FHA 대출 계산기

기본 대출 = 주택 가격 − 자기자본 선납 보험료 = 기본 대출 × 선납 요율 총 대출 금액 = 기본 대출 + 선납 보험료 각 기간의 연간 보험료 = 직전 잔액 × 연간 요율 ÷ 12 보험료 적용 개월 수 = 비율이 90퍼센트 미만이면 기간과 11년 가운데 작은 쪽, 아니면 기간과 30년 가운데 작은 쪽

P

주택 가격입니다

d

자기자본입니다. 가격에 대한 비율로 넣습니다

L

대출 성격 비율(LTV)입니다. 선납 보험료를 더하기 전의 기본 대출을 주택 가격으로 나눈 값입니다

u

선납 보험료 요율입니다. 기본 대출에 대한 비율입니다

a

연간 보험료 요율입니다. 해마다 남은 잔액에 대한 비율입니다

m

연간 보험료를 무는 개월 수입니다. 비율이 90퍼센트 미만이면 132개월과 기간 가운데 작은 쪽, 아니면 360개월과 기간 가운데 작은 쪽입니다

N

상환 기간입니다. 개월 수로 셉니다

FHA 조건이 테이블에 올라와 있고 상환액이 아니라 전체 비용을 알고 싶을 때 쓰십시오. 금리만으로는 알 수 없습니다. 같은 금리와 같은 기간의 두 대출이 보험료에서 2만 넘게 갈리는데, 그 이유가 자기자본이 95퍼센트나 90퍼센트 선의 어느 쪽에 떨어졌는지뿐일 수 있습니다. 가격과 자기자본을 먼저 넣고, 비율과 적용 요율을 함께 읽으십시오. 적용 요율이 넣은 값보다 낮다면 대출 성격 비율이 그 요율을 법정 상한 아래로 끌어내린 것이고, 대출 기관이 말해 주기 전에 알아 둘 값어치가 있습니다. 그다음 개월 수 열을 보십시오. 길이의 답이 될 수 있는 값은 132와 360 둘뿐이고, 그 사이의 간격이 이 페이지에서 가장 큰 지렛대입니다. 마지막으로 선납 보험료가 대출 안에 들어 있으므로 기간 내내 이자도 함께 물린다는 점을 기억하십시오. 어느 행이든 총 이자에는 그것이 이미 들어 있습니다.

1. 400,000, 자기자본 3.5%, 연 6.5%, 30년

   1. 자기자본: 400,000 × 3.5% = 14,000이므로 기본 대출은 386,000
   2. 대출 성격 비율: 386,000 ÷ 400,000 = 96.5퍼센트로 95퍼센트를 넘으므로 연간 요율은 높은 법정 상한 0.55퍼센트로 남고 보험료는 360개월 내내 부과됨
   3. 선납 보험료: 386,000 × 1.75% = 6,755이고 대출에 얹혀 총 대출이 392,755
   4. 첫 달 보험료: 392,755 × 0.55% ÷ 12 = 180.01
   5. 원리금: 392,755를 연 6.5%로 360개월 갚으면 매달 2,482.48
   6. 월 합계: 2,482.48 + 180.01 = 2,662.49
   7. 기간 전체의 보험료: 줄어드는 잔액에 360번 부과해서 49,141.98

   대부분의 FHA 차주가 실제로 놓이는 사례이고, 두 스위치가 모두 비싼 쪽에 있는 사례입니다. 비율 96.5퍼센트가 95퍼센트 선을 넘어 높은 요율이 적용되고, 동시에 90퍼센트 선 이상이라 보험료가 11년이 아니라 30년 내내 부과됩니다. 그 결과 보험료가 49,141.98이고, 이는 이자 부담의 9.8퍼센트인데 금리에는 전혀 드러나지 않습니다.

2. 같은 주택을 자기자본 20%로

   1. 자기자본: 400,000 × 20% = 80,000이므로 기본 대출은 320,000
   2. 대출 성격 비율: 320,000 ÷ 400,000 = 80퍼센트로 90퍼센트 미만이므로 보험료가 11년, 즉 132개월 뒤에 멈춤
   3. 95퍼센트도 넘지 않으므로 연간 요율은 낮은 법정 상한이 됨. 0.55퍼센트를 넣었지만 적용 요율은 0.50퍼센트
   4. 선납 보험료: 320,000 × 1.75% = 5,600이고 총 대출이 325,600
   5. 첫 달 보험료: 325,600 × 0.50% ÷ 12 = 135.67
   6. 원리금: 325,600을 연 6.5%로 360개월 갚으면 2,058.01
   7. 기간 전체의 보험료: 132번 부과해서 22,148.49이고, 3.5퍼센트 사례의 49,141.98의 절반도 되지 않음

   여기서는 스위치가 두 개 함께 넘어가는데, 눈에 보이는 쪽이 중요한 쪽이 아닙니다. 월 모기지 보험료는 180.01에서 135.67로 내려가고 그 차이는 44.34입니다. 눈에 띄지만 극적이지는 않습니다. 중요한 숫자는 132입니다. 보험료가 30년이 아니라 11년 뒤에 멈추고, 그것이 기간 전체 비용을 49,141.98에서 22,148.49로 만듭니다. 넣은 요율 0.55퍼센트가 쓰이지 않았다는 점도 보십시오. 비율이 낮아 법정 상한 아래로 들어갔기 때문에 0.50퍼센트가 적용 요율로 돌아옵니다.

3. 자기자본 5%, 비율이 정확히 95%가 되는 지점

   1. 자기자본: 400,000 × 5% = 20,000이므로 기본 대출은 380,000
   2. 대출 성격 비율: 380,000 ÷ 400,000 = 95퍼센트로 정확히 선 위에 놓임
   3. 높은 요율은 95퍼센트를 넘을 때만 적용되므로 정확히 95퍼센트에서는 0.55가 아니라 낮은 상한 0.50퍼센트가 적용됨
   4. 90퍼센트 선은 다른 시험. 90퍼센트 이상이면 기간 내내 부과되므로 360개월
   5. 선납 보험료: 380,000 × 1.75% = 6,650이고 총 대출이 386,650
   6. 첫 달 보험료: 386,650 × 0.50% ÷ 12 = 161.10
   7. 기간 전체의 보험료: 360번 부과해서 44,584.71

   자기자본 1퍼센트포인트가 비율을 96.5퍼센트에서 정확히 95퍼센트로 옮기는데, 두 법정 시험이 그 지점을 서로 다르게 읽습니다. 높은 요율은 95퍼센트를 넘을 때만 적용되므로 요율은 낮은 상한으로 내려가고, 기간 시험은 90퍼센트 이상을 기준으로 하므로 기간은 그대로입니다. 두 임계값을 적힌 대로 읽기 전에는 스스로 모순되는 것처럼 보이는 페이지가 이렇게 나옵니다. 이 지점은 사다리 전체에서 자기자본 1단위당 가장 싼 자리이기도 합니다. 자기자본을 1.5퍼센트포인트 올려 보험료 4,557.27을 없앱니다.

두 보험료 요율은 상수가 아니라 입력이고, 그것은 의도한 것입니다. 미국 법은 상한만 정하고 실제 숫자는 위원회가 고쳐 나가므로, 여기에 상수로 박아 둔 값은 아무도 실패하지 않은 채 낡아 갑니다. 기본값은 30년 대출에서 대출 성격 비율이 95퍼센트를 넘을 때의 법정 최고치와 그 아래 구간의 표준 요율이지만, 견적도 아니고 오늘 어떤 대출 기관이 얼마를 받는지에 대한 주장도 아닙니다. 보험료가 법이 정의한 대로 줄어드는 잔액에 매겨진다고도 가정하는데 이는 맞고, 맞지 않은 두 가지는 단순화했습니다. 보험료가 멈추는 달의 부분 기간 조정은 모형에 없고, 대출을 일찍 갚아 없애는 경우도 없습니다. 그 경우 보험료도 멈추므로 여기 나오는 기간 전체 금액은 비용을 크게 말합니다. 부대비용과 재산세와 보험료를 위해 대출 기관이 모으는 에스크로, 대출 기관 수수료는 모두 빠져 있습니다. 선납 보험료를 대출에 얹는 것은 이 모형이 보여 주지만, 특정 차주가 그것을 얹을 수 있는지와 그렇게 만든 총 대출이 지역 한도 안에 들어가는지는 이 페이지가 답할 수 없는 질문입니다. 어떤 금액에도 통화가 붙어 있지 않습니다.

선납 보험료와 연간 보험료는 어떻게 다른가요?

선납 보험료는 잔금 날 한 번만 부과되고 대개 대출에 얹히므로 이자도 함께 물립니다. 기본 대출의 1.75퍼센트이고, 386,000 대출이면 6,755라서 빌린 금액이 392,755로 늘어납니다. 연간 보험료는 매달 부과되고, 그 대출의 첫 달에 180.01이며 남은 잔액에 매겨지므로 시간이 지나면서 줄어듭니다.

연간 보험료는 얼마나 오래 부과되나요?

대출 성격 비율에 달려 있습니다. 90퍼센트 미만이면 앞의 11년, 즉 132개월만 부과됩니다. 90퍼센트 이상이면 기간과 30년 가운데 작은 쪽만큼 부과되므로, 30년 대출에서는 기간 전체입니다. 두 답의 간격이 이 페이지에서 가장 큰 지렛대이고, 같은 주택에서 49,141.98 대 22,148.49를 가릅니다.

왜 계산기가 제가 넣은 것보다 낮은 요율을 썼나요?

높은 연간 요율이 대출 성격 비율 95퍼센트를 넘을 때만 적용되고, 법이 그렇게 상한을 정하고 있기 때문입니다. 정확히 95퍼센트인 대출에 표준값 0.55퍼센트를 넣으면 적용 요율이 0.50퍼센트로 돌아옵니다. 조용히 바꿔치기하지 않고 적용 요율을 따로 출력하므로 그 차이가 페이지에 드러납니다.

월 보험료는 어느 잔액에 매겨지나요?

남은 피보험 원금 잔액이고, 규정이 그것을 미상환액의 12개월 평균으로 정의하므로 대출을 갚아 나갈수록 줄어듭니다. 이 모형은 요율을 달마다 줄어드는 잔액에 적용합니다. 기준이 되는 금액에 대출로 얹은 선납 보험료가 들어 있다는 점도 보십시오. 첫 달 보험료를 386,000이 아니라 392,755에 매기는 이유입니다.

여기 있는 두 요율이 제가 실제로 낼 요율인가요?

입력이고, 기본값이 법정 최고치입니다. 규정은 상한을 정하고 실제 요율은 위원회가 고쳐 나가므로, 상수로 박아 둔 숫자는 아무것도 실패하지 않은 채 낡아 갑니다. 기본값은 상한에 해당하는 경우로 보고, 대출 기관이 제시한 요율을 넣으십시오.

대출을 일찍 갚으면 보험료가 줄어드나요?

줄어듭니다. 그런데 이 페이지는 그것을 모형에 넣지 않았고, 그래서 비용을 크게 말한다는 점을 알고 계셔야 합니다. 대출을 일찍 갚으면 보험료도 멈추므로, 여기 나오는 기간 전체 금액은 그 대출을 기간 끝까지 들고 갔을 때의 비용입니다. 월 단위 금액은 그 시점의 잔액으로 계산되므로 영향을 받지 않습니다.

무엇이 빠져 있나요?

부대비용, 재산세와 보험료를 위해 대출 기관이 모으는 에스크로, 대출 기관 수수료가 빠져 있습니다. 기간과 금리가 대출 기간 내내 고정이라고도 가정합니다. 어떤 금액에도 통화가 붙어 있지 않습니다.

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: the upfront premium capped at 2.25% of the original amortisation amount, the annual premium capped at 0.50% of the remaining insured principal balance and at 0.55% where the loan-to-value ratio exceeds 95%, the 11-year duration where the ratio is under 90%, and the definition of the remaining insured principal balance as a 12-month average — 월 보험료의 법정 상한과, 비율 95퍼센트 초과 시의 0.55퍼센트, 비율 90퍼센트 미만일 때의 11년, 그리고 남은 피보험 원금 잔액의 정의를 담은 조항 — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: the rule that lets the upfront premium be financed on top of the maximum insurable amount rather than counted against it — 선납 보험료를 최대 보험 금액에 산입하지 않고 그 위에 얹을 수 있게 한 규칙 — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — the Federal Register notice setting the annual premium structure, including the loan-to-value and term bands this page models — 이 페이지가 모형에 넣은 대출 성격 비율 구간과 기간 구간을 포함해 연간 보험료 구조를 정한 연방 관보 고시 — Federal Register, United States