Calculadora de refinanciamento

Parcela = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) para cada empréstimo, sendo B o saldo, r a taxa mensal e n o número de meses. Economia mensal = parcela antiga − parcela nova. Mês de equilíbrio = os custos de formalização divididos pela economia mensal, arredondados para cima. Economia líquida = juros do prazo antigo − juros do prazo novo − custos de formalização.

B

O saldo que está sendo refinanciado, que é o valor com que o empréstimo antigo precisa ser quitado

currentRate

A taxa do empréstimo que você tem hoje, e os meses que ainda faltam nele

newRate

A taxa a que o empréstimo novo está sendo oferecido, e o prazo oferecido

closingCosts

Tudo o que custa montar o empréstimo novo: análise, avaliação do imóvel, certidão de ônus, originação, registro

breakEvenMonths

Quantas economias mensais são necessárias para devolver os custos de formalização

lifetimeInterestSaved

Os juros do prazo que resta do empréstimo antigo menos os juros do prazo do empréstimo novo

Use assim que uma oferta de refinanciamento parecer atraente só pela parcela, que é como a maioria das ofertas é apresentada. Leia o mês de equilíbrio contra o tempo que você espera ficar com o empréstimo: se você pode se mudar ou vender em três anos, um ponto de equilíbrio no 112º mês — que é o que o caso de meio ponto desta página produz — significa que o refinanciamento dá prejuízo, porque os custos são pagos no começo enquanto a economia chega depois. Depois leia a economia mensal e os juros totais juntos, e desconfie quando eles apontarem para lados opostos. Aceitar a taxa menor por um prazo mais longo aumenta a economia mensal e corta o que você de fato economiza; no empréstimo padrão, um prazo de 360 meses transforma uma economia de 71.014,97 em 14.648,99 ao mesmo tempo que faz a cifra mensal parecer 47 por cento melhor. A pergunta que um refinanciamento precisa responder não é se a parcela cai, e sim se o custo total da dívida cai mais do que custou montá-la. Duas ressalvas brasileiras antes de decidir. A primeira é que o refinanciamento aqui é o americano, com contrato novo e custos de abertura; a portabilidade de crédito brasileira transfere o mesmo contrato e não cobra por isso, então a comparação que a página faz não se aplica a ela. A segunda é que a taxa que você paga hoje no Brasil costuma ser uma taxa mensal divulgada como tal, e não uma taxa anual, então converta antes de digitar.

1. 250.000 a 7,5%, refinanciados a 6% nos mesmos 300 meses

   1. Empréstimo antigo: 250.000 a 7,5% ÷ 12 = 0,625% ao mês em 300 meses dá uma parcela de 1.847,48
   2. Empréstimo novo: 250.000 a 6% ÷ 12 = 0,5% ao mês em 300 meses dá uma parcela de 1.610,75
   3. Economia mensal: 1.847,48 − 1.610,75 = 236,73
   4. Ponto de equilíbrio: 6.000 ÷ 236,73 = 25,35 meses, arredondados para 26
   5. Juros no prazo antigo: 304.242,36; no prazo novo: 233.227,39; economizados: 71.014,97
   6. Descontados os custos de formalização: 71.014,97 − 6.000 = 65.014,97

   O caso padrão e a versão limpa da decisão: uma queda de 1,5 ponto no mesmo prazo baixa a parcela, paga os próprios custos dentro de 26 meses e elimina 71.014,97 de juros. Manter o prazo igual é o que torna esta a comparação honesta — o empréstimo novo termina na mesma data que o antigo, então nada foi esticado. Só que isto é o refinanciamento dos Estados Unidos: os 6.000 são os custos de abrir um contrato novo, e é exatamente esse custo que a portabilidade de crédito brasileira não cobra, porque lá o contrato é o mesmo e apenas muda de banco.

2. O mesmo refinanciamento em 360 meses

   1. O empréstimo antigo não muda: 1.847,48 por mês nos 300 meses que faltam
   2. Empréstimo novo: 250.000 a 0,5% ao mês em 360 meses dá uma parcela de 1.498,88
   3. Economia mensal: 1.847,48 − 1.498,88 = 348,60 — 47% maior que no caso de 300 meses
   4. Ponto de equilíbrio: 6.000 ÷ 348,60 = 17,21 meses, arredondados para 18 — antes do caso de 300 meses
   5. Juros no prazo novo: 289.593,37, então a economia é 304.242,36 − 289.593,37 = 14.648,99
   6. Descontados os custos de formalização: 14.648,99 − 6.000 = 8.648,99

   As duas colunas que um banco citaria ficam melhores aqui: a parcela cai mais e os custos voltam três meses antes. A economia ao longo da vida do empréstimo é 79% menor — 14.648,99 contra 71.014,97 — porque cinco anos a mais de juros foram acrescentados ao fim da dívida. Depois dos custos de formalização, 8.648,99 é o que toda a operação compra. É este par de números que a página existe para colocar lado a lado, e é ele que desmente a leitura de que basta a parcela cair.

3. Uma queda de meio ponto com 9.000 de custos de formalização

   1. Empréstimo novo: 250.000 a 7% ÷ 12 = 0,5833333% ao mês em 300 meses dá uma parcela de 1.766,95
   2. Economia mensal: 1.847,48 − 1.766,95 = 80,53
   3. Ponto de equilíbrio: 9.000 ÷ 80,53 = 111,76 meses, arredondados para 112
   4. 112 meses são 9,3 anos, ou 37% do prazo que resta
   5. Juros economizados: 304.242,36 − 280.083,50 = 24.158,86 — ainda vale a pena
   6. Descontados os custos de formalização: 24.158,86 − 9.000 = 15.158,86

   Uma queda pequena não é automaticamente um mau negócio, mas é um negócio lento. A taxa ainda economiza 24.158,86 ao longo do prazo, bem mais do que os custos — o dinheiro é real, só demora nove anos para chegar. Quem refinancia aqui e vende no quinto ano pagou 9.000 para economizar 4.831,80. Quanto menor a queda, mais a resposta depende de você ficar parado.

Os custos de formalização são um campo de entrada, não uma estimativa. Esta página não sabe quanto custam uma avaliação de imóvel, uma certidão de ônus, uma tarifa de originação ou o registro onde você mora, nem sabe quais deles o banco está dispensando; some tudo antes de usar a calculadora, porque o mês de equilíbrio vale exatamente o que valer esse número. O saldo é tratado como o valor necessário para quitar o empréstimo antigo, então qualquer multa por quitação antecipada, juros corridos ou saldo de conta de custos do empréstimo antigo precisa ser somado aos custos primeiro. Um refinanciamento com saque, em que se toma emprestado mais do que o saldo antigo, não é modelado; nem o encurtamento do prazo para menos do que os meses restantes, que aumentaria a parcela e portanto não produziria economia mensal nenhuma para esta página informar. Nada aqui leva em conta o valor do dinheiro no tempo: o mês de equilíbrio trata o dinheiro economizado no mês 26 como igual ao dinheiro de custo pago no mês zero, e ele não é, o que torna um ponto de equilíbrio longo um pouco pior do que parece. Os valores recolhidos em conta de custos, os impostos e os seguros são supostos inalterados, e uma mudança no que o banco recolhe a cada mês move a parcela sem mover nada do que esta página mede. A taxa é suposta fixa nos dois empréstimos, e supõe-se que você mantenha o contrato novo até o fim. Duas ressalvas de enquadramento, por fim. A primeira é que o refinanciamento modelado aqui é o dos Estados Unidos, em que o empréstimo antigo é quitado e um contrato novo é assinado, com taxa e prazo próprios e com uma lista de custos de abertura; no Brasil a operação equivalente é a portabilidade de crédito, que transfere o mesmo contrato para outro banco, e ela não é o que esta calculadora calcula. A segunda é que isto não é um CET. O CET, Custo Efetivo Total, é o número que a regulamentação brasileira exige que seja divulgado antes de contratar um crédito, e reúne juros, tarifas, tributos e seguros obrigatórios. Esta página inclui os custos de formalização, que é o análogo mais próximo do lado americano, mas continua sem campo para tarifa de cadastro, para IOF, para registro de contrato ou para seguro algum — e um contrato brasileiro quase sempre traz esses itens. Portanto, os 71.014,97 de juros economizados descrevem o custo do dinheiro, e não o custo da operação. Os valores não têm símbolo de moeda.

Quanto tempo o refinanciamento leva para se pagar?

Divida os custos de formalização pela economia mensal e arredonde para cima. Em 250.000 refinanciados de 7,5% para 6% nos mesmos 300 meses com 6.000 de custos, a economia é de 236,73 por mês, então o ponto de equilíbrio cai no vigésimo sexto mês. Numa queda de meio ponto com 9.000 de custos, ele cai no 112º mês — mais de nove anos. Se você pretende vender ou refinanciar de novo antes desse mês, o refinanciamento não se paga.

Por que um prazo novo mais longo economiza mais por mês e menos no total?

Porque a parcela cai conforme o prazo se alonga, enquanto os juros acrescentados no fim sobem mais rápido do que a queda da taxa retira. No caso padrão, ir de 300 para 360 meses na mesma taxa de 6% eleva a economia mensal de 236,73 para 348,60 e corta os juros economizados ao longo da vida do empréstimo de 71.014,97 para 14.648,99 — 79% menos. O número mensal melhora porque a dívida agora dura cinco anos a mais.

O que entra nos custos de formalização?

Tudo o que é cobrado para montar o empréstimo novo: tarifas de análise e de originação, a avaliação do imóvel, a certidão de ônus e o seguro de título, o registro e as taxas de transferência, e quaisquer pontos pagos para comprar uma taxa menor. Some tudo e informe o total. Esta página não estima esses valores, porque eles variam demais entre bancos e entre regiões para uma estimativa valer alguma coisa. São nomes do mercado americano: no Brasil os itens equivalentes aparecem como tarifa de cadastro, IOF, registro de contrato e seguro.

Vale a pena refinanciar por uma queda pequena de taxa?

Pode valer, se você ficar tempo suficiente. Meio ponto com 9.000 de custos de formalização ainda economiza 24.158,86 ao longo de 300 meses — o problema é que são 112 meses para recuperar os 9.000, e quem se muda no quinto ano pagou 9.000 para economizar 4.831,80. Quedas pequenas não são aritmética ruim; são aritmética que exige que você fique.

Uma parcela menor significa sempre um negócio melhor?

Não, e é esse erro que a página existe para evitar. O refinanciamento em 360 meses acima tem a menor parcela dos três casos e a menor economia ao longo da vida do empréstimo. Uma parcela menor compra um fluxo de caixa mais folgado, o que é um benefício real se a parcela atual aperta o orçamento — mas não é a mesma coisa que pagar menos, e as duas respostas saem de colunas diferentes aqui.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: the repayment-ability rules that a refinance of a home loan has to satisfy — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: what must be disclosed when a refinancing pays off the old loan and starts a new one — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)