Calculatrice de rendement locatif

Taux de capitalisation = revenu net d’exploitation ÷ prix d’achat. Rendement des fonds propres = trésorerie annuelle ÷ apport.

P

Le prix d’achat

R

Le loyer mensuel, avant vacance

v

Le taux de vacance, en pourcentage

E

Les charges annuelles d’exploitation

NOI

Le revenu net d’exploitation : le loyer annuel effectif moins les charges

D

Le pourcentage d’apport

C

La trésorerie annuelle : le revenu net d’exploitation moins les douze mensualités du crédit

Commencez par le taux de capitalisation, quand vous comparez un bien à un autre. C’est le seul des deux qui soit indépendant du mode de financement, donc deux acheteurs avec des crédits totalement différents calculeront le même taux de capitalisation pour le même immeuble — et c’est exactement pour cela que c’est le chiffre que les annonces affichent. Servez-vous du rendement des fonds propres ensuite, quand vous comparez un bien aux autres usages possibles de votre argent. C’est lui qui répond à la question de savoir si l’opération vaut mieux qu’un livret d’épargne, et il peut être négatif sur un bien dont le taux de capitalisation est confortablement positif : le tableau ci-dessous en contient une ligne. Remarquez la direction que prennent les deux quand vous apportez moins : le taux de capitalisation ne change pas du tout, parce que rien de l’immeuble n’a changé, tandis que le rendement des fonds propres s’accentue dans la direction où il allait déjà. Aucun des deux nombres ne comprend la plus-value, la fiscalité ou le capital que vous remboursez, qui sont tous réels et dont aucun n’est ici. En France, ajoutez une contrainte que cette page ne modélise pas et qui décide souvent du montage : la banque ramène le loyer à une fraction de sa valeur pour calculer votre taux d’endettement, et ce taux doit rester dans le plafond de 35 % assurance emprunteur comprise recommandé par le HCSF — un repère qui n’a rien à voir avec les 28/36 ou 43 % américains.

1. 300 000 loués 2 400 par mois, avec 20 % d’apport

   1. Loyer annuel effectif : 2 400 × 12 = 28 800, moins 5 % de vacance = 27 360
   2. Revenu net d’exploitation : 27 360 − 6 000 = 21 360
   3. Taux de capitalisation : 21 360 ÷ 300 000 = 7,12 %
   4. Apport : 20 % de 300 000 = 60 000, donc le crédit est de 240 000
   5. Mensualité : 240 000 à 7 % sur 360 mois = 1 596,73 par mois, soit 19 160,76 par an
   6. Trésorerie annuelle : 21 360 − 19 160,76 = 2 199,24, soit 183,27 par mois
   7. Rendement des fonds propres : 2 199,24 ÷ 60 000 = 3,67 %

   Toute la page en un exemple : l’immeuble rapporte 7,12 % de son prix, votre argent rapporte 3,67 % de votre apport, et la différence est ce que coûte le crédit. Aucun des deux chiffres n’est faux et aucun n’est « le vrai » — ils répondent à des questions différentes.

2. Le même bien acheté comptant

   1. Apport : 100 % de 300 000 = 300 000, donc le crédit est nul et la mensualité aussi
   2. Le revenu net d’exploitation est inchangé à 21 360, et le taux de capitalisation aussi, à 7,12 %
   3. Trésorerie annuelle : 21 360 − 0 = 21 360, soit 1 780 par mois
   4. Rendement des fonds propres : 21 360 ÷ 300 000 = 7,12 %

   Sans crédit, les deux ratios tombent sur le même chiffre, et ce n’est pas une coïncidence : les deux fractions deviennent le revenu net d’exploitation divisé par le prix d’achat. Si vous les voyez s’accorder alors qu’un prêt est en cours, vérifiez le champ de l’apport — il est resté à 100.

3. Un bien qui ne couvre pas son propre crédit

   1. Loyer annuel effectif : 1 200 × 12 = 14 400, moins 5 % de vacance = 13 680
   2. Revenu net d’exploitation : 13 680 − 6 000 = 7 680, donc le taux de capitalisation est de 7 680 ÷ 300 000 = 2,56 %
   3. Le crédit est inchangé à 1 596,73 par mois, soit 19 160,76 par an
   4. Trésorerie annuelle : 7 680 − 19 160,76 = −11 480,76, soit −956,73 par mois
   5. Rendement des fonds propres : −11 480,76 ÷ 60 000 = −19,13 %

   Le cas à étudier, parce que les deux ratios pointent dans des directions opposées : le taux de capitalisation reste positif à 2,56 %, tandis que le rendement des fonds propres est négatif à −19,13 %. Un acheteur payant comptant posséderait un immeuble modestement rentable ; un acheteur avec ce crédit débourse 956,73 par mois pour ce privilège.

Tout ici vient des sept nombres que vous saisissez, et plusieurs des éléments qui décident si une location fonctionne n’en font pas partie. La plus-value et l’amortissement comptable sont absents : c’est un calcul de revenu courant, pas de rendement total, et un bien dans un marché qui monte peut être un mauvais placement de trésorerie pendant des années tout en enrichissant son propriétaire. La fiscalité est absente, et elle joue dans les deux sens : en France, les loyers sont imposables au titre des revenus fonciers et les charges ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles dans certains régimes seulement — micro-foncier, régime réel, déficit foncier, location meublée — chacun avec ses seuils et ses plafonds, et le résultat dépend de votre situation et de l’état du droit en vigueur, à vérifier auprès de l’administration fiscale plutôt que dans une page de calcul. La taxe foncière est due par le propriétaire et fait partie de vos charges, tandis qu’une partie des charges de copropriété est récupérable auprès du locataire : mettez dans le champ des charges ce qui reste réellement à votre charge. Les frais d’acquisition sont absents : droits de mutation, frais de notaire, frais de garantie et commission d’agence peuvent représenter plusieurs pour cent du prix, de l’argent qui serait sinon dans l’apport et qui abaisserait le rendement des fonds propres affiché ici. Votre montant de charges doit être votre propre estimation honnête, et c’est la donnée que les gens ratent le plus souvent — la toiture, la chaudière, la vacance entre deux locataires et les frais de gestion sont tous des charges d’exploitation, et aucun n’est dans le prix d’achat. La vacance est modélisée au prorata du loyer plutôt qu’en mois entiers, ce qui est une simplification qui flatte un bien loué onze mois sur douze. Le remboursement du capital n’est pas compté comme un rendement ici, même s’il construit votre patrimoine. Enfin, aucun montant ne porte de devise : 300 000 vaut 300 000 dans l’unité que vous avez saisie, et les loyers, les charges et le prix doivent tous être dans la même.

Quelle différence entre le taux de capitalisation et le rendement des fonds propres ?

Le taux de capitalisation est le revenu net d’exploitation divisé par le prix d’achat complet : il ignore totalement le crédit et décrit l’immeuble. Le rendement des fonds propres est la trésorerie annuelle divisée par l’apport que vous avez sorti, donc il décrit votre argent après le paiement du prêt. Sur les valeurs par défaut de cette page, ils valent 7,12 % et 3,67 %, et l’écart est le coût de l’emprunt.

Pourquoi le taux de capitalisation ne bouge-t-il pas quand je change l’apport ?

Parce que rien du bien n’a changé. Le revenu net d’exploitation est le loyer moins les charges, et le prix d’achat est le prix d’achat : ni l’un ni l’autre ne sait comment vous avez financé l’acquisition. Changez l’apport et la mensualité, la trésorerie et le rendement des fonds propres bougent tous, tandis que le taux de capitalisation reste exactement où il était.

La règle du 1 % est-elle une vraie règle ?

C’est un ordre de grandeur plutôt qu’une règle, et un premier filtre plutôt qu’une réponse : un loyer mensuel d’environ 1 % du prix d’achat est un signe approximatif qu’un bien peut couvrir ses coûts sur les marchés où ce repère est né. Dans le tableau ci-dessous, la dernière ligne — 3 000 pour un bien de 300 000 — est exactement sur cette ligne. En rendement brut annuel, cela correspond à 12 %, et c’est un niveau rare en France hors marchés particuliers. Ce repère ne dit rien de la fiscalité, de la plus-value ni de l’état de l’immeuble.

Pourquoi ma trésorerie est-elle négative alors que le taux de capitalisation est positif ?

Parce que le taux de capitalisation n’inclut pas le crédit et que la trésorerie si. Un bien peut rapporter un rendement parfaitement honorable sur son prix et vous présenter une facture tous les mois si le prêt qui le grève est assez lourd. C’est le troisième exemple ci-dessus, et c’est la situation que la plupart des bailleurs débutants découvrent seulement après la signature.

Faut-il compter le capital remboursé dans le rendement ?

Pas dans le rendement des fonds propres, parce que cet argent n’est pas dans votre poche : il a migré de votre compte vers votre patrimoine dans l’immeuble. C’est un gain réel, simplement d’une autre nature, réalisé à la revente ou lors d’un nouveau crédit adossé au bien. Le compter comme de la trésorerie ferait paraître un bien plus liquide qu’il ne l’est.

Que faut-il mettre dans les charges d’exploitation ?

Tout ce que le bien coûte à posséder et à faire tourner en dehors du crédit : taxe foncière, assurance, frais de gestion locative, réparations, entretien, la part non récupérable des charges de copropriété, et une provision pour les gros remplacements. Prenez un montant annuel réaliste plutôt que les factures de l’an dernier, parce qu’une année sans chaudière neuve n’est pas une année sans coût de chaudière. Sous-estimer cette ligne est la façon la plus courante de rendre une analyse locative trop optimiste.

• Publication 527 — Residential Rental Property: what counts as rental income and as an operating expense, and how depreciation is treated — Internal Revenue Service (United States)
• Publication 936 — Home Mortgage Interest Deduction: the rules that separate a mortgage on your home from a mortgage on a property you let out — Internal Revenue Service (United States)