Calculatrice de crédit hypothécaire

Encours total maximal = valeur du bien × quotité de financement plafonnée ÷ 100. Marge de crédit disponible = encours total maximal − capital restant dû. Valeur nette = valeur du bien − capital restant dû. Mensualité intérêts seulement = montant tiré × taux annuel ÷ 12. Mensualité de remboursement = la mensualité amortissable du même solde sur la période de remboursement.

V

Valeur du bien

B

Capital restant dû sur le prêt existant

c

Quotité de financement plafonnée, en pourcentage de la valeur du bien

D

Montant tiré sur la ligne

r

Taux annuel de la ligne, en pourcentage

n

Durée de la période de tirage, en mois

m

Durée de la période de remboursement, en mois

Utilisez-la avant de déposer une demande, pas après : le chiffre qui décide si la ligne vaut la peine d’être ouverte est le troisième, et ce n’est pas celui que l’on estime de tête. Saisissez la valeur du bien et ce qui reste dû, puis déplacez le plafond : entre une quotité de financement de 70 % et de 90 % sur le même bien, l’écart atteint 100 000 de marge de crédit disponible dans le cas par défaut, et savoir laquelle des deux s’applique relève de la politique du prêteur et du programme, non du bien lui-même. Regardez ensuite les deux mensualités ensemble plutôt que la première seule. Le montant des intérêts seulement est celui qui tient dans le budget pendant la période de tirage, et la mensualité recalculée est celle qu’il faudra tenir après ; une ligne supportable à 1 062,50 et pas à 1 301,73 est une ligne qui posera problème à une date que vous voyez déjà. Enfin, faites varier la période de tirage et observez le total des intérêts bouger : une période de tirage plus longue n’est pas gratuite, elle est seulement différée.

1. Un bien de 500 000, 250 000 dus, plafond à 80 %

   1. Encours total maximal : 500 000 × 80 % = 400 000
   2. Marge de crédit disponible : 400 000 − 250 000 = 150 000
   3. Valeur nette : 500 000 − 250 000 = 250 000, dont 100 000 ne sont pas empruntables sous ce plafond
   4. Quotité de financement actuelle : 250 000 ÷ 500 000 = 50 %
   5. Mensualité intérêts seulement sur un tirage total : 150 000 × 8,5 % ÷ 12 = 1 062,50, pendant 120 mois, soit 127 500 d’intérêts
   6. Mensualité recalculée : 150 000 à 8,5 % sur 240 mois = 1 301,73, portant 162 418,14 d’intérêts
   7. Total des intérêts sur les deux phases : 289 918,14

   Le cas par défaut, et celui qui sépare la valeur nette du pouvoir d’emprunt : 250 000 de valeur nette donnent une ligne de 150 000. L’écart n’est ni des frais ni une décote, c’est le plafond qui s’applique à toute la pile de dettes — le prêt immobilier existant consomme déjà 250 000 des 400 000 autorisés, et la ligne ne peut prendre que ce qui reste. À noter aussi : les deux phases coûtent ensemble 289 918,14 d’intérêts, soit 1,9 fois le montant emprunté.

2. La même ligne sur un bien détenu sans prêt

   1. Encours total maximal : 500 000 × 80 % = 400 000, inchangé par le prêt
   2. Marge de crédit disponible : 400 000 − 0 = 400 000
   3. Valeur nette : 500 000, dont 100 000 restent non empruntables
   4. Mensualité intérêts seulement sur un tirage total : 400 000 × 8,5 % ÷ 12 = 2 833,33
   5. Mensualité recalculée : 400 000 à 8,5 % sur 240 mois = 3 471,29
   6. Total des intérêts : 339 999,60 pendant la période de tirage et 433 111,49 ensuite

   Le plafond ne bouge pas quand le prêt disparaît, et les 100 000 jamais empruntables non plus — 80 %, c’est 80 % de la valeur, pas de la valeur nette. Ce qui change, c’est que la totalité des 400 000 est disponible, et les mensualités suivent : celle des intérêts seulement passe de 1 062,50 à 2 833,33. C’est la façon la plus nette de voir que le plafond est une règle sur le bien, tandis que la marge disponible est une règle sur la part déjà nantie de ce bien.

3. Le même bien sous un plafond de 70 %

   1. Encours total maximal : 500 000 × 70 % = 350 000
   2. Marge de crédit disponible : 350 000 − 250 000 = 100 000
   3. Valeur nette non empruntable sous ce plafond : 250 000 − 100 000 = 150 000
   4. Mensualité intérêts seulement : 100 000 × 8,5 % ÷ 12 = 708,33
   5. Mensualité recalculée : 100 000 à 8,5 % sur 240 mois = 867,82
   6. Total des intérêts : 193 278,65 sur les deux phases

   Dix points de plafond en moins retirent 50 000 de marge disponible, sans que rien ne change ni au bien ni à l’emprunteur. La mensualité intérêts seulement tombe à 708,33 et la mensualité recalculée à 867,82 : la ligne devient aussi moins chère en valeur absolue — mais la raison de lire ce cas est la troisième étape : 150 000 de valeur nette sont désormais hors d’atteinte, soit 60 % de ce que le propriétaire détient dans son bien.

La quotité de financement plafonnée est une donnée d’entrée et non une règle, parce qu’elle est fixée par les prêteurs et les programmes plutôt que par la loi, et la valeur par défaut de 80 % est un chiffre courant et non celui qu’on vous proposera ; la première colonne de la réponse varie de plusieurs dizaines de milliers sur la plage des plafonds réellement pratiqués. Le modèle suppose que la ligne est tirée en totalité dès le premier jour et laissée ainsi, ce qui est le pire cas pour les intérêts et donc une borne supérieure — un emprunteur qui tire progressivement, ou pas du tout, paie moins. Il suppose un remboursement des intérêts seulement pendant la période de tirage, ce qui n’est qu’une des structures possibles ; une ligne exigeant du capital dès la période de tirage se comporterait autrement et ne laisserait pas le même solde à recalculer. Il suppose un taux fixe, alors qu’une ligne adossée à la valeur nette est généralement à taux variable, ce qui rend la seconde phase la moins prévisible de la réponse. Il ne modélise pas les frais annuels que certains prêteurs facturent sur une ligne non utilisée, ni les frais de dossier, ni le renouvellement de la période d’intérêts seulement. La déductibilité des intérêts est une question fiscale que cette page n’aborde pas, et aucune devise n’est attachée aux chiffres. Pour un lecteur français, ajoutons qu’il n’existe pas de produit équivalent : le crédit renouvelable français n’est pas adossé à la valeur nette du logement, et l’hypothèque ou la caution n’y est qu’une garantie du prêt, jamais une ligne de crédit ; qui veut mobiliser sa valeur nette passe par un nouveau prêt immobilier, dont le taux et la durée n’ont rien à voir avec ceux d’une ligne revolving.

Combien puis-je emprunter contre mon bien ?

Moins que votre valeur nette, et souvent de beaucoup. Sur un bien de 500 000 avec 250 000 encore dus, la valeur nette est de 250 000, mais la marge de crédit disponible sous un plafond global de 80 % est de 150 000. Le plafond porte sur l’ensemble des prêts garantis par le bien additionnés : le prêt immobilier existant en consomme une partie avant que la ligne ne prenne quoi que ce soit.

Pourquoi 100 000 de ma valeur nette ne sont-ils pas empruntables ?

Parce que le plafond est une part de la valeur du bien, pas de la valeur nette, et que le prêt existant est compté à l’intérieur. À 80 % de 500 000, l’encours total autorisé est de 400 000 ; 250 000 sont déjà prêtés, ce qui laisse 150 000 pour la ligne, et les 100 000 de valeur nette restants se situent hors de ce qu’un prêteur acceptera de prendre en garantie sous ce plafond.

Que se passe-t-il à la fin de la période de tirage ?

Le solde est recalculé sur la période de remboursement, et la mensualité augmente parce qu’elle doit désormais rembourser du capital en plus des intérêts. Sur une ligne de 150 000 tirée en totalité à 8,5 %, la mensualité des intérêts seulement est de 1 062,50 et la mensualité recalculée de 1 301,73 — une hausse de 239,23 qui arrive à une date fixe. Ce n’est ni une pénalité ni un changement de taux : c’est la fin de la structure « intérêts seulement ».

Combien la ligne coûte-t-elle en intérêts au total ?

Dans le cas par défaut, 289 918,14 sur les deux phases — 127 500 pendant la période de tirage de dix ans et 162 418,14 pendant la période de remboursement de vingt ans. Cela représente environ 1,9 fois le montant emprunté, et c’est la raison pour laquelle la phase d’intérêts seulement se comprend mieux comme un report que comme une économie.

La mensualité de la période de tirage est-elle vraiment limitée aux intérêts ?

C’est l’hypothèse de ce modèle, et ce n’est qu’une des structures possibles. La conséquence est que le solde ne baisse pas pendant la période de tirage, si bien que la totalité doit être remboursée ensuite. Une ligne exigeant du capital dès la période de tirage laisserait un solde plus faible à recalculer, et cette page surestimerait alors la mensualité recalculée comme le total des intérêts.

Pourquoi le plafond est-il une donnée d’entrée plutôt qu’un chiffre fixe ?

Parce qu’il est fixé par les prêteurs et les programmes plutôt que par la loi, et qu’il varie. La valeur par défaut de 80 % est courante sans être universelle, et l’écart entre un plafond de 70 % et un plafond de 90 % sur le même bien atteint 100 000 de marge de crédit disponible dans le cas par défaut — d’où un tableau à trois plafonds plutôt qu’un plafond affirmé.

Et si le taux monte ?

Ce modèle le tient pour fixe, ce qui est une vraie limite, car les lignes adossées à la valeur nette sont généralement à taux variable. Une hausse déplace les deux phases, et davantage la mensualité recalculée, parce que celle-ci rembourse du capital sur une durée restante fixe. Et aucune devise n’est attachée aux chiffres.

• 12 CFR 1026.40 — Requirements for home equity plans: the disclosure rules for open-end credit secured by a dwelling, including the requirement at (d)(5)(ii) to state that a balloon payment may result if paying only the minimum periodic payments would not fully amortise the balance by a specified date — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• What is a home equity line of credit (HELOC)? — the regulator's explanation of the draw period, the repayment period and how the two differ — Consumer Financial Protection Bureau (United States)
• What is a loan-to-value ratio? — the regulator's definition of the ratio and of the combined ratio once a second lien is added — Consumer Financial Protection Bureau (United States)