Calculadora de LTV

Relação empréstimo-valor = Valor devido ÷ Valor do imóvel × 100; Patrimônio no imóvel = Valor do imóvel − Valor devido; Patrimônio, proporção do valor = 100 − Relação empréstimo-valor; Empréstimo máximo na relação meta = Valor do imóvel × Relação meta ÷ 100

Valor devido

O financiamento garantido pelo imóvel, ou o valor que está sendo pedido. É toda a extensão de crédito contra aquele valor, então uma segunda garantia ou uma linha de crédito com garantia de imóvel sobre o mesmo bem entra aqui: as duas juntas são o que o valor está carregando, e uma relação construída só sobre o primeiro financiamento subestima a alavancagem.

Valor do imóvel

O preço que está sendo pago ou o valor avaliado, conforme a pergunta que você está fazendo. Numa proposta de crédito é o avaliador do financiador que o define, e a resposta é um fato do processo; um comprador comparando duas ofertas usa o preço, e a resposta é um fato do negócio. O mesmo crédito contra dois valores dá duas relações diferentes, e só uma delas é a que o financiador vai usar.

Relação meta

A relação empréstimo-valor abaixo da qual você precisaria ficar, seja porque um financiador a citou, seja porque é a linha que você mesmo definiu. Ela vira o cálculo do avesso: em vez de medir um crédito existente, pergunta qual é o maior crédito que aquele valor sustenta nas suas condições, que é a direção de que você precisa antes de fazer uma oferta.

Relação empréstimo-valor

O crédito como porcentagem do valor, impresso com duas casas. Mais alta significa mais tomado contra o mesmo imóvel, e portanto menos espaço para o preço cair antes que a dívida fique descoberta. Não é um veredito sobre a sensatez do crédito: a mesma relação é cautelosa em um imóvel e temerária em outro, e esta página não tem campo para essa diferença.

Patrimônio no imóvel

A parte do valor que não está financiada: o valor menos o crédito. É uma subtração, e não uma estimativa de mercado, então fica negativa quando o crédito supera o valor, que é exatamente o que um imóvel descoberto parece visto deste lado da mesa, e imprimi-lo assim é mais útil do que escondê-lo.

Patrimônio, proporção do valor

A mesma figura em porcentagem e, de propósito, o complemento da relação impressa em vez de uma divisão independente: as duas somam exatamente 100, então quem tem uma nunca precisa se perguntar qual dos dois números arredondados o painel usou.

Empréstimo máximo na relação meta

O maior crédito que o valor sustenta se você ficar na sua meta: o valor multiplicado pela relação meta. É o que converte a meta de uma restrição em um número que você pode levar a um financiador ou a uma oferta e, comparado com o valor devido, diz em uma única cifra se o negócio à sua frente cabe na regra que você definiu.

Use esta página antes de um pedido de financiamento, para ver o que um imóvel suportaria nas condições que você quer, e depois dele, para conferir se uma relação citada bate com os números que lhe foram apresentados: citar uma relação que não decorre do preço e do valor devido é comum o bastante para a conta valer a pena. Ela também é a primeira tela certa quando o valor é incerto, porque a relação se move com o valor, e vê-la em alguns valores plausíveis mostra o quanto a resposta depende de uma avaliação que você ainda não teve. A distinção que importa nesta página é que a relação empréstimo-valor é uma medição, e não um teste de conformidade. Não há limite nenhum embutido nela, e esta página não sabe se o dinheiro é para a primeira casa, para um imóvel de aluguel ou para uma renegociação; uma mesma cifra pode ser banal em um crédito e recusada de imediato em outro. Se a pergunta que você realmente tem é quanto dinheiro precisa levar para fechar o negócio, esse é o lado complementar da mesma relação, e a calculadora de entrada responde direto. Os quatro resultados daqui compartilham duas entradas, então nenhum deles é independente dos outros: mexa no valor e a relação, o patrimônio, a proporção do patrimônio e o empréstimo máximo se movem juntos.

1. O padrão: um financiamento de 240.000 num imóvel de 300.000

   1. Relação: 240.000 ÷ 300.000 = 0,8, ou seja, 80 por cento
   2. Patrimônio: 300.000 − 240.000 = 60.000
   3. Patrimônio em porcentagem: 100 − 80 = 20 por cento
   4. Empréstimo máximo na meta de 80 por cento: 300.000 × 0,8 = 240.000

   A última linha cair exatamente sobre o valor devido é a coincidência útil deste exemplo: um financiamento de 80 por cento sobre um valor com meta de 80 por cento fica em cima da linha, e não abaixo dela, sem folga nenhuma. Leia o patrimônio como a resposta à pergunta de verdade: 60.000 é o que o imóvel teria de perder, em dinheiro, antes que a dívida deixe de estar coberta.

2. Noventa por cento do valor: 360.000 sobre um imóvel de 400.000

   1. Relação: 360.000 ÷ 400.000 = 90 por cento
   2. Patrimônio: 400.000 − 360.000 = 40.000
   3. Patrimônio em porcentagem: 100 − 90 = 10 por cento
   4. Empréstimo máximo na meta de 80 por cento: 400.000 × 0,8 = 320.000

   Compare aqui o valor devido com a própria meta: 360.000 tomados onde a meta permite 320.000, então o negócio está 40.000 acima da linha. Essa comparação é a razão de as duas figuras estarem no painel, e é a conta que um vendedor nunca vai fazer por você: a relação de 90 por cento só é alarmante em relação a alguma coisa, e o empréstimo máximo fornece essa alguma coisa.

3. Uma relação incômoda: 133.340 sobre um imóvel de 400.000

   1. Relação: 133.340 ÷ 400.000 = 33,335 por cento, impresso como 33,34
   2. Patrimônio: 400.000 − 133.340 = 266.660
   3. Patrimônio em porcentagem: 100 − 33,34 = 66,66 por cento
   4. Empréstimo máximo na meta de 80 por cento: 400.000 × 0,8 = 320.000

   O patrimônio em porcentagem é o complemento da relação impressa, e não uma segunda divisão, e este é o caso em que a diferença aparece: dividir 266.660 por 400.000 dá 66,665 por cento, que sozinho seria impresso como 66,67, a meio centésimo de distância do 66,66 que o painel mostra. O complemento foi escolhido para que as duas porcentagens do painel somem exatamente 100.

4. Tomando mais do que o imóvel vale: 260.000 sobre 240.000

   1. Relação: 260.000 ÷ 240.000 = 108,333 por cento, impresso como 108,33
   2. Patrimônio: 240.000 − 260.000 = −20.000
   3. Patrimônio em porcentagem: 100 − 108,33 = −8,33 por cento
   4. Empréstimo máximo na meta de 80 por cento: 240.000 × 0,8 = 192.000

   Uma relação acima de 100 por cento não é erro, e a página não a trata como erro: é o que se vê num imóvel comprado sem entrada e que depois caiu de valor, e o patrimônio negativo é a aritmética honesta. Nada aqui é limitado, porque o estado que a conta descreve existe, e uma página que se recusasse a imprimi-lo estaria escondendo justamente o caso em que o número mais importa.

5. Uma relação baixa e uma meta mais baixa ainda: 180.000 sobre 450.000, mirando 75 por cento

   1. Relação: 180.000 ÷ 450.000 = 40 por cento
   2. Patrimônio: 450.000 − 180.000 = 270.000
   3. Patrimônio em porcentagem: 100 − 40 = 60 por cento
   4. Empréstimo máximo na meta de 75 por cento: 450.000 × 0,75 = 337.500

   Aqui a meta é mais frouxa do que o negócio realizado: o valor suportaria 337.500, mas apenas 180.000 foram tomados, então a folga é de 157.500. Quem está nessa posição não tem falta de patrimônio: são esses mesmos números que um financiador olha para uma linha de crédito com garantia de imóvel, quando a pergunta deixa de ser quanto foi tomado e passa a ser quanto mais poderia ser.

O valor nesta conta é um número só, representando uma faixa. Uma avaliação é uma opinião com data marcada, os preços de venda se movem, e uma reforma ou um ano ruim do mercado local podem deslocar a cifra mais do que a distância entre uma faixa de crédito e a seguinte; a relação vale tanto quanto o valor que entrou nela. O valor devido é tomado como dado, então tudo que muda o que de fato se deve fica invisível aqui: um período de carência de juros, uma liberação de obra ainda não sacada por inteiro, ou uma segunda garantia sobre o mesmo imóvel aberta depois. Nada a respeito de quem toma o crédito está nesta página, e na prática um financiador pesa renda, histórico de crédito, reservas e o tipo de imóvel junto com a relação, às vezes recusando um crédito que passa por essa medida isolada. O tratamento regulatório está deliberadamente ausente: os limites de supervisão variam por categoria de crédito e por instituição, são pisos para quem empresta e não direitos de quem toma, e a mesma relação pode ser comum em um produto e estar fora de uma diretriz em outro. As referências e o vocabulário desta página são dos Estados Unidos: as regras de avaliação de garantia do eCFR, nos 12 CFR 34 e 12 CFR 1240, e a publicação do IRS sobre a dedução dos juros do financiamento imobiliário, de modo que os limites de supervisão citados são os de lá. No Brasil não existe um teto legal único com essa forma para a relação empréstimo-valor: o que existe é a avaliação obrigatória do imóvel pela instituição financiadora e uma cota máxima de financiamento definida pela política de cada banco, que varia conforme o produto e o perfil do cliente. Acima de tudo, a relação não diz nada sobre se o preço é bom, que é outra pergunta e outra página.

Os 80 por cento são uma regra ou apenas uma convenção?

É uma convenção, e não uma regra, e a diferença importa quando alguém diz que um crédito não pode ser feito. Os limites de supervisão que aparecem nos padrões de crédito imobiliário são fixados por categoria de crédito: para imóvel melhorado e para construção residencial de uma a quatro famílias a cifra é 85 por cento, e não 80. Para financiamentos permanentes e para créditos com garantia de imóvel na residência do próprio dono, de uma a quatro famílias, esses mesmos padrões não estabelecem limite nenhum e exigem, em vez disso, reforço de crédito como o seguro de financiamento quando a relação chega a 90 por cento na origem. O que quem toma o crédito encontra como 80 por cento é uma convenção de mercado acrescentada por cima por bancos, seguradoras e pelas agências que compram os créditos, e ela muda com o produto, com o imóvel e com o cliente.

Qual valor devo usar, o preço ou a avaliação?

Para a decisão de quem financia, a avaliação, porque é a cifra sobre a qual a análise vai correr e a que fica registrada no processo. Para a sua própria comparação entre dois imóveis ou duas propostas, o preço, porque é o que você pagaria de fato e o que o seu patrimônio seria de fato. Os dois podem divergir, e quando divergem é o menor que manda no quanto pode ser financiado: uma avaliação abaixo do preço acertado faz o mesmo crédito produzir uma relação mais alta, e a diferença tem de vir de algum lugar, seja mais dinheiro à vista, seja um preço menor, seja nenhum negócio.

Uma segunda garantia sobre o mesmo imóvel entra na relação?

Entra, no sentido de que os dois créditos estão garantidos pelo mesmo imóvel e o valor está carregando os dois juntos, e é por isso que os padrões de crédito dizem que o total de todas as garantias seniores deve ser incluído quando a relação é apurada. O que cada financiador faz com essa instrução varia, e é normal ver a relação do primeiro financiamento citada sozinha numa compra e uma relação combinada citada quando uma linha de crédito com garantia de imóvel é somada. A aritmética desta página é a versão combinada: coloque toda a extensão de crédito no campo do valor devido, ou você estará medindo menos do que o imóvel realmente carrega.

O que a figura do empréstimo máximo acrescenta?

Ela transforma a meta de uma restrição em um valor. Uma relação diz se um negócio cabe; um valor máximo de crédito diz o maior negócio que caberia, que é o número de que você precisa quando é você quem escolhe um preço ou uma entrada. Compará-lo com o valor devido é a versão mais rápida da conta inteira: acima dele o crédito não atende à sua meta, abaixo dele você tem folga, e igual a ele você está exatamente em cima da linha.

A relação muda depois que o crédito é tomado?

A relação escrita na origem não muda, porque o crédito e o valor naquele momento são fatos fixos. O que muda é o valor do imóvel, e a relação recalculada contra um valor atual é outra medida, com outro nome: a versão de mercado. Essa cifra recalculada é a que importa se você está pensando em renegociar o crédito ou se o imóvel tiver de ser vendido, e é deliberadamente a que esta página não imprime, porque misturar as duas produz um número que não pertence a momento nenhum.

Quanto patrimônio eu preciso para o crédito ser seguro?

Não existe um nível de patrimônio que, sozinho, torne um crédito seguro, e essa é a resposta honesta e também a razão de esta página não ter limite nenhum embutido. O patrimônio é o colchão contra uma queda de valor, então mais patrimônio é mais proteção contra esse risco específico, mas ele não diz nada sobre se quem tomou o crédito consegue continuar pagando, quanto o imóvel valerá em cinco anos ou quanto custa vendê-lo. Leia a relação como uma medida entre várias, e não como uma nota, e trate uma relação alta como uma pergunta a fazer em vez de uma conclusão.

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart D — defines loan-to-value ratio, fixes it at the time of loan origination, requires senior liens to be included, and sets the supervisory loan-to-value limits by category of real estate loan — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — the mark-to-market treatment, where the same loan is re-measured against the current value of the property rather than the value at origination — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction — how a loan secured by a home is split between acquisition debt and home equity debt, which is the distinction that decides what a second loan against the same property is — Internal Revenue Service (United States)