Calculadora de comprometimento de renda

Índice de habitação = parcela da moradia ÷ renda bruta mensal. Índice total = (parcela da moradia + outras parcelas mensais de dívida + a parcela de qualquer dívida que esteja sendo pedida) ÷ renda bruta mensal. Folga em cada limite = (limite × renda bruta mensal) − obrigações mensais totais.

I

Renda bruta mensal, antes dos impostos

H

Parcela da moradia: o aluguel ou a parcela atual do financiamento

D

Outras parcelas mensais de dívida: crédito parcelado, empréstimo estudantil, mínimos de cartão, pensão alimentícia

P

A parcela de uma dívida que está sendo pedida, que entra apenas no índice total

R

Índice total: obrigações mensais totais divididas pela renda bruta mensal

G

Folga em um limite qualquer, na mesma unidade da renda

Use antes de pedir, e de novo depois de qualquer mudança que mexa nos números, porque tanto o índice quanto a folga em volta dele são coisas que você pode alterar de propósito. Três movimentos baixam o índice total e eles não são igualmente fáceis: quitar uma dívida parcelada remove a parcela dela do numerador por completo, que é o maior efeito isolado disponível; ganhar mais mexe no denominador; e assumir uma parcela nova mexe no numerador na direção errada. As cifras de folga são o resultado prático — 70 de folga contra a linha mais baixa é um aviso, porque uma única obrigação mensal nova, de qualquer tamanho, coloca você acima dela, enquanto 1.050 contra a linha mais alta é a folga que de fato importa se o financiamento passar pela análise automática. A página também serve na direção negativa, para decidir se vale assumir uma dívida: uma parcela de carro de 400 sobre uma renda de 7.000 leva o índice de 35% para 40,7% e transforma os 70 de folga num déficit de 330. Nada disso diz se você será aprovado, e nada disso é o modelo real do seu credor — o modelo do seu credor é o que conta.

1. 7.000 de renda, 1.800 de moradia e 650 de outras dívidas

   1. Obrigações mensais totais: 1.800 + 650 = 2.450
   2. Índice de habitação: 1.800 ÷ 7.000 = 25,7%
   3. Índice total: 2.450 ÷ 7.000 = 35%
   4. O menor limite aplicado a 7.000 é 36%, que são 2.520 de dívida
   5. Folga contra ele: 2.520 − 2.450 = 70
   6. Os outros dois limites são 45% e 50%, que são 3.150 e 3.500, deixando 700 e 1.050

   O caso padrão, e o que mostra por que dois índices aparecem em vez de um: a parcela da moradia parece confortável em 25,7%, e o conjunto inteiro das obrigações está perto do limite mais baixo, em 35%. As duas leituras estão corretas e tratam de coisas diferentes. O número para ficar pensando é a folga de 70 — com essa renda, mais uma obrigação mensal de qualquer tamanho já coloca o índice total acima da linha mais baixa, e as linhas do meio e de cima estão muito longe.

2. A mesma família assumindo uma parcela de 400 por mês

   1. A parcela proposta entra no índice total e em nada mais
   2. Obrigações mensais totais: 1.800 + 650 + 400 = 2.850
   3. O índice de habitação não muda, continua 25,7%, porque a parcela da moradia não mudou
   4. Índice total: 2.850 ÷ 7.000 = 40,7%
   5. Folga contra a linha de 36%: 2.520 − 2.850 = −330, então essa linha foi ultrapassada
   6. Folga contra as linhas de 45% e 50%: 300 e 650

   Duas coisas acontecem aqui e só uma é óbvia. A primeira é que o índice total vai de 35% para 40,7% enquanto o índice de habitação não se move nada — que é a razão inteira de os dois serem informados em separado, já que um financiamento de carro não toca na parcela da moradia. A segunda é o sinal da primeira cifra de folga: −330 não é um erro e não é zero, significa que a linha mais baixa já ficou para trás. Um financiamento aprovado à mão, sem as exigências extras de score e de reservas, reprovaria nesse ponto; o mesmo financiamento processado pela análise automática ainda tem 650 de folga. Mesma família, mesmas dívidas, duas respostas diferentes, porque as linhas não são uma linha só.

3. 2.400 de moradia sobre 6.000 de renda, sem outras dívidas

   1. Obrigações mensais totais: 2.400, que são só moradia
   2. Índice de habitação: 2.400 ÷ 6.000 = 40%
   3. Índice total: os mesmos 2.400, portanto também 40%
   4. Os dois índices são iguais sempre que não existe outra dívida
   5. Folga contra a linha de 36%: 2.160 − 2.400 = −240
   6. Folga contra as linhas de 45% e 50%: 300 e 600

   O caso que separa os dois índices justamente por torná-los idênticos. Sem outras dívidas o índice total é o índice de habitação, e vale ver isso uma vez: mostra que o segundo índice não é uma medida diferente, é a mesma com mais coisa somada no numerador. Ele também isola o quanto uma parcela de moradia sozinha consegue consumir. 40% da renda bruta indo para a moradia passa pela linha mais baixa e fica confortavelmente dentro das duas de cima — com essa renda, a restrição é a própria parcela da moradia, e nenhuma quitação de outras dívidas a muda em um único ponto.

Os três limites desta página vêm do guia de análise de crédito de uma instituição, e essa instituição é a Fannie Mae, uma empresa patrocinada pelo governo dos Estados Unidos que define as regras dos financiamentos imobiliários que ela compra. Eles não são um limite legal em lugar nenhum, não são os únicos limites em uso e não são os limites que o seu credor aplica: o sistema automático de análise tem os dele, programas de financiamento com apoio do governo, como FHA, VA e USDA, têm os deles, e credores que mantêm os contratos no próprio balanço têm outros mais. No Brasil as três linhas desta página não têm equivalente legal: o que os bancos costumam usar como referência de comprometimento de renda é bem mais baixo do que 50%, e cada instituição aplica o critério próprio. Trate as três linhas como pontos de referência e não como regras. Nada aqui diz se você seria aprovado, porque a aprovação também depende de score de crédito, reservas em dinheiro, entrada, tipo de imóvel e do apetite de risco do próprio credor, nada disso aparecendo num índice. O campo da parcela da moradia aceita um número, e a situação em que um financiamento novo substitui o aluguel em vez de se somar a ele é justamente a que esse campo não consegue expressar — informe a parcela de moradia que você teria, e não as duas. As outras parcelas mensais de dívida entram na conta apenas quando são dívidas de verdade: aluguel, contas de consumo, telefone e seguro não são, e colocá-los no numerador infla o índice. Pensão alimentícia é tratada aqui como dívida, enquanto um credor pode descontá-la da renda em vez disso, o que dá uma resposta diferente sobre os mesmos fatos. O campo de parcela proposta cobre uma obrigação nova, então várias ao mesmo tempo precisam ser somadas à mão. E o denominador é a renda bruta, antes dos impostos: a maneira mais comum de esses índices saírem altos demais é alguém digitar a renda líquida.

O que é um bom índice de comprometimento de renda?

Não existe uma resposta única, porque as linhas são definidas por credores e por programas, e não por lei. Os pontos de referência que esta página usa são 36%, 45% e 50% da renda bruta mensal para as obrigações mensais totais, e eles vêm do guia de análise de crédito de uma instituição. Um índice abaixo do menor deles é a posição mais segura; acima do maior, uma aprovação automática se torna improvável.

Qual é a diferença entre o índice de habitação e o índice total?

O índice de habitação é a moradia dividida pela renda, e o índice total é tudo dividido pela renda. Sobre 7.000 de renda com 1.800 de moradia e 650 de outras dívidas eles são 25,7% e 35%. A razão de os dois serem informados é que um financiamento de carro mexe no segundo e não no primeiro, que é exatamente a distinção que um credor está fazendo.

Por que não existe um limite de 43% aqui?

Porque não foi possível encontrar a origem dele. O número de 43%, muito citado, não aparece na regra americana de capacidade de pagamento, e um limite que não pode ser rastreado até o órgão que o emitiu não entra numa página. As três linhas mostradas são citadas palavra por palavra do guia de análise de crédito listado abaixo, junto com as condições que valem para cada uma.

Devo usar a renda bruta ou a renda líquida?

A renda bruta, antes dos impostos, porque é por ela que os credores dividem. Usar a renda líquida deixa todos os índices desta página cerca de um terço mais altos do que o número que um credor calcularia a partir das mesmas dívidas, e é a razão mais comum de a estimativa de uma família sair pior do que a que ela recebe de volta.

Quitar um cartão de crédito ajuda no meu índice?

Ajuda por remover a parcela mensal do numerador, e não por reduzir o saldo. Quitar uma dívida parcelada remove a parcela dela inteira, que é o maior efeito isolado disponível; quitar um cartão remove apenas o mínimo que estava sendo contado, que é bem menor. Fechar a conta não muda nada por si só.

Uma folga negativa é um erro?

Não: significa que aquele limite já foi ultrapassado. O segundo exemplo tem folga de −330 contra a linha mais baixa e de 300 contra a do meio. Uma cifra negativa também não é previsão de reprovação, porque a mesma família pode caber com folga nos limites de outro programa, já que as linhas não são uma linha só.

• Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: the underwriting guide that states the 36%, 45% and 50% thresholds quoted on this page, and the conditions attached to each — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (United States)
• 12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): defines total monthly debt obligations, and requires a creditor that considers the ratio to consider it — without setting any maximum anywhere — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)