Calculatrice d’apport initial

Montant de l’apport = prix du bien × pourcentage d’apport. Montant du prêt = prix du bien − apport. Quotité de financement = montant du prêt ÷ prix du bien. Écart = apport nécessaire − épargne déjà constituée. Mois d’épargne = écart ÷ épargne mensuelle, arrondi au supérieur. Les soldes d’annulation et de résiliation de l’assurance sont 80 % et 78 % du prix du bien.

P

Prix du bien

d

L’apport, en pourcentage du prix

D

Le montant de l’apport, en espèces

L

Montant du prêt : le prix moins l’apport

V

Quotité de financement : le prêt divisé par le prix

S

Ce que vous avez déjà épargné

g

Écart : le montant de l’apport moins l’épargne

m

Ce que vous ajoutez à l’épargne chaque mois

Servez-vous-en quand vous choisissez un pourcentage d’apport plutôt que quand vous en acceptez un, parce que les trois conséquences ne sont pas également visibles. Le montant à sortir est celle que tout le monde regarde ; la quotité de financement est celle sur laquelle le prêteur fixe son prix, et elle déplace le taux d’intérêt autant que la mensualité ; l’assurance est une charge mensuelle qui apparaît en dessous de 20 % d’apport et disparaît aux seuils décrits plus haut. Faites tourner le même bien à 20 % et à 10 % et lisez les deux dernières colonnes plutôt que la première, parce que la première est celle que vous connaissez déjà. Le versant épargne est le second usage, et son arithmétique est volontairement brutale : 14 mois à 1 500 par mois pour un écart de 20 000, et les mêmes 20 000 à 750 par mois demandent 27 mois. Ce que la page ne vous dira pas, c’est ce que cet argent doit financer d’autre — les frais de dossier et les frais d’acquisition, une réserve de précaution et les frais de déménagement sortent du même compte, et l’apport n’est qu’une créance parmi d’autres sur ce compte. Enfin, ne transposez pas la logique de l’assurance telle quelle si vous achetez en France : l’assurance emprunteur y est due dans la quasi-totalité des dossiers indépendamment de l’apport, et c’est le taux obtenu et la solidité du dossier que l’apport améliore.

1. Bien de 400 000 avec 10 % d’apport, 20 000 épargnés et 1 500 par mois

   1. Apport : 400 000 × 10 % = 40 000
   2. Montant du prêt : 400 000 − 40 000 = 360 000
   3. Quotité de financement : 360 000 ÷ 400 000 = 90 %
   4. Écart : 40 000 − 20 000 déjà épargnés = 20 000
   5. Mois d’épargne : 20 000 ÷ 1 500 = 13,3, arrondi au supérieur à 14
   6. Les seuils de l’assurance : 80 % de 400 000 font 320 000 et 78 % font 312 000

   Le cas par défaut, et celui à lire pour les deux seuils. À 90 % de quotité de financement, ce prêt supporte une assurance hypothécaire privée, et les soldes auxquels elle peut être annulée et doit être résiliée sont 320 000 et 312 000. Notez que le second — celui sur lequel le gestionnaire du prêt est tenu d’agir sans qu’on le lui demande — arrive lorsque le solde selon l’échéancier atteint 78 % du prix initial. Aucun de ces deux nombres n’est 80 % ou 78 % de ce que vous devez aujourd’hui, et aucun ne bouge parce que vous avez remboursé davantage. Le versant épargne est simple : 14 mois à 1 500 par mois, avec la réserve que les frais de dossier sortent du même compte.

2. Le même bien avec 20 % d’apport

   1. Apport : 400 000 × 20 % = 80 000
   2. Montant du prêt : 400 000 − 80 000 = 320 000
   3. Quotité de financement : 320 000 ÷ 400 000 = 80 %
   4. L’épargne couvre déjà l’objectif, donc l’écart et le délai d’épargne sont tous deux nuls
   5. Les deux soldes d’assurance sont inchangés, à 320 000 et 312 000

   La comparaison qui rend le premier exemple lisible, et la raison pour laquelle l’assurance mérite ses propres colonnes : l’apport demandé double, de 40 000 à 80 000, tandis que la quotité de financement atterrit exactement sur 80 % — qui est la limite à laquelle l’assurance n’est normalement pas exigée du tout. Les 40 000 supplémentaires achètent donc deux choses distinctes : 40 000 de dette en moins, et la disparition d’une charge mensuelle pendant des années. C’est pourquoi un apport de 20 % est traité comme un objectif plutôt que comme une option parmi d’autres. Les champs d’épargne sont ici alignés pour que l’écart se comble immédiatement ; à 1 500 par mois, les 40 000 qui séparent les deux cas demandent 27 mois à accumuler.

3. Bien de 250 000 avec 3 % d’apport sur 3 000 épargnés

   1. Apport : 250 000 × 3 % = 7 500
   2. Montant du prêt : 250 000 − 7 500 = 242 500
   3. Quotité de financement : 242 500 ÷ 250 000 = 97 %
   4. Écart : 7 500 − 3 000 = 4 500
   5. Mois d’épargne : 4 500 ÷ 750 = 6
   6. Seuils de l’assurance : 80 % de 250 000 font 200 000 et 78 % font 195 000

   Un apport faible sur un bien moins cher, et la ligne qui démontre que la quotité de financement est un rapport et non un montant. L’apport nécessaire n’est que de 7 500 — moins du cinquième de ce qu’exigeait le premier exemple — et la quotité de financement atteint malgré tout 97 %, plus élevée que dans tous les autres cas. Les prêteurs fixent leur prix sur ce rapport, si bien que le plus petit apport produit le prêt le plus cher et la plus longue période d’assurance. Les deux seuils diminuent eux aussi avec le prix, à 200 000 et 195 000, ce qui mérite d’être remarqué : ce sont des proportions du bien, pas des montants fixes, donc un bien moins cher ne signifie pas une sortie plus rapide.

Ce qui manque le plus à cette page est tout le reste que l’apport doit couvrir. Les frais de dossier et les frais d’acquisition, une réserve de précaution, les frais de déménagement et les réparations immédiates sortent du même compte, et lors d’un achat ils représentent couramment plusieurs pourcents du prix à eux seuls — un objectif qui ne compte que l’apport sera donc atteint sur le papier avant de l’être en pratique. Le taux est absent, ce qui signifie que le montant du prêt calculé ici n’est relié ni à une mensualité ni aux intérêts totaux ; cela se trouve sur la page du prêt immobilier. Les montants d’assurance sont les soldes légaux d’annulation et de résiliation, et rien de plus : la loi vise l’assurance hypothécaire privée dans le cadre d’une opération de crédit immobilier résidentiel, si bien que les programmes de prêts garantis par l’État, qui recourent à leurs propres dispositifs d’assurance ou de garantie avec leurs propres règles, y échappent, tout comme les formules d’assurance payées par le prêteur et intégrées au taux. La page ne peut pas non plus vous donner la date réelle à laquelle l’assurance prend fin, car elle dépend du tableau d’amortissement d’un prêt qui n’est pas encore souscrit — seulement le solde auquel elle s’arrête. Deux points sur les seuils sont faciles à retenir de travers et méritent d’être répétés : le solde de 80 % est celui auquel vous devez demander vous-même l’annulation, par écrit, en étant à jour et avec un historique de paiement solide, et elle n’est pas automatique ; et aucun des deux seuils n’arrive plus tôt parce que vous remboursez au-delà de l’échéance, puisque tous deux sont fixés par l’échéancier initial. Rien ici ne couvre l’écart de taux d’intérêt entre un prêt à 90 % et un prêt à 80 %, qui est un coût réel en plus de l’assurance. Et aucun montant ne porte de devise : 400 000 et 40 000 valent ce que vaut l’unité que vous avez saisie. Voici maintenant ce qui change pour un acheteur en France, et c’est une différence de logique plus que de chiffres. L’assurance hypothécaire privée décrite ici, conditionnée à la quotité de financement et disparaissant à 80 % du prix, n’a pas d’équivalent français : dans un dossier français, c’est l’assurance emprunteur qui couvre le décès et l’invalidité, elle est exigée par la quasi-totalité des banques quel que soit le niveau d’apport, son coût dépend de l’âge, de l’état de santé et du capital assuré bien plus que de votre apport, et surtout elle s’ajoute aux charges prises en compte dans le taux d’endettement — ce qui veut dire qu’en France l’assurance ne disparaît pas parce que vous avez mieux apporté, elle est simplement moins lourde à porter, et elle pèse dans le calcul qui décide si le dossier passe. L’objectif des 20 % conserve néanmoins tout son intérêt, mais pour d’autres raisons : en France, l’apport détermine l’écart entre le prix du bien et le montant financé, et donc l’attention que la banque porte au dossier, la quotité qu’elle accepte de financer et le taux qu’elle consent — sans compter qu’une part significative des frais d’acquisition ne se finance pas. La leçon transposable est donc celle de l’arithmétique et non celle de la règle : une proportion plus élevée d’apport achète simultanément moins de dette, un meilleur rapport au prix et un dossier plus solide, et c’est le seul des trois leviers que vous maîtrisez avant de signer.

De quel apport ai-je besoin pour acheter ?

Cela dépend du programme et du prêteur, et cette page évite volontairement de citer un minimum parce qu’ils varient. Ce qui vaut la peine d’être connu, c’est ce que le pourcentage achète : sur un bien de 400 000, 10 % représentent 40 000 à sortir et une quotité de financement de 90 %, tandis que 20 % représentent 80 000 et tombent exactement sur le rapport de 80 % auquel l’assurance hypothécaire privée n’est normalement pas exigée.

Quand l’assurance hypothécaire privée s’arrête-t-elle ?

À deux soldes, tous deux fixés par la loi fédérale et tous deux mesurés par rapport à la valeur initiale du bien. À 80 %, vous pouvez demander l’annulation par écrit, à condition d’être à jour et d’avoir un historique de paiement solide. À 78 %, le gestionnaire du prêt doit la résilier sans qu’on le lui demande. Sur un bien de 400 000, ce sont 320 000 et 312 000.

Rembourser par anticipation supprime-t-il l’assurance plus tôt ?

Non, et c’est la partie la plus souvent supposée plutôt que vérifiée. Les deux seuils sont fixés par le tableau d’amortissement initial et expressément indépendants du solde restant dû : rembourser au-delà de l’échéance modifie donc votre solde sans modifier aucune des deux dates. C’est un apport plus élevé qui les déplace, parce qu’il change l’échéancier lui-même.

Qu’est-ce que la quotité de financement, et pourquoi compte-t-elle plus que le montant ?

C’est le prêt divisé par le prix — 360 000 sur un bien de 400 000 font 90 %, tandis que 242 500 sur un bien de 250 000 font 97 %. Elle compte parce que les prêteurs fixent leur prix sur ce rapport et non sur le montant : un bien bon marché acheté avec un faible apport peut donc porter un taux plus élevé et une plus longue période d’assurance qu’un bien cher acheté avec un apport important. En France, c’est aussi cette quotité qui détermine la part des frais d’acquisition que la banque accepte de financer.

Combien de temps faudra-t-il pour épargner l’apport ?

L’écart divisé par ce que vous pouvez mettre de côté chaque mois, arrondi au supérieur. Épargner 1 500 par mois face à un écart de 20 000 prend 14 mois ; le même écart à 750 par mois prend 27 mois. Ce que ce calcul ne prend pas en compte, c’est que les frais de dossier et une réserve de précaution sortent du même compte : l’objectif réel d’un achat immobilier est donc plus élevé que le seul apport.

Un apport plus important est-il toujours préférable ?

Il réduit le prêt, la quotité de financement et le taux d’intérêt, et il peut supprimer l’assurance entièrement — sur le prêt lui-même, donc, oui. La contrepartie est que cet argent cesse d’être disponible pour autre chose, y compris une réserve de précaution, et qu’à des taux très bas la même somme peut faire davantage ailleurs. Cette comparaison relève de votre situation et non du prêt. En France, ajoutez que l’assurance emprunteur reste due quel que soit l’apport et qu’elle pèse dans le taux d’endettement : l’apport n’y achète pas la disparition de l’assurance, mais un meilleur taux et un dossier plus solide.

• 12 U.S.C. § 4901 — Definitions (Homeowners Protection Act): the cancellation date at 80% of original value and the termination date at 78%, both fixed by the initial amortization schedule and irrespective of the outstanding balance — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)
• 12 U.S.C. § 4902 — Termination of private mortgage insurance: cancellation requires a written request, a good payment history and being current, while termination on the 78% date is automatic — Legal Information Institute, Cornell Law School (United States)