GRM 계산기

연간 총 임대료 = 월 총 임대료 × 12; 총 임대료 배수 = 부동산 가격 ÷ 연간 총 임대료; 총 임대 수익률 = 100 ÷ 총 임대료 배수; 목표 배수 기준 가치 = 목표 총 임대료 배수 × 연간 총 임대료

부동산 가격

매도 호가, 또는 실제로 치른 가격입니다. 분자이고 비교의 기준 전부이므로, 비교의 양쪽에서 같은 종류의 수여야 합니다. 호가와 실거래가를 맞대거나, 취득 부대비용을 포함한 가격과 그렇지 않은 가격을 맞대면 부동산과 아무 관계 없는 차이가 생깁니다. 그 수가 호가인지 실거래가인지보다 그것을 일관되게 쓰는지가 더 중요합니다.

월 총 임대료

한 달에 걷히는 임대료이며, 공실도 세금도 보험료도 관리비도 수선비도 대출 상환금도 빼기 전입니다. 총액이라는 말이 핵심입니다. 이 페이지는 광고에 적힌 그대로의 수치 위에 세워져 있고, 그래서 빠르고, 그래서 이익으로 착각하면 오해를 부릅니다. 특히 공실 충당은 빠져 있어서, 1년에 두 달 비는 건물도 여기서는 늘 만실인 건물과 똑같이 보입니다.

연간 총 임대료

월 금액에 12를 곱한 값입니다. 패널의 다른 모든 수가 여기서 만들어지고, 연환산 실수가 숨을 곳이 바로 이 곱셈이기 때문에 인쇄합니다. 12는 측정이 아니라 관례입니다. 임대료가 변한다는 사실, 한 달이 비어 있을 수 있다는 사실, 어떤 임대차는 다르게 청구한다는 사실을 무시하며, 그 모두는 더 충실한 분석의 몫입니다.

총 임대료 배수

가격을 연간 임대료로 나눈 값이며 소수 둘째 자리까지 인쇄됩니다. 낮으면 임대료 몇 년치로 그 부동산을 살 수 있다는 뜻이고 대개 매수자가 바라는 쪽이지만, 배수가 낮은 것과 좋은 투자인 것은 같은 말이 아닙니다. 임대료가 내려가는 동네의 싼 건물은 그럴 만한 이유가 있어서 쌉니다. 매물 목록에서 가장 많이 인용되는 수이자, 그림을 바꿔 놓을 비용을 빼놓고 가장 많이 인용되는 수입니다.

총 임대 수익률

배수의 역수를 퍼센트로 적은 값, 즉 가격에서 임대료가 차지하는 몫입니다. 배수와 정확히 같은 정보를 담고 있고, 둘 다 보여 주는 이유는 서로 다른 대화에서 쓰이기 때문입니다. 수익률은 수익을 좇는 매수자가 채권과 견주는 값이고, 배수는 매물 목록이 부르는 값입니다. 우연이 하나 있으니 주의하십시오. 배수가 정확히 10일 때 둘이 10퍼센트로 같아지는데, 그것은 십진법의 성질이지 기댈 관계가 아닙니다.

목표 배수 기준 가치

고른 배수에서 같은 임대료가 얼마를 살 수 있는지입니다. 어떤 가격이 얼마를 내는지에서 내 기준이 정당화하는 가격이 얼마인지로 계산을 뒤집습니다. 그 시장의 매수자가 흔히 치르는 배수를 넣으면 임대료가 뒷받침하는 가격이 나옵니다. 이것은 단정이 아니라 필드입니다. 페이지는 알맞은 배수가 얼마인지에 의견이 없고, 기본 임대료에 목표 15를 적용하면 매도 호가 300,000이 아니라 288,000이 나옵니다.

매물에 가격과 임대료밖에 없을 때 첫 여과기로 쓰십시오. 이 척도가 만들어진 상황이 바로 그것입니다. 빠르고 가정이 필요 없으며, 한 번의 나눗셈으로 그 부동산이 내가 보는 범위에 있는지 아니면 자릿수가 다른지 알려 줍니다. 제대로 된 분석에 필요한 비용 추정에 시간을 쓰기 전에 긴 목록을 짧게 줄이는 데도 쓸모가 있습니다. 판정으로 써서는 안 되는 자리도 분명합니다. 새 지붕을 얹은 건물과 교체해야 하는 건물, 시세대로 내는 임차인과 절반만 내는 임차인, 임대료가 오르는 시장과 내리는 시장, 임차인이 하나인 부동산과 열둘인 부동산이 안고 있는 공실 위험을 구별하지 못합니다. 자금 조달에 대해서도 말하지 않습니다. 같은 건물에 같은 가격을 치르는 두 매수자, 한 명은 현금으로 한 명은 대출로 샀다면 총 임대료 배수는 같고 수익은 전혀 다릅니다. 총 임대료 배수는 임대 부동산 분석의 시작이고, 그것을 끝으로 다루는 것이 이 척도가 부추기는 실수입니다.

1. 기본값: 300,000짜리 부동산이 한 달에 1,600을 벌어들이는 경우

   1. 연간 총 임대료: 1,600 × 12 = 19,200
   2. 총 임대료 배수: 300,000 ÷ 19,200 = 15.625, 인쇄값은 15.63
   3. 총 임대 수익률: 100 ÷ 15.63 = 6.40퍼센트
   4. 목표 배수 15 기준 가치: 15 × 19,200 = 288,000

   이 부동산은 임대료 열다섯 해 반의 값이고, 그것이 비용을 하나도 빼기 전의 총 임대 수익률 6.40퍼센트입니다. 결정을 지고 있는 것은 네 번째 수입니다. 임대료의 열다섯 배를 넘겨서는 안 된다는 매수자는 이 건물을 매도 호가 300,000에 대하여 288,000으로 봅니다. 둘은 4퍼센트 차이입니다. 그 간격이 협상의 전부이고, 두 수 말고는 건물에 대해 아무것도 모르는 채로 도달한 값입니다.

2. 배수와 수익률이 겹치는 자리

   1. 연간 총 임대료: 2,000 × 12 = 24,000
   2. 총 임대료 배수: 240,000 ÷ 24,000 = 10.00
   3. 총 임대 수익률: 100 ÷ 10.00 = 10.00퍼센트
   4. 목표 배수 10 기준 가치: 10 × 24,000 = 240,000

   배수가 정확히 10이고 수익률이 정확히 10퍼센트입니다. 100을 10으로 나누면 10이 되므로 두 수가 같아지는 유일한 지점입니다. 십 단위로 세는 데서 나온 결과이지 규칙이 아닙니다. 배수 8이면 수익률이 12.5퍼센트이고 12면 8.33입니다. 이 우연을 관계로 착각하지 않도록 한 번은 볼 값어치가 있습니다. 여기서는 목표 배수가 실제 배수와 같아서 함축 가치가 가격과 같고, 협상할 것이 없습니다.

3. 반올림의 이음매: 144,120 대 연간 임대료 24,000

   1. 연간 총 임대료: 2,000 × 12 = 24,000
   2. 총 임대료 배수: 144,120 ÷ 24,000 = 6.005, 인쇄값은 6.01
   3. 총 임대 수익률: 100 ÷ 6.01 = 16.639, 인쇄값은 16.64퍼센트

   이 사례는 반올림 경계에 정확히 걸쳐 있고, 페이지가 일부러 하는 선택을 보여 줍니다. 수익률은 가격과 임대료에서 직접이 아니라 인쇄된 배수에서 계산됩니다. 직접 계산하면 16.65퍼센트로 100분의 1퍼센트포인트 높습니다. 6.005를 내림하는 쪽이 원래 나눗셈의 더 자연스러운 읽기이기 때문입니다. 인쇄된 6.01에서 유도하면 패널의 모든 수를 서로 손으로 검산할 수 있습니다. 보이는 배수로 100을 나누면 보이는 수익률이 정확히 나옵니다. 대가는 경계에 딱 걸친 부동산이 자기 가격과 임대료가 함축하는 값에서 100분의 1퍼센트포인트 떨어진 수익률을 보고한다는 것이고, 둘 중 감당하기 더 작은 쪽의 오류입니다.

4. 인쇄된 배수를 그대로 되돌려 넣는 경우

   1. 연간 총 임대료: 1,600 × 12 = 19,200
   2. 총 임대료 배수: 300,000 ÷ 19,200 = 15.625, 인쇄값은 15.63
   3. 총 임대 수익률: 100 ÷ 15.63 = 6.40퍼센트
   4. 목표 배수 15.63 기준 가치: 15.63 × 19,200 = 300,096

   목표 칸은 단정이 아니라 입력이고, 이것이 실제로 무엇을 뜻하는지 보여 줍니다. 페이지가 방금 인쇄한 배수를 넣어도 출발했던 가격이 돌아오지 않고 300,096이 나옵니다. 매도 호가 300,000보다 96이 큽니다. 차이는 15.625를 15.63으로 인쇄할 때 버린 소수 두 자리이고, 반올림된 수를 다시 곱하면 그 오차가 19,200에 걸쳐 누적됩니다. 오류가 아니고 페이지도 그것을 감추려 하지 않지만, 이 수치들이 부동산을 정확히 서술하는 값이 아니라 견주기 위한 편의라는 것을 일깨워 줍니다.

5. 수익률이 통째로 사라지는 경우

   1. 연간 총 임대료: 0.01 × 12 = 0.12
   2. 총 임대료 배수: 1,000,000,000 ÷ 0.12 = 8,333,333,333.33
   3. 총 임대 수익률: 100 ÷ 8,333,333,333.33 = 0.000000012, 인쇄값은 0.00퍼센트
   4. 목표 배수 15 기준 가치: 15 × 0.12 = 1.8

   10억에 월 100분의 1의 임대료를 견주면 배수가 80억을 넘고 총 임대 수익률은 0.00퍼센트로 반올림됩니다. 수익률이 빠진 것이 아니라 100분의 1퍼센트보다 작은 것입니다. 100을 배수로 나누면 약 0.000000012가 나옵니다. 이 극단에서 역수 관계를 눈여겨볼 만합니다. 배수는 이 페이지가 인쇄하는 가장 큰 수이고 수익률은 가장 작은 수이며, 둘은 두 개의 독립된 결과가 아니라 하나의 수를 본 두 가지 모습입니다.

이 배수는 총액 기준이고, 총액이라는 것은 기술적인 문제가 아니라 실제 한계입니다. 재산세, 보험료, 관리 수수료, 수선비, 소유자가 부담하는 공과금, 공실이 모두 임대료에서 빠져나간 뒤에야 소유자가 무언가를 보는데, 그중 어느 것도 여기 분자에 없습니다. 같은 배수를 가진 두 건물이 실제로 남기는 것이 두 배까지 차이 날 수 있고, 이 페이지는 그것을 보여 줄 방법이 없습니다. 임대료는 하나의 월 금액으로 다루어지므로, 빈 호실이 있는 건물도 시세 이하 임대차에 묶인 임차인이 있는 건물도 내년에 임대료가 오르는 건물도 그런 것이 없는 것처럼 서술됩니다. 자금 조달은 설계상 빠져 있어서 현금 매수자와 대출 매수자 사이에 견줄 수 있는 동시에, 둘 중 누구가 자기 돈으로 얼마를 벌지에 대해서는 침묵합니다. 가격은 주어진 것으로 다루어지지만 대부분의 거래에서 가격은 협상의 대상입니다. 무엇보다 배수에는 절대적인 의미가 없습니다. 높고 낮음은 시장과 당시의 차입 비용, 임대료에 대한 기대, 그리고 동네 재고 가운데 수익률을 좇지 않는 사람이 소유한 비중에 전적으로 달려 있습니다. 미리 좋다고 정해 둔 숫자와 배수를 견주는 것이 이 척도가 가장 자주 오용되는 방식이고, 이 페이지가 목표를 권장값이 아니라 필드로 인쇄하는 이유도 바로 그것입니다.

총 임대료와 순영업소득 중 무엇을 써야 하나요?

둘은 다른 물음에 답하고, 선택은 무엇을 가지고 있는지에 달려 있습니다. 총 임대료는 매물이 주는 값이고 추정이 필요 없으므로, 긴 목록을 처음 훑을 때는 총 임대료 배수가 맞는 도구입니다. 순영업소득은 비용을 알아야 하고, 그것을 바탕으로 한 캡레이트는 비용을 파악한 뒤에 쓰는 도구입니다. 실패하는 방식은 둘을 섞는 것입니다. 순소득으로 계산한 배수는 시장보다 훨씬 낮게 나오고, 총 임대료로 계산한 캡레이트는 시장보다 훨씬 높게 나옵니다. 매물이 가격과 배수를 함께 제시한다면 어느 임대료를 썼는지 확인하십시오.

총 임대료 배수는 몇이 좋은가요?

보편적인 값은 없고, 규칙이라고 제시되는 특정 숫자는 의심해 보셔야 합니다. 낮고 높음은 시장과 금리, 임대료가 얼마나 빨리 오를 것으로 보는지, 그리고 동네 재고를 투자자가 아닌 실거주자가 얼마나 사들이는지에 달려 있습니다. 투자자가 총 임대 수익률 4퍼센트를 받아들이는 시장에서는 배수 25가 정상이고, 10퍼센트를 원하는 시장에서는 터무니없습니다. 쓸모 있는 비교는 같은 시장의 비슷한 건물이 실제로 어느 값에 거래되는지와 견주는 것뿐이고, 그것은 이 페이지가 제공할 수 없는 정보입니다.

현금 매수자와 대출 매수자에게 배수가 같은 이유는 무엇인가요?

대출이 계산 어디에도 나타나지 않기 때문입니다. 가격을 임대료로 나누는데, 대출이 끼어도 두 수 중 어느 것도 변하지 않습니다. 같은 건물을 다른 조건으로 보는 두 매수자 사이에 이 척도가 견줄 수 있게 되는 것이 바로 그 덕분입니다. 대가는 둘 중 누구가 얼마를 버는지에 대해 아무 말도 하지 않는다는 것입니다. 대출을 많이 낀 구매는 금리에 따라 투입한 현금에 큰 수익을 낼 수도 있고 아무것도 못 낼 수도 있는데, 배수는 두 경우 모두 같습니다.

공실도 임대료에서 미리 빼나요?

아닙니다. 여기서 임대료는 총액, 즉 매물이나 임대차 계약에 나타난 그대로의 수치이고, 호실이 비는 달에 대한 충당은 없습니다. 그래서 1년에 두 달 비는 건물도 여기서는 늘 임대 중인 건물과 똑같이 매력적으로 보입니다. 그것을 반영하고 싶다면 정직한 방법은 1년에 실제로 걷을 것으로 보는 임대료를 12로 나눠 넣는 것입니다. 그러면 이 페이지의 산술은 그대로 두면서 입력이 진실을 말하게 됩니다.

수익률이 가격을 임대료로 나눈 값과 항상 맞지 않는 이유는 무엇인가요?

가격과 임대료에서 직접이 아니라 인쇄된 배수에서 계산되기 때문입니다. 배수가 먼저 소수 둘째 자리로 반올림되고, 100을 그 반올림된 수로 나누면 임대료를 가격으로 나눈 값과 마지막 100분의 1퍼센트포인트에서 달라질 수 있습니다. 페이지는 일부러 이 교환을 합니다. 그 덕분에 패널의 수익률을 옆에 보이는 배수로 손으로 재현할 수 있고, 그렇게 하지 않으면 패널의 모든 수가 서로를 재현하는데 그 한 쌍만 예외가 됩니다.

캡레이트와는 무엇이 다른가요?

분자 하나뿐이고, 그것이 전부입니다. 총 임대료 배수는 총 임대료를 쓰고, 캡레이트는 공실과 운영 비용을 뺀 순영업소득을 씁니다. 비용은 양수이므로 순소득은 언제나 더 작고, 따라서 같은 부동산에서 캡레이트는 총 임대 수익률보다 언제나 낮은 숫자로 보입니다. 그리고 그 둘의 간격이 바로 건물을 운영하는 데 드는 비용입니다. 두 값을 다 가지고 있다면 그 간격의 크기가 그 부동산의 운영비가 얼마나 무거운지를 빠르게 읽어 주는 값이 됩니다.

이 배수로 부동산 가치를 매길 수 있나요?

고른 배수에서 임대료가 얼마를 사는지를 알려 준다는 순환적인 의미에서만 가능합니다. 배수는 건물이 얼마의 값어치인지 알려 주지 않습니다. 임대료에 비해 값이 얼마인지를 알려 줄 뿐이고, 그것을 가치로 바꾸려면 시장이 치르는 배수를 알아야 하는데, 그것이 바로 찾으려던 수입니다. 정당하게 할 수 있는 일은 시장 배수를 임대료에 적용하거나, 매도자가 부르는 배수를 다른 곳에서 관측한 범위와 견주는 것이고, 그 시장 수치가 실제 어딘가에서 온 것이라면 둘 다 쓸모 있는 작업입니다.

• Glossary: Net Income — 비용을 뺀 뒤의 소득에 대한 정의이며, 총 임대료가 그것이 아니라는 점과 이 사이트의 두 부동산 지표가 갈리는 이유입니다 — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Glossary: Operating Expenses — 총 임대료 배수가 분자에 그대로 남겨 두는 부동산 운영 비용이며, 세금과 보험료에서 관리비와 수선비까지 포함합니다 — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)
• Publication 527 (2024), Residential Rental Property — 임대 수입과 임대 부동산의 비용을 세무상 어떻게 산정하는지, 그리고 총 임대료와 소유자가 챙기는 몫을 갈라 놓는 공제 항목을 다룹니다 — Internal Revenue Service (United States)