Calculadora de NOI

Perda por vacância = Renda bruta anual de aluguel × Taxa de vacância ÷ 100; Receita bruta efetiva = Renda bruta anual de aluguel + Outras receitas − Perda por vacância; Receita operacional líquida = Receita bruta efetiva − Despesas operacionais; Índice de despesas operacionais = Despesas operacionais ÷ Receita bruta efetiva × 100; Fluxo de caixa após o serviço da dívida = Receita operacional líquida − Serviço da dívida anual

Renda bruta anual de aluguel

Um ano inteiro de aluguel pelos valores contratados, antes de qualquer desconto. É o número da carteira de contratos e não o número que entrou no banco, e é por isso que a provisão para vacância é subtraída dele separadamente, em vez de ser embutida nele a olho.

Outras receitas

O que o imóvel traz além do aluguel: estacionamento, lavanderia, depósito, taxa de animal de estimação, taxa de análise de cadastro, uma multa por atraso que se repete. Pertence à receita do prédio e, de propósito, não é reduzida pela provisão para vacância: uma unidade vazia não impede a vaga de estacionamento de ser alugada, e aplicar uma taxa de vacância sobre uma receita que não tem vacância é o jeito silencioso de fazer um imóvel parecer pior do que ele é.

Taxa de vacância

A parte do ano em que se espera que o aluguel não seja recebido, como porcentagem do aluguel. É uma provisão, e não uma observação: um imóvel lotado hoje não vai continuar assim, e o número a usar é o que o prédio faz ao longo de alguns anos, e não o que ele por acaso está fazendo neste mês. Ela incide só sobre o aluguel.

Despesas operacionais

O que custa manter o prédio funcionando: imposto predial, seguro, administração, reparos e manutenção, as contas de consumo que o proprietário paga, jardinagem, dedetização e a reserva que você de fato separa. Ficam de fora o financiamento, o imposto de renda e as benfeitorias. É a linha em que as estimativas mais erram, tanto por omitir as reservas de que um telhado vai acabar precisando quanto por incluir a reforma que agrega valor em vez de manter o imóvel funcionando.

Serviço da dívida anual

As parcelas do financiamento no ano, principal e juros juntos. É subtraído por último e em separado, para que o painel mostre o desempenho do imóvel acima da linha e a posição de caixa do dono abaixo dela: os dois números respondem a perguntas diferentes, e quem compara dois imóveis quer o primeiro antes do segundo.

Receita operacional líquida

A receita do imóvel depois da vacância e das despesas operacionais, antes do financiamento. É a figura pela qual um cap rate divide o valor e contra a qual um credor dimensiona um crédito, e é por isso que ela é definida do mesmo jeito nas regras de crédito, em vez de ficar à mercê do que a planilha de um vendedor incluir.

Receita bruta efetiva

O aluguel mais as outras receitas menos a perda por vacância: o que o imóvel pode realisticamente arrecadar no ano. É o denominador do índice de despesas, e separá-la do aluguel bruto é o que mantém o índice com sentido.

Índice de despesas operacionais

As despesas operacionais como porcentagem da receita bruta efetiva, e não do aluguel nem do valor. Diz quanto de cada unidade de moeda arrecadada vai para manter o prédio funcionando, e é a forma mais rápida de comparar dois imóveis de tamanhos diferentes, sem dizer nada sobre se as despesas estão sendo bem gastas.

Fluxo de caixa após o serviço da dívida

O que sobra da receita operacional líquida depois de pago o financiamento: o caixa do dono antes de impostos e antes de qualquer gasto de capital. Um número positivo aqui num imóvel com receita operacional líquida negativa é impossível, o que é a maneira aritmética de dizer que o endividamento não transforma um prédio deficitário em lucrativo: ele só muda quem absorve o prejuízo.

Use esta página antes de comprar ou vender um imóvel de aluguel, ao comparar dois deles ou ao conferir a receita que um anúncio declara contra as despesas que ele declara: a figura é a entrada tanto do cap rate quanto do multiplicador de aluguel, e quem apresenta uma receita operacional líquida está apresentando um número que pode ser desmontado. É também contra ela que um credor vai analisar o crédito, então calcular por conta própria é como descobrir de antemão onde estará a discordância. Dois cuidados vêm junto. O primeiro é que a resposta é uma provisão, e não um registro: a vacância e as despesas são previsões, e pequenas mudanças em qualquer das duas movem o resultado mais do que o arredondamento do painel. O segundo é que a receita operacional líquida não mede se o investimento é bom. Ela não diz nada sobre o preço, nada sobre como a compra foi financiada e nada sobre a situação fiscal do proprietário: um imóvel pode ter uma receita operacional líquida saudável e ainda ser uma compra ruim pelo preço pedido, que é uma pergunta da página de cap rate. Repare também que as quatro primeiras entradas alimentam a metade de cima do painel e o serviço da dívida é a única que não toca a receita operacional líquida em nada.

1. O padrão: 60.000 de aluguel com uma taxa de vacância de 5 por cento

   1. Perda por vacância: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Receita bruta efetiva: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Receita operacional líquida: 60.000 − 21.000 = 39.000
   4. Índice de despesas: 21.000 ÷ 60.000 × 100 = 35 por cento
   5. Fluxo de caixa após o serviço da dívida: 39.000 − 18.000 = 21.000

   A segunda linha merece uma pausa: as outras receitas de 3.000 e a vacância de 3.000 se cancelam, então a receita bruta efetiva fica igual ao aluguel. Isso é coincidência deste exemplo, e não uma regra: a vacância incide só sobre o aluguel, então um prédio sem outras receitas arrecadaria 57.000, e um com outras receitas grandes arrecadaria mais do que o aluguel.

2. Despesas de 42.000: o mesmo prédio, operação pior

   1. Perda por vacância: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Receita bruta efetiva: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Receita operacional líquida: 60.000 − 42.000 = 18.000
   4. Índice de despesas: 42.000 ÷ 60.000 × 100 = 70 por cento
   5. Fluxo de caixa após o serviço da dívida: 18.000 − 18.000 = 0

   Dobrar as despesas em relação ao padrão leva a receita operacional líquida de 39.000 para 18.000, uma queda exatamente igual aos 21.000 que as despesas subiram, porque nada do lado da receita se moveu, e dobra o índice de 35 para 70 por cento; a última linha cai exatamente em zero. Esse zero é a parte útil do exemplo: o imóvel continua produzindo 18.000 acima da linha, e o proprietário não recebe nada, porque o financiamento come todo esse valor. Duas figuras, duas perguntas diferentes, e é exatamente por isso que a página imprime as duas.

3. Números incômodos: 96.000 de aluguel, 8 por cento de vacância e nenhuma outra receita

   1. Perda por vacância: 96.000 × 8 ÷ 100 = 7.680
   2. Receita bruta efetiva: 96.000 + 0 − 7.680 = 88.320
   3. Receita operacional líquida: 88.320 − 30.000 = 58.320
   4. Índice de despesas: 30.000 ÷ 88.320 × 100 = 33,972 por cento, impresso como 33,97
   5. Fluxo de caixa após o serviço da dívida: 58.320 − 24.000 = 34.320

   O índice de despesas aqui é a razão de ser do denominador. Contra o aluguel de 96.000 as mesmas 30.000 de despesas pareceriam 31,25 por cento; contra o que o imóvel de fato vai arrecadar, são 33,97 por cento. O segundo número é o honesto, porque as despesas são pagas com o dinheiro recebido, e o dinheiro que não foi recebido não está disponível para pagá-las.

4. Um prédio pequeno: 48.000 de aluguel com uma taxa de 6,25 por cento

   1. Perda por vacância: 48.000 × 6,25 ÷ 100 = 3.000
   2. Receita bruta efetiva: 48.000 + 6.000 − 3.000 = 51.000
   3. Receita operacional líquida: 51.000 − 30.000 = 21.000
   4. Índice de despesas: 30.000 ÷ 51.000 × 100 = 58,823 por cento, impresso como 58,82
   5. Fluxo de caixa após o serviço da dívida: 21.000 − 12.000 = 9.000

   Aqui as outras receitas são 12,5 por cento do aluguel, o que é realista num prédio pequeno com estacionamento e lavanderia, e elas elevam a receita bruta efetiva acima do aluguel em vez de deixá-la abaixo. Leia a terceira linha contra a primeira: 51.000 arrecadados contra 48.000 de aluguel é um imóvel cuja perda por vacância custa menos do que as outras receitas trazem, o que é uma posição melhor do que a cifra de aluguel isolada sugere.

5. Despesas acima da receita: 75.000 contra 60.000 de aluguel

   1. Perda por vacância: 60.000 × 5 ÷ 100 = 3.000
   2. Receita bruta efetiva: 60.000 + 3.000 − 3.000 = 60.000
   3. Receita operacional líquida: 60.000 − 75.000 = −15.000
   4. Índice de despesas: 75.000 ÷ 60.000 × 100 = 125 por cento
   5. Fluxo de caixa após o serviço da dívida: −15.000 − 0 = −15.000

   Nada é limitado aqui e a página imprime o prejuízo como prejuízo: uma receita operacional líquida negativa é o que um prédio com um ano de reformas pesadas, um imposto predial muito mais alto ou uma vacância prolongada de fato produz, e um índice acima de 100 por cento diz a mesma coisa pelo outro lado. Sem serviço da dívida as duas figuras negativas ficam iguais, que é a maneira mais clara de ver que o financiamento está a jusante desta conta e não dentro dela.

Cada figura, exceto as que você digitou, é uma provisão, e o resultado herda de uma vez toda a incerteza delas. A vacância é um palpite sobre o futuro, as despesas são um orçamento e não um registro, e um único ano de qualquer uma das duas pode ser atípico nas duas direções: um telhado novo não é evento anual e um inquilino que fica cinco anos não é a média. A página também não tem como saber se as despesas listadas estão completas: a reserva que o prédio deveria estar formando, a taxa de administração que quem administra por conta própria não paga e as benfeitorias que acabarão sendo necessárias são todas fáceis de deixar de fora, e deixá-las de fora aumenta a receita operacional líquida sem deixar rastro. Nada aqui é cálculo de imposto, então a depreciação, a dedução dos juros e o tratamento de um prejuízo ficam todos de fora, e o fluxo de caixa mostrado é antes do imposto de renda, e não depois. E, como a saída é um ano só, ela não diz nada sobre o que vem em seguida: o reajuste do aluguel, uma renegociação da dívida, uma venda, ou o preço a que qualquer uma dessas coisas aconteceria. A figura é o ponto de partida dessas perguntas, e não a resposta a elas. As referências e o vocabulário desta página são dos Estados Unidos: a definição de receita operacional líquida usada aqui é a das regras de avaliação de garantia do eCFR, no 12 CFR 1240.34, e a publicação do IRS sobre imóveis de aluguel também é de lá. No Brasil não existe uma definição legal com esse nome: o que existe é a apuração do aluguel para o imposto de renda e um fluxo de caixa que o proprietário monta por conta própria, sem um padrão único sobre quais despesas entram.

As parcelas do financiamento saem antes da receita operacional líquida?

Não, e mantê-las de fora é o que torna a figura útil. A receita operacional líquida é o que o imóvel produz antes do financiamento, então quem compra à vista e quem compra com crédito olham o mesmo número para o mesmo prédio; as parcelas são subtraídas depois, e o que sobra é o fluxo de caixa após o serviço da dívida. As regras de crédito traçam a linha no mesmo lugar. Se você embutir as parcelas na figura de receita, deixa de poder comparar dois imóveis e deixa de saber se um resultado ruim veio do prédio ou do endividamento.

A taxa de vacância deve incidir sobre toda a receita?

Só sobre o aluguel. Uma unidade vazia perde o aluguel dela, e não perde a vaga de estacionamento, a lavanderia ou o depósito alugados à parte; aplicar a taxa de vacância também sobre isso subestima a receita de um prédio que tem essas fontes. Esta página aplica a taxa apenas sobre a renda bruta anual de aluguel e depois soma as outras receitas, e é por isso que a receita bruta efetiva pode ficar acima do aluguel quando as outras receitas superam a perda por vacância.

O que conta como despesa operacional?

Os custos de manter o imóvel funcionando e produzindo aluguel: imposto predial, seguro, administração, reparos e manutenção, as contas de consumo que o proprietário paga e as reservas que vão sendo separadas para as substituições que certamente virão. O que não pertence aí: o financiamento, os impostos sobre a renda e as benfeitorias que agregam valor em vez de conservar, porque uma cozinha nova é capital e uma torneira consertada é despesa. A distinção não é preciosismo: gasto de capital contado como despesa faz o imóvel parecer pior, e reserva nunca contada faz parecer melhor, e as duas coisas são comuns.

O índice de despesas operacionais pode passar de 100 por cento?

Pode, e a página o imprime. Isso acontece quando os custos de manter o prédio superam tudo o que ele arrecada, que é a cara de um ano de reformas pesadas ou de uma vacância longa. O índice não é limitado a 100 por cento porque a situação que ele descreve existe, e uma página que parasse em 100 por cento estaria escondendo justamente o caso em que o número mais vale a pena ser visto. O mesmo vale para a própria receita operacional líquida, que é impressa como figura negativa quando o imóvel perde dinheiro acima da linha.

Uma receita operacional líquida maior é um investimento melhor?

Não por si só, porque a figura não tem preço dentro dela. Um prédio que produz 60.000 é uma compra melhor a um preço do que outro que produz 80.000 a um preço diferente, e a comparação entre os dois é para o que serve o cap rate. Leia a receita operacional líquida como a primeira metade dessa comparação e o preço como a segunda, e desconfie de uma figura apresentada sem a outra metade: a receita de um imóvel sozinha não diz nada sobre se o preço pedido é justo.

Qual é a diferença em relação ao multiplicador de aluguel e ao cap rate?

O multiplicador de aluguel compara um preço com o aluguel, e o cap rate compara o preço com a receita operacional líquida que esta página produz. As três páginas diferem, portanto, apenas no numerador: o mesmo imóvel passado pelo multiplicador de aluguel e pelo cap rate dá dois números diferentes, e a distância entre eles é o que custa manter o prédio funcionando. Calcular a receita operacional líquida é o passo que torna os dois comparáveis, e é por isso que vale fazê-lo antes de qualquer um dos outros.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less vacancy and property operating expenses, and defines net cash flow as net operating income less reserves for capital improvements, which is where the line between the two figures is drawn — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including which costs of the property are deducted against the rent — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a property's income has to be net of its operating costs before it is compared against anything — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)