DTI 계산기

주거비 상환 비율 = 주거비 지출 ÷ 월 세전 소득. 총부채 상환 비율 = (주거비 지출 + 기타 부채 상환액 + 새로 신청하는 부채의 상환액) ÷ 월 세전 소득. 각 기준선의 남은 여유 = (기준선 × 월 세전 소득) − 월 총부채 상환액.

I

세전 기준의 월 소득입니다

H

주거비 지출입니다. 지금 내는 월세나 기존 주택담보대출의 월 상환액입니다

D

기타 부채 상환액입니다. 할부금과 학자금, 카드 최소 결제액, 양육비가 여기 들어갑니다

P

새로 신청하는 부채의 상환액입니다. 총부채 상환 비율에만 들어갑니다

R

총부채 상환 비율입니다. 월 총부채 상환액을 월 세전 소득으로 나눈 값입니다

G

어떤 기준선까지 남은 여유입니다. 소득과 같은 단위로 표시됩니다

신청하기 전에 쓰고, 숫자를 움직이는 변화가 생길 때마다 다시 쓰십시오. 비율도 그 주변의 여유도 일부러 바꿀 수 있는 것이기 때문입니다. 총부채 상환 비율을 낮추는 방법이 셋인데 난이도가 같지 않습니다. 할부 부채를 갚아 없애면 그 상환액이 분자에서 통째로 빠지고, 이것이 쓸 수 있는 가장 큰 단일 효과입니다. 소득을 늘리면 분모가 움직입니다. 새 상환을 떠안으면 분자가 나쁜 쪽으로 움직입니다. 실용적인 결과물은 남은 여유 쪽입니다. 가장 낮은 선까지 70밖에 남지 않았다는 것은 경고입니다. 크기를 가리지 않고 새 월 의무가 하나만 생겨도 그 선을 넘기 때문입니다. 자동 심사로 대출이 넘어간다면 실제로 문제가 되는 여유는 가장 높은 선까지의 1,050입니다. 반대 방향으로도 쓸모가 있습니다. 부채를 떠안을지 정할 때입니다. 소득 7,000에 매달 400짜리 자동차 할부를 더하면 비율이 35퍼센트에서 40.7퍼센트로 오르고, 70의 여유가 330의 부족으로 바뀝니다. 이 가운데 어느 것도 승인 여부를 말해 주지 않고, 어느 것도 내 대출 기관의 실제 모형이 아닙니다. 중요한 것은 그 기관의 모형입니다.

1. 소득 7,000에 주거비 1,800, 기타 부채 650

   1. 월 총부채 상환액: 1,800 + 650 = 2,450
   2. 주거비 상환 비율: 1,800 ÷ 7,000 = 25.7퍼센트
   3. 총부채 상환 비율: 2,450 ÷ 7,000 = 35퍼센트
   4. 7,000에 적용되는 가장 낮은 기준선은 36퍼센트이고 그 부채 상한은 2,520
   5. 그 선까지 남은 여유: 2,520 − 2,450 = 70
   6. 나머지 두 기준선은 45퍼센트와 50퍼센트이고 3,150과 3,500이므로 700과 1,050이 남음

   기본 사례이자 비율을 하나가 아니라 둘로 보여 주는 이유를 드러내는 사례입니다. 주거비는 25.7퍼센트로 넉넉해 보이는데 의무 전체는 가장 낮은 기준선에 가까운 35퍼센트입니다. 두 읽기 모두 맞고 서로 다른 것을 말합니다. 곱씹어야 할 숫자는 70의 여유입니다. 이 소득에서는 크기를 가리지 않고 월 의무가 하나만 더 생겨도 총부채 상환 비율이 가장 낮은 선을 넘고, 가운데 선과 위쪽 선은 아직 멀리 있습니다.

2. 같은 가구가 매달 400짜리 상환을 떠안으면

   1. 새 부채의 상환액은 총부채 상환 비율에만 들어감
   2. 월 총부채 상환액: 1,800 + 650 + 400 = 2,850
   3. 주거비 상환 비율은 주거비가 그대로이므로 25.7퍼센트에서 변동 없음
   4. 총부채 상환 비율: 2,850 ÷ 7,000 = 40.7퍼센트
   5. 36퍼센트 선까지 남은 여유: 2,520 − 2,850 = −330이므로 그 선은 이미 넘었음
   6. 45퍼센트와 50퍼센트 선까지 남은 여유: 300과 650

   여기서 두 가지가 일어나고 그중 눈에 띄는 것은 하나뿐입니다. 첫째는 총부채 상환 비율이 35퍼센트에서 40.7퍼센트로 움직이는 동안 주거비 상환 비율은 전혀 움직이지 않는다는 것입니다. 자동차 할부가 주거비를 건드리지 않으니 둘을 따로 보고하는 것이고, 그 구분이 바로 대출 기관이 긋는 선입니다. 둘째는 첫 번째 여유의 부호입니다. −330은 오류도 아니고 0도 아니며, 가장 낮은 선이 이미 뒤에 있다는 뜻입니다. 추가 신용 점수와 예비 자금 요건 없이 손으로 심사하는 대출이라면 여기서 걸리고, 같은 대출을 자동 심사로 돌리면 650이 남습니다. 같은 가구, 같은 부채, 다른 두 개의 답입니다. 선이 하나가 아니기 때문입니다.

3. 소득 6,000에 주거비 2,400, 기타 부채 없음

   1. 월 총부채 상환액: 2,400이고 전부 주거비
   2. 주거비 상환 비율: 2,400 ÷ 6,000 = 40퍼센트
   3. 총부채 상환 비율: 같은 2,400이므로 역시 40퍼센트
   4. 기타 부채가 없으면 두 비율은 항상 같음
   5. 36퍼센트 선까지 남은 여유: 2,160 − 2,400 = −240
   6. 45퍼센트와 50퍼센트 선까지 남은 여유: 300과 600

   두 비율을 같게 만들어서 갈라 놓는 사례입니다. 기타 부채가 없으면 총부채 상환 비율이 곧 주거비 상환 비율이고, 이는 한 번쯤 봐 둘 만합니다. 두 번째 비율이 다른 측정이 아니라 분자에 더 많이 담은 같은 측정이라는 것을 보여 주기 때문입니다. 주거비 하나가 소득을 얼마나 먹을 수 있는지도 드러냅니다. 세전 소득의 40퍼센트가 주거비로 가면 가장 낮은 선은 넘지만 위의 두 선 안에는 넉넉히 들어갑니다. 이 소득에서는 제약이 주거비 자체이고, 다른 부채를 아무리 갚아도 이 비율은 1퍼센트도 달라지지 않습니다.

이 페이지의 세 기준선은 한 기관의 심사 지침에서 나왔고, 그 기관은 자기가 사들이는 주택담보대출의 규칙을 정하는 미국의 정부후원기업 패니메이입니다. 어디에서도 법정 한도가 아니고, 쓰이는 유일한 기준선도 아니며, 여러분의 대출 기관이 적용하는 기준선도 아닙니다. 자동 심사 시스템에는 자체 기준이 있고, FHA와 VA, USDA 같은 정부 보증 상품에도 자체 기준이 있으며, 대출을 자기 장부에 들고 가는 기관에는 또 다른 기준이 있습니다. 규칙이 아니라 기준점으로 다루십시오. 여기 있는 어느 것도 승인 여부를 말해 주지 않습니다. 승인은 신용 점수와 예비 현금, 자기자본, 물건 종류, 대출 기관의 위험 선호에도 달려 있고, 그중 어느 것도 비율에 나타나지 않습니다. 주거비 지출 칸은 숫자 하나를 받는데, 새 주택담보대출이 월세에 더해지는 것이 아니라 월세를 대체하는 상황은 그 칸이 표현할 수 없는 경우입니다. 앞으로 내게 될 주거비를 넣고 둘을 더하지 마십시오. 기타 부채 상환액은 실제로 부채인 것만 셉니다. 월세와 공과금, 통신비, 보험료는 부채가 아니고, 그것을 분자에 넣으면 비율이 부풀려집니다. 양육비와 위자료는 여기서 부채로 다루지만 대출 기관은 소득에서 빼는 방식으로 처리할 수 있고, 같은 사실에 다른 답이 나옵니다. 새 부채의 상환액 칸은 의무 하나만 담으므로 여러 개를 한꺼번에 지면 손으로 더해야 합니다. 그리고 분모는 세전 소득입니다. 이 비율이 지나치게 높게 나오는 가장 흔한 이유가 실수령액을 넣는 것입니다.

DTI는 어느 정도여야 좋은가요?

답이 하나가 아닙니다. 그 선은 법이 아니라 대출 기관과 상품이 정하기 때문입니다. 이 페이지가 쓰는 기준점은 월 총부채 상환액이 월 세전 소득의 36퍼센트, 45퍼센트, 50퍼센트라는 것이고, 한 기관의 심사 지침에서 나온 값입니다. 그중 가장 낮은 선 아래에 있으면 가장 안전한 위치이고, 가장 높은 선을 넘으면 자동 승인이 어려워집니다.

주거비 상환 비율과 총부채 상환 비율은 무엇이 다른가요?

주거비 상환 비율은 주거비를 소득으로 나눈 값이고, 총부채 상환 비율은 모든 것을 소득으로 나눈 값입니다. 소득 7,000에 주거비 1,800, 기타 부채 650이면 두 값이 25.7퍼센트와 35퍼센트입니다. 둘을 함께 보고하는 이유는 자동차 할부가 두 번째 값만 움직이고 첫 번째 값은 움직이지 않기 때문이고, 그것이 대출 기관이 긋는 구분입니다.

여기에 43퍼센트 기준선이 없는 이유는 무엇인가요?

출처를 확인할 수 없었기 때문입니다. 널리 인용되는 43퍼센트라는 숫자는 상환 능력 심사 규정에 없고, 그것을 발표한 기관까지 거슬러 확인할 수 없는 기준선은 페이지에 올리지 않습니다. 여기 보이는 세 개의 선은 아래에 인용한 심사 지침에서 그대로 옮긴 것이고, 각각에 적용되는 조건도 함께 옮겼습니다.

세전 소득과 실수령액 중 어느 쪽을 써야 하나요?

세전 소득입니다. 대출 기관이 그 값으로 나누기 때문입니다. 실수령액을 넣으면 이 페이지의 모든 비율이 같은 부채에 대해 대출 기관이 계산하는 값보다 대략 삼분의 일 높게 나오고, 스스로 추정한 값이 안내받은 값보다 나쁘게 나오는 가장 흔한 이유가 이것입니다.

신용카드를 갚으면 비율이 좋아지나요?

잔액이 줄어서가 아니라 월 결제액이 분자에서 빠져서 좋아집니다. 할부 대출을 갚아 없애면 그 상환액이 통째로 빠지고 이것이 가장 큰 단일 효과이며, 카드를 갚으면 세던 최소 결제액만 빠지므로 훨씬 작습니다. 계좌를 해지하는 것은 그 자체로는 아무것도 바꾸지 않습니다.

남은 여유가 음수로 나오면 계산 오류인가요?

아닙니다. 그 기준선을 이미 넘었다는 뜻입니다. 두 번째 사례는 가장 낮은 선까지 남은 여유가 −330이고 가운데 선까지는 300입니다. 음수라고 해서 거절 예측도 아닙니다. 같은 가구가 다른 상품의 한도 안에는 넉넉히 들어갈 수 있고, 선이 하나가 아니기 때문입니다.

• Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: the underwriting guide that states the 36%, 45% and 50% thresholds quoted on this page, and the conditions attached to each — 이 페이지가 인용하는 36퍼센트, 45퍼센트, 50퍼센트 기준선과 각각에 붙는 조건을 적어 둔 심사 지침 — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (United States)
• 12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): defines total monthly debt obligations, and requires a creditor that considers the ratio to consider it — without setting any maximum anywhere — 주거 담보 거래의 최소 기준으로, 월 총부채 상환액을 정의하고 그 비율을 고려하는 채권자에게 고려를 요구하되 어디에도 상한을 두지 않는다는 규정 — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)