이자만 상환 계산기

이자만 상환하는 금액 = 대출 금액 × 연이율 ÷ 12 재산정 후 상환액 = 같은 잔액을 남은 개월 수 n − k에 걸쳐 원리금 균등으로 갚는 금액 (n은 상환 기간, k는 이자만 상환하는 기간) 상환액 증가분 = 재산정 후 상환액 − 이자만 상환하는 금액이고, 증가율은 그것을 이자만 상환하는 금액에 대한 비율로 나타낸 값

P

대출 금액입니다

a

연이율입니다. 퍼센트로 넣습니다

n

대출의 상환 기간입니다. 개월 수로 세고, 대출은 여전히 여기서 끝납니다

k

이자만 상환하는 기간의 길이입니다. 개월 수로 셉니다

r

월이율입니다. 연이율을 12로 나누고 다시 100으로 나눈 값입니다

상환액만 내세워 대출을 권할 때 쓰십시오. 이자만 상환 구조가 존재하는 이유가 그것입니다. 상환 기간을 먼저 넣고 이자만 상환하는 기간을 넣은 다음, 둘째 숫자보다 셋째 숫자를 먼저 읽으십시오. 예산에 맞아야 하는 것은 재산정 후 상환액이고, 그것은 다른 것이 바뀌든 바뀌지 않든 찾아옵니다. 그다음 증가분을 그동안 그 돈이 무엇을 하는지와 견주십시오. 이자만 상환하는 기간은 원금 상환을 미루는 것이므로, 그 기간에 풀려난 현금이 연 6.5퍼센트보다 값어치 있는 일을 할 때만 값을 합니다. 그 대가가 정확히 얼마인지에 숫자를 붙인 것이 마지막 열입니다. 기간을 고르는 중이라면 표를 읽으십시오. 이자만 상환하는 기간이 1년 늘어날 때마다 재산정 후 상환액이 오르고 이자 차이도 커지는데, 둘은 같은 속도로 움직이지 않습니다.

1. 400,000, 연 6.5%, 30년, 앞의 10년만 이자 상환

   1. 월이율: 6.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.00541667
   2. 이자만 상환하는 금액: 400,000 × 6.5% ÷ 12 = 2,166.67이고, 120개월이 지나도 잔액은 400,000
   3. 남은 개월 수: 360 − 120 = 240이므로 재산정은 360개월이 아니라 240개월에 걸쳐 이루어짐
   4. 재산정 후 상환액: 400,000을 연 6.5%로 240개월 갚으면 2,982.29
   5. 증가분: 2,982.29 − 2,166.67 = 815.62이고 2,166.67의 37.6퍼센트
   6. 이자만 상환하는 기간의 이자: 2,166.67 × 120 = 260,000.40이고 전부 이자
   7. 재산정 이후의 이자: 2,982.29 × 240 − 400,000 = 315,750.75
   8. 첫날부터 원리금 균등으로 갚았을 때의 이자 510,179.81과의 차이 65,571.34

   기본 사례이고 기간이 바뀌지 않는다는 것을 가장 분명하게 보여 주는 사례입니다. 360개월 가운데 120개월을 이자로 써 버렸기 때문에 재산정이 240개월에 걸쳐 이루어집니다. 계약할 때 정해진 날짜에 상환액이 37.6퍼센트 오르고, 이 구조의 대가는 이자 65,571.34입니다. 풀려난 현금이 이 구조를 값어치 있게 만들려면 그 65,571.34를 넘어서는 일을 해야 합니다.

2. 같은 대출을 이자만 3년만

   1. 이자만 상환하는 금액은 2,166.67로 그대로. 잔액과 금리에만 달려 있기 때문
   2. 남은 개월 수: 360 − 36 = 324
   3. 재산정 후 상환액: 400,000을 연 6.5%로 324개월 갚으면 2,622.22
   4. 증가분 455.55는 2,166.67의 21퍼센트이고, 10년 사례보다 훨씬 작은 폭
   5. 이자만 상환하는 기간의 이자: 78,000.12
   6. 총 이자: 527,599.27이고, 첫날부터 원리금 균등으로 갚은 510,179.81과 견줌
   7. 미룸의 대가: 17,419.46

   이자만 10년 대신 3년을 쓰면 재산정 증가율이 37.6퍼센트에서 21퍼센트로, 대가가 65,571.34에서 17,419.46으로 내려갑니다. 둘 다 대략 3분의 2 줄어드는데, 기간의 길이에 맞춰 줄어든 것입니다. 이자만 상환하는 금액 자체는 전혀 움직이지 않는데, 그것이 함정입니다. 대출을 권할 때 보여 주는 숫자는 표의 모든 행에서 같고, 나중에 벌어질 일을 정하는 것은 변하는 쪽 숫자입니다.

3. 250,000, 연 7.5%, 20년, 앞의 5년만 이자 상환

   1. 이자만 상환하는 금액: 250,000 × 7.5% ÷ 12 = 1,562.50
   2. 남은 개월 수: 240 − 60 = 180
   3. 재산정 후 상환액: 250,000을 연 7.5%로 180개월 갚으면 2,317.53
   4. 증가분 755.03은 1,562.50의 48.3퍼센트이고, 이 예들 가운데 비율로는 가장 큰 폭
   5. 이자만 상환하는 기간의 이자: 93,750
   6. 총 이자: 260,905.67이고, 정상 상환 일정의 233,356.89와 견줌
   7. 미룸의 대가: 27,548.78

   기간이 짧은 대출은 같은 구조를 훨씬 공격적으로 만듭니다. 20년 대출에 이자만 5년이면 기간의 4분의 1을 써 버리므로, 재산정이 원금 전부를 180개월에 밀어 넣어야 하고 상환액은 3분의 1이 아니라 거의 절반 오릅니다. 비율로 나타낸 증가 폭은 얼마를 빌렸는지가 아니라 이자만 상환하는 기간이 상환 기간의 얼마를 먹는지에 달려 있습니다.

금리는 기간 내내 고정이라고 두었으므로 변동금리 이자만 상환 대출은 표현되지 않습니다. 그 조합이 흔하다는 점은 문제입니다. 이자만 상환하는 기간의 상환액이 정확히 이자이고 원금으로 가는 몫이 없다고도 가정합니다. 원금 일부를 갚아야 하는 구조라면 재산정 시점의 잔액이 더 작아지고, 여기서 계산한 증가분은 나타나지 않습니다. 원리금 균등 대출과의 비교는 같은 금액과 금리와 기간을 쓰므로 이자만 상환 기간의 효과만 떼어내지만, 실제로 차주가 받게 될 두 조건을 그대로 견주는 것은 아닙니다. 이자만 상환 대출은 금리가 다른 경우가 흔하고, 이 페이지는 그것을 모형에 넣지 않았습니다. 금리와 기간 범위의 양 끝에서는 이자 차이가 음수가 될 수 있습니다. 이자만 상환 구조가 첫날부터 원리금 균등으로 갚는 것보다 기간 전체로 더 싸진다는 뜻이고, 반올림 오차가 아니라 비교의 진짜 결과입니다. 금리가 아주 높으면 원리금 균등 일정도 원금을 거의 줄이지 못하기 때문입니다. 다만 그런 입력을 권하는 근거로 읽어서는 안 됩니다. 수수료와 부대비용, 재산세와 보험료는 모두 모형 밖에 있습니다. 0퍼센트는 답을 내지 않고 거부합니다. 이자만 상환하는 금액이 0이면 증가율에 분모가 없기 때문입니다. 어떤 금액에도 통화가 붙어 있지 않습니다.

이자만 상환하는 기간이 대출을 더 길게 만드나요?

아닙니다. 가장 흔하게 잘못 기억되는 부분입니다. 대출은 원래 날짜에 그대로 끝나고, 재산정은 남은 잔액을 남은 개월에 걸쳐 나눌 뿐 새 기간을 주지 않습니다. 30년 대출에 이자만 10년이면 재산정 후 상환액은 240개월에 걸쳐 계산되고, 그래서 그렇게 많이 오릅니다.

상환액이 얼마나 오르나요?

400,000을 연 6.5%로 30년 빌리고 이자만 10년이면 2,166.67에서 2,982.29로 오릅니다. 증가분 815.62이고 37.6퍼센트입니다. 그 비율은 이자만 상환하는 기간이 상환 기간의 얼마를 먹는지에 달려 있습니다. 3년으로 줄이면 21퍼센트가 되고, 20년 대출에 5년이면 48.3퍼센트입니다.

이자만 상환하는 기간의 대가는 얼마인가요?

기간 전체로 더 무는 총 이자이고, 기본 사례에서 65,571.34입니다. 같은 대출을 첫날부터 원리금 균등으로 갚으면 510,179.81인데 이 구조는 575,751.15를 뭅니다. 10년 동안 줄어들었어야 할 잔액이 그대로 서 있는 채 그 전액에 이자가 붙고, 그 전부가 이 대가입니다.

기간을 바꿔도 이자만 상환하는 금액이 왜 그대로인가요?

잔액과 금리에만 달려 있기 때문입니다. 400,000 × 6.5% ÷ 12는 기간이 3년이든 15년이든 2,166.67입니다. 이 대출이 팔리는 방식의 함정이 그것입니다. 보여 주는 숫자는 표의 모든 행에서 같고, 나중에 벌어질 일을 정하는 숫자는 크게 달라집니다.

이자 차이가 음수가 될 수도 있나요?

금리와 기간 범위의 양 끝에서는 그럴 수 있습니다. 금리가 아주 높으면 정상적인 원리금 균등 일정도 원금을 거의 줄이지 못해서, 미루는 쪽이 오히려 이득이 됩니다. 반올림 문제가 아니라 비교의 진짜 결과이고, 그런 금리로 빌리라는 주장은 아닙니다.

왜 0퍼센트는 거부하나요?

증가율에 분모가 없기 때문입니다. 이자만 상환하는 금액이 0이면 증가분을 비율로 나타낼 기준이 없고, 0퍼센트의 이자만 상환 기간이라는 것 자체가 모순입니다. 그래서 금리 입력란은 0.01퍼센트에서 시작합니다.

무엇이 빠져 있나요?

수수료와 부대비용, 재산세와 보험료, 그리고 이자만 상환 대출과 원리금 균등 대출의 금리 차이가 빠져 있습니다. 여기서는 금리를 고정해 두어 구조의 효과만 떼어내는데, 실제 두 조건이 갈리는 방식은 그렇지 않습니다. 어떤 금액에도 통화가 붙어 있지 않습니다.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: paragraph (b)(11)(ii) defines recast for an interest-only loan as the expiration of the period during which interest-only payments are permitted, and paragraph (c)(5)(ii)(B) requires the creditor to consider the scheduled payment after the recast over the term of the loan remaining — 이자만 상환 대출의 재산정을 이자만 내는 것이 허용된 기간이 끝나는 시점으로 정의하고, 재산정 이후의 상환액을 대출의 남은 기간에 걸쳐 심사하도록 한 조항 — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is an interest-only payment? — the regulator's explanation of what the payment covers during the interest-only period and what happens when it ends — 이자만 상환하는 기간에 상환액이 무엇을 덮는지와 그 기간이 끝나면 무슨 일이 일어나는지에 대한 규제 기관의 설명 — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a mortgage recast? — the regulator on re-amortising a balance, and why the payment changes even though the rate and the term do not — 잔액을 남은 기간에 걸쳐 다시 나눠 갚는 것과, 금리와 기간이 그대로인데도 상환액이 바뀌는 이유에 대한 규제 기관의 설명 — Consumer Financial Protection Bureau (United States)