Calculadora de aluguel efetivo

Aluguel líquido efetivo = (aluguel mensal × meses do arrendamento − aluguel mensal × meses sem aluguel) ÷ meses do arrendamento, o que se simplifica para aluguel mensal × (1 − meses sem aluguel ÷ meses do arrendamento). Aluguel em dinheiro no primeiro ano = aluguel mensal × (o menor entre 12 e os meses do arrendamento − meses sem aluguel), nunca abaixo de zero.

monthlyRent

O aluguel pedido, antes de qualquer concessão

leaseMonths

A duração do arrendamento em meses

freeMonths

Quantos meses do prazo são grátis

netEffectiveRent

Aluguel líquido efetivo: o aluguel efetivamente devido dividido pelo prazo, ou seja, o custo médio mensal de ocupar o imóvel

cashFirstYear

O que você de fato paga nos primeiros doze meses, com os meses grátis descontados do começo

Use sempre que o contrato vier com algo grátis, e use antes de comparar dois anúncios: uma concessão de 8,3% num imóvel e nenhuma concessão no outro transformam um aluguel pedido de 2.750 e um de 3.000 no mesmo aluguel líquido efetivo. Calcule a cifra de cada imóvel que você está considerando e depois confira também o aluguel em dinheiro no primeiro ano: uma concessão concentrada no começo baixa o dinheiro necessário no primeiro dia, enquanto a mesma concessão distribuída num prazo longo quase não o move. A média é o que você usa para decidir entre dois imóveis, e o dinheiro é o que você usa para decidir se consegue assinar. E se o locador estiver oferecendo outra coisa que não meses grátis — taxa de condomínio isenta, vaga de garagem inclusa, caução reduzida —, converta isso em valor mensal primeiro e subtraia, porque esta página conta apenas meses grátis. Se a sua comparação for entre alugar e comprar, e não entre dois contratos, é o aluguel líquido efetivo que você leva para essa conta, porque é o único número que representa o custo de ocupar sem depender de como o desconto foi embalado.

1. 3.000 por mês, arrendamento de doze meses, um mês grátis

   1. Aluguel pelo preço pedido: 3.000 × 12 = 36.000
   2. Valor da concessão: 1 mês grátis × 3.000 = 3.000
   3. Aluguel efetivamente devido: 36.000 − 3.000 = 33.000
   4. Aluguel líquido efetivo: 33.000 ÷ 12 = 2.750 por mês
   5. Desconto sobre o aluguel pedido: 1 − 2.750 ÷ 3.000 = 8,3%
   6. Aluguel em dinheiro no primeiro ano: onze meses pagos × 3.000 = 33.000, porque o mês grátis sai da frente

   O caso padrão. As duas cifras para guardar são 2.750 e 33.000: a primeira é quanto o imóvel custa por mês ao longo do prazo, a segunda é o que sai da sua conta no primeiro ano. Num arrendamento de doze meses com um mês grátis elas são o mesmo número multiplicado por doze, e é justamente por isso que um contrato de doze meses é um lugar enganoso para aprender a diferença entre as duas.

2. Os mesmos 8,3% num arrendamento de dois anos

   1. Aluguel pelo preço pedido: 3.000 × 24 = 72.000
   2. Valor da concessão: 2 meses grátis × 3.000 = 6.000
   3. Aluguel efetivamente devido: 72.000 − 6.000 = 66.000
   4. Aluguel líquido efetivo: 66.000 ÷ 24 = 2.750, idêntico ao caso de doze meses
   5. Desconto: 2 ÷ 24 = 8,3%, a mesma razão de 1 ÷ 12
   6. Aluguel em dinheiro no primeiro ano: dez meses pagos × 3.000 = 30.000

   O mesmo aluguel líquido efetivo do caso acima, 3.000 a menos de dinheiro no primeiro ano e 33.000 a mais de aluguel devido no total. É este par que faz o argumento: a razão da concessão define quanto o imóvel custa, e a posição dos meses grátis define quanto você precisa adiantado. Assinar um contrato mais longo para conseguir a mesma taxa é uma troca real: custa mais no conjunto e exige menos no começo.

3. 4.500 por mês, três meses grátis num arrendamento de três anos

   1. Aluguel pelo preço pedido: 4.500 × 36 = 162.000
   2. Valor da concessão: 3 meses grátis × 4.500 = 13.500
   3. Aluguel efetivamente devido: 162.000 − 13.500 = 148.500
   4. Aluguel líquido efetivo: 148.500 ÷ 36 = 4.125
   5. Desconto: 3 ÷ 36 = 8,3%, a mesma razão pela terceira vez
   6. Aluguel em dinheiro no primeiro ano: nove meses pagos × 4.500 = 40.500

   Três vezes o aluguel e três vezes o prazo, e o aluguel líquido efetivo continua 8,3% abaixo do aluguel pedido, porque 1 ÷ 12, 2 ÷ 24 e 3 ÷ 36 são a mesma fração. O que não é a mesma coisa é o dinheiro: 40.500 de saída no primeiro ano, o maior dos três casos, e 148.500 comprometidos ao longo de três anos. Uma concessão é um desconto no prazo, e não num mês.

Só meses grátis entram na conta. Uma taxa de anúncio isenta, uma vaga de garagem inclusa, uma caução reduzida, um vale ou um mês de contas pagas são todas concessões de verdade e nenhuma delas está modelada aqui: converta cada uma em valor e subtraia do aluguel devido se quiser vê-las na comparação. Os meses grátis são supostos no começo do contrato, que é o arranjo usual e o que produz o aluguel em dinheiro que esta página informa; se o locador distribuí-los ao longo do prazo, o aluguel líquido efetivo não muda, mas o primeiro ano custa mais do que o número na tela. As garantias não entram, de nenhum dos lados: uma caução é devolvida em vez de gasta, então ela pertence a um orçamento e não a uma comparação de custo, mas ainda assim é dinheiro que você precisa ter. Os custos correntes que um contrato costuma carregar ficam de fora: condomínio, IPTU, contas de consumo, seguro, vaga, depósito e taxa de animal, assim como qualquer reajuste previsto, renovação e cláusula de rescisão antecipada. O prazo é limitado a 60 meses e a concessão a 24; um contrato com mais meses grátis do que meses de prazo não tem significado, e a página diz isso em vez de devolver um aluguel negativo. Vale repetir de que mercado esta página está falando, porque as palavras e os custos mudam de país. A concessão estruturada como meses grátis é uma prática do mercado americano, também comum no Reino Unido e na Austrália; no Brasil o abatimento costuma vir como redução do valor do aluguel ou como carência no início, e o contrato brasileiro carrega itens sem equivalente no modelo: condomínio, IPTU e garantia locatícia na forma de fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização, sem falar do reajuste anual, tradicionalmente pelo IGP-M e hoje muitas vezes pelo IPCA. Nenhum desses itens tem campo aqui, e o reajuste anual em particular faz o aluguel brasileiro subir durante o contrato enquanto esta página o mantém parado, o que subestima o custo de um contrato longo. Por fim, não há moeda em cifra alguma: 3.000 é 3.000 na unidade que você digitou, e o aluguel e o prazo precisam estar na mesma. E, para deixar claro, esta página não calcula operação de crédito nenhuma e portanto não há CET a comparar: não existe juros, tarifa, tributo ou seguro embutido em cifra alguma daqui, apenas a divisão de um aluguel por um prazo. As quantias não têm símbolo de moeda.

O que é o aluguel líquido efetivo?

É o total que você paga ao longo de todo o contrato dividido pelo número de meses dele. Em 3.000 por mês durante doze meses com um mês grátis, você paga 33.000 e ocupa o imóvel por doze meses, então o aluguel líquido efetivo é 2.750. É o custo médio mensal do contrato, e é a única cifra que permite comparar um imóvel com desconto com um sem desconto.

Um mês grátis num contrato de doze meses é o mesmo que dois meses grátis em vinte e quatro?

Idêntico no custo, diferente no dinheiro. Os dois são uma concessão de 1 ÷ 12 do prazo, então os dois dão um aluguel líquido efetivo de 2.750 sobre um aluguel pedido de 3.000. Mas o contrato de dois anos paga 30.000 nos primeiros doze meses contra 33.000 no de um ano, e 66.000 no total contra 33.000. Mesma taxa, mais dinheiro comprometido, menos necessário adiantado.

Por que o meu primeiro ano é diferente do aluguel líquido efetivo multiplicado por doze?

Porque os meses grátis saem da frente. Num arrendamento de trinta e seis meses com três meses grátis, o aluguel líquido efetivo é 4.125 mas o primeiro ano custa 40.500, nove meses pagos a 4.500, e não 49.500. A cifra anual fica acima de doze vezes o aluguel líquido efetivo sempre que o contrato durar mais de um ano e a concessão cair dentro dos primeiros doze meses.

Qual número eu devo usar para comparar dois imóveis?

O aluguel líquido efetivo, porque ele normaliza ao mesmo tempo o aluguel pedido e a concessão. Dois imóveis que pedem 2.750 e 3.000 podem acabar nos mesmos 2.750 depois que o segundo oferecer um mês grátis. Depois confira o aluguel em dinheiro contra o seu saldo: um contrato que cabe no seu orçamento na média mas não cabe em janeiro não é um contrato que você consegue assinar.

O meu locador está oferecendo outra coisa que não meses grátis. Dá para usar esta página?

Converta em dinheiro e subtraia. Esta página conta apenas meses grátis, então uma taxa isenta, uma vaga inclusa ou uma caução reduzida precisam virar um número primeiro. Pegue o valor anual do que estiver sendo oferecido, subtraia do aluguel devido e divida pelo prazo: uma vaga que vale 100 por mês ao longo de doze meses são 1.200, o que num contrato de 36.000 é mais 3,3% de desconto.

• Lease — the legal definition: a lease transfers an estate in the property for a term, which is why a rent concession is a term of the contract rather than a discount on a price — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• Rent — the definition of rent as the consideration paid for the occupancy of property, which is the figure a concession is measured against — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)