Calculadora de empréstimo FHA

Valor base = preço do imóvel − entrada. Seguro inicial = valor base × taxa inicial. Empréstimo total = valor base + seguro inicial. Seguro anual de um período = saldo anterior × taxa anual ÷ 12. Meses de cobrança = o menor entre o prazo e 11 anos quando a relação empréstimo-valor está abaixo de 90%, ou o menor entre o prazo e 30 anos nos demais casos.

P

Preço do imóvel

d

Entrada, como fração do preço

L

Relação empréstimo-valor: o valor base dividido pelo preço do imóvel, antes de o seguro inicial ser somado

u

Taxa do seguro inicial, em porcentagem do valor base

a

Taxa do seguro anual, em porcentagem do saldo remanescente a cada ano

m

Número de meses em que o seguro anual é cobrado: 132 ou o prazo, o que for menor, quando a relação está abaixo de 90%, e 360 ou o prazo nos demais casos

N

Prazo em meses

Use esta página sempre que houver uma proposta de empréstimo FHA na mesa e você quiser o custo inteiro, e não a parcela. A taxa sozinha não responde: dois empréstimos com a mesma taxa e o mesmo prazo podem diferir em mais de vinte mil de seguro, só porque a entrada caiu de um lado ou do outro da linha de 95 por cento ou da de 90 por cento. Digite primeiro o preço e a entrada, e depois leia a relação empréstimo-valor e a taxa aplicada juntas: se a taxa aplicada for menor do que a que você digitou, foi a relação que a trouxe para baixo do teto legal, e isso vale saber antes de o credor lhe dizer. Em seguida olhe a coluna de meses: 132 e 360 são as duas respostas possíveis para a duração, e a distância entre elas é a maior alavanca desta página. Por fim, repare que o seguro inicial está dentro do empréstimo, então ele também rende juros pelo prazo inteiro, e o total de juros de qualquer linha já inclui isso. Nada aqui depende de regra brasileira: o FHA é um programa dos Estados Unidos, e as duas linhas de corte que esta página usa são as do estatuto americano.

1. 400.000 com 3,5% de entrada, 6,5% em trinta anos

   1. Entrada: 400.000 × 3,5% = 14.000, então o valor base do empréstimo é 386.000
   2. Relação empréstimo-valor: 386.000 ÷ 400.000 = 96,5%, que está acima de 95%, então a taxa anual fica no teto legal maior, 0,55%, e o seguro corre os 360 meses inteiros
   3. Seguro inicial: 386.000 × 1,75% = 6.755, financiado, o que leva o empréstimo a 392.755
   4. Primeiro seguro mensal: 392.755 × 0,55% ÷ 12 = 180,01
   5. Amortização e juros: 392.755 a 6,5% em 360 meses = 2.482,48 por mês
   6. Total mensal: 2.482,48 + 180,01 = 2.662,49
   7. Seguro ao longo de todo o empréstimo: 360 prêmios sobre um saldo decrescente, 49.141,98

   É o caso em que a maioria dos tomadores do FHA de fato está, e aquele em que as duas viradas estão na posição cara. A relação de 96,5% está acima da linha de 95%, então a taxa maior se aplica, e também está em cima da linha de 90%, então o seguro é cobrado pelos trinta anos inteiros em vez de onze. A consequência é que o seguro custa 49.141,98, o que dá 9,8% da conta de juros e não aparece em taxa nenhuma.

2. O mesmo imóvel com 20% de entrada

   1. Entrada: 400.000 × 20% = 80.000, então o valor base do empréstimo é 320.000
   2. Relação empréstimo-valor: 320.000 ÷ 400.000 = 80%, que está abaixo de 90%, então o seguro para depois de 11 anos, ou 132 meses
   3. Também está abaixo de 95%, então a taxa anual é o teto legal menor: foram digitados 0,55% e o que se aplica é 0,50%
   4. Seguro inicial: 320.000 × 1,75% = 5.600, o que leva o empréstimo a 325.600
   5. Primeiro seguro mensal: 325.600 × 0,50% ÷ 12 = 135,67
   6. Amortização e juros: 325.600 a 6,5% em 360 meses = 2.058,01
   7. Seguro ao longo de todo o empréstimo: 132 prêmios, 22.148,49, menos da metade dos 49.141,98 do caso com 3,5%

   Duas viradas acontecem de uma vez aqui, e a visível não é a importante. O seguro mensal cai de 180,01 para 135,67, uma diferença de 44,34: perceptível, mas não dramática. O número que importa é o 132, porque o seguro para depois de onze anos em vez de trinta, e é isso que leva o custo total de 49.141,98 para 22.148,49. Repare também que a taxa digitada de 0,55% não foi a taxa usada; 0,50% volta como taxa aplicada, porque a relação menor colocou o empréstimo sob o teto legal.

3. 5% de entrada, caindo exatamente numa relação de 95%

   1. Entrada: 400.000 × 5% = 20.000, então o valor base do empréstimo é 380.000
   2. Relação empréstimo-valor: 380.000 ÷ 400.000 = 95%, exatamente em cima da linha
   3. A taxa maior só se aplica acima de 95%, então em exatamente 95% o teto menor de 0,50% é o aplicado, e não 0,55%
   4. A linha de 90% é outro teste: em 90% ou mais o seguro corre o prazo inteiro, então 360 meses
   5. Seguro inicial: 380.000 × 1,75% = 6.650, o que leva o empréstimo a 386.650
   6. Primeiro seguro mensal: 386.650 × 0,50% ÷ 12 = 161,10
   7. Seguro ao longo de todo o empréstimo: 360 prêmios, 44.584,71

   Um ponto percentual de entrada leva a relação de 96,5% para exatamente 95%, e os dois testes legais discordam sobre o que isso significa: a taxa cai para o teto menor porque o maior só vale acima de 95%, enquanto a duração continua no prazo inteiro porque aquele teste é em 90% ou mais. O resultado é uma página que parece se contradizer até que os dois limites sejam lidos como estão escritos. É também o degrau mais barato de toda a escada por unidade de entrada: aumentar a entrada em 1,5 ponto remove 4.557,27 de seguro.

As duas taxas de seguro são entradas e não constantes, e isso é deliberado: a norma fixa tetos e deixa os números efetivos para o comissário do FHA, que os revisa, então uma cifra fixada aqui dentro envelheceria sem que nada falhasse. Os valores padrão são os tetos legais para um empréstimo de trinta anos com relação empréstimo-valor acima de 95 por cento e a taxa padrão abaixo disso, mas eles não são uma cotação e não são uma afirmação sobre o que qualquer credor cobra hoje. O modelo também supõe que o seguro incide sobre o saldo decrescente, como a norma define, o que está certo, e simplifica duas coisas que não estão: não modela o mês em que a cobrança termina com ajuste de período parcial, e não modela o caso de quitação antecipada, em que os seguros também param e a cifra de custo total aqui supera o custo real. Custos de contratação, o depósito em garantia que o credor recolhe para impostos e seguros do imóvel e qualquer tarifa do credor não estão incluídos. O seguro inicial é financiado, e o modelo mostra isso, mas se um tomador específico pode financiá-lo, e se o empréstimo total cabe no limite do condado, é uma pergunta que esta página não responde. Para quem lê isto no Brasil, há ainda duas ressalvas. A primeira é que o FHA é um programa do governo dos Estados Unidos: as duas linhas de corte de 95 por cento e 90 por cento, o teto de 30 anos e a regra dos 11 anos são regras daquele país e não valem aqui, e não existe um programa brasileiro equivalente que esta página esteja calculando por outro nome. A segunda, e mais importante, é que isto não é um CET. O CET, Custo Efetivo Total, é o número que a regulamentação brasileira obriga o credor a divulgar antes da contratação de um crédito, e ele reúne juros, tarifas, tributos e seguros obrigatórios. Esta página calcula apenas juros e seguros de um programa americano sobre um principal: não há campo para tarifa de abertura, para registro de contrato, para IOF nem para tributo algum, e o seguro que ela soma é o do FHA, não o seguro habitacional de um contrato brasileiro. Portanto, o custo total mostrado aqui descreve o custo do dinheiro e desses seguros, e não o custo de uma operação de crédito no Brasil. E nenhuma moeda acompanha qualquer cifra desta página.

Qual é a diferença entre o seguro inicial e o anual?

O inicial é cobrado uma única vez na contratação e normalmente é financiado dentro do empréstimo, então ele também rende juros: 1,75% do valor base, o que dá 6.755 sobre um empréstimo de 386.000 e eleva o valor tomado a 392.755. O anual é cobrado todo mês, 180,01 no primeiro mês desse mesmo empréstimo, e é calculado sobre o saldo remanescente, então ele encolhe com o tempo.

Por quanto tempo o seguro anual é cobrado?

Depende da relação empréstimo-valor. Abaixo de 90%, o seguro corre pelos primeiros 11 anos, que são 132 meses. Em 90% ou mais, ele corre pelo menor entre o prazo e 30 anos, o que num empréstimo de trinta anos significa o prazo inteiro. A distância entre essas duas respostas é a maior alavanca da página: 49.141,98 contra 22.148,49 no mesmo imóvel.

Por que a calculadora usou uma taxa menor do que a que eu digitei?

Porque a taxa anual maior só se aplica quando a relação empréstimo-valor passa de 95%, e a norma limita o teto. Digite a taxa padrão de 0,55% num empréstimo com exatamente 95% de relação e a taxa aplicada volta como 0,50%. A cifra aplicada é impressa como um resultado próprio, em vez de ser substituída em silêncio, então a diferença fica visível na página.

Sobre qual saldo o seguro mensal é cobrado?

Sobre o saldo segurado remanescente, que a norma define como uma média dos doze meses anteriores do que ainda está em aberto, então ele cai conforme o empréstimo é pago. O modelo aqui aplica a taxa ao saldo decrescente mês a mês. Note que a base inclui o seguro inicial financiado, e é por isso que a primeira cobrança mensal é calculada sobre 392.755 e não sobre 386.000.

As duas taxas desta página são as que eu vou pagar de fato?

Elas são entradas, com os tetos legais como valores padrão. A norma fixa limites e deixa as taxas efetivas para o comissário do FHA, que as revisa, então um número fixado como constante ficaria desatualizado sem que nada falhasse. Trate os padrões como o caso do teto e digite as taxas que o seu credor informar.

Quitar o empréstimo antes reduz o seguro?

Reduz, e esta página não modela isso, o que é uma superestimação conhecida. Se o empréstimo for quitado antes do prazo os seguros param, então a cifra de custo total mostrada aqui é o custo de levar o empréstimo até o fim do prazo. As cifras mensais não mudam por causa disso, porque são calculadas sobre o saldo daquele momento.

O que não está incluído?

Custos de contratação, o depósito em garantia que o credor recolhe para impostos e seguros do imóvel e qualquer tarifa do credor. O modelo também supõe que o prazo e a taxa ficam fixos por toda a vida do empréstimo. E nenhuma moeda acompanha qualquer cifra.

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: the upfront premium capped at 2.25% of the original amortisation amount, the annual premium capped at 0.50% of the remaining insured principal balance and at 0.55% where the loan-to-value ratio exceeds 95%, the 11-year duration where the ratio is under 90%, and the definition of the remaining insured principal balance as a 12-month average — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: the rule that lets the upfront premium be financed on top of the maximum insurable amount rather than counted against it — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — the Federal Register notice setting the annual premium structure, including the loan-to-value and term bands this page models — Federal Register, United States