Calculatrice de renégociation de prêt

Mensualité = B × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) pour chaque prêt, où B est le capital, r le taux mensuel et n le nombre de mois. Économie mensuelle = ancienne mensualité − nouvelle mensualité. Mois de récupération = les frais divisés par l’économie mensuelle, arrondis à l’entier supérieur. Gain net = intérêts sur l’ancienne durée − intérêts sur la nouvelle durée − frais.

B

Le capital refinancé, c’est-à-dire ce qu’il faut rembourser de l’ancien prêt

currentRate

Le taux du prêt que vous avez aujourd’hui, et les mois qu’il lui reste

newRate

Le taux auquel le nouveau prêt est proposé, et la durée sur laquelle il l’est

closingCosts

Tout ce que coûte la mise en place du nouveau prêt : dossier, expertise, garantie, courtage, mainlevée

breakEvenMonths

Combien d’économies mensuelles sont nécessaires pour rembourser les frais

lifetimeInterestSaved

Les intérêts sur la durée restante de l’ancien prêt moins les intérêts sur la durée du nouveau

Utilisez-la dès qu’une offre de renégociation ou de refinancement paraît intéressante sur la seule mensualité, ce qui est la façon dont la plupart des offres sont présentées. Lisez le mois de récupération en regard du temps que vous comptez garder le prêt : si vous risquez de déménager ou de vendre dans trois ans, un seuil au mois 112 — ce que produit le cas de la baisse d’un demi-point sur cette page — signifie que l’opération perd de l’argent, parce que les frais sont payés au début alors que l’économie arrive plus tard. Lisez ensuite l’économie mensuelle et les intérêts sur la durée ensemble, et méfiez-vous quand ils pointent dans des directions opposées. Prendre un taux plus bas sur une durée plus longue augmente l’économie mensuelle et réduit ce que vous économisez réellement : sur le prêt par défaut, une durée de 360 mois transforme 71 014,97 d’économies en 14 648,99 tout en rendant le chiffre mensuel 47 % plus flatteur. La question à laquelle une renégociation doit répondre n’est pas de savoir si la mensualité baisse, mais si le coût total de la dette baisse de plus que ce que coûte l’opération. En France, ajoutez une contrainte que la page ne connaît pas : une nouvelle opération de crédit immobilier repasse devant la banque, et le taux d’endettement doit rester dans le plafond de 35 % assurance emprunteur comprise recommandé par le HCSF — un niveau qui n’a rien à voir avec les repères américains de 28/36 ou 43 %.

1. 250 000 à 7,5 %, refinancés à 6 % sur les mêmes 300 mois

   1. Ancien prêt : 250 000 à 7,5 % ÷ 12 = 0,625 % par mois sur 300 mois, soit une mensualité de 1 847,48
   2. Nouveau prêt : 250 000 à 6 % ÷ 12 = 0,5 % par mois sur 300 mois, soit une mensualité de 1 610,75
   3. Économie mensuelle : 1 847,48 − 1 610,75 = 236,73
   4. Récupération des frais : 6 000 ÷ 236,73 = 25,35 mois, arrondis à 26
   5. Intérêts sur l’ancienne durée : 304 242,36 ; sur la nouvelle : 233 227,39 ; économisés : 71 014,97
   6. Net des frais : 71 014,97 − 6 000 = 65 014,97

   Le cas par défaut et la version propre de la décision : une baisse de 1,5 point sur la même durée abaisse la mensualité, rembourse ses propres frais en 26 mois et retire 71 014,97 d’intérêts. Conserver la même durée est ce qui rend la comparaison honnête — le nouveau prêt s’achève à la même date que l’ancien, rien n’a été étiré.

2. Le même refinancement sur 360 mois

   1. L’ancien prêt est inchangé : 1 847,48 par mois pendant les 300 mois restants
   2. Nouveau prêt : 250 000 à 0,5 % par mois sur 360 mois, soit une mensualité de 1 498,88
   3. Économie mensuelle : 1 847,48 − 1 498,88 = 348,60 — 47 % de plus que dans le cas à 300 mois
   4. Récupération : 6 000 ÷ 348,60 = 17,21 mois, arrondis à 18 — plus tôt que dans le cas à 300 mois
   5. Intérêts sur la nouvelle durée : 289 593,37, donc l’économie est de 304 242,36 − 289 593,37 = 14 648,99
   6. Net des frais : 14 648,99 − 6 000 = 8 648,99

   Les deux colonnes qu’un prêteur mettrait en avant sont meilleures ici : la mensualité baisse davantage, et les frais reviennent trois mois plus tôt. L’économie sur la durée du prêt est 79 % plus petite — 14 648,99 contre 71 014,97 — parce que cinq années d’intérêts supplémentaires ont été ajoutées au bout de la dette. Après les frais, 8 648,99 est tout ce que l’opération rapporte. C’est la paire de chiffres que cette page existe pour mettre côte à côte.

3. Une baisse d’un demi-point avec 9 000 de frais

   1. Nouveau prêt : 250 000 à 7 % ÷ 12 = 0,5833333 % par mois sur 300 mois, soit une mensualité de 1 766,95
   2. Économie mensuelle : 1 847,48 − 1 766,95 = 80,53
   3. Récupération : 9 000 ÷ 80,53 = 111,76 mois, arrondis à 112
   4. 112 mois font 9,3 ans, soit 37 % de la durée restante
   5. Intérêts économisés : 304 242,36 − 280 083,50 = 24 158,86 — encore appréciable
   6. Net des frais : 24 158,86 − 9 000 = 15 158,86

   Une petite baisse n’est pas automatiquement une mauvaise affaire, mais c’est une affaire lente. Le taux économise tout de même 24 158,86 sur la durée, soit bien plus que les frais : l’argent est réel, il arrive simplement au bout de neuf ans. Quelqu’un qui renégocie ici et revend en cinquième année a payé 9 000 pour en économiser 4 831,80. Plus la baisse est faible, plus la réponse dépend du fait que vous restez en place.

Les frais sont une donnée d’entrée, pas une estimation. Cette page ne sait pas ce que coûtent une expertise, une recherche de propriété, des frais de dossier ou des frais d’enregistrement là où vous êtes, et elle ne sait pas lesquels le prêteur offre. En France, les lignes à additionner sont différentes de celles d’un prêt américain : frais de dossier, frais de garantie ou frais de caution selon que la banque retient une caution ou une hypothèque, frais de courtage le cas échéant, frais de mainlevée de l’ancienne garantie, et, si c’est une autre banque qui rembourse l’ancien prêt, l’indemnité de remboursement anticipé prévue ou non par votre contrat. Faites la somme à partir de vos documents avant d’utiliser cette page, car un mois de récupération ne vaut que ce que vaut ce chiffre. Une renégociation menée avec votre banque actuelle se présente souvent comme un simple avenant au contrat existant : l’ancien prêt n’est alors pas remboursé, il n’y a donc ni indemnité de remboursement anticipé ni mainlevée, et les frais se réduisent parfois à des frais de dossier — avec un mois de récupération d’autant plus court. Le capital est traité comme la somme nécessaire pour éteindre l’ancien prêt, donc toute indemnité de remboursement anticipé, tout intérêt couru et toute échéance impayée doivent d’abord être ajoutés aux frais. Un refinancement avec trésorerie supplémentaire — emprunter plus que l’ancien capital — n’est pas modélisé ; la réduction de la durée sous le nombre de mois restants ne l’est pas non plus, puisqu’elle augmente la mensualité et ne produit donc aucune économie mensuelle à afficher. Rien ici ne tient compte de la valeur temps de l’argent : le mois de récupération traite une unité économisée au mois 26 comme égale à une unité de frais payée au mois zéro, et elle ne l’est pas, ce qui rend un seuil lointain légèrement moins bon qu’il n’y paraît. Les taxes et l’assurance sont supposées inchangées. L’assurance emprunteur, justement, est un contrat distinct en France et souvent le poste le plus lourd après les intérêts : la changer ou en déléguer une autre peut rapporter davantage que la baisse de taux elle-même, et cette page n’en tient aucun compte. Enfin, une nouvelle opération de crédit immobilier doit respecter le plafond de taux d’endettement de 35 % assurance comprise recommandé par le HCSF, ainsi que les durées maximales qu’il prévoit : une opération arithmétiquement gagnante peut être refusée pour cette raison. Le taux est supposé fixe sur les deux prêts, et vous êtes supposé garder le nouveau jusqu’à son remboursement. Les montants ne portent aucune devise.

Au bout de combien de temps l’opération se rembourse-t-elle ?

Divisez les frais par l’économie mensuelle et arrondissez à l’entier supérieur. Sur 250 000 renégociés de 7,5 % à 6 % sur les mêmes 300 mois avec 6 000 de frais, l’économie est de 236,73 par mois, donc la récupération se fait au 26e mois. Sur une baisse d’un demi-point avec 9 000 de frais, elle se fait au 112e mois — plus de neuf ans. Si vous pensez vendre ou renégocier à nouveau avant ce mois-là, l’opération ne se rembourse pas.

Renégociation ou refinancement : quelle différence, et laquelle calcule cette page ?

La renégociation se fait avec votre banque actuelle et porte sur le contrat existant, souvent par un simple avenant : l’ancien prêt n’est pas remboursé par une autre banque, donc il n’y a ni indemnité de remboursement anticipé ni mainlevée, et les frais se limitent souvent à des frais de dossier. Le refinancement consiste à emprunter dans une autre banque pour rembourser la première, avec les frais et l’indemnité éventuelle que cela suppose. Les chiffres de cette page décrivent la seconde opération, puisque l’ancien prêt est soldé ; si vous comparez une offre de renégociation, saisissez des frais plus faibles et le mois de récupération se raccourcira d’autant.

Pourquoi une durée plus longue économise-t-elle plus par mois mais moins au total ?

Parce que la mensualité baisse à mesure que la durée s’allonge, tandis que les intérêts ajoutés au bout montent plus vite que la baisse de taux ne les retire. Sur le prêt par défaut, passer de 300 à 360 mois au même taux de 6 % fait monter l’économie mensuelle de 236,73 à 348,60 et tomber les intérêts économisés sur la durée de 71 014,97 à 14 648,99 — 79 % de moins. Le chiffre mensuel s’améliore parce que la dette court maintenant cinq ans de plus.

Que met-on dans les frais ?

Tout ce qui est facturé pour mettre le nouveau prêt en place : frais de dossier, frais de garantie ou de caution selon la sûreté retenue, frais de courtage, frais de mainlevée de l’ancienne garantie, et l’indemnité de remboursement anticipé de l’ancien prêt si une autre banque le solde. Additionnez-les et saisissez le total. Cette page ne les estime pas, parce qu’ils varient trop d’une banque et d’un dossier à l’autre pour qu’une estimation ait la moindre valeur.

Une baisse de taux modeste vaut-elle la peine ?

Elle peut valoir la peine, si vous restez assez longtemps. Un demi-point avec 9 000 de frais économise encore 24 158,86 sur une durée de 300 mois : le problème est qu’il faut 112 mois pour récupérer les 9 000, et quelqu’un qui déménage en cinquième année a payé 9 000 pour économiser 4 831,80. Les petites baisses ne sont pas une mauvaise arithmétique ; ce sont des arithmétiques qui exigent de rester.

• 12 CFR 1026.43 — Minimum standards for transactions secured by a dwelling: the repayment-ability rules that a refinance of a home loan has to satisfy — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)
• 12 CFR 1026.20 — Disclosure requirements regarding post-consummation events: what must be disclosed when a refinancing pays off the old loan and starts a new one — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)