Calculadora de cap rate

Taxa de capitalização = lucro operacional líquido ÷ valor do imóvel × 100; múltiplo preço-renda = 100 ÷ taxa de capitalização; valor na taxa meta = lucro operacional líquido ÷ (taxa de capitalização desejada ÷ 100); diferença em relação ao preço pedido = (valor na taxa meta − valor do imóvel) ÷ valor do imóvel × 100

Lucro operacional líquido

Um ano de aluguel efetivamente recebido, menos a vacância, menos as despesas de operação do imóvel — impostos, seguro, administração, manutenção, as contas que ficam com o proprietário. As parcelas do financiamento não saem daqui, e é isso que torna a taxa de capitalização comparável entre quem compra à vista e quem compra financiado. Informar o aluguel bruto neste campo é o erro mais comum com essa figura, e a página não tem como detectá-lo.

Valor do imóvel

O preço que estão pedindo, ou o valor que você está testando. É o denominador, então é ele que define contra o que a renda está sendo comparada — o mesmo imóvel em dois preços tem duas taxas de capitalização, e só uma delas é a opinião do mercado.

Taxa de capitalização desejada

O retorno que você precisaria para comprar. Ela vira o cálculo do avesso: em vez de perguntar o que um preço rende, pergunta que preço o seu retorno exigido justificaria, que é a direção mais útil no momento de decidir quanto oferecer.

Taxa de capitalização

O lucro operacional líquido como uma proporção do valor, impresso com duas casas. É uma fotografia de um ano, sem caixa e sem dívida: nenhum desconto a valor presente, nenhum crescimento de aluguel, nenhuma revenda. É isso que a torna comparável entre imóveis — e é isso que a deixa muda sobre tudo o que vem depois do primeiro ano.

Múltiplo preço-renda

O inverso da taxa de capitalização, ou o valor dividido pela renda: quantos anos da renda líquida atual o preço representa. Os dois andam em direções opostas, e a taxa de 10 por cento é o único ponto em que eles por acaso se igualam, o que é uma coincidência e não uma regra.

Valor na taxa meta

Quanto a mesma renda líquida vale se o comprador insistir no seu retorno desejado. É o preço que a renda justifica e não o preço que estão pedindo, e a distância entre os dois é a negociação.

Diferença em relação ao preço pedido

O quanto o valor pedido está acima ou abaixo desse valor justificado, como proporção do preço pedido. Uma diferença negativa significa que o preço pedido está abaixo do que o seu retorno desejado justifica, então ele passa do seu critério; uma positiva significa que estão pedindo que você aceite menos do que queria.

Use esta página para comparar imóveis de aluguel de preços diferentes numa mesma escala, ou para testar se um preço pedido específico se sustenta contra o retorno que você precisa. Ela é um filtro de primeira passada e não uma avaliação: toma um ano de renda como dado e pergunta quanto esse ano vale, então o lugar dela é cedo, antes dos modelos de vários anos que tentam prever crescimento de aluguel, vacância e venda. Duas advertências que a aritmética não tem como dar. O numerador precisa ser líquido das despesas de operação — colocar o aluguel bruto ali produz um número alto demais e perfeitamente plausível, e a página não vai sinalizá-lo. E uma taxa de capitalização mais alta não é a mesma coisa que um negócio melhor: ela normalmente significa que o mercado espera menos daquele imóvel, seja pela condição dele, pela localização ou pelos inquilinos, e a razão de ser do número é justamente carregar essa expectativa dentro de si.

1. O padrão: 60.000 de renda líquida sobre um imóvel de 1.000.000

   1. Taxa de capitalização: 60.000 ÷ 1.000.000 = 6 por cento
   2. Múltiplo preço-renda: 100 ÷ 6 = 16,67
   3. Valor na taxa meta de 8 por cento: 60.000 ÷ 0,08 = 750.000
   4. Diferença em relação ao preço pedido: (750.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = −25 por cento

   Leia as duas últimas linhas juntas, porque é aí que está a decisão. O imóvel rende 6 por cento pelo preço pedido; um comprador que precisa de 8 por cento só pagaria 750.000 pela mesma renda, então o preço pedido está 25 por cento acima desse critério. O múltiplo é o mesmo fato pelo outro lado — dezesseis anos e dois terços de renda — e é o número que um vendedor tem mais chance de citar.

2. O mesmo preço com o dobro da renda

   1. Taxa de capitalização: 120.000 ÷ 1.000.000 = 12 por cento
   2. Múltiplo preço-renda: 100 ÷ 12 = 8,33
   3. Valor na taxa meta de 8 por cento: 120.000 ÷ 0,08 = 1.500.000
   4. Diferença em relação ao preço pedido: (1.500.000 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = 50 por cento

   Dobrar a renda dobra a taxa de capitalização e divide o múltiplo pela metade, e além disso inverte a diferença de −25 por cento para +50 por cento: o mesmo preço pedido agora está bem abaixo do que um comprador de 8 por cento pagaria. Nada no imóvel mudou, e é essa a lição — a taxa de capitalização é uma propriedade da renda e do preço juntos, nunca do imóvel sozinho.

3. Números difíceis: 85.000 sobre 1.200.000, com meta de 7,5 por cento

   1. Taxa de capitalização: 85.000 ÷ 1.200.000 = 7,0833 por cento, impresso como 7,08
   2. Múltiplo preço-renda: 100 ÷ 7,08 = 14,12
   3. Valor na taxa meta de 7,5 por cento: 85.000 ÷ 0,075 = 1.133.333,33
   4. Diferença em relação ao preço pedido: (1.133.333,33 − 1.200.000) ÷ 1.200.000 = −5,56 por cento

   O múltiplo é derivado do 7,08 arredondado e não do 7,0833, então dividir 100 pela taxa impressa reproduz exatamente o múltiplo impresso. Isso é proposital e é a regra geral aqui: cada figura do painel pode ser conferida à mão contra as outras, sem nenhuma deriva de último dígito para explicar.

4. Uma unidade pequena: 24.000 sobre 300.000

   1. Taxa de capitalização: 24.000 ÷ 300.000 = 8 por cento
   2. Múltiplo preço-renda: 100 ÷ 8 = 12,5
   3. Valor na taxa meta de 9 por cento: 24.000 ÷ 0,09 = 266.666,67
   4. Diferença em relação ao preço pedido: (266.666,67 − 300.000) ÷ 300.000 = −11,11 por cento

   Uma taxa de capitalização de 8 por cento num imóvel de 300.000 e outra de 8 por cento num de 3 milhões são o mesmo número e não o mesmo investimento — a unidade menor concentra o mesmo retorno em muito menos capital, e concentra o risco do mesmo jeito. A taxa de capitalização foi feita para comparar imóveis de tamanhos diferentes, o que ela faz; ela não foi feita para dizer se essa é a comparação certa a fazer.

5. Um décimo de por cento: 100 de renda sobre um imóvel de 1.000.000

   1. Taxa de capitalização: 100 ÷ 1.000.000 = 0,01 por cento
   2. Múltiplo preço-renda: 100 ÷ 0,01 = 10.000
   3. Valor na taxa meta de 8 por cento: 100 ÷ 0,08 = 1.250
   4. Diferença em relação ao preço pedido: (1.250 − 1.000.000) ÷ 1.000.000 = −99,88 por cento

   Esta é a menor taxa de capitalização que a página imprime, e ela marca uma fronteira de verdade: um décimo dessa renda arredondaria para 0,00 por cento, cujo inverso não tem valor finito, então a página informa o problema em vez de um múltiplo. Ela também mostra por que vale ler a coluna do múltiplo: 0,01 por cento e 10.000 anos de renda são a mesma afirmação, e só a segunda assusta num primeiro olhar.

Esta é uma fotografia de um ano e ela não vê nada além dele. Crescimento do aluguel, vacância que se move, um telhado que precisa ser trocado, um inquilino que sai, o preço pelo qual o imóvel é vendido no fim — nada disso está aqui, e para um período de posse de dez anos essas coisas costumam importar mais do que o rendimento de entrada. O financiamento fica de fora por desenho, o que é o que torna dois imóveis comparáveis, mas também significa que o número não diz nada sobre o retorno do dinheiro que você de fato colocaria: a alavancagem aumenta o retorno sobre o capital próprio quando a taxa de capitalização supera o custo do empréstimo e o diminui quando não supera, e esta página não tem como dizer em qual dos dois casos você está. A renda é tomada como uma figura única e certa quando ela é uma previsão, e o valor é tomado como dado quando é justamente o que se está discutindo. Acima de tudo, uma taxa de capitalização é a opinião de um mercado expressa como número: lê-la como veredito em vez de comparação é o erro que a figura convida a cometer, e a taxa de um imóvel sozinho diz muito pouco sem a faixa em que imóveis parecidos, no mesmo mercado, estão sendo negociados. Uma última ressalva é sobre o arcabouço inteiro: as referências desta página são normas americanas de avaliação e de tributação de imóveis de aluguel, e é delas que vem o vocabulário usado aqui; no Brasil a comparação entre imóveis de aluguel costuma ser feita com outras medidas de retorno, então leia estas quatro figuras como um critério seu, não como um padrão do mercado brasileiro.

Devo usar o aluguel bruto ou o lucro operacional líquido?

O lucro operacional líquido, sempre. O aluguel recebido não é a renda que o imóvel produz — a vacância, o imposto predial, o seguro, a administração, a manutenção e qualquer conta que o proprietário pague saem primeiro, e uma taxa de capitalização construída sobre a figura bruta fica inflada por tudo o que essas despesas somam. Este é o erro que a página não tem como pegar para você, já que uma renda de aparência plausível produz uma resposta de aparência plausível. Se você ainda não tem uma figura líquida, calcule-a antes de usar esta página em vez de digitar o aluguel e ajustar o resultado depois.

As parcelas do financiamento saem do lucro operacional líquido?

Não. A taxa de capitalização ignora de propósito como a compra foi financiada, para que um comprador à vista e um comprador alavancado estejam olhando o mesmo número para o mesmo imóvel. Se você subtrair a parcela do financiamento, o que sobra é um retorno sobre o capital investido, que é uma medida diferente e também útil — mas que depende das condições do seu empréstimo e não do imóvel, por isso não pode ser comparada entre dois compradores, e ela muda no instante em que você refinancia.

Uma taxa de capitalização mais alta é um investimento melhor?

Não sozinha, e é essa a leitura que o número mais erra. Uma taxa alta significa que a renda está barata em relação ao preço, o que pode ser uma pechincha verdadeira ou um mercado que espera problema — um telhado velho, uma região fraca de locação, um inquilino prestes a sair. A taxa é o resumo que o mercado faz de tudo o que sabe sobre aquele imóvel, então uma taxa excepcionalmente alta costuma ser mais uma pergunta a investigar do que uma resposta para agir. Compare com o que imóveis parecidos na vizinhança estão negociando, e não com um número que você decidiu de antemão que é bom.

O que o múltiplo preço-renda acrescenta?

O mesmo fato na outra direção. Uma taxa de capitalização é um rendimento e um múltiplo é um número de anos de renda, e os dois são inversos exatos, então nenhum carrega informação que o outro não tenha. A razão de aparecerem os dois é que as pessoas os citam em contextos diferentes — um múltiplo é mais comum num anúncio de venda, uma taxa de capitalização numa avaliação — e ter o painel dando os dois significa que você acompanha qualquer uma das conversas sem converter de cabeça. Repare na única coincidência: exatamente em 10 por cento os dois se igualam, o que é um acidente do sistema decimal e não uma relação em que se apoiar.

E se a taxa de capitalização der zero?

Isso acontece quando a renda é pequena demais diante do preço — cem de renda sobre um milhão de valor arredonda para 0,01 por cento, e um décimo disso arredonda para zero. Em vez de imprimir um zero e um múltiplo infinito, a página avisa que a renda é pequena demais em relação ao valor para que o múltiplo tenha um valor finito. Na prática uma figura tão baixa significa que um dos dois números está errado: ou a renda está sem a maior parte do aluguel, ou o valor não é o preço de um imóvel que gera renda.

Qual é a diferença em relação ao multiplicador de aluguel bruto?

Só o numerador, e é aí que está toda a diferença. O multiplicador de aluguel bruto divide o preço pelo aluguel bruto; a taxa de capitalização divide pelo lucro operacional líquido. Como as despesas são sempre positivas, a figura líquida é sempre menor, então a taxa de capitalização é sempre um número mais baixo que o rendimento bruto do mesmo imóvel — e a distância entre os dois é exatamente o que custa operar o imóvel. Se você tem os dois, a diferença é uma leitura rápida de como o imóvel é caro de manter.

• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which a cap rate's numerator has to be net rather than gross rent; the glossary's net income also deducts tax, while a cap rate stops at operating expenses, before debt service and tax — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income as rental income less the vacancy and property operating expenses of the property: the costs that come out of the rent before it becomes net operating income, as distinct from the purchase price itself — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that reduce gross rent to something closer to net income — Internal Revenue Service (United States)