Calculadora de multiplicador de aluguel

Aluguel bruto anual = aluguel bruto mensal × 12; multiplicador de aluguel bruto = preço do imóvel ÷ aluguel bruto anual; rendimento do aluguel bruto = 100 ÷ multiplicador de aluguel bruto; valor no multiplicador meta = multiplicador meta × aluguel bruto anual

Preço do imóvel

O preço pedido, ou o preço que foi pago. Ele é o numerador e a base inteira da comparação, então precisa ser o mesmo tipo de número dos dois lados de uma comparação: um preço de anúncio contra um preço de escritura, ou um preço que inclui os custos de fechamento contra um que não inclui, produzirá uma diferença que nada tem a ver com os imóveis. Se o número é o preço pedido ou o preço fechado importa menos do que ser consistente quanto a isso.

Aluguel bruto mensal

O aluguel recebido por mês, antes da vacância, antes de impostos, seguro, administração e manutenção, e antes de qualquer financiamento. Bruto é a palavra que manda aqui: esta página é construída sobre o número anunciado, e é isso que a torna rápida e que a torna enganosa se ele for confundido com lucro. A provisão para vacância em especial fica de fora, então um imóvel que passa dois meses por ano vazio vai parecer igual a um sempre ocupado.

Aluguel bruto anual

O valor mensal multiplicado por doze, impresso porque todos os outros números do painel são construídos a partir dele e porque a multiplicação é onde um erro de anualização se esconderia. Doze é uma convenção e não uma medição: ignora que os aluguéis mudam, que um mês pode ficar vago e que alguns contratos cobram de forma diferente, e tudo isso pertence a uma análise mais completa.

Multiplicador de aluguel bruto

O preço dividido pelo aluguel anual, impresso com duas casas decimais. Mais baixo significa que o imóvel custa menos anos de aluguel, o que em geral é o que um comprador quer, embora multiplicador baixo e bom investimento não sejam a mesma afirmação: um imóvel barato em uma região onde os aluguéis estão caindo é barato por algum motivo. É o número mais citado em anúncios e o mais citado sem as despesas que mudariam o quadro.

Rendimento do aluguel bruto

O inverso do multiplicador, expresso em porcentagem: o aluguel como fatia do preço. Ele carrega exatamente a mesma informação que o multiplicador e aparece porque os dois são usados em conversas diferentes: um rendimento é o que um comprador em busca de retorno compara com um título, e um multiplicador é o que um anúncio cita. Repare na única coincidência: com multiplicador exatamente 10 os dois são iguais a 10 por cento, o que é uma propriedade do sistema decimal e não uma relação em que se apoiar.

Valor no multiplicador meta

Quanto o mesmo aluguel pagaria por um multiplicador que você escolhe, o que vira o cálculo do avesso: de quanto um preço rende para quanto o seu critério justifica pagar. Informe o multiplicador que um comprador daquele mercado costuma pagar e a página devolve o preço que o aluguel sustenta. É um campo e não uma afirmação: a página não tem opinião sobre qual é o múltiplo certo, e uma meta de 15 aplicada ao aluguel padrão dá 288.000 em vez dos 300.000 pedidos.

Use esta página como primeiro filtro quando um anúncio traz um preço e um aluguel e nada mais, que é a situação para a qual a medida foi inventada. Ela é rápida, não precisa de premissa nenhuma e diz em uma divisão se o imóvel está na faixa em que você procura ou a uma ordem de grandeza dela. Também serve para reduzir uma lista longa a uma curta antes de gastar tempo com as estimativas de despesa que uma análise de verdade exige. Onde ela não pode ser usada é como veredito. Ela não distingue um imóvel com telhado novo de um que precisa trocá-lo, um inquilino pagando aluguel de mercado de um que paga metade dele, um mercado com aluguéis subindo de um com aluguéis caindo, nem um imóvel com um inquilino de um com doze e o risco de vacância que isso traz. Ela também não diz nada sobre financiamento: dois compradores pagando o mesmo preço pelo mesmo imóvel, um à vista e outro com financiamento, têm o mesmo multiplicador de aluguel bruto e retornos completamente diferentes. O multiplicador de aluguel bruto é o começo de uma análise de imóvel para alugar, e tratá-lo como o fim dela é o erro que ele convida a cometer.

1. O padrão: um imóvel de 300.000 alugado por 1.600 ao mês

   1. Aluguel bruto anual: 1.600 × 12 = 19.200
   2. Multiplicador de aluguel bruto: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, impresso como 15,63
   3. Rendimento do aluguel bruto: 100 ÷ 15,63 = 6,40 por cento
   4. Valor com um múltiplo meta de 15: 15 × 19.200 = 288.000

   O imóvel custa quinze anos e dois terços de aluguel, o que dá um rendimento bruto de 6,40 por cento, antes de qualquer despesa. O quarto número é o que carrega uma decisão: um comprador que não paga mais de quinze vezes o aluguel avalia este imóvel em 288.000 contra um preço pedido de 300.000, então os dois estão a 4 por cento de distância. Essa diferença é a negociação inteira, e ela foi alcançada sem saber nada sobre o imóvel além de dois números.

2. Onde o multiplicador e o rendimento coincidem

   1. Aluguel bruto anual: 2.000 × 12 = 24.000
   2. Multiplicador de aluguel bruto: 240.000 ÷ 24.000 = 10,00
   3. Rendimento do aluguel bruto: 100 ÷ 10,00 = 10,00 por cento
   4. Valor com um múltiplo meta de 10: 10 × 24.000 = 240.000

   Um multiplicador de exatamente 10 e um rendimento de exatamente 10 por cento: o único ponto em que os dois números são iguais, porque 100 dividido por 10 é 10. É um artefato de contar de dez em dez e não uma regra: com multiplicador 8 o rendimento é 12,5 por cento, e com 12 ele é 8,33. Vale ver isso uma vez para que a coincidência não passe por relação. O múltiplo meta também coincide com o múltiplo real aqui, então o valor implícito é igual ao preço e não há nada a negociar.

3. A costura do arredondamento: 144.120 contra 24.000 de aluguel

   1. Aluguel bruto anual: 2.000 × 12 = 24.000
   2. Multiplicador de aluguel bruto: 144.120 ÷ 24.000 = 6,005, impresso como 6,01
   3. Rendimento do aluguel bruto: 100 ÷ 6,01 = 16,639, impresso como 16,64 por cento

   Este caso fica exatamente na fronteira do arredondamento e mostra uma escolha deliberada da página: o rendimento é calculado a partir do multiplicador como ele foi impresso, e não a partir do preço e do aluguel diretamente. Calculá-lo diretamente daria 16,65 por cento, um centésimo de ponto mais alto, porque 6,005 arredondado para baixo seria a leitura mais natural da divisão bruta. Derivá-lo do 6,01 impresso garante que todo número do painel possa ser conferido à mão a partir dos outros: divida 100 pelo multiplicador mostrado e você obtém o rendimento mostrado, exatamente. O custo é que um imóvel exatamente na fronteira informa um rendimento um centésimo de ponto distante do que o seu próprio preço e aluguel implicam, e esse é o menor dos dois erros com que se conviver.

4. Devolvendo o múltiplo impresso ao campo

   1. Aluguel bruto anual: 1.600 × 12 = 19.200
   2. Multiplicador de aluguel bruto: 300.000 ÷ 19.200 = 15,625, impresso como 15,63
   3. Rendimento do aluguel bruto: 100 ÷ 15,63 = 6,40 por cento
   4. Valor com um múltiplo meta de 15,63: 15,63 × 19.200 = 300.096

   O campo da meta é uma entrada e não uma afirmação, e é isto o que isso significa na prática: informar o multiplicador que a própria página acabou de imprimir não devolve o preço de onde se partiu, devolve 300.096, noventa e seis a mais que o preço pedido de 300.000. A diferença são as duas casas decimais descartadas quando 15,625 foi impresso como 15,63; multiplicar o número arredondado de volta propaga o arredondamento ao longo de 19.200. Não é um erro e a página não tenta escondê-lo, mas é um lembrete de que esses números são conveniências para comparar imóveis e não descrições exatas deles.

5. Um rendimento que some no arredondamento

   1. Aluguel bruto anual: 0,01 × 12 = 0,12
   2. Multiplicador de aluguel bruto: 1.000.000.000 ÷ 0,12 = 8.333.333.333,33
   3. Rendimento do aluguel bruto: 100 ÷ 8.333.333.333,33 = 0,000000012, impresso como 0,00 por cento
   4. Valor com um múltiplo meta de 15: 15 × 0,12 = 1,8

   Um bilhão contra um aluguel de um centésimo por mês dá um multiplicador de mais de oito bilhões e um rendimento bruto que arredonda para 0,00 por cento. O rendimento não está faltando, ele é menor que um centésimo de por cento: dividir 100 pelo multiplicador dá cerca de 0,000000012. Vale notar a relação inversa neste extremo: o multiplicador é o maior que esta página imprime e o rendimento é o menor, e eles são duas vistas de um único número e não dois resultados independentes.

O multiplicador é bruto, e bruto é uma limitação real e não um tecnicismo. Impostos prediais, seguro, taxa de administração, manutenção, contas que ficam com o proprietário e vacância saem todos do aluguel antes de o dono ver qualquer coisa, e nenhum deles está no numerador aqui. Dois imóveis com o mesmo multiplicador podem diferir em metade do que de fato rendem, e a página não tem como mostrar isso. O aluguel é tomado como um único valor mensal, o que significa que um imóvel com uma unidade vazia, um inquilino em contrato abaixo do mercado ou um aluguel que sobe no ano seguinte é descrito como se nada disso fosse verdade. O financiamento fica de fora por decisão, então o número é comparável entre um comprador à vista e um financiado e ao mesmo tempo silencioso sobre o que qualquer um dos dois ganharia com o seu dinheiro. O preço é tomado como dado, quando na maioria das transações o preço é justamente o que está sendo negociado. Acima de tudo, um multiplicador não tem significado absoluto: o que conta como alto ou baixo depende inteiramente do mercado, do custo vigente do crédito, das expectativas para os aluguéis e de quanto do estoque local pertence a pessoas que não buscam rendimento nenhum. Comparar um multiplicador com um número que você decidiu de antemão ser bom é a forma mais comum de usar mal esta medida, e a página imprime a meta como campo e não como recomendação exatamente por isso. Uma nota sobre a origem do material: a razão em si é universal e é usada em qualquer mercado, mas as definições que as referências citam são as de órgãos dos Estados Unidos, o serviço de arrecadação federal e a comissão de valores mobiliários, e a terminologia desta página segue o uso americano.

Devo usar o aluguel bruto ou a renda operacional líquida?

As duas respondem a perguntas diferentes, e a escolha depende do que você tem em mãos. O aluguel bruto é o que o anúncio entrega e não exige estimativa nenhuma, então o multiplicador de aluguel bruto é a ferramenta certa para uma primeira passada em uma lista longa. A renda operacional líquida exige conhecer as despesas, e a taxa de capitalização construída sobre ela é a ferramenta certa quando você já as tem. O modo de falhar é misturar as duas: um multiplicador calculado sobre a renda líquida ficará muito abaixo do mercado, e uma taxa de capitalização calculada sobre o aluguel bruto ficará muito acima. Se um anúncio cita um preço e um multiplicador, confira qual aluguel foi usado.

Qual é um bom multiplicador de aluguel bruto?

Não existe um número universal, e qualquer valor específico apresentado como regra deve ser visto com desconfiança. O que conta como baixo ou alto depende do mercado, da taxa de juros, da velocidade com que se espera que os aluguéis cresçam e de quanto do estoque local é comprado por quem vai morar e não por investidores. Em um mercado em que os investidores aceitam um rendimento bruto de 4 por cento, um multiplicador de 25 é normal; em um em que eles querem 10 por cento, seria absurdo. A única comparação útil é com o que imóveis parecidos no mesmo mercado estão de fato sendo negociados, e essa informação a página não tem como fornecer.

Por que o multiplicador de aluguel bruto é o mesmo para quem paga à vista e para quem financia?

Porque o financiamento não aparece em lugar nenhum do cálculo. O preço é dividido pelo aluguel, e nenhum dos dois números muda quando há um empréstimo, o que é justamente o que torna a medida comparável entre dois compradores olhando o mesmo imóvel em condições diferentes. O custo é que ela não diz nada sobre o que qualquer um dos dois ganha. Uma compra muito financiada pode produzir um retorno grande sobre o dinheiro investido ou nenhum, dependendo da taxa, e o multiplicador é idêntico nos dois casos.

A vacância é descontada antes do aluguel?

Não. O aluguel aqui é bruto, ou seja, o número como ele aparece em um anúncio ou em um contrato, sem provisão para os meses em que a unidade fica vazia. Um imóvel que passa dois meses por ano vazio parece, portanto, exatamente tão atraente aqui quanto um sempre alugado. Se você quer que isso apareça, o caminho honesto é informar o aluguel que de fato espera receber ao longo do ano dividido por doze, o que mantém a aritmética desta página intacta e faz a entrada dizer a verdade.

Por que o rendimento nem sempre bate com o preço dividido pelo aluguel?

Porque ele é calculado a partir do multiplicador como ele foi impresso, e não do preço e do aluguel diretamente. O multiplicador é arredondado para duas casas primeiro, e dividir 100 por esse número arredondado pode diferir de dividir o aluguel pelo preço no último centésimo de ponto. A página faz essa troca de propósito: assim o rendimento do painel pode ser reproduzido à mão a partir do multiplicador mostrado ao lado dele, e a alternativa deixaria todos os números do painel reproduzindo todos os outros, exceto esse par.

Em que isto é diferente de uma taxa de capitalização?

Só no numerador, e é aí que está toda a diferença. O multiplicador de aluguel bruto usa o aluguel bruto; a taxa de capitalização usa a renda operacional líquida, que é o aluguel depois da vacância e das despesas operacionais. Como as despesas são positivas, a renda líquida é sempre menor, então uma taxa de capitalização sempre parece um número mais baixo que o rendimento bruto do mesmo imóvel, e a distância entre os dois é exatamente o que custa operar o imóvel. Se você tem os dois números, o tamanho dessa distância é uma leitura rápida de quão caro é manter a propriedade.

Posso usar o multiplicador para avaliar um imóvel?

Só no sentido circular de que ele diz quanto um aluguel paga por um múltiplo que você escolheu. O multiplicador não diz quanto um imóvel vale; ele diz quanto ele custa em relação ao seu aluguel, e transformar isso em um valor exige saber o múltiplo que o mercado paga, que é justamente o número que você estava tentando descobrir. O que ele pode legitimamente fazer é permitir aplicar um múltiplo de mercado a um aluguel, ou comparar o múltiplo que um vendedor pede com a faixa que você observou em outros lugares, e essas são operações úteis desde que o número de mercado venha de algum lugar real.

• Glossary: Net Income — the definition of income after expenses, which is what a gross rent figure is not, and the reason the two property measures on this site differ — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Glossary: Operating Expenses — the costs of running a property that a gross rent multiplier leaves in the numerator, from taxes and insurance to management and maintenance — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Publication 527 (2024), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are worked out for tax, including the deductions that separate gross rent from what the owner keeps — Internal Revenue Service (United States)