주택담보대출 계산기

월 총지출 = A + 연간 재산세 ÷ 12 + 연간 화재보험료 ÷ 12, 단 A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P

대출 금액입니다. 주택 가격에서 자기자본을 뺀 값입니다

r

월이율입니다. 연이율을 12로 나눈 값입니다

n

상환 횟수입니다. 상환 기간을 개월 수로 센 값입니다

A

월 상환액 가운데 원리금 부분이며 소수점 둘째 자리에서 반올림합니다

T

연간 재산세를 12로 나눠 소수점 둘째 자리에서 반올림한 금액입니다

I

연간 주택 화재보험료를 12로 나눠 소수점 둘째 자리에서 반올림한 금액입니다

집을 보러 가기 전에 쓰십시오. 마음에 드는 집을 본 뒤에는 늦습니다. 월 총지출이 어느 가격대까지 볼 수 있는지를 정하고, 그 제약은 대출 기관이 승인해 주는 대출 금액보다 대개 더 빡빡합니다. 다음으로는 본인이 실제로 고를 수 있는 두 가지 결정의 값을 매길 때 씁니다. 자기자본은 오늘의 현금과 기간 전체의 비용을 맞바꿉니다. 같은 집에서 5퍼센트에서 20퍼센트로 올리면 월 상환액과 총 이자가 함께 줄어들고, 아래 참고표가 그 차이를 보여 줍니다. 상환 기간은 사람들이 생각하는 것보다 상환액을 훨씬 적게 움직이고 총 이자는 훨씬 많이 움직입니다. 재산세와 화재보험료는 많은 사람이 0으로 두었다가 잔금 날에 놀라는 두 칸입니다. 금액이 크든 작든 매달 함께 걷히고, 대출이 그대로여도 시간이 지나면서 올라갑니다.

1. 400,000 주택, 자기자본 20%, 연 6.5%, 30년

   1. 자기자본: 400,000 × 20% = 80,000이므로 대출 금액은 400,000 − 80,000 = 320,000
   2. 월이율: 6.5 ÷ 12 = 0.541667퍼센트이고 소수로는 0.00541667
   3. 원리금: 320,000 × 0.00541667 × 1.00541667^360 ÷ (1.00541667^360 − 1) = 2,022.62
   4. 재산세: 4,800 ÷ 12 = 매달 400.00
   5. 화재보험료: 1,800 ÷ 12 = 매달 150.00
   6. 월 총지출: 2,022.62 + 400.00 + 150.00 = 2,572.62
   7. 기간 전체의 총 이자: 728,140.64 − 320,000 = 408,140.64

   이 페이지의 기본값입니다. 원리금은 2,022.62인데 통장에서는 2,572.62가 빠져나가고, 그 550의 차액은 선택이 아닙니다. 상환액과 함께 걷히기 때문입니다. 30년 동안 내는 총 이자 408,140.64가 빌린 돈보다 크다는 점도 눈여겨보십시오.

2. 250,000 주택, 자기자본 10%, 연 6%, 15년

   1. 자기자본: 250,000 × 10% = 25,000이므로 대출 금액은 225,000
   2. 월이율: 6 ÷ 12 = 0.5퍼센트이고 소수로는 0.005
   3. 원리금: 225,000 × 0.005 × 1.005^180 ÷ (1.005^180 − 1) = 1,898.68
   4. 재산세와 화재보험료: 3,600 ÷ 12 = 300.00, 1,200 ÷ 12 = 100.00
   5. 월 총지출: 1,898.68 + 300.00 + 100.00 = 2,298.68
   6. 총 이자: 341,761.75 − 225,000 = 116,761.75

   위의 예와 견주어 보십시오. 대출 금액은 더 작은데 월 상환액은 거의 맞먹습니다. 기간이 절반이기 때문입니다. 반면 총 이자는 408,140.64에서 116,761.75로 내려갑니다. 그 일을 거의 전부 하고 있는 것은 금리나 가격이 아니라 기간입니다.

3. 같은 400,000 주택을 자기자본 5%로

   1. 자기자본: 400,000 × 5% = 20,000이므로 대출 금액은 380,000
   2. 원리금: 380,000 × 0.00541667 × 1.00541667^360 ÷ (1.00541667^360 − 1) = 2,401.86
   3. 월 총지출: 2,401.86 + 400.00 + 150.00 = 2,951.86
   4. 자기자본 20%인 경우보다 늘어나는 총 이자: 484,667.97 − 408,140.64 = 76,527.33

   같은 집, 같은 금리, 같은 기간인데 자기자본을 15,000 적게 넣는 대가가 매달 379.24와 기간 전체의 총 이자 76,527.33입니다. 자기자본 칸이 값을 매기려고 존재하는 맞바꿈이 이것이고, 아래 참고표가 이 경우를 축으로 삼았습니다.

대출 계산 자체는 정확하지만, 월 총지출은 넣어 준 칸만큼만 완전합니다. 모기지 보험이 여기 없고, 이것이 자기자본이 적을 때의 가장 큰 빠진 조각입니다. 미국에서는 자기자본이 20퍼센트 미만이면 대개 매달 보험료가 더 붙어서 위 금액에 백 넘게 더해질 수 있습니다. HOA나 콘도 관리비, 지상권료, 특별분담금도 빠져 있고 어떤 지역에서는 이것이 재산세에 맞먹습니다. 부대비용은 한 번만 내고 매달 내지 않으므로 제외했습니다. 두 개의 연간 금액은 넣는 사람이 정하고 이 페이지는 그것을 그대로 믿습니다. 재산세는 주와 카운티와 도시마다 다르고, 재평가 주기도 제각각이며, 매매 다음 해에 바뀌는 일도 흔합니다. 화재보험료는 집과 보장 내용에 따라 다릅니다. 30년에서 15년으로 옮기면 대개 상환액이 오르고 총 이자는 항상 줄어들며, 변동금리나 상계 계좌, 추가 상환은 이 페이지에 없습니다. 미국 밖에 있다면 대출 기관이 상환액과 함께 실제로 걷는 연간 금액을 넣고, 재산세를 구입할 때 한 번만 내고 보험료를 매달 걷지 않는다면 두 칸을 0으로 두십시오. 금액에는 통화 기호를 붙이지 않으므로 넣은 통화 단위에서는 맞고 다른 통화에서는 의미가 없습니다.

월 총지출에는 무엇이 들어가나요?

원리금과 재산세와 화재보험료입니다. 영어권에서는 앞 글자를 따서 PITI라고 부릅니다. 원리금 부분은 대출이고, 재산세와 화재보험료 부분은 연간 고지서를 12분의 1씩 나눠 미리 받아 두는 돈입니다. 미국에서는 대출 기관이 이 두 가지를 에스크로 계좌에 넣어 두었다가 기한이 되면 대신 냅니다. 이 페이지는 원리금, 두 가지 에스크로 금액, 그리고 실제로 통장에서 빠져나가는 월 총지출을 함께 보여 줍니다.

자기자본을 얼마나 넣느냐가 얼마나 큰 차이를 만드나요?

400,000 주택을 연 6.5%로 30년 동안 빌릴 때 자기자본을 5퍼센트에서 20퍼센트로 올리면 필요한 현금이 60,000 늘고, 월 상환액이 379.24 줄며, 총 이자가 76,527.33 줄어듭니다. 대부분의 구매자가 가진 가장 큰 지렛대이고, 모기지 보험이 붙는지 여부를 가르는 것도 이 비율입니다. 다만 모기지 보험은 이 페이지에 들어 있지 않습니다.

재산세와 화재보험료가 왜 상환액에 섞여 있나요?

대출 기관이 그 돈이 내져 있는 데 이해관계가 있기 때문입니다. 재산세를 체납하면 담보 대출보다 순위가 앞서는 유치권이 그 집에 붙습니다. 해마다 차주가 알아서 마련하기를 기다리는 대신, 대출 기관이 매달 12분의 1씩 에스크로 계좌에 모아 두었다가 직접 고지서를 냅니다. 그래서 대출이 그대로여도 월 총지출이 바뀔 수 있습니다. 재산세가 재평가되거나 보험을 갱신하면 걷는 금액도 따라갑니다.

상환 기간이 짧을수록 항상 유리한가요?

총 이자는 항상 적고 매달 부담은 항상 큽니다. 320,000을 연 6.5%로 30년 동안 빌리면 총 이자가 408,140.64입니다. 같은 금리로 15년이면 총 이자는 훨씬 적지만 월 상환액이 대략 3분의 1 오릅니다. 그게 더 나은지는 그 상환액을 무리 없이 감당할 수 있는지, 그리고 그 돈을 다른 곳에 넣으면 더 버는지에 달려 있습니다.

자기자본 비율은 몇 퍼센트를 넣어야 하나요?

실제로 넣는 돈을 가격에 대한 비율로 넣으십시오. 5분의 1을 내면 20퍼센트, 20분의 1을 내면 5퍼센트입니다. 금액을 알고 있다면 가격으로 나누면 됩니다. 400,000 주택에 60,000이면 15퍼센트입니다. 100퍼센트는 넣지 마십시오. 현금으로 다 내고 대출을 받지 않는 것이므로 담보 대출이 아니고, 이 페이지도 그것을 계산하지 않습니다.

부대비용과 수수료도 여기 들어가 있나요?

아닙니다. 신청 수수료, 감정평가, 권원 보험, 법무 비용, 그리고 금리를 낮추려고 사는 할인 포인트는 잔금 날 한 번만 내는 돈이고 월 상환액이나 총 이자에 들어가지 않습니다. 실제로 나가는 돈이고 조건끼리 견줄 값어치가 있지만, 다른 종이에 적을 항목입니다. 포인트를 주고 산 낮은 금리는 그만큼 오래 살아야 싸집니다.

• Property taxes — how the annual property tax behind the escrow figure is levied and collected — 에스크로로 걷는 연간 재산세가 어떻게 부과되고 징수되는지 — New York State Department of Taxation and Finance (United States)
• Home buying assistance — an overview of what a home purchase involves beyond the loan — 대출 외에 주택 구입에 무엇이 더 따르는지에 대한 개요 — USAGov, U.S. General Services Administration (United States)
• Mortgage Debt Outstanding — the size of the mortgage market the payment is measured against — 상환액을 견주는 기준이 되는 미국 주택담보대출 시장의 규모 — Board of Governors of the Federal Reserve System (United States)