LTV 계산기

LTV = 대출금 ÷ 부동산 가치 × 100; 자기자본 = 부동산 가치 − 대출금; 자기자본 비중 = 100 − LTV; 목표 비율 기준 최대 대출액 = 부동산 가치 × 목표 비율 ÷ 100

대출금

부동산에 설정된 담보대출, 또는 신청하려는 금액입니다. 그 가치에 걸린 신용 전체이므로 같은 부동산에 2순위 근저당이나 주택담보대출 한도가 있으면 함께 들어갑니다. 둘을 합친 것이 가치가 지고 있는 몫이고, 1순위만으로 만든 비율은 레버리지를 실제보다 낮게 말합니다

부동산 가치

묻는 질문에 따라 지불하는 가격이거나 감정가입니다. 신청 건에서는 감정인이 정하고 그 답은 서류에 대한 사실이며, 두 매물을 견주는 매수자에게는 가격이고 그 답은 거래에 대한 사실입니다. 같은 대출금을 두 가치에 대면 두 개의 다른 비율이 나오고, 그중 하나만이 금융기관이 쓸 비율입니다

목표 비율

넘지 않아야 하는 LTV입니다. 금융기관이 제시했기 때문일 수도 있고 스스로 정한 선일 수도 있습니다. 계산을 뒤집습니다. 이미 있는 대출을 재는 대신 그 가치가 내 기준에서 몇까지의 대출을 지탱하는지 묻고, 이는 제안을 하기 전에 필요한 방향입니다

LTV

가치에 대한 대출금의 비중을 소수점 둘째 자리까지 인쇄한 값입니다. 높을수록 같은 부동산에 더 많이 빌린 것이고, 따라서 대출금이 가치를 넘어서기까지 가격이 버틸 여지가 적습니다. 빌리는 것이 현명한지에 대한 판정은 아닙니다. 같은 비율이 어떤 부동산에서는 신중하고 다른 부동산에서는 무모하며, 이 페이지에는 그 차이를 담을 필드가 없습니다

자기자본

가치 가운데 빌리지 않은 몫, 곧 가치에서 대출금을 뺀 값입니다. 시장 추정이 아니라 뺄셈이므로 대출금이 가치를 넘으면 음수가 되고, 물에 잠긴 부동산이 이 표의 쪽에서 보이는 모습이 정확히 그것입니다. 감추는 것보다 그대로 인쇄하는 편이 쓸모 있습니다

자기자본 비중

같은 값을 백분율로 쓴 것이며, 독립적인 나눗셈이 아니라 인쇄된 비율의 여각입니다. 두 값이 늘 정확히 100을 이루므로, 하나를 가진 독자는 패널이 두 반올림 값 가운데 어느 쪽을 썼는지 궁금해할 필요가 없습니다

목표 LTV 기준 최대 대출액

목표를 지키면서 그 가치가 지탱하는 최대 대출금, 곧 가치 곱하기 목표 비율입니다. 목표를 제약에서 금융기관이나 제안에 들고 갈 수 있는 숫자로 바꾸고, 대출금과 견주면 앞에 놓인 거래가 내가 세운 규칙에 맞는지 한 값으로 말해 줍니다

주택담보대출을 신청하기 전에 그 부동산이 원하는 조건에서 얼마를 지탱하는지 보려 할 때, 그리고 신청한 뒤에 제시받은 비율이 들은 숫자와 맞는지 확인하려 할 때 씁니다. 가격과 대출금에서 따라 나오지 않는 비율을 제시하는 일은 흔하므로 산수를 해 볼 값어치가 있습니다. 가치가 불확실할 때의 첫 선별로도 맞습니다. 비율은 가치를 따라 움직이므로 그럴듯한 몇 개의 값에 대보면 아직 받지 못한 감정 결과에 답이 얼마나 달려 있는지 알 수 있습니다. 이 페이지에서 중요한 구별은 LTV가 측정이지 적합성 심사가 아니라는 점입니다. 그 안에 어떤 문턱도 없고, 이 페이지는 그 돈이 첫 집인지 임대인지 재융자인지 모릅니다. 어떤 값은 한 대출에서는 아무 문제가 없다가 다른 대출에서는 곧바로 거절됩니다. 실제로 가진 질문이 입주할 때 필요한 현금이 얼마인지라면 그것은 같은 비율의 반대쪽 면이고, 선금 페이지가 그 답을 직접 줍니다. 여기 네 결과는 입력 둘을 공유하므로 어느 것도 다른 것과 독립적이지 않습니다. 가치를 움직이면 비율과 자기자본, 자기자본 비중, 최대 대출액이 함께 움직입니다.

1. 기본값: 30만 부동산에 24만 대출

   1. 비율: 240,000 ÷ 300,000 = 0.8이므로 80%
   2. 자기자본: 300,000 − 240,000 = 60,000
   3. 자기자본 비중: 100 − 80 = 20%
   4. 80% 목표에서의 최대 대출액: 300,000 × 0.8 = 240,000

   마지막 줄이 대출금에 정확히 떨어지는 것이 이 사례에서 쓸모 있는 우연입니다. 목표가 80%인 가치에 80% 대출을 하면 선 아래가 아니라 선 위에 정확히 걸리고, 여유가 하나도 없습니다. 자기자본은 실제 질문에 대한 답으로 읽으십시오. 60,000은 대출금이 담보로 덮이지 않게 되기 전에 부동산이 현금으로 잃어야 하는 금액입니다.

2. 90% 대출: 40만 부동산에 36만

   1. 비율: 360,000 ÷ 400,000 = 90%
   2. 자기자본: 400,000 − 360,000 = 40,000
   3. 자기자본 비중: 100 − 90 = 10%
   4. 80% 목표에서의 최대 대출액: 400,000 × 0.8 = 320,000

   여기서는 대출금을 자기 목표와 견주십시오. 목표가 허용하는 320,000인데 360,000을 빌렸으므로 이 거래는 선보다 40,000 위에 있습니다. 그 비교가 두 값이 모두 패널에 있는 이유이고, 매도자가 대신 해 주지 않을 바로 그 계산입니다. 90%라는 비율은 무엇인가에 견줄 때만 놀랍고, 최대 대출액이 그 무엇인가를 공급합니다.

3. 어중간한 비율: 40만 부동산에 133,340

   1. 비율: 133,340 ÷ 400,000 = 33.335%이고 33.34로 인쇄됩니다
   2. 자기자본: 400,000 − 133,340 = 266,660
   3. 자기자본 비중: 100 − 33.34 = 66.66%
   4. 80% 목표에서의 최대 대출액: 400,000 × 0.8 = 320,000

   자기자본 비중은 인쇄된 비율의 여각이고 두 번째 나눗셈이 아니며, 차이가 드러나는 사례가 이것입니다. 266,660을 400,000으로 나누면 66.665%가 나오고 그것만 인쇄하면 66.67이 되어, 패널이 보여 주는 66.66과 100분의 1만큼 어긋납니다. 여각을 고른 것은 패널의 두 백분율이 늘 정확히 100을 이루게 하기 위해서입니다.

4. 부동산 가치보다 많이 빌리기: 24만 부동산에 26만

   1. 비율: 260,000 ÷ 240,000 = 108.333%이고 108.33으로 인쇄됩니다
   2. 자기자본: 240,000 − 260,000 = −20,000
   3. 자기자본 비중: 100 − 108.33 = −8.33%
   4. 80% 목표에서의 최대 대출액: 240,000 × 0.8 = 192,000

   100%를 넘는 비율은 오류가 아니고 이 페이지도 그렇게 다루지 않습니다. 아무것도 내지 않고 산 부동산이 값이 내려간 뒤의 모습이고, 음수 자기자본은 정직한 산수입니다. 여기서는 아무것도 잘라내지 않습니다. 설명하는 상태가 실제로 있고, 인쇄를 거부하는 페이지는 그 숫자가 가장 중요한 경우를 감추게 되기 때문입니다.

5. 낮은 비율과 더 낮은 목표: 45만 부동산에 18만, 목표 75%

   1. 비율: 180,000 ÷ 450,000 = 40%
   2. 자기자본: 450,000 − 180,000 = 270,000
   3. 자기자본 비중: 100 − 40 = 60%
   4. 75% 목표에서의 최대 대출액: 450,000 × 0.75 = 337,500

   여기서는 목표가 실제 거래보다 느슨합니다. 가치는 337,500을 지탱하는데 180,000만 빌렸으므로 여유가 157,500입니다. 이 위치의 차주는 자기자본이 모자란 것이 아닙니다. 같은 숫자가 금융기관이 주택담보대출 한도를 볼 때 보는 것이며, 거기서는 질문이 얼마를 빌렸는지가 아니라 얼마를 더 빌릴 수 있는지로 바뀝니다.

이 계산에서 가치는 하나의 범위를 대신하는 한 개의 숫자입니다. 감정은 날짜가 붙은 의견이고 매매 가격은 움직이며, 개보수나 지역 시장의 나쁜 한 해는 대출 한도 구간 하나와 다음 구간의 차이보다 크게 이 값을 밀어냅니다. 비율은 넣은 가치만큼만 정확합니다. 대출금은 주어진 것으로 취급하므로 실제로 갚아야 할 금액을 바꾸는 것은 여기서 보이지 않습니다. 이자만 내는 기간, 아직 다 실행되지 않은 공사 대금 인출, 나중에 열 2순위 근저당이 그렇습니다. 차주에 대해서도 아무것도 들어 있지 않습니다. 실무에서 금융기관은 소득과 신용 이력, 예비 자금, 부동산 유형을 비율과 함께 저울질하고, 이 척도만으로 통과한 대출을 거절하기도 합니다. 규제 취급은 의도적으로 빠져 있습니다. 감독상의 한도는 대출 범주와 기관에 따라 다르고, 차주에게 주어진 권리가 아니라 금융기관에 주어진 하한이며, 같은 비율이 어떤 상품에서는 평범하고 다른 상품에서는 지침 밖입니다. 무엇보다 이 비율은 가격이 좋은 가격인지에 대해 아무것도 말하지 않으며, 그것은 다른 페이지의 다른 질문입니다.

80%는 규칙인가요, 관행인가요?

규칙이 아니라 관행이고, 대출이 안 된다는 말을 들었을 때 이 차이가 중요합니다. 은행 대출 기준에 나오는 감독 한도는 부동산 대출 범주별로 정해지며, 개량 부동산과 1~4가구 주택 신축에서는 그 값이 80%가 아니라 85%입니다. 자기 거주 1~4가구 주택의 영구 주택담보대출과 주택담보대출에는 같은 기준이 아무 한도도 두지 않고, 대신 실행 시점에 비율이 90%에 이르면 모기지 보험 같은 신용 보강을 요구합니다. 차주가 80%로 만나는 것은 금융기관과 보험사, 대출을 사들이는 기관이 그 위에 얹은 시장 관행이며, 상품과 부동산, 차주에 따라 달라집니다.

가격과 감정가 가운데 어느 것을 써야 하나요?

금융기관의 결정에는 감정가입니다. 그 숫자로 분석이 돌아가고 서류에 적히기 때문입니다. 두 매물이나 두 제안을 스스로 견줄 때는 가격입니다. 실제로 지불할 금액이고 자기자본이 실제로 그만큼이기 때문입니다. 둘은 다를 수 있고, 다를 때 얼마를 빌릴 수 있는지는 더 작은 쪽이 정합니다. 합의한 가격보다 낮은 감정가는 같은 대출금이 더 높은 비율을 만든다는 뜻이고, 그 차이는 어디선가 메워져야 합니다. 현금을 더 내거나, 가격을 낮추거나, 거래를 접거나.

2순위 대출도 비율에 들어가나요?

두 대출이 같은 부동산에 담보로 잡히고 가치가 둘을 함께 지고 있다는 뜻에서 들어갑니다. 대출 기준이 비율을 산출할 때 모든 선순위 담보의 총액을 포함하라고 하는 이유가 그것입니다. 그 지시를 각 금융기관이 어떻게 처리하는지는 다양하고, 매입 건에서 1순위 비율만 따로 제시하고 주택담보대출 한도를 더할 때 합산 비율을 제시하는 것은 흔한 일입니다. 이 페이지의 산수는 합산 쪽입니다. 신용 전체를 대출금 필드에 넣으십시오. 그러지 않으면 부동산이 실제로 지고 있는 것보다 적게 재게 됩니다.

최대 대출액은 무엇을 더해 주나요?

목표를 제약에서 금액으로 바꿔 줍니다. 비율은 어떤 거래가 기준에 맞는지 알려 주고, 최대 대출액은 맞을 수 있는 가장 큰 거래를 알려 주며, 가격이나 선금을 고르는 쪽이라면 필요한 숫자가 그것입니다. 대출금과 견주는 것이 계산 전체의 가장 빠른 판본입니다. 그보다 크면 목표에 미치지 못하고, 작으면 여유가 있고, 같으면 선 위에 정확히 서 있습니다.

대출을 받은 뒤에도 비율이 바뀌나요?

실행 시점에 적힌 비율은 바뀌지 않습니다. 그 순간의 대출금과 가치가 고정된 사실이기 때문입니다. 바뀌는 것은 부동산 가치이고, 현재 가치에 다시 계산한 비율은 이름이 다른 다른 척도입니다. 시가평가 판본입니다. 다시 계산한 그 값이 재융자를 검토하거나 부동산을 팔아야 할 때 중요한 값이며, 이 페이지가 인쇄하는 값은 의도적으로 그것이 아닙니다. 둘을 섞으면 어느 시점에도 속하지 않는 숫자가 나옵니다.

대출이 안전하려면 자기자본이 얼마나 있어야 하나요?

그것만으로 대출을 안전하게 만드는 자기자본 수준은 없습니다. 정직한 답이고, 이 페이지에 문턱이 없는 이유이기도 합니다. 자기자본은 가치 하락에 대한 완충이므로 많을수록 그 위험 하나에는 더 나은 보호이지만, 차주가 계속 갚을 수 있는지, 5년 뒤 이 부동산이 얼마일지, 팔 때 비용이 얼마인지에 대해서는 아무것도 말하지 않습니다. 비율은 등급이 아니라 여러 측정 가운데 하나로 읽고, 높은 값은 결론이 아니라 던져야 할 질문으로 다루십시오.

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart D — 담보인정비율을 정의하고, 대출 실행 시점을 기준으로 고정하며, 선순위 담보를 포함하도록 요구하고, 부동산 대출 범주별 감독 한도를 정합니다 — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — 같은 대출을 실행 시점의 가치가 아니라 현재 부동산 가치에 다시 재는 시가평가 취급을 다룹니다 — Electronic Code of Federal Regulations (eCFR), U.S. Government Publishing Office (United States)
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction — 주택을 담보로 한 대출이 취득 부채와 주택담보 초과 부채로 어떻게 나뉘는지 다루며, 같은 부동산에 대한 두 번째 대출이 무엇인지를 정하는 구별입니다 — Internal Revenue Service (United States)