본문으로 건너뛰기
CalcMax

임대 수익률 계산기

범위: 10,000 – 50,000,000

범위: 0 – 1,000,000

범위: 0 – 50

범위: 0 – 1,000,000

범위: 1 – 100

범위: 0 – 50

범위: 1 – 600

계산 결과

7.12%

캡레이트(%)

캐시온캐시 수익률(%)
3.67%
월 현금 흐름
183.27
연 현금 흐름
2,199.24
월 주택담보대출 상환액
1,596.73
총 임대 수익률(%)
9.60%
순영업소득
21,360.00
자기자본 금액
60,000.00
가격 대비 월 임대료 비율(%)
0.80%

임대 물건은 한 벌의 옷을 걸친 두 개의 투자입니다. 임대료를 벌고 운영비를 먹는 건물이 하나 있고, 자기 돈과 대출로 그 건물을 사들인 거래가 또 하나 있습니다. 이 페이지는 둘 모두에 값을 매기고, 맨 앞에 놓는 두 숫자는 이 업계에서 가장 자주 혼동되는 것들입니다. 자본환원율, 흔히 캡레이트라고 줄여 부르는 값은 물건의 순영업소득을 구입 가격 전체로 나눈 것입니다. 누구의 자금 조달 방식도 고려하기 전에 그 건물이 벌어들이는 것이 얼마인지를 묻습니다. 캐시온캐시 수익률은 연 현금 흐름을 실제로 투입한 현금으로 나눈 값이고, 내가 넣은 돈이 무슨 일을 하는지를 묻습니다. 기본값인 300,000에 월세 2,400, 공실률 5퍼센트, 연간 운영비 6,000, 30년 만기 7퍼센트 대출에 자기자본 20퍼센트를 넣으면 캡레이트가 7.12퍼센트, 캐시온캐시 수익률이 3.67퍼센트입니다. 이 둘은 같은 것을 잰 두 개의 측정값이 어긋난 것이 아닙니다. 서로 다른 두 가지를 잰 값이고, 그 사이의 간격이 바로 대출의 값입니다. 이 페이지는 순영업소득과 총 임대 수익률, 자기자본 금액, 월 주택담보대출 상환액, 그리고 가격 대비 월 임대료 비율도 함께 돌려줍니다. 마지막 항목이 있는 이유는 1퍼센트 법칙이 이 업계에서 가장 빠른 어림 점검이기 때문입니다. 다만 그것은 판정이 아니라 모양으로 읽어야 합니다. 같은 물건이 현금 매수자에게는 훌륭해 보이고 가격의 오분의 사를 빌린 사람에게는 그저 그렇게 보일 수 있습니다. 이 계산기가 같은 건물에 두 번 돌리도록 만들어진 이유가 정확히 그것입니다. 자기자본으로 한 번, 전액으로 한 번 돌려서 두 숫자 가운데 어느 쪽에 내가 노출되어 있는지 보십시오. 여기서 말하는 1퍼센트 법칙은 미국에서 통용되는 어림 규칙이며 법정 기준이 아닙니다. 임대 소득에 대한 과세와 보유세는 나라마다 구조가 다르므로, 운영비 칸은 자기 시장의 규칙으로 직접 채우십시오.

300,000에 자기자본 20퍼센트, 7퍼센트 — 월세에 따라

월세총 임대 수익률(%)캡레이트(%)연 현금 흐름캐시온캐시 수익률(%)
18007.24.84-4640.76-7.73
21008.45.98-1220.76-2.03
24009.67.122199.243.67
270010.88.265619.249.37
3000129.49039.2415.07

이 다섯 행에서 달라지는 것은 월세뿐입니다. 가격과 공실률과 운영비와 자기자본과 금리는 모두 이 페이지의 기본값입니다. 두 가지를 보십시오. 캡레이트는 월세와 같은 폭으로 움직이는데 캐시온캐시 수익률은 훨씬 빠르게 움직입니다. 앞의 것은 300,000으로 나누고 뒤의 것은 60,000으로 나누기 때문입니다. 그리고 이 범위는 월세가 전혀 부당해 보이지 않는데도 넉넉한 이익에서 매달의 손실까지 이어집니다. 300,000에 1,800은 가격 대비 비율이 0.6퍼센트이고, 많은 도시에서 흔한 값이면서도 이런 자금 조건에서는 주인에게 매달 돈을 쓰게 만듭니다.

공식

캡레이트 = 순영업소득 ÷ 구입 가격. 캐시온캐시 수익률 = 연 현금 흐름 ÷ 자기자본 금액.

P
구입 가격입니다
R
공실을 빼기 전의 월 임대료입니다
v
공실률을 백분율로 나타낸 값입니다
E
연간 운영비입니다
NOI
순영업소득입니다. 유효 연간 임대료에서 운영비를 뺀 값입니다
D
자기자본 비율입니다
C
연 현금 흐름입니다. 순영업소득에서 열두 달치 상환액을 뺀 값입니다

캡레이트를 먼저 쓰십시오. 물건 하나를 다른 물건과 견줄 때입니다. 둘 가운데 이것만이 구입 자금을 어떻게 조달했는지와 무관하므로, 전혀 다른 대출을 낀 두 매수자도 같은 건물에 대해 같은 캡레이트를 계산합니다. 매물 광고가 그 값을 내세우는 이유가 바로 이것입니다. 캐시온캐시 수익률은 그다음에 쓰십시오. 물건 하나를 내 돈의 다른 용도와 견줄 때입니다. 이 거래가 예금보다 나은지에 답하는 숫자가 그것이고, 캡레이트가 넉넉히 양수인 물건에서도 음수가 될 수 있습니다. 아래 참고표에 정확히 그런 행이 하나 있습니다. 자기 돈을 적게 넣을 때 두 값이 어느 방향으로 움직이는지도 보십시오. 캡레이트는 전혀 움직이지 않습니다. 건물에 대해 달라진 것이 없기 때문입니다. 반면 캐시온캐시 수익률은 원래 향하던 방향으로 더 극단적으로 갑니다. 두 값 모두 가치 상승과 세금, 그리고 갚아 나가는 원금을 포함하지 않습니다. 셋 다 실제로 일어나는 일이고 셋 다 여기에는 없습니다.

계산 예시

  1. 300,000에 월세 2,400, 자기자본 20퍼센트

    1. 유효 연간 임대료: 2,400 × 12 = 28,800에서 공실 5퍼센트를 빼면 27,360
    2. 순영업소득: 27,360 − 6,000 = 21,360
    3. 캡레이트: 21,360 ÷ 300,000 = 7.12퍼센트
    4. 자기자본: 300,000의 20퍼센트 = 60,000이므로 대출은 240,000
    5. 월 상환액: 240,000을 7퍼센트로 360개월 갚으면 매달 1,596.73이고 1년이면 19,160.76
    6. 연 현금 흐름: 21,360 − 19,160.76 = 2,199.24이고 매달 183.27
    7. 캐시온캐시 수익률: 2,199.24 ÷ 60,000 = 3.67퍼센트

    이 페이지 전체가 한 사례에 담겨 있습니다. 건물은 자기 가격 대비 7.12퍼센트를 벌고, 내 돈은 자기자본 대비 3.67퍼센트를 법니다. 그 차이가 대출의 값입니다. 어느 쪽도 틀리지 않았고 어느 쪽도 유일한 정답이 아닙니다. 서로 다른 질문에 답한 값입니다.

  2. 같은 물건을 전액 현금으로

    1. 자기자본: 300,000의 100퍼센트 = 300,000이므로 대출이 0이고 월 상환액도 0
    2. 순영업소득은 21,360 그대로이고 캡레이트도 7.12퍼센트 그대로
    3. 연 현금 흐름: 21,360 − 0 = 21,360이고 매달 1,780
    4. 캐시온캐시 수익률: 21,360 ÷ 300,000 = 7.12퍼센트

    대출이 없으면 두 비율이 같은 값에 도착합니다. 우연이 아닙니다. 두 분수 모두 순영업소득을 구입 가격으로 나눈 것이 되기 때문입니다. 대출이 있는데도 두 값이 같다면 자기자본 칸을 확인하십시오. 100으로 놓여 있을 것입니다.

  3. 월세가 자기 대출을 감당하지 못하는 물건

    1. 유효 연간 임대료: 1,200 × 12 = 14,400에서 공실 5퍼센트를 빼면 13,680
    2. 순영업소득: 13,680 − 6,000 = 7,680이고 캡레이트는 7,680 ÷ 300,000 = 2.56퍼센트
    3. 월 상환액은 1,596.73 그대로이고 1년이면 19,160.76
    4. 연 현금 흐름: 7,680 − 19,160.76 = −11,480.76이고 매달 −956.73
    5. 캐시온캐시 수익률: −11,480.76 ÷ 60,000 = −19.13퍼센트

    가장 눈여겨볼 사례입니다. 두 비율이 반대 방향을 가리키기 때문입니다. 캡레이트는 2.56퍼센트로 여전히 양수인데 캐시온캐시 수익률은 −19.13퍼센트로 음수입니다. 현금으로 산 사람이라면 완만하게 돈을 버는 건물을 가졌겠지만, 이 대출을 낀 사람은 그 특권에 매달 956.73을 냅니다.

한계

여기 있는 모든 것은 직접 입력한 일곱 개의 숫자에서 나오고, 임대가 되는지 안 되는지를 실제로 가르는 것들 가운데 여기에 없는 것이 여럿입니다. 가치 상승과 감가상각이 빠져 있습니다. 이것은 현재 소득 계산이지 총수익 계산이 아니며, 시장이 오르는 동네의 물건이 몇 년 동안 현금 흐름 투자로는 형편없으면서도 주인에게 돈을 벌어다 줄 수 있습니다. 세금도 빠져 있고, 그 효과는 양쪽으로 갈립니다. 대출 이자와 운영비는 많은 나라에서 공제 대상인 경우가 흔하고 임대 소득은 과세 대상인 경우가 흔한데, 순효과는 세율 구간과 관할에 달려 있습니다. 거래 비용도 빠져 있습니다. 취득세와 법무 비용, 감정과 중개 수수료는 가격의 몇 퍼센트가 될 수 있고, 그 돈은 원래 자기자본에 들어갔을 돈이므로 여기 표시되는 캐시온캐시 수익률을 낮춥니다. 운영비는 스스로 정직하게 추정한 값이어야 하고, 이 칸을 사람들이 가장 자주 틀립니다. 지붕과 보일러, 세입자 사이의 공백 기간, 관리 수수료가 모두 운영비이고 그중 어느 것도 구입 가격에 들어 있지 않습니다. 공실은 빈 달 수가 아니라 임대료의 일정 비율로 모형화했는데, 이는 1년에 열한 달만 임대한 물건을 실제보다 좋게 보이게 하는 단순화입니다. 원금 상환은 여기서 수익으로 세지 않습니다. 자기자본을 키우기는 하지만 손에 쥐어지는 돈이 아니기 때문입니다. 마지막으로 어떤 금액에도 통화가 붙어 있지 않습니다. 300,000은 입력한 단위 그대로의 300,000이고, 임대료와 운영비와 가격이 모두 같은 단위여야 합니다.

자주 묻는 질문

캡레이트와 캐시온캐시 수익률은 무엇이 다른가요?
캡레이트는 순영업소득을 구입 가격 전체로 나눈 값이므로 대출을 완전히 무시하고 건물을 설명합니다. 캐시온캐시 수익률은 연 현금 흐름을 실제로 넣은 현금으로 나눈 값이므로 대출을 갚고 난 뒤의 내 돈을 설명합니다. 여기의 기본값에서 두 값은 7.12퍼센트와 3.67퍼센트이고, 그 간격이 빌린 돈의 값입니다.
자기자본을 바꿔도 캡레이트가 그대로인 이유는 무엇인가요?
물건에 대해 달라진 것이 없기 때문입니다. 순영업소득은 임대료에서 운영비를 뺀 값이고 구입 가격은 구입 가격이며, 둘 다 그 매입을 어떻게 조달했는지 모릅니다. 자기자본을 바꾸면 월 상환액과 현금 흐름과 캐시온캐시 수익률은 모두 움직이지만 캡레이트는 있던 자리에 정확히 머무릅니다.
1퍼센트 법칙은 실제로 지켜야 하는 규칙인가요?
규칙이 아니라 어림 규칙이고, 답이 아니라 출발 필터입니다. 월 임대료가 구입 가격의 1퍼센트쯤 되는 것은 그 기준이 생겨난 시장에서 그 물건이 비용을 감당할 수 있다는 거친 신호입니다. 아래 표의 첫째 행인 300,000에 3,000이 정확히 그 선 위에 있습니다. 그것은 세금과 가치 상승과 건물 상태에 대해서는 아무것도 알려 주지 않습니다.
캡레이트는 양수인데 현금 흐름이 음수인 이유는 무엇인가요?
캡레이트에는 대출이 들어 있지 않고 현금 흐름에는 들어 있기 때문입니다. 어떤 물건은 자기 가격 대비 충분히 괜찮은 수익을 내면서도, 그 위에 걸린 대출이 크면 매달 청구서를 안겨 줍니다. 위의 세 번째 사례가 그것이고, 처음 임대를 시작한 사람이 잔금을 치른 뒤에야 알게 되는 상황이 대개 그렇습니다.
원금 상환액도 수익에 넣어야 하나요?
캐시온캐시 수익률에는 넣지 않습니다. 그 돈은 주머니에 있는 것이 아니라 은행 계좌에서 건물의 자기자본으로 옮겨 간 돈이기 때문입니다. 실제 이득이 맞고 다만 종류가 다른 이득이며, 물건을 팔거나 담보로 다시 빌릴 때 실현됩니다. 현금 흐름으로 세면 그 물건이 실제보다 유동적인 것처럼 보이게 됩니다.
운영비에는 무엇을 넣어야 하나요?
대출을 뺀, 그 물건을 보유하고 운영하는 데 드는 모든 비용입니다. 보유세와 보험료, 관리 수수료, 수리비, 유지비, 그리고 이따금 큰 교체가 생기는 것을 대비한 적립금이 여기 들어갑니다. 지난해 영수증보다 현실적인 연간 금액을 쓰십시오. 보일러를 안 바꾼 해가 보일러 값이 안 드는 해는 아니기 때문입니다. 이 칸을 적게 잡는 것이 임대 분석이 지나치게 낙관적으로 나오는 가장 흔한 이유입니다.

참고 문헌

관련 계산기

주택담보대출 계산기월 상환액과 총 이자, 상환 일정표를 보여줍니다.대출 계산기고정금리 대출의 상환액을 계산합니다.상환 일정표 계산기매기 이자를 포함한 전체 상환 일정표를 만듭니다.중도상환 계산기추가 상환으로 줄어드는 기간과 이자를 계산합니다.