순영업소득 계산기

공실 손실 = 연간 총 임대 수입 × 공실률 ÷ 100; 실효 총수입 = 연간 총 임대 수입 + 기타 소득 − 공실 손실; 순영업소득 = 실효 총수입 − 운영비; 운영비 비율 = 운영비 ÷ 실효 총수입 × 100; 원리금 상환 후 현금 흐름 = 순영업소득 − 연간 원리금 상환액

연간 총 임대 수입

임대차 계약의 조건대로 1년치 임대료를 다 받았을 때의 금액이고, 아무것도 떼기 전입니다. 통장에 들어온 금액이 아니라 임대차 명세서에 적힌 금액이며, 그래서 공실률을 그 안에서 어림하지 않고 따로 빼는 것입니다

기타 소득

임대료 외에 부동산이 벌어들이는 것입니다. 주차, 세탁, 창고, 반려동물 요금, 신청 수수료, 되풀이되는 연체료가 그렇습니다. 건물의 소득에 들어가며, 공실률을 일부러 적용하지 않습니다. 빈 호실이 주차 면을 못 쓰게 만들지 않기 때문입니다. 공실이 없는 소득에 공실률을 대는 것은 부동산을 실제보다 나쁘게 보이게 하는 조용한 방법입니다

공실률

1년 가운데 임대료를 걷지 못할 것으로 보는 몫을 임대료에 대한 백분율로 쓴 것입니다. 관측이 아니라 추정입니다. 오늘 만실인 부동산이 그대로 남지 않고, 써야 할 값은 이번 달의 상태가 아니라 몇 년에 걸친 그 건물의 실적입니다. 임대료에만 적용됩니다

운영비

건물을 돌리는 데 드는 비용입니다. 재산세, 보험, 관리, 수선과 유지, 소유주가 부담하는 공과금, 조경, 방역, 실제로 적립하는 충당금이 들어갑니다. 담보대출과 소득세, 자본적 지출은 빠집니다. 추정이 가장 자주 틀어지는 줄이고, 지붕에 언젠가 필요할 충당금을 빼놓는 쪽으로도, 건물을 유지하는 것이 아니라 가치를 더하는 개보수를 넣는 쪽으로도 틀어집니다

연간 원리금 상환액

그해의 담보대출 상환액으로 원금과 이자를 합한 것입니다. 맨 마지막에 따로 빠지므로, 패널은 선 위에 부동산 자체의 성과를, 선 아래에 소유주의 현금 위치를 보여 줍니다. 두 숫자는 다른 질문에 답하고, 두 부동산을 견주는 소유주는 두 번째보다 첫 번째를 먼저 원합니다

순영업소득

공실과 운영비를 뺀 뒤, 자금 조달 전의 부동산 소득입니다. 자본환원율이 가치로 나누는 값이고 금융기관이 대출 규모를 잡을 때 기준으로 삼는 값이며, 그래서 매도자의 표가 무엇을 넣었든 상관없이 대출 기준에서도 같은 방식으로 정의됩니다. 자금 조달 비용과 소득세는 여기서 빼지 않습니다

실효 총수입

임대료에 기타 소득을 더하고 공실 손실을 뺀 값, 곧 그 부동산이 그해 실제로 걷을 것으로 기대할 수 있는 금액입니다. 운영비 비율의 분모이고, 총 임대료와 이것을 구분해 두는 것이 비율을 의미 있게 지킵니다

운영비 비율

운영비를 실효 총수입에 대한 백분율로 쓴 것이며, 임대료에 대한 비율도 가치에 대한 비율도 아닙니다. 걷은 1원 가운데 얼마가 건물을 돌리는 데 들어가는지 말해 주고, 규모가 다른 두 부동산을 가장 빠르게 견주는 방법입니다. 다만 그 비용이 잘 쓰이고 있는지에 대해서는 아무것도 말하지 않습니다

원리금 상환 후 현금 흐름

순영업소득에서 담보대출을 갚고 남은 것입니다. 소유주의 그해 세전 현금이고, 소득세와 자본적 지출 전입니다. 순영업소득이 음수인 부동산에서 이 값이 양수일 수는 없고, 이는 빌린 돈이 손해 보는 건물을 수익 나는 건물로 바꿀 수 없다는 것을 산수로 말한 것입니다. 누가 그 손실을 흡수하는지만 바뀝니다

임대 부동산을 사거나 팔기 전에, 둘을 견줄 때, 또는 매물이 주장하는 소득이 주장하는 비용과 맞는지 확인할 때 씁니다. 이 값은 자본환원율과 총임대배수 둘 다의 입력이고, 순영업소득을 내놓는 매도자는 뜯어볼 수 있는 숫자를 내놓는 셈입니다. 금융기관이 대출을 심사할 때 기준으로 삼는 값이기도 하므로, 직접 계산해 보면 의견이 갈릴 자리를 미리 알 수 있습니다. 두 가지를 함께 기억하십시오. 첫째, 답은 기록이 아니라 추정입니다. 공실과 운영비가 모두 예측이고, 둘 중 하나가 조금만 움직여도 결과는 패널의 반올림보다 크게 움직입니다. 둘째, 순영업소득은 투자가 좋은지의 척도가 아닙니다. 가격에 대해서도, 어떻게 조달했는지에 대해서도, 소유주의 세무 위치에 대해서도 아무것도 말하지 않습니다. 순영업소득이 건강해 보여도 제시된 가격에서는 나쁜 매입일 수 있고, 그 물음은 자본환원율 페이지의 것입니다. 앞의 네 입력이 패널의 위쪽 절반을 만들고 원리금 상환액만이 순영업소득을 전혀 건드리지 않는다는 점도 함께 보십시오.

1. 기본값: 임대료 6만, 공실률 5%

   1. 공실 손실: 60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. 실효 총수입: 60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. 순영업소득: 60,000 − 21,000 = 39,000
   4. 운영비 비율: 21,000 ÷ 60,000 × 100 = 35%
   5. 원리금 상환 후 현금 흐름: 39,000 − 18,000 = 21,000

   둘째 줄에서 잠시 멈출 만합니다. 기타 소득 3,000과 공실 3,000이 상쇄되어 실효 총수입이 임대료와 같아졌습니다. 이는 이 사례의 우연이지 규칙이 아닙니다. 공실은 임대료에만 부과되므로 기타 소득이 없는 건물이면 57,000을 걷게 되고, 기타 소득이 큰 건물이면 임대료보다 많이 걷게 됩니다.

2. 운영비 42,000: 같은 건물, 나쁜 운영

   1. 공실 손실: 60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. 실효 총수입: 60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. 순영업소득: 60,000 − 42,000 = 18,000
   4. 운영비 비율: 42,000 ÷ 60,000 × 100 = 70%
   5. 원리금 상환 후 현금 흐름: 18,000 − 18,000 = 0

   기본값에서 운영비를 두 배로 올리면 순영업소득이 39,000에서 18,000으로 내려갑니다. 소득 쪽에서 아무것도 움직이지 않았으므로 운영비가 오른 21,000만큼 정확히 떨어진 것이고, 비율도 35%에서 70%로 두 배가 됩니다. 마지막 줄은 정확히 0에 놓입니다. 그 0이 이 사례의 쓸모 있는 부분입니다. 부동산은 선 위에서 여전히 18,000을 만들고, 소유주는 아무것도 걷지 못합니다. 담보대출이 그 전부를 먹기 때문입니다. 두 숫자, 두 질문이고, 이 페이지가 둘 다 인쇄하는 이유가 정확히 그것입니다.

3. 어중간한 숫자: 임대료 96,000, 공실률 8%, 기타 소득 없음

   1. 공실 손실: 96,000 × 8 ÷ 100 = 7,680
   2. 실효 총수입: 96,000 + 0 − 7,680 = 88,320
   3. 순영업소득: 88,320 − 30,000 = 58,320
   4. 운영비 비율: 30,000 ÷ 88,320 × 100 = 33.972%이고 33.97로 인쇄됩니다
   5. 원리금 상환 후 현금 흐름: 58,320 − 24,000 = 34,320

   여기서 운영비 비율이 분모의 존재 이유를 보여 줍니다. 임대료 96,000에 대면 같은 운영비 30,000이 31.25%로 보이지만, 이 부동산이 실제로 걷을 금액에 대면 33.97%입니다. 정직한 쪽은 두 번째입니다. 운영비는 들어온 돈에서 나가고, 들어오지 않은 돈으로는 낼 수 없기 때문입니다.

4. 작은 건물: 임대료 48,000, 공실률 6.25%

   1. 공실 손실: 48,000 × 6.25 ÷ 100 = 3,000
   2. 실효 총수입: 48,000 + 6,000 − 3,000 = 51,000
   3. 순영업소득: 51,000 − 30,000 = 21,000
   4. 운영비 비율: 30,000 ÷ 51,000 × 100 = 58.823%이고 58.82로 인쇄됩니다
   5. 원리금 상환 후 현금 흐름: 21,000 − 12,000 = 9,000

   여기서는 기타 소득이 임대료의 12.5%이고, 이는 주차와 세탁이 있는 작은 건물로서 현실적입니다. 그것이 실효 총수입을 임대료 아래가 아니라 위로 올립니다. 셋째 줄을 첫째 줄과 견주어 읽으십시오. 임대료 48,000에 대해 51,000을 걷는다는 것은 공실률의 비용이 기타 소득이 가져오는 몫보다 작다는 뜻이고, 대표 임대료 숫자가 시사하는 것보다 나은 위치입니다.

5. 소득보다 큰 비용: 임대료 6만에 7만 5천

   1. 공실 손실: 60,000 × 5 ÷ 100 = 3,000
   2. 실효 총수입: 60,000 + 3,000 − 3,000 = 60,000
   3. 순영업소득: 60,000 − 75,000 = −15,000
   4. 운영비 비율: 75,000 ÷ 60,000 × 100 = 125%
   5. 원리금 상환 후 현금 흐름: −15,000 − 0 = −15,000

   여기서는 아무것도 잘라내지 않고, 페이지는 손실을 손실로 인쇄합니다. 음수 순영업소득은 큰 수선이 몰린 해, 무거운 재산세 부과, 길어진 공실을 겪는 건물이 실제로 만들어 내는 값이고, 100%를 넘는 비율은 같은 사실을 반대 방향에서 말합니다. 원리금 상환액이 0이면 두 음수 값이 같아지고, 자금 조달이 이 계산의 일부가 아니라 그 뒤에 온다는 것을 가장 또렷하게 보여 줍니다.

직접 입력한 값 말고는 모두 추정이고, 결과는 그 불확실성을 한꺼번에 물려받습니다. 공실은 미래에 대한 짐작이고 운영비는 기록이 아니라 예산이며, 둘 중 하나의 1년치는 어느 방향으로든 대표성이 없을 수 있습니다. 새 지붕은 매년 오지 않고 5년을 머무는 세입자는 평균이 아닙니다. 이 페이지는 또한 나열된 비용이 완전한지 알 수 없습니다. 건물이 적립해야 할 충당금, 직접 관리하는 소유주가 내지 않는 관리 수수료, 언젠가 필요해질 자본적 지출은 모두 빼놓기 쉽고, 빼놓으면 흔적 없이 순영업소득을 올립니다. 여기서 세금 계산은 하지 않으므로 감가상각과 이자 공제, 결손금 처리는 모두 이 바깥이고, 표시되는 현금 흐름은 소득세를 내기 전입니다. 출력이 1년치이므로 앞으로 벌어질 일도 말해 주지 않습니다. 임대료 상승, 재융자, 매각, 그리고 그중 어느 것이든 일어날 가격입니다. 이 값은 그런 질문들의 답이 아니라 출발점입니다.

순영업소득보다 담보대출 상환이 먼저 빠지나요?

아닙니다. 그것을 빼지 않는 것이 이 값을 쓸모 있게 만듭니다. 순영업소득은 자금 조달 전에 부동산이 만들어 내는 값이므로, 현금 매수자와 대출을 낀 매수자가 같은 건물에 대해 같은 숫자를 봅니다. 대출 상환액은 그 뒤에 빠지고 남는 것이 원리금 상환 후 현금 흐름입니다. 대출 기준도 경계를 같은 자리에 긋습니다. 순현금흐름을 담보대출이 아니라 자본적 지출 충당금을 뺀 값으로 정의합니다. 상환액을 소득 값에 섞으면 두 부동산을 견줄 수 없게 되고, 나쁜 결과가 건물에서 온 것인지 빌린 돈에서 온 것인지도 알 수 없게 됩니다.

공실률은 모든 소득에 적용해야 하나요?

임대료에만 적용합니다. 빈 호실은 임대료를 잃고, 따로 임대되는 주차 면이나 세탁기, 창고를 잃지는 않습니다. 그것들에도 공실률을 대면 그런 소득이 있는 건물의 수입을 실제보다 낮게 적게 됩니다. 이 페이지는 연간 총 임대 수입에만 공실률을 적용하고 기타 소득은 그 위에 더합니다. 기타 소득이 공실 손실보다 크면 실효 총수입이 임대료를 넘을 수 있는 이유가 그것입니다.

무엇이 운영비에 들어가나요?

부동산을 돌리고 임대료를 계속 만들어 내는 데 드는 비용입니다. 재산세, 보험, 관리, 수선과 유지, 소유주가 내는 공과금, 그리고 반드시 올 교체를 위해 적립하는 충당금입니다. 들어가지 않는 것은 담보대출, 소득세, 그리고 유지가 아니라 가치를 더하는 개보수입니다. 새 주방은 자본이고 고친 수도꼭지는 비용입니다. 이 구별이 지엽적이지 않은 이유는, 자본적 지출을 비용으로 세면 부동산이 실제보다 나빠 보이고 결코 세지 않은 충당금은 좋아 보이게 하며, 둘 다 흔하기 때문입니다.

운영비 비율이 100%를 넘을 수 있나요?

됩니다. 이 페이지도 그것을 인쇄합니다. 건물을 돌리는 비용이 건물이 걷는 모든 것을 넘을 때 일어나고, 수선이 몰린 해나 긴 공실이 그런 모습입니다. 비율을 100%로 자르지 않는 것은 그것이 설명하는 상황이 실제로 있기 때문이고, 100%에서 멈추는 페이지는 그 숫자가 가장 볼 만한 경우를 감추게 됩니다. 순영업소득 자체도 마찬가지여서, 부동산이 선 위에서 돈을 잃으면 음수로 인쇄됩니다.

순영업소득이 높으면 더 좋은 투자인가요?

그 자체로는 아닙니다. 그 값 안에 가격이 없기 때문입니다. 6만을 만드는 건물이 어떤 가격에서는 8만을 만드는 건물을 다른 가격에서보다 나은 매입일 수 있고, 둘을 견주는 일이 자본환원율의 용도입니다. 순영업소득은 그 비교의 앞 절반, 가격은 뒤 절반으로 읽고, 나머지 절반 없이 제시된 숫자는 의심하십시오. 부동산의 소득만으로는 정당한 가격을 요구받고 있는지 알 수 없습니다.

총임대배수나 자본환원율과는 어떻게 다른가요?

총임대배수는 가격을 임대료와 견주고, 자본환원율은 이 페이지가 만들어 내는 순영업소득과 견줍니다. 그래서 세 페이지는 분자만 다릅니다. 같은 부동산을 총임대배수와 자본환원율에 각각 넣으면 두 개의 다른 숫자가 나오고, 그 사이의 간격이 건물을 돌리는 데 드는 비용입니다. 순영업소득을 구하는 것이 두 값을 견줄 수 있게 만드는 단계이고, 그래서 다른 둘보다 먼저 해 둘 값어치가 있습니다.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — 순영업소득을 임대 수입에서 공실과 부동산 운영비를 뺀 값으로 정의하고, 순현금흐름을 순영업소득에서 자본적 지출 충당금을 다시 뺀 값으로 정의하며, 두 값의 경계가 그어지는 자리입니다 — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — 세무 목적에서 임대 수입과 임대 부동산의 비용을 어떻게 산정하는지, 어떤 지출이 임대료에서 공제되는지 다룹니다 — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income (Investor.gov glossary) — 비용을 뺀 뒤의 소득에 대한 정의이며, 부동산의 소득이 무엇과 견주어지기 전에 운영비만큼 차감되어야 하는 그 뜻입니다 — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)