro do contrato, que também entram no CET e não nesta conta.

• Property taxes — how the annual property tax behind the escrow figure is levied and collected — New York State Department of Taxation and Finance (United States)
• Home buying assistance — an overview of what a home purchase involves beyond the loan — USAGov, U.S. General Services Administration (United States)
• Mortgage Debt Outstanding — the size of the mortgage market the payment is measured against — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)