Calculadora de cash-on-cash

Retorno sobre o caixa investido = (receita operacional líquida − serviço da dívida anual) ÷ (entrada + custos de formalização) × 100

Receita operacional líquida

O aluguel efetivamente recebido depois de descontada a vacância, menos as despesas operacionais — 21.360 no imóvel padrão, e ela é calculada antes da hipoteca, não depois

Serviço da dívida anual

Todas as prestações da hipoteca no ano, principal e juros juntos, como um único valor anual

Fluxo de caixa anual antes de impostos

O que sobra da receita operacional líquida depois da hipoteca — o numerador, e ele pode ser negativo

Entrada

O dinheiro que você entrega na assinatura para comprar o imóvel

Custos de formalização

As taxas e despesas de escritura pagas para adquirir o imóvel — parte do caixa que você investiu, mesmo que nada disso vire patrimônio

Use quando estiver decidindo se compra um imóvel para alugar, ou comparando dois deles, e a pergunta que você está fazendo de verdade é se o aluguel cobre a hipoteca e ainda sobra algo. É a medida certa para essa pergunta porque as duas metades dela são caixa: caixa que entra em cima, caixa que sai embaixo. É a medida errada para a pergunta de quão bom o investimento é no geral, porque ignora completamente a valorização e a amortização do financiamento — um imóvel com 3% de retorno sobre o caixa investido num mercado onde os valores sobem 5% ao ano pode ser um investimento bem melhor do que um de 8% num mercado estagnado, e esta página não consegue dizer isso. Leia como um teste de liquidez e de sustentação, e não como um veredito: um número baixo mas positivo quer dizer que o imóvel se paga e que o seu ganho chega depois, como patrimônio; um número negativo quer dizer que você escreve um cheque todo mês para mantê-lo, e o tamanho desse cheque é o número a discutir. Use com cuidado no primeiro ano, já que os custos de formalização caem todos nele e o deprimem — o mesmo imóvel parece melhor nesta medida no segundo ano.

1. 2.400 por mês, 5% de vacância, 63.000 de caixa investido — retorno de 3,49%

   1. Aluguel recebido: 2.400 × 12 = 28.800 por ano, menos 5% de vacância, o que dá 27.360 efetivamente recebidos
   2. Receita operacional líquida: 27.360 − 6.000 de despesas operacionais = 21.360
   3. Fluxo de caixa antes de impostos: 21.360 − 19.160,76 de prestações = 2.199,24
   4. Caixa investido: 60.000 de entrada + 3.000 de custos de formalização = 63.000
   5. Retorno sobre o caixa investido: 2.199,24 ÷ 63.000 = 3,49%

   As duas metades desta fração são as duas coisas que vale conferir. A de cima é fina, mas positiva: 183,27 por mês de caixa num imóvel no qual você teve de colocar 63.000, que é o retrato honesto de um aluguel alavancado com esses números. A de baixo é o motivo de o resultado ser 3,49 e não 3,67 — tire os custos de formalização e o denominador vira 60.000, o que levanta o retorno em quase um quinto de ponto. Todo imóvel tem esses custos e é fácil esquecê-los numa conta de guardanapo.

2. O mesmo imóvel sem custos de formalização — 3,67%

   1. O fluxo de caixa não muda — os custos de formalização são uma despesa única na compra, não anual
   2. Só o denominador se move: 60.000 de caixa investido em vez de 63.000
   3. Retorno sobre o caixa investido: 2.199,24 ÷ 60.000 = 3,67%

   Rode as duas versões e a diferença de 0,18 ponto é o que 3.000 de custos de aquisição fazem com esta medida no primeiro ano. É também a versão que uma calculadora de aluguel que para na entrada vai reportar, e essa é a razão mais comum de duas calculadoras discordarem sobre o mesmo imóvel. Nenhuma das duas está errada; elas respondem com denominadores diferentes, e a que inclui os custos de formalização é a que bate com o seu extrato bancário.

3. O mesmo imóvel com 50% de vacância — o retorno fica negativo

   1. Metade do ano vago: 28.800 × 50% = 14.400 efetivamente recebidos
   2. Receita operacional líquida: 14.400 − 6.000 = 8.400, que já não cobre a hipoteca
   3. Fluxo de caixa antes de impostos: 8.400 − 19.160,76 = −10.760,76
   4. Retorno sobre o caixa investido: −10.760,76 ÷ 63.000 = −17,08%

   A hipoteca não se importa com quanto de aluguel você recebeu, e é isso que torna um aluguel alavancado frágil: um movimento de 45 pontos na taxa de vacância transforma um retorno de 3,49% em um de −17,08% e pede 896,73 por mês do seu bolso. Essa sensibilidade é o motivo de a taxa de vacância merecer ser definida a partir do mercado local em vez de ficar no padrão com que a calculadora veio — e o motivo de a tabela abaixo varre-la em passos de cinco pontos.

Este é o retorno sobre o caixa investido de um ano, e nada mais. Ele exclui a valorização e exclui a amortização do financiamento, então não é um retorno total do imóvel e nunca deve ser comparado diretamente com um: no primeiro ano de uma hipoteca a maior parte de cada prestação é juros, e o patrimônio que o inquilino constrói para você é real, mas invisível aqui. É um número antes de impostos — sem depreciação, sem dedução dos juros da hipoteca e sem imposto de renda sobre o aluguel —, então não é o que você fica; no Brasil, o aluguel e o ganho de capital têm regras próprias de tributação, e nada disso é aplicado aqui. Ele supõe que as prestações do ano inteiro são um valor anual que você informa, em vez de derivá-las de um financiamento, então não sabe de uma taxa ajustável, de um balão nem de uma cobrança extra de garantia, e não vai perceber um plano de pagamentos que mude no meio do ano. As despesas operacionais são um único número: um imóvel de verdade tem telhado, aquecedor, administrador e rotatividade de inquilinos, e a taxa de vacância é um substituto para o custo da rotatividade, não uma medição dele. Ele supõe que não existe nenhum investimento em benfeitorias. Os custos de formalização são tratados como caixa investido no primeiro dia e nunca recuperado, o que está certo para esta medida e errado para uma taxa interna de retorno, na qual eles seriam abatidos do valor da venda. Nada aqui modela uma venda, então a página não diz nada sobre ganho de capital nem sobre os custos de sair. E nenhum número traz moeda: o retorno é adimensional, enquanto o fluxo de caixa que o constrói está na moeda que você digitou.

O que é o retorno sobre o caixa investido?

É o fluxo de caixa anual antes de impostos que um imóvel produz dividido pelo caixa que você investiu para comprá-lo. As duas metades são caixa: em cima, o aluguel recebido depois das despesas operacionais e das prestações; embaixo, a sua entrada mais os custos de formalização. O imóvel padrão — 2.400 por mês de aluguel, 5% de vacância, 6.000 de despesas operacionais, 19.160,76 de prestações anuais, 60.000 de entrada e 3.000 de custos de formalização — recebe 27.360, deixa 21.360 de receita operacional líquida, mantém 2.199,24 de fluxo de caixa e retorna 3,49% sobre 63.000.

Como se calcula o retorno sobre o caixa investido de um imóvel alugado?

Quatro passos. Multiplique o aluguel mensal por doze e subtraia a vacância para chegar ao aluguel recebido. Subtraia as despesas operacionais para chegar à receita operacional líquida. Subtraia as prestações anuais para chegar ao fluxo de caixa antes de impostos. Divida esse valor pela entrada mais os custos de formalização. Nos números padrão: 28.800 menos 5% dá 27.360; menos 6.000 dá 21.360; menos 19.160,76 dá 2.199,24; e 2.199,24 ÷ 63.000 dá 3,49%.

O retorno sobre o caixa investido inclui os custos de formalização?

Deveria incluir, e esta página inclui. Os custos de formalização são caixa que você pagou para adquirir o imóvel, então eles pertencem ao denominador, e deixá-los de fora infla o retorno. No imóvel padrão, incluir os 3.000 eleva o caixa investido de 60.000 para 63.000 e derruba o retorno de 3,67% para 3,49%. Uma calculadora que para na entrada não está errada, está respondendo a uma pergunta um pouco diferente — mas a versão com os custos de formalização é a que bate com o que saiu da sua conta.

O que é um bom retorno sobre o caixa investido?

Depende do que o dinheiro poderia fazer em outro lugar e do mercado em que você está comprando, então não existe um piso universal. A comparação útil é contra o seu custo de financiamento e contra uma alternativa passiva: um retorno abaixo da taxa de juros que você paga na hipoteca significa que a alavancagem está trabalhando contra você em termos de caixa, e um retorno perto do que um título paga significa que você está assumindo risco de locador por um retorno de título. Trate um número positivo baixo como teste de sustentação, e não como veredito: o imóvel está se pagando e o resto do seu ganho chega como patrimônio e valorização. Qualquer valor negativo significa que você está bancando o imóvel todo mês.

O retorno sobre o caixa investido é a mesma coisa que o ROI?

Não, e a diferença está nas duas metades da fração. O retorno sobre o investimento costuma dividir um ganho total — fluxo de caixa mais valorização mais principal amortizado — pelo custo total do imóvel, financiamento incluído. O retorno sobre o caixa investido divide apenas o fluxo de caixa deste ano apenas pelo caixa que você colocou. Então o cash-on-cash é menor no numerador e menor no denominador, e os dois podem apontar para lados opostos: um imóvel pode mostrar um ROI forte por valorização enquanto devolve 2% de caixa e custa dinheiro todo mês para ser mantido.

Por que o meu retorno ficou negativo se o aluguel ainda cobre a hipoteca?

Porque a vacância sai antes da hipoteca e a hipoteca não encolhe quando o aluguel encolhe. O imóvel padrão tem 21.360 de receita operacional líquida contra 19.160,76 de serviço da dívida, uma margem de apenas 2.199,24 — então uma taxa de vacância de cerca de 12,6% já zera esse caixa, e cada ponto além disso sai direto do seu bolso. A 50% de vacância o fluxo de caixa é −10.760,76 e o retorno é −17,08%. A alavancagem amplifica isso nas duas direções, e é por isso que a vacância pesa mais do que qualquer outro campo desta página.

O retorno sobre o caixa investido muda de um ano para o outro?

Muda, dos dois lados. O numerador se move com o aluguel, a vacância e as despesas, e costuma subir conforme as prestações ficam paradas e os aluguéis crescem. O denominador só se move se você investir mais caixa, mas a composição dele muda: os custos de formalização caem inteiramente no primeiro ano, e é por isso que o primeiro ano é o pior ano para esta medida em um imóvel que não mudou em nada. O mesmo imóvel com 3,49% e 3.000 de custos de formalização rende 3,67% a partir do segundo ano, se nada mais mudar — e esse é o número a comparar com outros imóveis apenas se eles também já passaram do primeiro ano.

• Publication 527, Residential Rental Property — what counts as rental income and which expenses are deductible against it, including the vacancy period — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property (2025 edition) — depreciation is a deduction rather than cash, which is why a cash-on-cash return leaves it out of the numerator — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets — settlement costs and points are part of what you paid to acquire the property — Internal Revenue Service (United States)