Aller au contenu principal
CalcMax

Calculatrice de prêt immobilier

Intervalle : 1 000 – 100 000 000

Intervalle : 0 – 90

Intervalle : 0 – 50

Intervalle : 1 – 600

Intervalle : 0 – 10 000 000

Intervalle : 0 – 10 000 000

Résultat

2 572,62

Total mensuel

Mensualité
2 022,62
Taxe foncière par mois
400,00
Assurance habitation par mois
150,00
Montant du prêt
320 000,00
Intérêts totaux
408 140,64
Total payé
728 140,64

Une calculatrice de prêt immobilier qui répond à la question que les gens posent réellement : combien cette maison me prendra-t-elle sur mon compte chaque mois ? La mensualité du prêt — capital et intérêts — n’en est qu’une partie. Aux États-Unis, le prêteur encaisse normalement la taxe foncière annuelle et la prime d’assurance habitation en même temps que l’échéance, en les plaçant sur un compte séquestre et en réglant les factures à leur échéance, si bien que la somme qui quitte votre compte chaque mois est la mensualité augmentée d’un douzième de chaque montant annuel. Saisissez le prix du bien, l’apport en pourcentage, le taux d’intérêt annuel, la durée en mois et les deux montants annuels : la page renvoie d’abord ce total mensuel, puis le décompose en capital et intérêts, en taxe et en assurance, avant de donner le montant du prêt, les intérêts totaux sur toute la durée et le total payé. L’apport se saisit en pourcentage et non en montant parce que c’est ainsi que les prêts immobiliers se discutent et que les règles d’octroi s’écrivent — vingt pour cent d’apport, cinq pour cent — et le montant du prêt est simplement ce qui reste du prix. Le total mensuel est le chiffre à confronter à votre budget ; le chiffre des intérêts est celui à comparer entre deux offres sur la même maison. Ce mécanisme de collecte mensuelle est américain : en France, la taxe foncière se paie directement au Trésor public, une fois par an, et le prêteur ne la prélève pas avec l’échéance. Laissez donc les deux champs annuels à zéro si vous achetez en France et traitez la taxe foncière comme une dépense annuelle à part ; en revanche, l’assurance emprunteur y est exigée par le prêteur et prélevée chaque mois, et elle mérite d’être ajoutée à votre total même si cette page ne la modélise pas.

Une maison de 400 000 sur 360 mois à 6,5 %, par apport

Apport (%)Montant du prêtMensualitéIntérêts totauxTotal payé
53800002401.86484667.97864667.97
103600002275.44459164819164
203200002022.62408140.64728140.64
302800001769.79357125.12637125.12

Chaque ligne est la même maison — 400 000, trente ans à 6,5 %, le bien avec lequel cette page s’ouvre — et seul l’apport change. Les champs de taxe et d’assurance sont délibérément laissés hors de ce tableau : ils ne bougent pas avec l’apport, donc ils ajouteraient 550,00 à chaque ligne sans rien vous apprendre. Lisez la colonne du montant du prêt face à celle des intérêts : chaque palier de dix pour cent retire encore 40 000 au prêt et un peu plus de 51 000 aux intérêts, tandis que le premier palier, de cinq à dix pour cent, n’en vaut que la moitié environ. Votre propre maison se situera ailleurs sur ce tableau, donc servez-vous de la calculatrice ci-dessus plutôt que de lire une ligne en travers. Les nombres sont repris tels quels : dans le tableau, le séparateur décimal est le point (2401.86 plutôt que 2 401,86) et les milliers ne sont pas groupés (380000 plutôt que 380 000), parce que les valeurs viennent du calcul et non d’un texte.

Formule

Total mensuel = A + taxe annuelle ÷ 12 + assurance annuelle ÷ 12, où A = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

P
Montant du prêt : le prix du bien moins l’apport
r
Taux d’intérêt mensuel : le taux annuel divisé par douze
n
Nombre d’échéances : la durée du prêt immobilier comptée en mois
A
La part capital et intérêts de l’échéance, arrondie au centime
T
Taxe foncière annuelle, divisée par douze et arrondie au centime
I
Prime annuelle d’assurance habitation, divisée par douze et arrondie au centime

Utilisez-la avant de visiter des maisons, et non après avoir eu un coup de cœur : le total mensuel détermine la tranche de prix dans laquelle vous pouvez chercher, et c’est en général une contrainte plus forte que le montant que le prêteur acceptera de prêter. Servez-vous-en ensuite pour chiffrer les deux décisions que vous maîtrisez vraiment. L’apport échange de la trésorerie aujourd’hui contre du coût sur toute la durée — passer de cinq à vingt pour cent sur la même maison réduit à la fois la mensualité et les intérêts, et le tableau de référence ci-dessous montre de combien. La durée déplace la mensualité bien moins que ce que les gens attendent et les intérêts totaux beaucoup plus. La taxe et l’assurance sont les deux champs que tout le monde laisse à zéro avant d’être surpris à la signature : elles sont prélevées chaque mois quelle que soit leur taille, et elles augmentent avec le temps même quand le prêt, lui, ne bouge pas.

Exemples détaillés

  1. Une maison de 400 000, 20 % d’apport, 6,5 % sur trente ans

    1. Apport : 400 000 × 20 % = 80 000, donc le montant du prêt est de 400 000 − 80 000 = 320 000
    2. Taux mensuel : 6,5 ÷ 12 = 0,541667 % par mois, soit 0,00541667 en décimal
    3. Capital et intérêts : 320 000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2 022,62
    4. Taxe foncière : 4 800 ÷ 12 = 400,00 par mois
    5. Assurance : 1 800 ÷ 12 = 150,00 par mois
    6. Total mensuel : 2 022,62 + 400,00 + 150,00 = 2 572,62
    7. Intérêts totaux sur la durée : 728 140,64 payés − 320 000 empruntés = 408 140,64

    C’est le cas par défaut de la page. La mensualité du prêt est de 2 022,62, mais c’est 2 572,62 qui quitte le compte, et les 550 d’écart ne sont pas facultatifs : ils sont encaissés avec l’échéance. Notez aussi que les intérêts sur trente ans, 408 140,64, dépassent la somme empruntée.

  2. Une maison de 250 000, 10 % d’apport, 6 % sur quinze ans

    1. Apport : 250 000 × 10 % = 25 000, donc le montant du prêt est de 225 000
    2. Taux mensuel : 6 ÷ 12 = 0,5 % par mois, soit 0,005 en décimal
    3. Capital et intérêts : 225 000 × 0,005 × 1,005^180 ÷ (1,005^180 − 1) = 1 898,68
    4. Taxe foncière et assurance : 3 600 ÷ 12 = 300,00 et 1 200 ÷ 12 = 100,00 par mois
    5. Total mensuel : 1 898,68 + 300,00 + 100,00 = 2 298,68
    6. Intérêts totaux : 341 761,75 − 225 000 = 116 761,75

    Comparez cet exemple au précédent : un prêt plus petit, mais une mensualité presque aussi lourde, parce que la durée est deux fois plus courte. Les intérêts, eux, tombent de 408 140,64 à 116 761,75 : c’est la durée qui fait presque tout ce travail, pas le taux ni le prix.

  3. La même maison de 400 000 avec 5 % d’apport

    1. Apport : 400 000 × 5 % = 20 000, donc le montant du prêt est de 380 000
    2. Capital et intérêts : 380 000 × 0,00541667 × 1,00541667^360 ÷ (1,00541667^360 − 1) = 2 401,86
    3. Total mensuel : 2 401,86 + 400,00 + 150,00 = 2 951,86
    4. Intérêts supplémentaires par rapport au cas à 20 % d’apport : 484 667,97 − 408 140,64 = 76 527,33

    La même maison, le même taux, la même durée — et 15 000 de moins d’apport coûtent 379,24 par mois et 76 527,33 d’intérêts supplémentaires sur la vie du prêt. C’est cet arbitrage que le champ de l’apport existe pour chiffrer, et c’est la ligne autour de laquelle le tableau de référence ci-dessous est construit.

Limites

L’arithmétique du prêt est exacte ; le total mensuel n’est complet que dans la mesure des champs que vous remplissez. L’assurance emprunteur n’y est pas, et c’est la grande omission : en France, elle est en pratique exigée par le prêteur pour un prêt immobilier, elle se paie chaque mois et son taux dépend de l’âge, de l’état de santé et du capital restant dû, si bien qu’elle peut ajouter une part notable au total ci-dessus. Aux États-Unis, c’est l’assurance hypothécaire qui joue ce rôle pour un apport inférieur à vingt pour cent, et elle est également absente. Les charges de copropriété, le cas échéant, et les travaux ne sont pas modélisés davantage. Les frais d’acquisition sont exclus parce qu’ils se paient une fois et non chaque mois : en France, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix pour un logement ancien, et les frais de garantie et de dossier s’y ajoutent, ce qui change le montant qu’il faut réellement avoir en poche mais pas la mensualité. Les deux champs annuels sont saisis par vous et la page les croit : la taxe foncière dépend de la commune et de la valeur locative cadastrale, elle est révisée selon son propre calendrier et change souvent l’année qui suit une vente, tandis que l’assurance dépend du bien et des garanties. Passer d’une durée de trente ans à quinze ans augmente en général la mensualité et réduit toujours les intérêts, et rien ici ne modélise un taux révisable, un remboursement anticipé ni un versement complémentaire. Si vous n’êtes pas aux États-Unis, saisissez les montants annuels que votre prêteur encaisse réellement avec l’échéance, et laissez les deux à zéro là où la taxe foncière se paie une fois par an et où l’assurance n’est pas prélevée mensuellement. Enfin, le chiffre à comparer entre deux offres de prêt en France reste le TAEG, qui intègre les frais et l’assurance que cette page ne modélise pas, et les montants ne portent aucune devise : ils sont justes dans la monnaie dans laquelle vous les avez saisis et n’ont aucun sens dans une autre.

Questions fréquentes

Que comprend une mensualité de prêt immobilier ?
Le capital, les intérêts, la taxe foncière et l’assurance habitation — que les professionnels américains résument en PITI. La part capital et intérêts, c’est le prêt ; les parts de taxe et d’assurance sont des factures annuelles que le prêteur encaisse par douzièmes et conserve jusqu’à leur échéance. Cette page affiche la mensualité du prêt, les deux montants annuels ramenés au mois et le total, qui est la somme qui quitte réellement votre compte — dans le modèle américain.
Quelle différence l’apport fait-il ?
Sur une maison de 400 000 à 6,5 % sur trente ans, passer de 5 % à 20 % d’apport augmente la trésorerie nécessaire de 60 000, réduit la mensualité de 379,24 et réduit les intérêts totaux de 76 527,33. C’est le levier le plus puissant dont dispose la plupart des acheteurs, et c’est aussi celui qui décide si une assurance hypothécaire s’applique, laquelle n’est pas incluse ici.
Pourquoi la taxe et l’assurance font-elles partie de l’échéance ?
Parce que le prêteur a intérêt à ce qu’elles soient payées : une taxe foncière impayée devient une hypothèque légale sur le bien qui prime le prêt. Plutôt que de faire confiance à l’emprunteur pour trouver l’argent chaque année, le prêteur en encaisse un douzième par mois et règle les factures lui-même. Cela signifie aussi que le total mensuel peut changer même quand le prêt ne change pas : révisez la taxe ou renouvelez l’assurance et le montant prélevé suit. C’est le fonctionnement américain ; en France, la taxe foncière reste payée directement par le propriétaire.
Une durée plus courte est-elle toujours meilleure ?
Elle est toujours moins chère en intérêts totaux et toujours plus lourde pour le budget mensuel. Sur 320 000, trente ans à 6,5 % coûtent 408 140,64 d’intérêts ; quinze ans au même taux coûtent beaucoup moins mais font monter la mensualité d’environ un tiers. Savoir si c’est préférable dépend de votre capacité à porter la mensualité haute sans tension, et de ce que cet argent rapporterait ailleurs.
Quel pourcentage d’apport dois-je saisir ?
Saisissez ce que vous apportez réellement, en pourcentage du prix : vingt pour cent pour un cinquième, cinq pour un vingtième. Si vous connaissez le montant en argent, divisez-le par le prix — 60 000 sur une maison de 400 000, c’est 15 %. Ne saisissez pas 100 %, ce qui signifie payer comptant et ne prendre aucun prêt : ce n’est pas un prêt immobilier et la page n’en calculera pas.
Les frais d’acquisition sont-ils compris ?
Non. Les frais de dossier, l’évaluation, les frais de garantie, les frais de notaire et les points éventuellement payés pour obtenir un meilleur taux sont des charges ponctuelles au moment de l’achat, et ils ne font partie ni de la mensualité ni des intérêts totaux. Ce sont de vraies sommes, qui méritent d’être comparées entre deux offres, mais elles relèvent d’un autre calcul — et en France les frais de notaire d’un logement ancien avoisinent 7 à 8 % du prix.

Références

Calculatrices liées

Calculatrice de prêtMensualités et intérêts d’un prêt à taux fixe.Calculatrice d’amortissementÉchéancier complet avec les intérêts de chaque période.Calculatrice de remboursement de prêtDurée de remboursement d’un prêt à mensualité fixe.Calculatrice de prêt bateauMensualités et coût total d’un prêt pour bateau.