Calculadora de HELOC

Dívida total máxima = valor do imóvel × teto de LTV combinado ÷ 100. Crédito disponível = dívida total máxima − saldo devedor do financiamento. Patrimônio = valor do imóvel − saldo devedor do financiamento. Parcela só de juros = valor sacado × taxa anual ÷ 12. Parcela da amortização = a parcela amortizada sobre o mesmo saldo ao longo do período de amortização.

V

Valor do imóvel

B

Saldo devedor do financiamento ainda em aberto

c

Teto de LTV combinado, em porcentagem do valor do imóvel

D

Valor sacado na linha

r

Taxa anual da linha, em porcentagem

n

Duração do período de saque, em meses

m

Duração do período de amortização, em meses

Use antes de pedir a linha, e não depois, porque o número que decide se vale abrir a conta é o terceiro e não é o que as pessoas estimam. Digite o valor do imóvel e o que ainda falta pagar, e depois mexa no teto: a diferença entre um teto de 70 por cento e um de 90 por cento na mesma casa é 100.000 de crédito disponível no caso padrão, e qual dos dois se aplica é uma questão de política do credor e de programa, não de qualquer coisa a respeito do imóvel. Em seguida leia as duas parcelas juntas, em vez de olhar só a primeira. A cifra só de juros é a que cabe no orçamento durante o período de saque, e a cifra recalculada é a que tem de caber depois; uma linha que é acessível a 1.062,50 e não é acessível a 1.301,73 é uma linha que vai virar problema numa data que você já consegue ver hoje. Por fim, mude o período de saque e observe o total de juros se mover: um período de saque mais longo não é gratuito, é apenas adiado. Vale lembrar que isto é uma linha de crédito de banco americano, com regras e vocabulário próprios daquele mercado.

1. Imóvel de 500.000, 250.000 devidos, teto de 80%

   1. Dívida total máxima: 500.000 × 80% = 400.000
   2. Crédito disponível: 400.000 − 250.000 = 150.000
   3. Patrimônio: 500.000 − 250.000 = 250.000, dos quais 100.000 não podem ser usados como garantia neste teto
   4. Relação combinada atual: 250.000 ÷ 500.000 = 50%
   5. Parcela só de juros com a linha totalmente sacada: 150.000 × 8,5% ÷ 12 = 1.062,50, por 120 meses = 127.500 de juros
   6. Parcela recalculada: 150.000 a 8,5% em 240 meses = 1.301,73, carregando 162.418,14 de juros
   7. Juros totais nas duas fases: 289.918,14

   É o caso padrão, e o que separa patrimônio de poder de empréstimo: 250.000 de patrimônio compram uma linha de 150.000. A distância não é tarifa nem desconto, é o teto incidindo sobre a pilha inteira de dívidas: o financiamento existente já usa 250.000 dos 400.000 permitidos, e a linha só pode ficar com o que sobra. Repare também que as duas fases juntas custam 289.918,14 de juros, o que é 1,9 vez o valor tomado.

2. A mesma linha num imóvel quitado

   1. Dívida total máxima: 500.000 × 80% = 400.000, inalterada pelo financiamento
   2. Crédito disponível: 400.000 − 0 = 400.000
   3. Patrimônio: 500.000, dos quais 100.000 ainda não podem ser usados como garantia
   4. Parcela só de juros com a linha totalmente sacada: 400.000 × 8,5% ÷ 12 = 2.833,33
   5. Parcela recalculada: 400.000 a 8,5% em 240 meses = 3.471,29
   6. Juros totais: 339.999,60 no período de saque e 433.111,49 depois

   O teto não se move quando o financiamento desaparece, e os 100.000 que nunca podem ser usados como garantia também não: 80% é 80% do valor, não do patrimônio. O que muda é que os 400.000 inteiros ficam disponíveis, e as parcelas acompanham, com a cifra só de juros indo de 1.062,50 para 2.833,33. É o jeito mais claro de ver que o teto é uma regra sobre o imóvel, enquanto o crédito disponível é uma regra sobre quanto do imóvel já está dado em garantia.

3. A mesma casa com teto de 70%

   1. Dívida total máxima: 500.000 × 70% = 350.000
   2. Crédito disponível: 350.000 − 250.000 = 100.000
   3. Patrimônio que não pode ser usado como garantia neste teto: 250.000 − 100.000 = 150.000
   4. Parcela só de juros: 100.000 × 8,5% ÷ 12 = 708,33
   5. Parcela recalculada: 100.000 a 8,5% em 240 meses = 867,82
   6. Juros totais: 193.278,65 nas duas fases

   Dez pontos percentuais de teto removem 50.000 de crédito disponível, e nada sobre a casa ou sobre o tomador mudou. A parcela só de juros cai para 708,33 e a recalculada para 867,82, então a linha também fica mais barata em termos absolutos, mas a razão de ler este caso é o terceiro passo: 150.000 de patrimônio ficam travados, o que é 60% de tudo o que o proprietário tem no imóvel.

O teto de LTV combinado é uma entrada e não uma regra, porque quem o define são credores e programas, e não a lei, e o padrão de 80 por cento é uma cifra comum e não a cifra que você vai receber; a primeira coluna da resposta se move dezenas de milhares ao longo da faixa de tetos em uso normal. O modelo supõe que a linha é sacada por inteiro no primeiro dia e fica assim, o que é o pior caso para os juros e portanto um limite superior: quem saca aos poucos, ou não saca, paga menos. Ele supõe pagamento só de juros durante o período de saque, que é uma entre várias estruturas possíveis; uma linha que exija amortização durante o período de saque se comporta de outro jeito e não deixaria o mesmo saldo para recalcular. Ele supõe que a taxa é fixa, enquanto linhas garantidas por imóvel costumam ter taxa variável, o que torna a segunda fase a parte menos previsível da resposta. Ele não modela a tarifa anual que alguns credores cobram pela linha não usada, nem custos de contratação, nem a renovação do período só de juros. Se os juros da linha são dedutíveis é uma questão tributária que esta página não toca. Para quem lê isto no Brasil, há duas ressalvas. A primeira é que o HELOC é um produto americano: o teto combinado, o período de saque e o recálculo ao fim dele são práticas e regras do mercado dos Estados Unidos, e o produto brasileiro mais parecido, o crédito com garantia de imóvel, funciona de outra maneira, porque nele o valor costuma ser liberado de uma vez em vez de virar um limite rotativo, e as garantias e o registro seguem regras próprias. Esta página não calcula o crédito com garantia de imóvel, e não existe um produto brasileiro que ela esteja calculando sob outro nome. A segunda, e mais importante, é que isto não é um CET. O CET, Custo Efetivo Total, é o número que a regulamentação brasileira obriga o credor a divulgar antes da contratação de um crédito, e ele reúne juros, tarifas, tributos e seguros obrigatórios. Como esta página calcula apenas juros sobre valores sacados de uma linha, ela informa o custo do dinheiro e nada sobre o custo da operação. E nenhuma moeda acompanha qualquer cifra desta página.

Quanto eu consigo tomar emprestado usando o meu imóvel como garantia?

Menos do que o seu patrimônio, e normalmente bem menos. Num imóvel de 500.000 com 250.000 devidos, o patrimônio é 250.000, mas o crédito disponível com um teto combinado de 80% é 150.000. O teto se aplica a todos os empréstimos garantidos pela casa somados, então o financiamento existente consome parte dele antes de a linha tomar qualquer coisa.

Por que 100.000 do meu patrimônio não podem ser usados como garantia?

Porque o teto é uma fatia do valor do imóvel, e não do patrimônio, e o financiamento existente entra na conta. A 80% de 500.000 o total permitido é 400.000; 250.000 disso já estão emprestados, sobram 150.000 para a linha, e os 100.000 de patrimônio restantes ficam fora do que qualquer credor aceitaria como garantia nesse teto.

O que acontece quando o período de saque termina?

O saldo é recalculado ao longo do período de amortização, e a parcela sobe porque passa a ter de devolver principal além dos juros. Numa linha de 150.000 totalmente sacada a 8,5%, a parcela só de juros é 1.062,50 e a recalculada é 1.301,73, um aumento de 239,23 que chega numa data fixa. Não é multa nem mudança de taxa; é o fim da estrutura de juros apenas.

Quanto de juros a linha custa no total?

No caso padrão, 289.918,14 nas duas fases: 127.500 durante o período de saque de dez anos e 162.418,14 durante o período de amortização de vinte anos. Isso é cerca de 1,9 vez o valor tomado, e é a razão de a fase só de juros ser melhor entendida como adiamento do que como economia.

A parcela durante o período de saque é mesmo só de juros?

É a suposição que este modelo faz, e é uma entre várias estruturas que uma linha pode ter. A consequência é que o saldo não cai durante o período de saque, então o valor inteiro tem de ser pago depois. Uma linha que exija amortização durante o período de saque deixaria um saldo menor para recalcular, e esta página superestimaria tanto a parcela recalculada quanto os juros totais.

Por que o teto é uma entrada e não um número fixo?

Porque quem o define são credores e programas, e ele varia. O padrão de 80% é comum, mas não é universal, e a diferença entre um teto de 70% e um de 90% na mesma casa é 100.000 de crédito disponível no caso padrão, que é por que a tabela mostra três tetos em vez de afirmar um.

E se a taxa subir?

Este modelo mantém a taxa fixa, o que é uma limitação real, porque linhas garantidas por imóvel costumam ter taxa variável. Uma alta move as duas fases, e move mais a parcela recalculada, porque essa parcela está devolvendo principal num prazo restante fixo. E nenhuma moeda acompanha qualquer cifra.

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: the disclosure rules for open-end credit secured by a dwelling, including the requirement at (d)(5)(ii) to state that a balloon payment may result if paying only the minimum periodic payments would not fully amortise the balance by a specified date — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is a home equity line of credit (HELOC)? — the regulator's explanation of the draw period, the repayment period and how the two differ — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a loan-to-value ratio? — the regulator's definition of the ratio and of the combined ratio once a second lien is added — Consumer Financial Protection Bureau (United States)