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CalcMax

Calculatrice de loyer net effectif

Intervalle : 100 – 1 000 000

Intervalle : 1 – 60

Intervalle : 0 – 24

Résultat

2 750,00

Loyer net effectif

Loyer au prix demandé
36 000,00
Valeur de la concession
3 000,00
Loyer effectivement dû
33 000,00
Remise sur le loyer demandé
8,3 %
Loyer payé la première année
33 000,00

Un loyer net effectif, c’est le chiffre qui permet enfin de comparer deux annonces. Le bailleur affiche un loyer, puis fait des concessions : deux appartements au même loyer mensuel peuvent donc coûter des sommes très différentes sur l’année, et celui dont le loyer affiché est le plus élevé n’est pas toujours le plus cher des deux. Saisissez le loyer demandé, la durée du bail et le nombre de mois gratuits, et la page renvoie le loyer net effectif : le total des loyers payés sur la période, divisé par le nombre de mois de cette période. Sur l’offre par défaut — 3 000 par mois pour un bail de douze mois avec un mois gratuit — le loyer réellement dû est de 33 000 au lieu de 36 000, et le loyer net effectif de 2 750, soit 8,3 % sous le loyer affiché. Le point à retenir est que cette remise ne dépend que d’un seul rapport : un mois gratuit sur douze, deux sur vingt-quatre et trois sur trente-six donnent tous les trois 8,3 %, et tous les trois un loyer net effectif de 2 750 sur un loyer affiché de 3 000. Ce qui change, en revanche, c’est la trésorerie de la première année, et elle change beaucoup : 33 000 sur le bail de douze mois, 30 000 sur celui de vingt-quatre et 40 500 sur celui de trente-six. La page affiche les deux chiffres, parce qu’un bail se signe sur les deux : le premier dit ce que le logement coûte réellement, le second ce qu’il faut avoir en banque. À lire comme un outil de comparaison, pas comme une promotion : une concession locative est une remise sur une durée, pas sur un mois.

3 000 par mois sur un bail de douze mois, selon les mois gratuits

Mois gratuitsValeur de la concessionLoyer net effectifRemise sur le loyer affiché
0030000
1300027508.3
26000250016.7
39000225025

Chaque ligne décrit le même logement — 3 000 par mois pendant douze mois, soit 36 000 au prix affiché — et seule la concession change. Un mois gratuit enlève 3 000 et donne un loyer net effectif de 2 750, soit 8,3 %; deux mois gratuits enlèvent 6 000 et donnent 2 500, soit 16,7 %; trois mois gratuits enlèvent 9 000 et donnent 2 250, soit 25 %. La remise est simplement le nombre de mois gratuits divisé par douze, ce qui explique qu’elle avance par paliers de cette taille plutôt que progressivement, et qu’un bailleur offrant deux mois gratuits offre le double d’un mois gratuit et non un léger mieux. Votre loyer et votre durée seront différents : servez-vous de la calculatrice ci-dessus plutôt que de lire ces lignes en travers. Les nombres sont repris tels quels : dans le tableau, le séparateur décimal est le point (8.3 plutôt que 8,3), parce que les valeurs viennent du calcul et non d’un texte — et les milliers ne sont pas groupés (3000 plutôt que 3 000).

Formule

Loyer net effectif = (loyer mensuel × durée du bail − loyer mensuel × mois gratuits) ÷ durée du bail, ce qui se simplifie en loyer mensuel × (1 − mois gratuits ÷ durée du bail). Trésorerie de la première année = loyer mensuel × (min(12, durée du bail) − mois gratuits), jamais en dessous de zéro.

monthlyRent
Le loyer demandé, avant toute concession
leaseMonths
La durée du bail en mois
freeMonths
Le nombre de mois gratuits sur la période
netEffectiveRent
Le loyer total dû divisé par la durée : le coût mensuel moyen d’occuper le logement
cashFirstYear
Ce que vous payez réellement sur les douze premiers mois, les mois gratuits étant déduits au début

Utilisez-la dès qu’un bail prévoit quoi que ce soit de gratuit, et utilisez-la avant de comparer deux annonces : une concession de 8,3 % sur un logement et aucune sur un autre ramènent un loyer affiché de 2 750 et un loyer affiché de 3 000 au même loyer net effectif. Calculez le chiffre pour chaque logement envisagé, puis regardez aussi la trésorerie : une concession concentrée sur le début du bail abaisse ce qu’il faut sortir le premier mois, alors que la même concession étalée sur une longue durée ne la bouge presque pas. Si le bailleur offre autre chose que des mois gratuits — des charges offertes, une place de parking, un dépôt de garantie réduit —, convertissez-le d’abord en équivalent mensuel et retranchez-le, car cette page ne compte que les mois gratuits. Et si votre comparaison porte sur louer plutôt qu’acheter, c’est le loyer net effectif qu’il faut y reporter. Pensez à la base de comparaison : en France un loyer s’annonce hors charges ou charges comprises, et les deux côtés de la comparaison doivent être dans la même base, sinon le loyer net effectif compare deux choses différentes.

Exemples détaillés

  1. 3 000 par mois, bail de douze mois, un mois gratuit

    1. Loyer au prix affiché : 3 000 × 12 = 36 000
    2. Valeur de la concession : 1 mois gratuit × 3 000 = 3 000
    3. Loyer réellement dû : 36 000 − 3 000 = 33 000
    4. Loyer net effectif : 33 000 ÷ 12 = 2 750 par mois
    5. Remise sur le loyer affiché : 1 − 2 750 ÷ 3 000 = 8,3 %
    6. Trésorerie de la première année : onze mois payés × 3 000 = 33 000, le mois gratuit tombant au début

    Le cas par défaut. Les deux chiffres à retenir sont 2 750 et 33 000 : le premier est ce que le logement coûte par mois sur la durée du bail, le second ce qui sort de votre compte la première année. Sur un bail de douze mois avec un mois gratuit, ce sont le même nombre multiplié par douze, et c’est exactement pour cela qu’un bail de douze mois est un mauvais endroit pour apprendre la différence entre les deux.

  2. Les mêmes 8,3 % sur un bail de deux ans

    1. Loyer au prix affiché : 3 000 × 24 = 72 000
    2. Valeur de la concession : 2 mois gratuits × 3 000 = 6 000
    3. Loyer réellement dû : 72 000 − 6 000 = 66 000
    4. Loyer net effectif : 66 000 ÷ 24 = 2 750 — identique au cas de douze mois
    5. Remise : 2 ÷ 24 = 8,3 %, le même rapport que 1 ÷ 12
    6. Trésorerie de la première année : dix mois payés × 3 000 = 30 000

    Même loyer net effectif que le cas précédent, 3 000 de trésorerie en moins la première année, et 33 000 de loyer en plus au total. C’est la paire qui fait comprendre la page : le rapport de concession fixe ce que le logement coûte, et la place des mois gratuits fixe ce qu’il faut sortir au départ. Signer plus long pour obtenir le même taux est un vrai arbitrage — cela coûte plus cher au total et demande moins au début.

  3. 4 500 par mois, trois mois gratuits sur un bail de trois ans

    1. Loyer au prix affiché : 4 500 × 36 = 162 000
    2. Valeur de la concession : 3 mois gratuits × 4 500 = 13 500
    3. Loyer réellement dû : 162 000 − 13 500 = 148 500
    4. Loyer net effectif : 148 500 ÷ 36 = 4 125
    5. Remise : 3 ÷ 36 = 8,3 %, le même rapport une troisième fois
    6. Trésorerie de la première année : neuf mois payés × 4 500 = 40 500

    Trois fois le loyer et trois fois la durée, et le loyer net effectif reste 8,3 % sous le loyer affiché — parce que 1 ÷ 12, 2 ÷ 24 et 3 ÷ 36 sont la même fraction. Ce qui n’est pas la même chose, c’est l’argent : 40 500 de trésorerie la première année, le plus élevé des trois cas, et 148 500 engagés sur trois ans. Une concession est une remise sur une durée, pas sur un mois.

Limites

Seuls les mois gratuits sont comptés. Des charges offertes, une place de parking, un dépôt de garantie réduit, un bon d’achat ou un mois d’énergie offert sont de vraies concessions et aucune n’est modélisée ici : convertissez chacune en valeur et retranchez-la du loyer dû si vous voulez la faire entrer dans la comparaison. Les mois gratuits sont supposés tomber au début du bail, ce qui est l’arrangement courant et celui qui produit la trésorerie annoncée ; si le bailleur les répartit sur la durée, le loyer net effectif est inchangé mais la première année coûte plus cher que le chiffre affiché. Le dépôt de garantie n’est pas inclus, d’un côté ni de l’autre : il est restitué plutôt que dépensé, il relève donc d’un budget et non d’une comparaison de coûts — mais cela reste de l’argent qu’il faut avoir. Les charges courantes d’une location — énergie, assurance habitation, parking, cave, animaux — sont exclues, comme toute augmentation de loyer prévue, tout renouvellement et toute clause de résiliation anticipée. En France, cette forme d’offre reste rare dans le logement : la franchise de loyer est surtout un usage des baux commerciaux et de certaines résidences meublées, tandis qu’un bail d’habitation se négocie plutôt sur le loyer lui-même et sur sa base de calcul. Vérifiez donc que les deux logements que vous comparez sont bien annoncés dans la même base, hors charges ou charges comprises, et souvenez-vous que dans certaines zones tendues le loyer est encadré par un loyer de référence fixé par arrêté ; cette page ne modélise aucun encadrement. La durée est plafonnée à 60 mois et la concession à 24 ; une offre avec plus de mois gratuits que de mois de bail n’a pas de sens, et la page le dit au lieu de renvoyer un loyer négatif. Les montants ne portent aucune devise.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le loyer net effectif ?
Le total des loyers payés sur toute la durée du bail divisé par le nombre de mois de cette durée. Sur 3 000 par mois pendant douze mois avec un mois gratuit, vous payez 33 000 et vous occupez le logement douze mois : le loyer net effectif est donc de 2 750. C’est le coût mensuel moyen du bail, et c’est le seul chiffre qui permette de comparer un logement avec concession et un logement sans.
Un mois gratuit sur douze, est-ce la même chose que deux mois gratuits sur vingt-quatre ?
Identique en coût, différent en trésorerie. Les deux sont une concession de 1 ÷ 12 de la durée, donc les deux donnent un loyer net effectif de 2 750 sur un loyer affiché de 3 000. Mais le bail de deux ans demande 30 000 la première année contre 33 000 pour celui d’un an, et 66 000 au total contre 33 000. Même loyer, plus d’argent engagé, moins à sortir au départ.
Pourquoi ma première année diffère-t-elle du loyer net effectif multiplié par douze ?
Parce que les mois gratuits tombent au début. Sur un bail de trente-six mois avec trois mois gratuits, le loyer net effectif est de 4 125 mais la première année coûte 40 500 — neuf mois payés à 4 500 — et non 49 500. Le chiffre annuel dépasse douze fois le loyer net effectif chaque fois que le bail dure plus d’un an et que la concession tombe dans les douze premiers mois.
Le chiffre obtenu s’applique-t-il à un bail français ?
L’arithmétique oui, l’usage beaucoup moins. Un bail d’habitation français prévoit rarement des mois gratuits : la franchise de loyer est surtout pratiquée dans les baux commerciaux et dans certains logements meublés. Ce que vous rencontrerez plutôt, c’est un écart entre un loyer hors charges et un loyer charges comprises : ramenez les deux offres à la même base, puis utilisez la page.
Mon bailleur propose autre chose que des mois gratuits. Est-ce que ça marche ?
Convertissez-le en argent et retranchez-le. Cette page ne compte que les mois gratuits : des charges offertes, un parking offert ou un dépôt de garantie réduit doivent d’abord devenir un nombre. Prenez la valeur annuelle de ce qui est offert, retranchez-la du loyer dû et divisez par la durée — une place de parking valant 100 par mois sur douze mois fait 1 200, soit sur un bail de 36 000 une remise supplémentaire de 3,3 %.

Références

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