현금 수익률 계산기

현금 수익률 = (순영업소득 − 연간 부채 상환액) ÷ (계약금 + 취득 부대비용) × 100

순영업소득

공실을 반영해 실제로 걷은 임대 수입에서 운영 비용을 뺀 값입니다. 기본 부동산에서 21,360이고, 대출을 빼기 전에 계산하며 뺀 뒤가 아닙니다

연간 부채 상환액

그 해의 모든 대출 상환금입니다. 원금과 이자를 합쳐 연 단위 하나의 값으로 넣습니다

연간 세전 현금 흐름

순영업소득에서 대출 상환액을 뺀 나머지입니다. 분자이고, 음수가 될 수 있습니다

계약금

부동산을 사기 위해 잔금일에 내주는 현금입니다

취득 부대비용

부동산을 취득하며 낸 수수료와 결제 비용입니다. 그중 어느 것도 지분을 사 주지 않지만, 넣은 현금의 일부입니다

임대용 부동산을 살지 정할 때, 또는 둘을 견줄 때 쓰십시오. 실제로 던지는 질문이 임대료가 대출을 감당하고도 남는가라면 이것이 맞는 잣대입니다. 양쪽이 모두 현금이기 때문입니다. 위에는 걷은 현금, 아래에는 넣은 현금입니다. 부동산이 전체적으로 얼마나 좋은 투자인가라는 질문에는 틀린 잣대입니다. 가치 상승과 원금 상환을 아예 무시하기 때문입니다. 현금 수익률 3%인 부동산이 값이 연 5% 오르는 시장에 있다면, 시장이 정체된 곳에서 8%를 내는 부동산보다 훨씬 나은 투자일 수 있는데, 이 페이지는 그 말을 해 줄 수 없습니다. 판결이 아니라 유동성과 자기 부양 능력을 재는 시험으로 읽으십시오. 낮지만 양수인 값은 부동산이 스스로를 먹여 살리고 나머지 이익은 나중에 지분으로 온다는 뜻이고, 음수인 값은 매달 수표를 써서 붙잡고 있다는 뜻이며, 논쟁할 숫자는 그 수표의 크기입니다. 첫해에 읽을 때는 주의하십시오. 취득 부대비용이 전부 1년 차에 몰려 이 지표를 누르므로, 같은 부동산이 2년 차에는 더 좋아 보입니다.

1. 매월 2,400, 공실률 5%, 현금 63,000 투입 — 3.49%

   1. 걷은 임대 수입: 2,400 × 12 = 연 28,800에서 공실 5%를 빼 실제 수령 27,360
   2. 순영업소득: 27,360 − 운영 비용 6,000 = 21,360
   3. 세전 현금 흐름: 21,360 − 대출 상환액 19,160.76 = 2,199.24
   4. 투입 현금: 계약금 60,000 + 취득 부대비용 3,000 = 63,000
   5. 현금 수익률: 2,199.24 ÷ 63,000 = 3.49%

   이 분수의 두 쪽이 확인해 볼 만한 두 가지입니다. 위쪽은 얇지만 양수입니다. 63,000을 넣어야 하는 부동산에서 매달 183.27의 현금 흐름이고, 이 숫자들에서 레버리지를 쓴 임대의 정직한 모습입니다. 아래쪽은 수익률이 3.67이 아니라 3.49인 이유입니다. 취득 부대비용을 빼면 분모가 60,000이 되고 수익률이 0.2퍼센트포인트 가까이 올라갑니다. 모든 부동산에 이 비용이 있고, 어림셈에서 빠지기 쉬운 항목입니다.

2. 취득 부대비용이 없는 같은 부동산 — 3.67%

   1. 현금 흐름은 그대로입니다. 취득 부대비용은 매년 드는 비용이 아니라 매입 시점의 일회성 지출입니다
   2. 분모만 움직입니다. 투입 현금이 63,000이 아니라 60,000입니다
   3. 현금 수익률: 2,199.24 ÷ 60,000 = 3.67%

   둘 다 돌려 보면 0.18퍼센트포인트의 간격이 3,000의 취득 비용이 첫해에 이 지표에 하는 일입니다. 이것은 계약금에서 멈추는 임대 계산기가 보고할 값이기도 하고, 두 계산기가 같은 부동산에 대해 어긋나는 가장 흔한 이유입니다. 어느 쪽도 틀리지 않았습니다. 분모를 다르게 잡고 답한 것뿐이고, 취득 부대비용을 넣은 쪽이 통장에서 빠져나간 것과 일치합니다.

3. 같은 부동산의 공실률 50% — 수익률이 음수로

   1. 한 해의 절반이 비었습니다: 28,800 × 50% = 실제 수령 14,400
   2. 순영업소득: 14,400 − 6,000 = 8,400이고, 더 이상 대출을 감당하지 못합니다
   3. 세전 현금 흐름: 8,400 − 19,160.76 = −10,760.76
   4. 현금 수익률: −10,760.76 ÷ 63,000 = −17.08%

   대출은 임대료를 얼마나 걷었는지에 관심이 없고, 그래서 레버리지를 쓴 임대가 약합니다. 공실률이 45퍼센트포인트 움직이면 3.49%의 수익률이 −17.08%가 되고 매달 896.73을 내놓으라고 요구합니다. 이 민감도 때문에 공실률은 계산기의 기본값에 그냥 두지 말고 지역 시장에서 정해야 하고, 아래 표가 그것을 5퍼센트포인트씩 훑는 이유이기도 합니다.

이것은 한 해의 현금 수익률이고 그 이상이 아닙니다. 가치 상승을 제외하고 원금 상환도 제외하므로 부동산의 총수익률이 아니고, 총수익률과 직접 견주어서는 안 됩니다. 대출 첫해에는 상환금의 대부분이 이자이고, 세입자가 쌓아 주는 지분은 실제이지만 여기서는 보이지 않습니다. 세전 수치이므로 감가상각도, 대출이자 공제도, 임대 수입에 대한 소득세도 없고, 따라서 손에 남는 값이 아닙니다. 한 해의 대출 상환금이 사용자가 넣는 연 단위 하나의 값이라고 가정할 뿐 대출에서 끌어내지 않으므로, 변동금리나 만기 일시상환, 에스크로 부족분을 알지 못하고 해 중간에 바뀌는 상환 일정도 잡아내지 못합니다. 운영 비용은 숫자 하나입니다. 실제 부동산에는 지붕도 온수기기도 위탁 관리 회사도 세입자 교체도 있고, 공실률은 그 교체 비용을 재는 값이 아니라 대신하는 값입니다. 자본적 지출은 전혀 가정하지 않습니다. 취득 부대비용은 첫날 투입한 현금이고 회수되지 않는 것으로 다루는데, 이 지표에서는 맞고 내부수익률에서는 틀립니다. 그쪽에서는 매각 대금과 상계되기 때문입니다. 매각을 모형에 넣지 않으므로 양도차익이나 출구 비용에 대해서도 아무 말 하지 않습니다. 그리고 어느 수치에도 통화가 붙지 않으므로 수익률은 단위가 없고, 그것을 이루는 현금 흐름은 넣은 통화 그대로입니다.

현금 수익률이 무엇인가요?

부동산이 만들어 내는 연간 세전 현금 흐름을 그것을 사는 데 투입한 현금으로 나눈 값입니다. 양쪽이 모두 현금입니다. 위에는 운영 비용과 대출 상환액을 뺀 뒤 걷은 임대료, 아래에는 계약금과 취득 부대비용입니다. 기본 부동산인 매월 임대료 2,400, 공실률 5%, 운영 비용 6,000, 연간 대출 상환액 19,160.76, 계약금 60,000과 취득 부대비용 3,000의 경우 27,360을 걷고 21,360을 남기고 2,199.24의 현금 흐름을 쥐며, 63,000에 대해 3.49%를 냅니다.

임대 부동산의 현금 수익률은 어떻게 계산하나요?

네 단계입니다. 매월 임대료에 12를 곱하고 공실 몫을 빼서 걷은 임대료를 구합니다. 운영 비용을 빼서 순영업소득을 구합니다. 연간 대출 상환액을 빼서 세전 현금 흐름을 구합니다. 그것을 계약금에 취득 부대비용을 더한 값으로 나눕니다. 기본 숫자에서 28,800에서 5%를 뺀 27,360, 다시 6,000을 뺀 21,360, 다시 19,160.76을 뺀 2,199.24이고, 2,199.24 ÷ 63,000 = 3.49%입니다.

현금 수익률에 취득 부대비용이 들어가나요?

들어가야 하고, 이 페이지는 그렇게 합니다. 취득 부대비용은 부동산을 사기 위해 낸 현금이므로 분모에 속하고, 빼면 수익률을 부풀립니다. 기본 부동산에서 3,000을 포함하면 투입 현금이 60,000에서 63,000으로 올라가고 수익률이 3.67%에서 3.49%로 내려갑니다. 계약금에서 멈추는 계산기는 틀렸다기보다 조금 다른 질문에 답한 것이지만, 통장에서 빠져나간 것과 맞는 쪽은 취득 부대비용을 넣은 값입니다.

현금 수익률은 얼마면 좋은가요?

그 돈이 다른 데서 무엇을 할 수 있는지와 사는 시장에 달려 있어 보편적인 기준선이 없습니다. 쓸모 있는 비교는 조달 비용과 수동적인 대안입니다. 내가 내는 대출 금리보다 낮은 수익률은 레버리지가 현금 기준으로 나에게 불리하게 작동한다는 뜻이고, 채권이 주는 정도의 수익률은 채권만 한 대가로 임대인 위험을 지고 있다는 뜻입니다. 낮지만 양수인 값은 판결이 아니라 자기 부양 시험으로 다루십시오. 부동산이 스스로를 먹여 살리고 나머지 이익은 지분과 가치 상승으로 온다는 뜻입니다. 음수라면 매달 부동산에 돈을 대고 있는 것입니다.

현금 수익률과 ROI는 같은 건가요?

아니고, 차이는 분수의 양쪽에 다 있습니다. 투자 수익률은 보통 현금 흐름에 가치 상승과 갚아 나간 원금을 더한 총이익을 조달까지 포함한 부동산 총비용으로 나눕니다. 현금 수익률은 올해의 현금 흐름만을 실제로 넣은 현금만으로 나눕니다. 그래서 현금 수익률은 분자도 작고 분모도 작으며, 둘이 반대 방향을 가리킬 수 있습니다. 가치 상승으로 ROI는 강한데 현금 수익률은 2%이고 매달 돈이 나가는 부동산이 있을 수 있습니다.

임대료가 아직 대출을 감당하는데 왜 수익률이 음수인가요?

공실 몫이 대출보다 먼저 빠지고, 임대료가 줄어도 대출은 줄지 않기 때문입니다. 기본 부동산은 순영업소득 21,360에 부채 상환액이 19,160.76이라 여유가 2,199.24뿐입니다. 그래서 공실률이 약 42%만 되어도 여유가 사라지고, 그 뒤의 1퍼센트포인트는 전부 주머니에서 나갑니다. 공실률 50%에서 현금 흐름은 −10,760.76이고 수익률은 −17.08%입니다. 레버리지는 이 효과를 양방향으로 확대하므로, 여기서 공실률이 다른 어떤 입력보다 중요합니다.

현금 수익률은 해마다 달라지나요?

네, 양쪽 모두 달라집니다. 분자는 임대료와 공실률, 비용에 따라 움직이고, 대출 상환액은 그대로인데 임대료가 오르므로 보통 올라갑니다. 분모는 현금을 더 넣을 때만 움직이지만 구성이 바뀝니다. 취득 부대비용이 전부 1년 차에 들어가므로, 다른 조건이 그대로인 부동산에서 1년 차가 이 지표에 가장 나쁜 해입니다. 취득 부대비용 3,000이 든 같은 부동산은 아무것도 바뀌지 않으면 2년 차부터 3.67%를 냅니다. 다른 부동산과 견줄 때 그 값이 맞는 것은 그쪽도 첫해를 지났을 경우에만 해당합니다.

• Publication 527, Residential Rental Property — 임대 수입으로 무엇을 세고 그에 대해 어떤 비용을 공제하는지, 공실 기간을 포함해 다룹니다 — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 946, How To Depreciate Property (2025 edition) — 감가상각은 현금이 아니라 공제이므로, 현금 수익률이 분자에서 그것을 빼는 이유입니다 — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 551, Basis of Assets — 결제 비용과 지급 수수료는 부동산을 취득하며 지급한 것의 일부입니다 — Internal Revenue Service (United States)