대출 갈아타기 계산기

상환액 = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) (대출마다 한 번씩, B는 잔액, r은 월이율, n은 개월 수) 월 절감액 = 기존 상환액 − 새 상환액 손익분기까지 걸리는 개월 수 = 부대비용 ÷ 월 절감액을 올림 순절감액 = 기존 기간의 이자 − 새 기간의 이자 − 부대비용

B

대환 대상 잔액입니다. 기존 대출을 갚아 없애는 데 드는 금액입니다

currentRate

지금 내고 있는 대출의 금리와, 그 대출에 남은 개월 수입니다

newRate

새로 제안받은 대출의 금리와 그 대출의 상환 기간입니다

closingCosts

새 대출을 준비하는 데 드는 모든 비용입니다. 신청료, 감정평가, 권원 조사, 취급 수수료, 등기 비용이 여기 들어갑니다

breakEvenMonths

월 절감액을 몇 번 모아야 부대비용을 되찾는지를 나타내는 개월 수입니다

lifetimeInterestSaved

기존 대출의 남은 기간에 낼 이자에서 새 대출 기간의 이자를 뺀 값입니다

대환 제안이 상환액만 보고 매력적으로 보일 때 쓰십시오. 대부분의 제안이 그렇게 제시됩니다. 손익분기까지 걸리는 개월 수를 그 대출을 몇 년이나 들고 있을지와 나란히 읽으십시오. 3년 안에 이사하거나 집을 팔 가능성이 있다면, 부대비용 9,000에 0.5퍼센트포인트 인하인 아래 세 번째 사례의 112개월 같은 손익분기는 그 대환대출이 손해라는 뜻입니다. 부대비용은 처음에 나가고 절감액은 나중에 들어오기 때문입니다. 그다음 월 절감액과 기간 전체의 이자 절감액을 함께 읽고, 둘이 반대 방향을 가리키면 의심하십시오. 낮은 금리를 더 긴 기간에 받으면 월 절감액은 커지고 실제로 아끼는 돈은 줄어듭니다. 기본 대출에서 360개월로 늘리면 71,014.97의 절감액이 14,648.99가 되는데, 매달의 숫자는 47퍼센트나 좋아 보입니다. 대환대출이 답해야 하는 질문은 상환액이 내려가는지가 아니라, 빚의 총비용이 준비 비용보다 더 많이 내려가는지입니다.

1. 250,000을 연 7.5%에서 연 6%로, 같은 300개월로

   1. 기존 대출: 250,000을 7.5% ÷ 12 = 월 0.625%로 300개월 갚으면 상환액이 1,847.48
   2. 새 대출: 250,000을 6% ÷ 12 = 월 0.5%로 300개월 갚으면 상환액이 1,610.75
   3. 월 절감액: 1,847.48 − 1,610.75 = 236.73
   4. 손익분기: 6,000 ÷ 236.73 = 25.35개월이고 올림해서 26개월
   5. 기존 기간의 이자 304,242.36, 새 기간의 이자 233,227.39, 그 차이 71,014.97
   6. 부대비용을 뺀 순절감액: 71,014.97 − 6,000 = 65,014.97

   기본 사례이자 결정의 깨끗한 형태입니다. 같은 기간에서 1.5퍼센트포인트가 내려가면 상환액이 줄고, 자기 비용을 26개월 안에 되찾고, 총 이자 71,014.97을 없앱니다. 기간을 그대로 둔 것이 이 비교를 정직하게 만듭니다. 새 대출이 기존 대출과 같은 시점에 끝나므로 늘어난 것이 없습니다.

2. 같은 대환을 360개월로 늘려서

   1. 기존 대출은 그대로이고, 남은 300개월 동안 매달 1,847.48
   2. 새 대출: 250,000을 월 0.5%로 360개월 갚으면 상환액이 1,498.88
   3. 월 절감액: 1,847.48 − 1,498.88 = 348.60으로 300개월 사례보다 47퍼센트 큼
   4. 손익분기: 6,000 ÷ 348.60 = 17.21개월이고 올림해서 18개월, 300개월 사례보다 이름
   5. 새 기간의 이자 289,593.37이므로 절감액은 304,242.36 − 289,593.37 = 14,648.99
   6. 부대비용을 뺀 순절감액: 14,648.99 − 6,000 = 8,648.99

   대출 기관이 제시하는 두 열은 여기서 모두 더 좋아 보입니다. 상환액이 더 많이 내려가고 부대비용도 석 달 빨리 돌아옵니다. 그런데 기간 전체의 이자 절감액은 79퍼센트 작아집니다. 14,648.99 대 71,014.97입니다. 빚의 끝에 5년치 이자가 더 붙었기 때문입니다. 부대비용까지 빼면 이 작전이 벌어 주는 것은 8,648.99입니다. 이 페이지가 나란히 놓으려고 존재하는 숫자쌍이 이것입니다.

3. 0.5퍼센트포인트 인하에 부대비용 9,000

   1. 새 대출: 250,000을 7% ÷ 12 = 월 0.5833333%로 300개월 갚으면 상환액이 1,766.95
   2. 월 절감액: 1,847.48 − 1,766.95 = 80.53
   3. 손익분기: 9,000 ÷ 80.53 = 111.76개월이고 올림해서 112개월
   4. 112개월은 9.3년이고 남은 기간의 37퍼센트
   5. 이자 절감액: 304,242.36 − 280,083.50 = 24,158.86으로 여전히 값어치가 있음
   6. 부대비용을 뺀 순절감액: 24,158.86 − 9,000 = 15,158.86

   작은 인하가 자동으로 나쁜 거래는 아니지만 느린 거래입니다. 기간 전체로 24,158.86을 아끼므로 부대비용보다 훨씬 큽니다. 돈은 진짜이고 다만 9년이 걸릴 뿐입니다. 여기서 대환하고 5년째에 집을 파는 사람은 9,000을 내고 4,831.80을 아낀 셈입니다. 인하 폭이 작을수록 답은 그 자리에 머무는지에 더 많이 달려 있습니다.

부대비용은 추정치가 아니라 입력입니다. 이 페이지는 감정평가나 권원 조사, 취급 수수료, 등기 비용이 사는 곳에서 얼마인지도 모르고, 대출 기관이 그중 무엇을 면제해 주는지도 모릅니다. 계산기를 쓰기 전에 대출 조건 설명서에서 그 항목을 다 더하십시오. 손익분기 개월 수는 그 숫자만큼만 정확합니다. 잔액은 기존 대출을 갚아 없애는 데 드는 금액으로 다뤄지므로, 기존 대출에 중도상환수수료나 미납 이자, 에스크로 잔액이 있다면 그것을 먼저 부대비용에 더해야 합니다. 기존 잔액보다 더 빌리는 현금 인출형 대환은 모형에 없고, 남은 개월 수보다 짧게 기간을 줄이는 것도 없습니다. 그 경우 상환액이 올라가 이 페이지가 보고할 월 절감액 자체가 나오지 않습니다. 돈의 시간 가치도 반영하지 않습니다. 손익분기 개월 수는 26개월째에 아낀 1과 0개월째에 낸 부대비용 1을 같은 것으로 취급하는데, 같지 않습니다. 그래서 손익분기가 긴 쪽은 보이는 것보다 조금 더 나쁩니다. 에스크로 항목과 재산세와 보험료는 변하지 않는다고 가정합니다. 대출 기관이 매달 걷는 금액이 바뀌면 상환액이 움직이지만 이 페이지가 재는 것은 아무것도 움직이지 않습니다. 두 대출 모두 금리가 고정이라고 가정하고, 새 대출을 다 갚을 때까지 들고 있다고 가정합니다. 금액에는 통화 기호가 없습니다.

대환대출은 언제쯤 본전을 뽑나요?

부대비용을 월 절감액으로 나누고 올림하면 됩니다. 250,000을 연 7.5%에서 연 6%로 같은 300개월로 갈아타면서 부대비용 6,000을 쓰면 월 절감액이 236.73이므로 손익분기까지 걸리는 개월 수는 26개월입니다. 0.5퍼센트포인트 인하에 부대비용 9,000이면 112개월이고 9년이 넘습니다. 그보다 먼저 이사하거나 다시 대환할 생각이라면 이 대환은 본전을 뽑지 못합니다.

새 상환 기간을 늘리면 매달 더 아끼는데 왜 총액은 덜 아끼나요?

기간이 길어지면 상환액이 내려가지만, 끝에 더해지는 이자가 금리 인하로 없어지는 이자보다 빨리 늘어나기 때문입니다. 기본 대출에서 같은 6%로 300개월을 360개월로 늘리면 월 절감액이 236.73에서 348.60으로 올라가고, 기간 전체의 이자 절감액은 71,014.97에서 14,648.99로 줄어듭니다. 79퍼센트 줄어든 것입니다. 빚이 5년 더 이어지니 매달의 숫자가 좋아진 것입니다.

부대비용에는 무엇이 들어가나요?

새 대출을 준비하면서 받는 모든 비용입니다. 신청료와 심사료, 감정평가, 권원 조사와 권원 보험, 취급 수수료, 등기와 이전 비용, 그리고 금리를 낮추려고 사는 할인 포인트가 여기 들어갑니다. 전부 더해서 넣으십시오. 이 페이지는 그 값을 추정하지 않는데, 대출 기관과 지역에 따라 너무 달라서 추정치에 값어치가 없기 때문입니다. 기존 대출에 중도상환수수료가 있다면 그것도 더하십시오.

금리가 조금만 내려가도 대환할 값어치가 있나요?

충분히 오래 머문다면 있습니다. 부대비용 9,000에 0.5퍼센트포인트 인하여도 300개월 기간으로 24,158.86을 아낍니다. 문제는 그 9,000을 되찾는 데 112개월이 걸린다는 것이고, 5년째에 이사하는 사람은 9,000을 내고 4,831.80을 아낀 셈이 됩니다. 작은 인하는 셈이 나쁜 것이 아니라 머물러야 값어치가 생기는 셈입니다.

상환액이 낮아지면 항상 더 좋은 거래인가요?

아닙니다. 이 페이지가 막으려고 만들어진 실수가 그것입니다. 위의 360개월 대환은 세 사례 가운데 상환액이 가장 낮고 기간 전체의 절감액은 가장 작습니다. 상환액이 낮아지면 매달 나가는 현금이 줄어들고, 지금 상환액이 버겁다면 그것 자체가 실질적인 이득입니다. 다만 적게 내는 것과 같은 말은 아니고, 이 페이지에서 두 답은 서로 다른 열에서 나옵니다.

대환대출에 중도상환수수료도 넣어야 하나요?

넣어야 합니다. 대환은 기존 대출을 중간에 갚아 없애는 일이므로, 한국에서는 기존 대출에 중도상환수수료가 붙는 경우가 많습니다. 그 금액은 새 대출의 부대비용과 함께 손익분기 계산에 들어가야 합니다. 수수료를 빼고 계산하면 부대비용을 실제보다 적게 잡은 것이 되어, 손익분기까지 걸리는 개월 수가 실제보다 짧게 나옵니다.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: the repayment-ability rules that a refinance of a home loan has to satisfy — 주택 담보 대출의 대환에도 적용되는 상환 능력 심사 기준 — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: what must be disclosed when a refinancing pays off the old loan and starts a new one — 대환이 기존 대출을 갚아 없애고 새 대출을 시작할 때 무엇을 고지해야 하는지 — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)