Calculadora de entrada

Valor da entrada = preço do imóvel × porcentagem de entrada. Valor do empréstimo = preço do imóvel − valor da entrada. Relação empréstimo-valor = valor do empréstimo ÷ preço do imóvel. O que falta poupar = valor da entrada − o que você já guardou. Meses para poupar = o que falta dividido pelo que você guarda por mês, arredondado para cima. Os saldos de cancelamento e de encerramento do seguro são 80% e 78% do preço do imóvel.

P

Preço do imóvel

d

Entrada como porcentagem do preço

D

Valor da entrada em dinheiro

L

Valor do empréstimo: o preço menos a entrada

V

Relação empréstimo-valor: o empréstimo dividido pelo preço

S

O que você já tem guardado até agora

g

O que falta poupar: o valor da entrada menos o que você já guardou

m

Quanto você acrescenta à poupança a cada mês

Use quando você estiver escolhendo uma porcentagem de entrada, e não aceitando uma, porque as três consequências não são igualmente visíveis. A cifra em dinheiro é a que todo mundo acompanha; a relação empréstimo-valor é a que o credor usa para precificar, e ela mexe na taxa de juros além da parcela; e o seguro é um encargo mensal que aparece abaixo de 20% de entrada e some nos limites acima. Rode o mesmo imóvel com 20% e com 10% e leia as duas últimas colunas em vez da primeira, porque a primeira é a que você já conhece. O lado da poupança é o outro uso, e a aritmética dele é deliberadamente crua: 14 meses a 1.500 por mês para fechar 20.000, e os mesmos 20.000 a 750 por mês levam 27. Faça a conta com o seu número real antes de escolher a meta, porque a diferença entre esses dois prazos é a diferença entre comprar neste ano e comprar no ano que vem. O que a página não diz é o que mais esse dinheiro precisa fazer: custos de escritura e registro, uma reserva de emergência e a mudança saem todos da mesma conta, e o valor da entrada é apenas uma das reivindicações sobre ela. Se você está planejando no Brasil, some a isso os encargos do financiamento — IOF, tarifa de avaliação do imóvel e tarifa de cadastro —, que não cabem no valor da entrada mas são cobrados junto com ela na hora de assinar, e que no SFH costumam ser financiados à parte.

1. Imóvel de 400.000 com 10% de entrada, 20.000 guardados e 1.500 por mês

   1. Entrada: 400.000 × 10% = 40.000
   2. Valor do empréstimo: 400.000 − 40.000 = 360.000
   3. Relação empréstimo-valor: 360.000 ÷ 400.000 = 90%
   4. O que falta poupar: 40.000 − 20.000 já guardados = 20.000
   5. Meses para poupar: 20.000 ÷ 1.500 = 13,3, arredondados para 14
   6. Os limites do seguro: 80% de 400.000 é 320.000 e 78% é 312.000

   O caso padrão, e o que deve ser lido para entender os dois limites. Com 90% de relação empréstimo-valor este empréstimo carrega o seguro hipotecário privado, e os saldos em que ele pode ser cancelado e em que deve ser encerrado são 320.000 e 312.000. Repare que o segundo deles, aquele que o agente financeiro é obrigado a cumprir sem que ninguém peça, chega quando o saldo previsto na tabela atinge 78% do preço original. Nenhum desses números é 80% ou 78% do que você deve hoje, e nenhum deles se antecipa porque você pagou a mais. O lado da poupança é direto: 14 meses a 1.500 por mês, com a ressalva de que os custos de escritura e registro saem da mesma conta. Estas regras de seguro são as dos Estados Unidos; no Brasil o seguro habitacional acompanha o contrato inteiro e não tem data de cancelamento por saldo.

2. O mesmo imóvel com 20% de entrada

   1. Entrada: 400.000 × 20% = 80.000
   2. Valor do empréstimo: 400.000 − 80.000 = 320.000
   3. Relação empréstimo-valor: 320.000 ÷ 400.000 = 80%
   4. O que já está guardado cobre a meta, então o que falta e o tempo de poupança são ambos zero
   5. Os dois saldos do seguro não mudam: 320.000 e 312.000

   A comparação que torna o primeiro exemplo legível, e a razão pela qual o seguro merece colunas próprias: a exigência de dinheiro dobra, de 40.000 para 80.000, enquanto a relação empréstimo-valor cai exatamente em 80%, que é o limite a partir do qual o seguro normalmente não é exigido. Então os 40.000 extras compram duas coisas distintas: 40.000 menos de dívida e a remoção de um encargo mensal por anos. É por isso que uma entrada de 20% é tratada como meta, e não como uma opção entre várias. Os campos de poupança estão ajustados para casar aqui, de modo que o que falta zera de imediato; a 1.500 por mês, os 40.000 de diferença entre os dois casos levam 27 meses para serem acumulados.

3. Imóvel de 250.000 com 3% de entrada sobre 3.000 guardados

   1. Entrada: 250.000 × 3% = 7.500
   2. Valor do empréstimo: 250.000 − 7.500 = 242.500
   3. Relação empréstimo-valor: 242.500 ÷ 250.000 = 97%
   4. O que falta poupar: 7.500 − 3.000 = 4.500
   5. Meses para poupar: 4.500 ÷ 750 = 6
   6. Limites do seguro: 80% de 250.000 é 200.000 e 78% é 195.000

   Uma entrada pequena num imóvel mais barato, e a linha que prova que a relação empréstimo-valor é uma razão e não um valor. O dinheiro necessário é de apenas 7.500, menos de um quinto do que o primeiro exemplo exigia, e mesmo assim a relação empréstimo-valor é 97%, a mais alta de todos os casos aqui. O credor precifica por essa razão, então a menor exigência de dinheiro produz o empréstimo mais caro e o trecho mais longo pagando seguro. Os dois limites também caem junto com o preço, para 200.000 e 195.000, e isso merece atenção: eles são proporções do imóvel, e não quantias fixas, de modo que um imóvel mais barato não significa sair do seguro mais cedo.

A maior ausência desta página é tudo o mais que o dinheiro precisa cobrir. Custos de escritura e registro, uma reserva de emergência, a mudança e reparos imediatos saem da mesma conta que a entrada, e numa compra costumam somar alguns por cento do preço por si sós, então uma meta que conta apenas o valor da entrada será atingida no papel antes de ser atingida na prática. A taxa de juros está ausente, o que significa que o valor do empréstimo daqui não está ligado a uma parcela nem aos juros totais; esses números estão na página de financiamento imobiliário. As cifras de seguro são os saldos legais de cancelamento e de encerramento e nada mais: a lei americana se aplica ao seguro hipotecário privado numa operação imobiliária residencial, então os programas com garantia do governo, que usam arranjos próprios de seguro ou de garantia com regras próprias, ficam fora dela, assim como os arranjos pagos pelo credor, em que o custo é embutido na taxa. A página também não consegue dizer a data em que o seguro acaba de fato, porque isso depende da tabela de amortização de um empréstimo que ainda não foi contratado: ela informa apenas o saldo em que ele termina. Duas coisas sobre os limites são fáceis de errar e merecem ser repetidas: o saldo de 80% é aquele em que o cancelamento tem de ser pedido por escrito, estando você em dia e com histórico de pagamentos limpo, e não é automático; e nenhum dos dois limites se antecipa porque você pagou a mais, já que os dois são fixados pela tabela original. Nada aqui cobre a diferença de taxa de juros entre um empréstimo de 90% e um de 80%, que é um custo real por cima do seguro. Vale repetir de que país é o enquadramento, porque quase nada dele vale no Brasil. O seguro hipotecário privado, as datas legais de cancelamento e de encerramento e a própria noção de que o seguro deixa de ser exigido a partir de 20% de entrada são instituições americanas. No Brasil o encargo equivalente é o seguro habitacional obrigatório, que o mutuário paga durante todo o contrato e que não termina por atingir um saldo, e o que limita a sua entrada é a cota de financiamento do sistema, que nas operações do Sistema Financeiro da Habitação costuma ficar em 80% do valor do imóvel. Some-se a isso que o contrato brasileiro traz IOF, tarifa de avaliação e tarifa de cadastro, que não têm campo aqui e que são cobrados junto com a assinatura. Por fim, não há moeda em cifra alguma: 400.000 é 400.000 na unidade que você digitou. E esta página não calcula operação de crédito nenhuma — não há parcela, juros, tarifa ou seguro calculados aqui, apenas proporções e uma divisão — de modo que não existe CET a comparar: o CET, Custo Efetivo Total, é o número que a regulamentação brasileira exige antes de contratar um crédito, e ele só pode ser apurado quando há um contrato com juros e encargos, o que não é o caso desta página.

De quanto eu preciso para a entrada de um imóvel?

Depende do programa e do credor, e esta página evita de propósito citar um mínimo, porque eles variam. O que vale saber é o que a porcentagem compra: num imóvel de 400.000, 10% são 40.000 em dinheiro e uma relação empréstimo-valor de 90%, enquanto 20% são 80.000 e caem exatamente na razão de 80% a partir da qual o seguro hipotecário privado normalmente não é exigido.

Quando o seguro deixa de ser cobrado?

Em dois saldos, os dois fixados por lei federal americana e os dois medidos contra o valor original do imóvel. Em 80% você pode pedir o cancelamento por escrito, desde que esteja em dia e tenha um histórico de pagamentos limpo. Em 78% o agente financeiro é obrigado a encerrá-lo sem que ninguém peça. Num imóvel de 400.000 esses saldos são 320.000 e 312.000.

Pagar a mais no financiamento faz o seguro acabar antes?

Não, e é esta a parte que quase todo mundo supõe em vez de verificar. Os dois limites são fixados pela tabela de amortização original e são expressamente independentes do saldo devedor, então amortizar mais muda o seu saldo sem mudar nenhuma das duas datas. O que faz você passar por elas é uma entrada maior, porque ela muda a própria tabela.

O que é relação empréstimo-valor e por que ela importa mais do que o valor?

É o empréstimo dividido pelo preço: 360.000 num imóvel de 400.000 dá 90%, enquanto 242.500 num imóvel de 250.000 dá 97%. Ela importa porque o credor precifica pela razão e não pelo valor, então um imóvel barato comprado com entrada pequena pode carregar taxa maior e um trecho mais longo de seguro do que um imóvel caro comprado com entrada grande.

Quanto tempo leva para juntar o valor da entrada?

O que falta dividido pelo que você consegue guardar por mês, arredondado para cima. Guardar 1.500 por mês contra um buraco de 20.000 leva 14 meses; o mesmo buraco a 750 por mês leva 27. O que esta conta não considera é que os custos de escritura e registro e a reserva de emergência saem da mesma conta, então a meta real numa compra é maior do que apenas a entrada.

Uma entrada maior é sempre melhor?

Ela baixa o empréstimo, a relação empréstimo-valor e a taxa de juros, e pode eliminar o seguro por completo, então do ponto de vista do financiamento sim. A troca é que o dinheiro deixa de estar disponível para qualquer outra coisa, inclusive uma reserva de emergência, e com juros muito baixos o mesmo dinheiro pode render mais em outro lugar. Essa comparação é sobre a sua situação, e não sobre o financiamento.

• 12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): the cancellation date at 80% of original value and the termination date at 78%, both fixed by the initial amortization schedule and irrespective of the outstanding balance — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: cancellation requires a written request, a good payment history and being current, while termination on the 78% date is automatic — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)