캡레이트 계산기

캡레이트 = 순영업소득 ÷ 부동산 가치 × 100; 소득 대비 가격 배수 = 100 ÷ 캡레이트; 목표 캡레이트 기준 가치 = 순영업소득 ÷ (목표 캡레이트 ÷ 100); 매도 호가 대비 차이 = (목표 캡레이트 기준 가치 − 부동산 가치) ÷ 부동산 가치 × 100

순영업소득

1년 동안 실제로 걷힌 임대료에서 공실 손실을 빼고, 건물 운영 비용까지 뺀 값입니다. 세금, 보험료, 관리비, 수선비, 소유자가 부담하는 공과금이 여기에 들어갑니다. 대출 상환금은 여기서 빠지지 않으며, 그래서 현금으로 사는 사람과 빌려서 사는 사람의 캡레이트를 견줄 수 있습니다. 이 칸에 임대료 총액을 넣는 것이 이 수에서 가장 흔한 실수이고, 페이지는 그것을 알아채지 못합니다.

부동산 가치

매도 호가, 또는 따져 보려는 가치입니다. 분모이므로 소득을 무엇과 견주는지를 정합니다. 같은 건물도 가격이 둘이면 캡레이트도 둘이고, 그중 시장의 의견인 것은 하나뿐입니다.

목표 캡레이트

사려면 이만큼은 나와야 한다는 수익률입니다. 계산을 뒤집어서, 어떤 가격이 얼마를 내는지 묻는 대신 요구 수익률이 정당화하는 가격이 얼마인지를 묻습니다. 얼마를 부를지 정하는 순간에는 이쪽 방향이 더 쓸모 있습니다.

캡레이트

순영업소득이 가치에서 차지하는 비율이며 소수 둘째 자리까지 인쇄됩니다. 1년짜리이고 현금도 부채도 개입하지 않는 스냅숏입니다. 할인도, 임대료 성장도, 되팔이도 없습니다. 그래서 건물끼리 견줄 수 있고, 동시에 1년차 이후에 대해서는 아무 말도 하지 않습니다.

소득 대비 가격 배수

캡레이트의 역수, 즉 가치를 소득으로 나눈 값입니다. 가격이 현재 순소득의 몇 년치인지를 뜻합니다. 두 수는 반대 방향으로 움직이고, 10퍼센트에서만 우연히 같아집니다. 그것은 규칙이 아니라 십진법의 우연입니다.

목표 캡레이트 기준 가치

같은 순영업소득을, 매수자가 요구 수익률을 고집할 때 얼마로 볼 수 있는지입니다. 매도 호가가 아니라 그 소득이 정당화하는 가격이고, 둘 사이의 거리가 곧 협상입니다.

매도 호가 대비 차이

매도 호가가 그 정당화된 가치보다 얼마나 위나 아래에 있는지를 퍼센트로 나타낸 값입니다. 음수면 호가가 요구 수익률이 정당화하는 값보다 낮아서 기준을 넘는다는 뜻이고, 양수면 원했던 것보다 낮은 수익률을 받아들이라는 요구를 받고 있다는 뜻입니다.

가격이 다른 임대 부동산들을 하나의 척도로 견주거나, 특정 매도 호가가 요구하는 수익률에 비추어 방어할 만한지 시험할 때 쓰십시오. 가치평가가 아니라 1차 여과기입니다. 1년치 소득을 주어진 것으로 놓고 그 한 해가 얼마의 값어치인지를 묻기 때문에, 임대료 성장과 공실, 매각을 예측하려는 여러 해짜리 모형보다 앞에 놓입니다. 산술이 줄 수 없는 경고가 둘 있습니다. 분자는 반드시 운영 비용을 뺀 값이어야 합니다. 임대료 총액을 넣으면 너무 높은 숫자가 나오는데 그것도 아주 그럴듯해 보이고, 페이지는 그것을 표시해 주지 않습니다. 그리고 캡레이트가 높다고 더 좋은 거래인 것은 아닙니다. 대개는 그 부동산에 시장이 덜 기대한다는 뜻이고, 그것이 상태 때문이든 입지 때문이든 임차인 때문이든, 이 수의 요점은 그 기대를 안고 있다는 데 있습니다.

1. 기본값: 순소득 60,000, 부동산 가치 1,000,000

   1. 캡레이트: 60,000 ÷ 1,000,000 = 6퍼센트
   2. 소득 대비 가격 배수: 100 ÷ 6 = 16.67
   3. 목표 8퍼센트 기준 가치: 60,000 ÷ 0.08 = 750,000
   4. 매도 호가 대비 차이: (750,000 − 1,000,000) ÷ 1,000,000 = −25퍼센트

   마지막 두 줄은 함께 읽으십시오. 결정이 거기에 있습니다. 이 부동산은 매도 호가에서 6퍼센트를 냅니다. 8퍼센트가 필요한 매수자는 같은 소득에 750,000까지만 지불하려 할 것이므로, 호가는 그 기준선보다 25퍼센트 높습니다. 배수는 같은 사실을 반대쪽에서 본 것이고, 소득의 16과 3분의 2년치이며, 매도자가 더 즐겨 부르는 숫자입니다.

2. 같은 가격에 소득이 두 배인 경우

   1. 캡레이트: 120,000 ÷ 1,000,000 = 12퍼센트
   2. 소득 대비 가격 배수: 100 ÷ 12 = 8.33
   3. 목표 8퍼센트 기준 가치: 120,000 ÷ 0.08 = 1,500,000
   4. 매도 호가 대비 차이: (1,500,000 − 1,000,000) ÷ 1,000,000 = 50퍼센트

   소득이 두 배가 되면 캡레이트도 두 배가 되고 배수는 절반이 되며, 매도 호가 대비 차이는 −25퍼센트에서 +50퍼센트로 뒤집힙니다. 같은 호가가 이제는 8퍼센트를 원하는 매수자가 지불할 값보다 훨씬 낮습니다. 건물에 대해 달라진 것은 아무것도 없습니다. 캡레이트는 소득과 가격이 함께 만들어 내는 성질이고, 건물만의 성질인 적이 없다는 것이 이 사례의 교훈입니다.

3. 어중간한 숫자: 1,200,000에 85,000, 목표 7.5퍼센트

   1. 캡레이트: 85,000 ÷ 1,200,000 = 7.0833퍼센트, 인쇄값은 7.08
   2. 소득 대비 가격 배수: 100 ÷ 7.08 = 14.12
   3. 목표 7.5퍼센트 기준 가치: 85,000 ÷ 0.075 = 1,133,333.33
   4. 매도 호가 대비 차이: (1,133,333.33 − 1,200,000) ÷ 1,200,000 = −5.56퍼센트

   배수는 7.0833이 아니라 반올림된 7.08에서 나오므로, 인쇄된 캡레이트로 100을 나누면 인쇄된 배수가 정확히 재현됩니다. 이것은 의도된 것이고 여기서는 일반 규칙입니다. 패널의 모든 수는 다른 수로 손으로 검산할 수 있고, 설명해야 할 끝자리 어긋남이 없습니다.

4. 작은 평형: 300,000에 24,000

   1. 캡레이트: 24,000 ÷ 300,000 = 8퍼센트
   2. 소득 대비 가격 배수: 100 ÷ 8 = 12.5
   3. 목표 9퍼센트 기준 가치: 24,000 ÷ 0.09 = 266,666.67
   4. 매도 호가 대비 차이: (266,666.67 − 300,000) ÷ 300,000 = −11.11퍼센트

   300,000짜리 부동산의 8퍼센트와 3,000,000짜리 부동산의 8퍼센트는 같은 숫자지만 같은 투자가 아닙니다. 작은 평형은 같은 수익률을 훨씬 적은 자본에 몰아넣고, 위험도 같은 방식으로 몰아넣습니다. 캡레이트는 크기가 다른 부동산을 견주도록 만들어졌고 그 일은 합니다. 다만 그 비교가 해야 할 옳은 비교인지까지 알려 주도록 만들어지지는 않았습니다.

5. 0.01퍼센트: 1,000,000짜리 부동산에 소득 100

   1. 캡레이트: 100 ÷ 1,000,000 = 0.01퍼센트
   2. 소득 대비 가격 배수: 100 ÷ 0.01 = 10,000
   3. 목표 8퍼센트 기준 가치: 100 ÷ 0.08 = 1,250
   4. 매도 호가 대비 차이: (1,250 − 1,000,000) ÷ 1,000,000 = −99.88퍼센트

   이 페이지가 인쇄할 수 있는 가장 작은 캡레이트이고, 실제 경계를 표시합니다. 소득이 그 10분의 1이면 0.00퍼센트로 반올림되고 그 역수는 유한한 값을 가지지 않으므로, 페이지는 배수 대신 문제를 알립니다. 배수 열을 읽을 값어치가 있는 이유도 여기 있습니다. 0.01퍼센트와 소득 10,000년치는 같은 말이고, 한눈에 놀라운 것은 두 번째뿐입니다.

이것은 1년짜리 스냅숏이고 그 너머는 보지 못합니다. 임대료 성장, 움직이는 공실률, 갈아야 할 지붕, 떠나는 임차인, 언젠가 팔릴 때의 가격이 모두 여기 없습니다. 10년을 보유한다면 그런 것들이 대개 진입 수익률보다 중요합니다. 자금 조달은 설계상 빠져 있고, 그래서 두 부동산을 견줄 수 있게 되지만 실제로 넣을 현금의 수익률에 대해서는 아무 말도 하지 않는다는 뜻이기도 합니다. 레버리지는 캡레이트가 차입 비용을 넘을 때 자기자본 수익률을 올리고 그렇지 않을 때 내리는데, 이 페이지는 어느 쪽인지 알려 줄 수 없습니다. 소득은 하나의 확실한 값으로 다루지만 실제로는 예측이고, 가치는 주어진 것으로 다루지만 실제로는 다투는 대상입니다. 무엇보다 캡레이트는 시장의 의견을 숫자로 적은 것입니다. 그것을 비교가 아니라 판정으로 읽는 것이 이 수가 부추기는 실수이며, 같은 시장의 비슷한 건물들이 어느 범위에서 거래되는지를 모르는 한 한 채의 캡레이트는 말해 주는 것이 거의 없습니다.

임대료 총액과 순영업소득 중 무엇을 넣어야 하나요?

언제나 순영업소득입니다. 걷힌 임대료는 그 부동산이 만들어 내는 소득이 아닙니다. 공실 손실, 재산세, 보험료, 관리비, 수선비, 소유자가 부담하는 공과금이 먼저 빠져나가고, 총액으로 만든 캡레이트는 그 비용만큼 부풀려집니다. 이것이 페이지가 대신 잡아 줄 수 없는 실수입니다. 그럴듯한 소득 숫자는 그럴듯한 답을 만들어 내기 때문입니다. 아직 순액이 없다면 임대료를 넣고 나중에 결과를 조정하기보다, 이 페이지를 쓰기 전에 순액을 먼저 산출하십시오.

대출 상환금도 순영업소득에서 빼나요?

아닙니다. 캡레이트는 매입 자금을 어떻게 조달했는지를 일부러 무시합니다. 그래야 현금 매수자와 레버리지를 쓴 매수자가 같은 건물에 대해 같은 숫자를 보게 됩니다. 상환금을 빼면 남는 것은 현금 수익률이고, 그것도 다른 쓸모 있는 지표이지만 부동산이 아니라 대출 조건에 달려 있어 두 매수자 사이에 견줄 수 없고 대환하는 순간 달라집니다.

캡레이트가 높으면 더 좋은 투자인가요?

그것만으로는 아닙니다. 그리고 이것이 이 수가 가장 자주 잘못 읽히는 지점입니다. 캡레이트가 높다는 것은 가격에 비해 소득이 싸다는 뜻이고, 그것은 진짜 싸게 사는 것일 수도 있고 시장이 문제를 예상하고 있다는 뜻일 수도 있습니다. 오래된 지붕, 약한 임대 수요 지역, 곧 떠날 임차인이 그렇습니다. 이 비율은 시장이 그 부동산에 대해 아는 모든 것을 요약한 값이므로, 유난히 높은 값은 행동할 답이라기보다 살펴볼 질문인 경우가 많습니다. 미리 좋다고 정해 둔 숫자가 아니라 주변의 비슷한 건물이 어느 값에 거래되는지와 견주십시오.

소득 대비 가격 배수는 무엇을 더해 주나요?

같은 사실을 반대 방향에서 본 것입니다. 캡레이트는 수익률이고 배수는 소득의 연수이며 정확히 서로의 역수이므로, 한쪽이 다른 쪽에 없는 정보를 담고 있지는 않습니다. 둘 다 보여 주는 이유는 사람들이 서로 다른 자리에서 각각을 부르기 때문입니다. 매물 목록에는 배수가 흔하고 감정에는 캡레이트가 흔해서, 패널이 둘 다 내주면 머릿속에서 환산하지 않고 어느 대화든 따라갈 수 있습니다. 우연이 하나 있으니 주의하십시오. 정확히 10퍼센트에서 둘이 같아지는데, 그것은 십진법의 우연이지 기댈 관계가 아닙니다.

캡레이트가 0으로 나오면 어떻게 되나요?

소득이 가격에 비해 아주 작을 때 그렇게 됩니다. 가치 1,000,000에 소득 100이면 0.01퍼센트로 반올림되고, 그 10분의 1이면 0이 됩니다. 이 페이지는 0과 무한대의 배수를 인쇄하는 대신, 배수가 유한한 값을 가지려면 소득이 가치에 비해 너무 작다고 말합니다. 실무에서 이렇게 낮은 값은 둘 중 하나가 틀렸다는 뜻입니다. 소득이 임대료의 대부분을 빠뜨렸거나, 가치가 소득을 내는 부동산의 가격이 아니거나 둘 중 하나입니다.

총 임대료 배수와는 무엇이 다른가요?

분자 하나뿐이고, 그것이 전부입니다. 총 임대료 배수는 가격을 임대료 총액으로 나누고, 캡레이트는 순영업소득으로 나눕니다. 비용은 언제나 양수이므로 순액은 항상 더 작고, 따라서 같은 부동산에서 캡레이트는 총액 기준 수익률보다 언제나 낮은 숫자입니다. 그리고 그 둘의 간격이 바로 건물을 운영하는 데 드는 비용입니다. 둘 다 가지고 있다면 그 차이가 그 부동산의 운영비가 얼마나 무거운지를 빠르게 읽어 주는 값이 됩니다.

• Net Income — 비용을 뺀 뒤의 소득에 대한 용어 정의이며, 캡레이트의 분자가 임대료 총액이 아니라 순액이어야 하는 근거입니다. 다만 용어집의 순이익은 세금까지 빼는 반면 캡레이트는 운영 비용에서 멈추고 부채 상환과 세금 앞에 서 있습니다 — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — 순영업소득을 임대 수입에서 해당 부동산의 공실 손실과 운영 비용을 뺀 값으로 정의합니다. 임대료에서 빠져나가 순영업소득이 되기 전에 드는 비용들이며, 매입 가격 자체와는 구별됩니다 — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — 임대 수입과 임대 부동산의 비용을 세무상 어떻게 산정하는지, 그리고 임대료 총액을 순소득에 가깝게 줄여 주는 공제 항목을 다룹니다 — Internal Revenue Service (United States)