HELOC 계산기

허용되는 최대 총부채 = 주택 가치 × 최대 합산 LTV ÷ 100 사용 가능한 한도 = 허용되는 최대 총부채 − 주담대 잔액 자기자본 = 주택 가치 − 주담대 잔액 이자만 상환하는 금액 = 인출 금액 × 연이율 ÷ 12 재산정 후 상환액 = 같은 잔액을 상환 기간 동안 원리금 균등으로 갚는 금액

V

주택 가치입니다

B

아직 남아 있는 주담대 잔액입니다

c

최대 합산 LTV입니다. 주택 가치에 대한 비율로 넣습니다

D

한도에서 실제로 당긴 금액입니다

r

한도의 연이율입니다. 퍼센트로 넣습니다

n

인출 기간의 길이입니다. 개월 수로 셉니다

m

상환 기간의 길이입니다. 개월 수로 셉니다

신청한 뒤가 아니라 신청하기 전에 쓰십시오. 이 한도를 여는 것이 값어치가 있는지 가르는 숫자가 셋째 열에 있고, 그것은 사람들이 짐작하는 숫자가 아니기 때문입니다. 주택 가치와 남은 잔액을 넣고 상한을 움직여 보십시오. 같은 집에서 70퍼센트와 90퍼센트의 차이는 기본 사례에서 사용 가능한 한도 100,000이고, 둘 중 어느 쪽이 적용되는지는 집의 성질이 아니라 대출 기관의 정책과 상품의 문제입니다. 그다음 첫 상환액만 보지 말고 두 상환액을 함께 보십시오. 이자만 상환하는 금액은 인출 기간에 예산에 맞는 숫자이고, 재산정 후 상환액은 그 뒤에 맞춰야 하는 숫자입니다. 1,062.50은 감당되는데 1,301.73은 감당되지 않는 한도는, 이미 달력에서 보이는 날짜에 문제가 될 한도입니다. 마지막으로 인출 기간을 바꿔 가며 총 이자가 어떻게 움직이는지 보십시오. 인출 기간을 늘리는 것은 공짜가 아니라 미룬 것입니다.

1. 500,000 주택, 250,000 남음, 상한 80퍼센트

   1. 허용되는 최대 총부채: 500,000 × 80% = 400,000
   2. 사용 가능한 한도: 400,000 − 250,000 = 150,000
   3. 자기자본: 500,000 − 250,000 = 250,000이고, 그중 100,000은 이 상한에서 담보로 쓸 수 없음
   4. 현재 합산 비율: 250,000 ÷ 500,000 = 50퍼센트
   5. 전액 인출 시 이자만 상환하는 금액: 150,000 × 8.5% ÷ 12 = 1,062.50이고, 120개월이면 이자 127,500
   6. 재산정 후 상환액: 150,000을 연 8.5%로 240개월 갚으면 1,301.73이고, 그 기간의 이자는 162,418.14
   7. 두 국면을 합친 총 이자: 289,918.14

   기본 사례이자 자기자본과 대출 여력을 갈라 놓는 사례입니다. 자기자본 250,000으로 한도 150,000을 얻습니다. 그 간격은 수수료나 삭감이 아니라 상한이 빚더미 전체에 걸리기 때문입니다. 허용되는 400,000 가운데 기존 주담대가 이미 250,000을 쓰고 있고, 한도는 남은 몫만 가질 수 있습니다. 두 국면을 합친 이자가 289,918.14이고, 그것은 빌린 금액의 1.9배입니다.

2. 같은 한도를 주택을 다 갚은 상태에서

   1. 허용되는 최대 총부채: 500,000 × 80% = 400,000이고 주담대 때문에 달라지지 않음
   2. 사용 가능한 한도: 400,000 − 0 = 400,000
   3. 자기자본: 500,000이고, 그중 100,000은 여전히 담보로 쓸 수 없음
   4. 전액 인출 시 이자만 상환하는 금액: 400,000 × 8.5% ÷ 12 = 2,833.33
   5. 재산정 후 상환액: 400,000을 연 8.5%로 240개월 갚으면 3,471.29
   6. 총 이자: 인출 기간에 339,999.60, 그 뒤에 433,111.49

   주담대가 사라져도 상한은 움직이지 않고, 절대 빌릴 수 없는 100,000도 그대로입니다. 80퍼센트는 가치의 80퍼센트이지 자기자본의 80퍼센트가 아닙니다. 달라지는 것은 400,000 전부를 쓸 수 있다는 것이고 상환액도 그만큼 커집니다. 이자만 상환하는 금액이 1,062.50에서 2,833.33으로 갑니다. 상한은 집에 대한 규칙이고 사용 가능한 한도는 그 집이 이미 얼마나 담보로 잡혀 있는지에 대한 규칙임을 가장 깨끗하게 보여 주는 사례입니다.

3. 같은 주택을 상한 70퍼센트로

   1. 허용되는 최대 총부채: 500,000 × 70% = 350,000
   2. 사용 가능한 한도: 350,000 − 250,000 = 100,000
   3. 이 상한에서 담보로 쓸 수 없는 자기자본: 250,000 − 100,000 = 150,000
   4. 이자만 상환하는 금액: 100,000 × 8.5% ÷ 12 = 708.33
   5. 재산정 후 상환액: 100,000을 연 8.5%로 240개월 갚으면 867.82
   6. 총 이자: 두 국면을 합쳐 193,278.65

   상한 10퍼센트포인트가 사용 가능한 한도 50,000을 없애는데, 집도 차주도 달라진 것이 없습니다. 이자만 상환하는 금액이 708.33으로, 재산정 후 상환액이 867.82로 내려가므로 한도가 절대 금액으로도 싸집니다. 그런데 이 사례를 읽는 이유는 셋째 단계입니다. 자기자본 150,000이 이제 잠겨 있고, 그것은 집주인이 그 집에 넣은 전부의 60퍼센트입니다.

합산 LTV 상한은 규칙이 아니라 입력입니다. 법조문이 아니라 대출 기관과 상품이 정하는 값이고, 기본값 80퍼센트는 흔한 숫자일 뿐 받게 될 숫자가 아닙니다. 첫째 열의 답은 실제로 쓰이는 상한 범위에서 수만 단위로 움직입니다. 이 모형은 한도를 첫날 전액 당기고 그대로 둔다고 가정하는데, 이자는 그 경우가 최악이므로 답은 상한값입니다. 조금씩 당기거나 아예 당기지 않는 차주는 더 적게 냅니다. 인출 기간에 이자만 낸다고도 가정하는데, 그것은 한도가 가질 수 있는 여러 구조 가운데 하나입니다. 인출 기간에도 원금을 갚아야 하는 한도는 다르게 움직이고, 재산정할 잔액도 같은 크기로 남지 않습니다. 금리는 고정이라고 가정하지만 주택 담보 한도의 금리는 대개 변동이므로, 답에서 가장 예측하기 어려운 부분이 둘째 국면입니다. 쓰지 않은 한도에 매년 붙는 수수료, 부대비용, 이자만 상환하는 기간의 연장은 모형에 없습니다. 한도의 이자가 공제되는지는 이 페이지가 다루지 않는 세금 문제입니다. 어떤 금액에도 통화가 붙어 있지 않습니다.

집을 담보로 얼마까지 빌릴 수 있나요?

자기자본보다 적고, 대개 훨씬 적습니다. 500,000 주택에 250,000이 남아 있으면 자기자본은 250,000이지만 합산 상한 80퍼센트에서 사용 가능한 한도는 150,000입니다. 상한은 그 집에 담보로 잡힌 모든 대출을 합쳐서 적용되므로, 한도가 무엇을 가져가기 전에 기존 주담대가 그 일부를 이미 차지하고 있습니다.

왜 자기자본 100,000은 빌릴 수 없나요?

상한이 자기자본이 아니라 주택 가치의 몫이고, 기존 주담대가 그 안에 계산되기 때문입니다. 500,000의 80퍼센트인 400,000이 허용 총액이고, 그중 250,000이 이미 대출로 나가 있습니다. 한도가 가질 수 있는 것은 150,000이고, 남은 자기자본 100,000은 그 상한에서 어떤 대출 기관도 담보로 잡지 않는 몫입니다.

인출 기간이 끝나면 어떻게 되나요?

잔액이 상환 기간에 걸쳐 재산정되고, 이자뿐 아니라 원금도 갚아야 하므로 상환액이 올라갑니다. 150,000을 전액 당겨 연 8.5퍼센트라면 이자만 상환하는 금액이 1,062.50이고 재산정 후 상환액이 1,301.73입니다. 정해진 날짜에 찾아오는 239.23의 증가분입니다. 벌칙도 금리 변경도 아니고 이자만 내는 구조가 끝나는 것입니다.

한도가 총 얼마의 이자를 물리나요?

기본 사례에서 두 국면을 합쳐 289,918.14입니다. 10년 인출 기간에 127,500, 20년 상환 기간에 162,418.14입니다. 빌린 금액의 약 1.9배이고, 이자만 내는 국면을 절약이 아니라 미룸으로 읽어야 하는 이유가 여기 있습니다.

인출 기간의 상환액이 정말 이자만인가요?

이 모형이 그렇게 가정하고 있고, 그것은 한도가 가질 수 있는 여러 구조 가운데 하나입니다. 그 결과 인출 기간에 잔액이 줄지 않으므로 전액을 나중에 갚아야 합니다. 인출 기간에도 원금을 갚아야 하는 한도라면 재산정할 잔액이 더 작아지고, 이 페이지는 재산정 후 상환액과 총 이자를 둘 다 실제보다 크게 말하게 됩니다.

상한이 왜 고정된 숫자가 아니라 입력인가요?

법조문이 아니라 대출 기관과 상품이 정하는 값이고, 그래서 달라지기 때문입니다. 기본값 80퍼센트는 흔하지만 보편적이지 않고, 같은 집에서 70퍼센트와 90퍼센트의 차이는 기본 사례에서 사용 가능한 한도 100,000입니다. 표에 상한을 하나 못 박지 않고 세 가지로 보여 주는 이유가 그것입니다.

금리가 오르면 어떻게 되나요?

이 모형은 금리를 고정해 두는데, 주택 담보 한도의 금리가 대개 변동이라는 점을 생각하면 이것이 실제 한계입니다. 금리가 오르면 두 국면이 함께 움직이고, 고정된 남은 기간 동안 원금을 갚아 나가는 재산정 후 상환액이 더 크게 움직입니다. 어떤 금액에도 통화가 붙어 있지 않습니다.

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: the disclosure rules for open-end credit secured by a dwelling, including the requirement at (d)(5)(ii) to state that a balloon payment may result if paying only the minimum periodic payments would not fully amortise the balance by a specified date — 주택 담보 개방형 신용의 고지 규칙이며, 최소 납부만으로는 잔액이 다 상환되지 않아 원금 일부를 한꺼번에 내야 할 수 있다는 사실을 알리도록 한 조항 — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is a home equity line of credit (HELOC)? — the regulator's explanation of the draw period, the repayment period and how the two differ — 인출 기간과 상환 기간이 무엇이고 어떻게 다른지에 대한 규제 기관의 설명 — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a loan-to-value ratio? — the regulator's definition of the ratio and of the combined ratio once a second lien is added — LTV와, 두 번째 담보가 붙었을 때의 합산 비율에 대한 규제 기관의 정의 — Consumer Financial Protection Bureau (United States)