Calculadora de financiamento só juros

Parcela só de juros = valor devido × taxa anual ÷ 12. Parcela após o recálculo = a parcela amortizada sobre o mesmo saldo ao longo dos meses restantes: n − k, em que n é o prazo e k é o período só de juros. Aumento = a parcela recalculada menos a parcela só de juros, expresso como porcentagem da parcela só de juros.

P

Valor devido

a

Taxa anual, em porcentagem

n

Prazo do financiamento, em meses: o financiamento ainda termina aqui

k

Duração do período só de juros, em meses

r

Taxa mensal: a taxa anual dividida por 12 e depois por 100

Use esta calculadora quando um financiamento estiver sendo vendido pela parcela, que é para isso que a estrutura só de juros serve. Digite primeiro o prazo, depois o período só de juros, e leia o terceiro número antes do segundo: a parcela depois do recálculo é a que tem de caber no orçamento, e ela chega quer todo o resto tenha mudado, quer não. Depois compare o aumento com o que o dinheiro faz nesse meio-tempo. Um período só de juros é um adiamento de principal, então ele só vale o que custa se o dinheiro liberado estiver fazendo algo mais valioso do que 6,5 por cento ao ano, e a última coluna põe um número exatamente nesse custo. A tabela é a parte a ler se você estiver escolhendo o comprimento: cada ano a mais de juros apenas sobe a parcela recalculada e sobe os juros extras, e os dois não se movem na mesma velocidade. Vale lembrar que este é um produto do mercado americano e que o empréstimo comparado do outro lado da conta é uma Tabela Price, o sistema de parcelas constantes mais usado nos financiamentos imobiliários brasileiros.

1. 400.000 a 6,5%, 30 anos, 10 anos só de juros

   1. Taxa mensal: 6,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,00541667
   2. Parcela só de juros: 400.000 × 6,5% ÷ 12 = 2.166,67, e o saldo continua 400.000 depois de 120 meses
   3. Meses restantes: 360 − 120 = 240, então o recálculo corre em 240 meses, e não em 360
   4. Parcela recalculada: 400.000 a 6,5% em 240 meses = 2.982,29
   5. Aumento: 2.982,29 − 2.166,67 = 815,62, que é 37,6% de 2.166,67
   6. Juros durante o período só de juros: 2.166,67 × 120 = 260.000,40, todos de juros
   7. Juros após o recálculo: as 240 parcelas de 2.982,29, com a última ajustada para zerar o saldo, somam 315.750,75
   8. Juros se o mesmo financiamento amortizasse desde o primeiro dia: 510.179,81, então o adiamento custa 65.571,34

   É o caso padrão, e a demonstração mais clara de que o prazo não muda: o recálculo corre em 240 meses porque 120 dos 360 já foram gastos pagando juros. A parcela sobe 37,6% numa data fixada na assinatura, e o custo do arranjo é 65.571,34 de juros a mais, que é o que o dinheiro liberado teria de render para compensar.

2. O mesmo financiamento com apenas 3 anos só de juros

   1. A parcela só de juros não muda: 2.166,67, porque ela depende apenas do saldo e da taxa
   2. Meses restantes: 360 − 36 = 324
   3. Parcela recalculada: 400.000 a 6,5% em 324 meses = 2.622,22
   4. Aumento: 455,55, que é 21% de 2.166,67, um degrau bem menor do que o do caso de 10 anos
   5. Juros durante o período só de juros: 78.000,12
   6. Juros totais: 527.599,27, contra 510.179,81 de um financiamento amortizado desde o primeiro dia
   7. Custo do adiamento: 17.419,46, ou seja, 65.571,34 − 17.419,46 = 48.151,88 a menos do que no caso de 10 anos

   Três anos só de juros em vez de dez cortam o aumento da parcela recalculada de 37,6% para 21%, e o custo de 65.571,34 para 17.419,46. As duas quedas não têm o mesmo tamanho: o custo cai cerca de três quartos, enquanto o aumento percentual cai menos da metade, então o adiamento fica proporcionalmente mais barato do que o degrau da parcela. A parcela só de juros em si não se move nada, e é aí que está a armadilha: o número que lhe mostram quando o financiamento é oferecido é idêntico em todas as linhas da tabela, e é o número que muda que decide o que acontece depois.

3. 250.000 a 7,5% em 20 anos, 5 anos só de juros

   1. Parcela só de juros: 250.000 × 7,5% ÷ 12 = 1.562,50
   2. Meses restantes: 240 − 60 = 180
   3. Parcela recalculada: 250.000 a 7,5% em 180 meses = 2.317,53
   4. Aumento: 755,03, que é 48,3% de 1.562,50, o maior degrau proporcional destes exemplos
   5. Juros durante o período só de juros: 93.750
   6. Juros totais: 260.905,67, contra 233.356,89 de um cronograma normal
   7. Custo do adiamento: 27.548,78

   Um financiamento mais curto torna a mesma estrutura bem mais agressiva. Cinco anos só de juros num financiamento de 20 anos consomem um quarto do prazo, então o recálculo tem de comprimir todo o principal em 180 meses, e a parcela sobe quase metade em vez de um terço. O aumento proporcional depende de quanto do prazo o período só de juros consome, e não de quanto foi tomado.

A taxa fica fixa por todo o prazo, então um financiamento só de juros com taxa variável não está representado, e essa combinação é comum o bastante para importar. O modelo supõe que a parcela durante o período só de juros é exatamente o juro, sem nada de principal; uma estrutura que exigisse pagamentos parciais de principal deixaria um saldo menor no recálculo e não mostraria o aumento calculado aqui. A comparação com um financiamento amortizável usa o mesmo valor, a mesma taxa e o mesmo prazo, o que isola o efeito do período só de juros, mas não é uma comparação direta entre dois empréstimos que alguém receberia de fato: um financiamento só de juros costuma ter taxa diferente, e esta página não modela isso. Nos extremos das faixas de taxa e de prazo a diferença de juros pode ficar negativa, ou seja, a estrutura só de juros pode custar menos ao longo de todo o prazo do que amortizar desde o primeiro dia; isso é um resultado real da comparação e não um erro de arredondamento, acontece porque a taxas muito altas o cronograma amortizável também quase não reduz o principal, e não deve ser lido como um argumento a favor daquelas entradas. Tarifas, custos de contratação, impostos e seguros estão todos fora do modelo. Zero por cento é recusado em vez de respondido, porque o aumento não tem denominador quando a parcela só de juros é zero. Para quem lê isto no Brasil, há duas ressalvas. A primeira é que esta é uma estrutura do mercado americano: a regra que obriga o credor a considerar a parcela depois do recálculo é do direito americano, e o prazo total não se estende por causa do período só de juros. A carência de obra, que é o mecanismo brasileiro mais parecido, não é a mesma coisa, porque ela pertence ao ritmo de liberação do financiamento durante a construção e não é uma alternativa escolhida no lugar de uma parcela amortizada desde o começo. A segunda, e mais importante, é que isto não é um CET. O CET, Custo Efetivo Total, é o número que a regulamentação brasileira obriga o credor a divulgar antes da contratação de um crédito, e ele reúne juros, tarifas, tributos e seguros obrigatórios. Como esta página calcula apenas juros sobre um saldo, ela informa quantos juros você paga e mais nada sobre o custo da operação. E nenhuma moeda acompanha qualquer cifra desta página.

Um período só de juros deixa o financiamento mais longo?

Não, e esta é a parte que as pessoas mais erram. O financiamento continua terminando na data original; o recálculo espalha o saldo restante pelos meses que sobraram, e não por um prazo novo. Num financiamento de 30 anos com 10 anos só de juros, a parcela recalculada é calculada sobre 240 meses, e é exatamente por isso que ela é tão mais alta.

Quanto a parcela sobe?

Sobre 400.000 a 6,5% em 30 anos com 10 anos só de juros, de 2.166,67 para 2.982,29, um aumento de 815,62, ou 37,6%. A porcentagem de juros extras depende de quanto do prazo o período só de juros consome: encurtá-lo para 3 anos baixa o aumento para 21%, e num financiamento de 20 anos com 5 anos só de juros ele é 48,3%.

Quanto o período só de juros custa de fato?

Em juros extras ao longo de todo o prazo, 65.571,34 no caso padrão: 575.751,15 contra 510.179,81 do mesmo financiamento amortizado desde o primeiro dia. O saldo que estaria caindo havia uma década fica parado enquanto os juros correm sobre ele inteiro, e esse é o custo todo.

Por que a parcela só de juros não muda quando eu altero o período?

Porque ela depende apenas do saldo e da taxa: 400.000 × 6,5% ÷ 12 é 2.166,67 tanto se o período durar três anos quanto quinze. É a armadilha de como esses empréstimos são vendidos: o número mostrado é idêntico em todas as linhas da tabela, enquanto o número que decide o que vem depois muda bastante.

A diferença de juros pode ficar negativa?

Pode, nos extremos das faixas de taxa e de prazo. A taxas muito altas um cronograma amortizável normal também quase não reduz o principal, então o adiamento economiza em vez de custar. É um resultado real da comparação e não um artefato de arredondamento, e não é um argumento para tomar emprestado àquelas taxas.

Por que zero por cento é recusado?

Porque o aumento não tem denominador: se a parcela só de juros é zero, não há em relação a que expressar o aumento como porcentagem, e um período só de juros a 0% é uma contradição em si. O campo de taxa começa em 0,01% por esse motivo.

O que não está incluído?

Tarifas, custos de contratação, impostos sobre o imóvel, seguros, e qualquer diferença de taxa entre um empréstimo só de juros e um totalmente amortizável. A comparação aqui mantém a taxa constante, o que isola o efeito da estrutura, mas não é como duas ofertas reais difeririam. E nenhuma moeda acompanha qualquer cifra.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: paragraph (b)(11)(ii) defines recast for an interest-only loan as the expiration of the period during which interest-only payments are permitted, and paragraph (c)(5)(ii)(B) requires the creditor to consider the scheduled payment after the recast over the term of the loan remaining — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is an interest-only payment? — the regulator's explanation of what the payment covers during the interest-only period and what happens when it ends — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a mortgage recast? — the regulator on re-amortising a balance, and why the payment changes even though the rate and the term do not — Consumer Financial Protection Bureau (United States)