Calculatrice de taux d’endettement

Taux d’effort (logement) = charge de logement ÷ revenu mensuel brut. Taux d’endettement global = (charge de logement + autres charges mensuelles + mensualité du crédit en cours de demande) ÷ revenu mensuel brut. Marge restante à un seuil donné = (seuil × revenu mensuel brut) − total des charges mensuelles.

I

Revenu mensuel brut, avant impôt

H

Charge de logement : le loyer ou la mensualité de prêt immobilier actuelle

D

Autres charges mensuelles : crédits à la consommation, prêts étudiants, minimums de carte, pensions alimentaires

P

La mensualité d’un crédit en cours de demande, qui n’entre que dans le taux d’endettement global

R

Taux d’endettement global : total des charges mensuelles divisé par le revenu mensuel brut

G

Marge restante à un seuil donné, dans la même unité que le revenu

Servez-vous-en avant de déposer un dossier, puis à chaque changement qui déplace les chiffres, parce que le taux et la marge autour de lui sont deux choses que vous pouvez modifier exprès. Trois leviers font baisser le taux d’endettement et ils ne sont pas également faciles : solder un crédit à la consommation retire sa mensualité du numérateur, ce qui est de loin l’effet le plus puissant ; gagner davantage déplace le dénominateur ; et souscrire une nouvelle mensualité déplace le numérateur dans le mauvais sens. Les marges restantes sont le résultat pratique — 70 de marge contre la ligne la plus basse est un avertissement, car une seule charge mensuelle nouvelle, de n’importe quel montant, vous fait passer au-dessus, tandis que 1 050 contre la ligne la plus haute est la marge qui compte réellement si le prêt passe par l’analyse automatisée. La page est aussi utile dans l’autre sens, pour décider s’il faut prendre une dette : une mensualité de 400 sur un revenu de 7 000 fait passer le taux de 35 % à 40,7 % et transforme les 70 de marge en un déficit de 330. Rien de tout cela ne dit si vous serez accepté, et rien de tout cela n’est le modèle réel de votre banque — c’est le modèle de votre banque qui compte. Un mot pour le lecteur français : la ligne à retenir n’est pas la plus haute des trois mais la plus basse des deux que vous comparerez, et face à une banque française, c’est la recommandation des 35 % qui s’applique, sur vos revenus nets.

1. 7 000 de revenu, 1 800 de logement et 650 d’autres charges

   1. Charges mensuelles totales : 1 800 + 650 = 2 450
   2. Taux d’effort : 1 800 ÷ 7 000 = 25,7 %
   3. Taux d’endettement global : 2 450 ÷ 7 000 = 35 %
   4. Le plus bas des seuils appliqué à 7 000 est 36 %, soit 2 520 de charges
   5. Marge restante avant celui-ci : 2 520 − 2 450 = 70
   6. Les deux autres seuils sont 45 % et 50 %, soit 3 150 et 3 500, laissant 700 et 1 050

   Le cas par défaut, et celui qui montre pourquoi deux ratios sont imprimés plutôt qu’un : la charge de logement paraît confortable à 25,7 %, et l’ensemble des engagements est proche du seuil le plus bas, à 35 %. Les deux lectures sont justes et elles ne portent pas sur la même chose. Le chiffre avec lequel il faut rester est la marge de 70 — sur ce revenu, une charge mensuelle supplémentaire, de n’importe quel montant, fait passer le taux d’endettement au-dessus de la ligne la plus basse, et les lignes du milieu et du haut sont loin d’être atteintes.

2. Le même ménage qui ajoute une mensualité de 400

   1. La mensualité en cours de demande entre dans le taux d’endettement global et nulle part ailleurs
   2. Charges mensuelles totales : 1 800 + 650 + 400 = 2 850
   3. Le taux d’effort reste à 25,7 %, puisque la charge de logement n’a pas changé
   4. Taux d’endettement global : 2 850 ÷ 7 000 = 40,7 %
   5. Marge restante avant la ligne des 36 % : 2 520 − 2 850 = −330, la ligne est donc franchie
   6. Marge restante avant les lignes des 45 % et 50 % : 300 et 650

   Deux choses se produisent ici et une seule est évidente. La première est que le taux d’endettement global passe de 35 % à 40,7 % tandis que le taux d’effort ne bouge pas du tout — ce qui est toute la raison pour laquelle les deux sont affichés séparément, puisque la charge de logement n’est pas touchée par un crédit auto. La seconde est le signe de la première marge : −330 n’est pas une erreur et ce n’est pas zéro, cela dit que la ligne la plus basse est déjà derrière vous. Un prêt accordé manuellement, sans les conditions supplémentaires de score et de réserves, échouerait à ce stade ; le même prêt passé par l’analyse automatisée dispose encore de 650 de marge. Même ménage, mêmes dettes, deux réponses différentes, parce que les lignes ne sont pas une seule ligne.

3. 2 400 de logement sur 6 000 de revenu, sans autre dette

   1. Charges mensuelles totales : 2 400, soit la totalité du logement
   2. Taux d’effort : 2 400 ÷ 6 000 = 40 %
   3. Taux d’endettement global : les mêmes 2 400, donc également 40 %
   4. Les deux ratios sont égaux dès qu’il n’y a pas d’autre dette
   5. Marge restante avant la ligne des 36 % : 2 160 − 2 400 = −240
   6. Marge restante avant les lignes des 45 % et 50 % : 300 et 600

   Le cas qui sépare les deux ratios en les rendant identiques. Sans autre dette, le taux d’endettement global est le taux d’effort, ce qui mérite d’être vu une fois : cela montre que le second ratio n’est pas une mesure différente, c’est la même avec davantage de choses ajoutées au numérateur. Cela isole aussi ce qu’une charge de logement peut consommer à elle seule. 40 % du revenu brut consacrés au logement franchissent la ligne la plus basse et tiennent à l’aise dans les deux autres — sur ce revenu, la contrainte est la charge de logement elle-même, et aucun remboursement d’autre dette ne la déplace d’un seul point.

Les trois seuils de cette page viennent du guide d’octroi d’une institution, et cette institution est Fannie Mae, une entreprise soutenue par l’État fédéral aux États-Unis qui fixe les règles des prêts immobiliers qu’elle rachète. Ce ne sont des limites légales nulle part, ce ne sont pas les seuls seuils en usage, et ce ne sont pas ceux que votre prêteur applique : le système d’analyse automatisé a les siens, les programmes publics de garantie comme FHA, VA et USDA ont les leurs, et les établissements qui gardent les prêts à leur bilan ont encore les leurs. Traitez-les comme des repères et non comme des règles. Rien ici ne dit si vous seriez accepté, car l’accord dépend aussi du score de crédit, des réserves de trésorerie, de l’apport, du type de bien et de l’appétit pour le risque du prêteur, dont aucun n’apparaît dans un ratio. Le champ de la charge de logement prend un seul nombre, et la situation où un nouveau prêt immobilier remplace le loyer au lieu de s’y ajouter est précisément celle que ce champ ne peut pas exprimer — saisissez la charge de logement que vous auriez, pas les deux. Les autres charges ne sont comptées que lorsqu’il s’agit réellement de dettes : le loyer, les factures d’énergie, le téléphone et les assurances n’en sont pas, et les faire entrer au numérateur gonfle le ratio. Les pensions alimentaires sont traitées ici comme une dette, alors qu’un prêteur peut préférer les déduire du revenu, ce qui donne une autre réponse sur les mêmes faits. Le champ de la mensualité en cours de demande ne couvre qu’un seul nouvel engagement : plusieurs doivent être additionnés à la main. Et le dénominateur est le revenu brut, avant impôt — la façon la plus fréquente de trouver ces ratios trop élevés est d’y avoir saisi son revenu net. Ce dernier point mérite d’être retourné pour un lecteur français, parce que c’est là que les deux systèmes diffèrent le plus. En France, le taux d’endettement est calculé sur les revenus nets, et la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière le plafonne à 35 %, assurance emprunteur comprise. Autrement dit, le même dossier produit un pourcentage plus élevé dans la présentation française qu’ici, pour deux raisons qui se cumulent : le dénominateur est plus petit et le numérateur est plus gros. Un dossier à 40 % calculé selon la méthode de cette page peut donc se situer au-dessus de la ligne française. Deux nuances importantes empêchent cependant de lire cela comme une règle absolue. La première est que ces 35 % sont une recommandation d’une autorité prudentielle et non une loi : les banques disposent d’une marge de flexibilité encadrée, qu’elles n’utilisent que sur une part limitée de leur production, au cas par cas et sous conditions. La seconde est que le taux d’endettement n’est jamais le seul critère français : le reste à vivre, ce qui demeure une fois les charges payées, en pèse souvent autant, et un ménage à fort revenu peut passer au-dessus des 35 % là où un ménage à revenu modeste sera refusé en dessous, simplement parce que le reste à vivre n’est pas le même. Enfin, et ce n’est pas un détail pour un emprunteur français, la charge de logement d’un dossier français inclut la cotisation d’assurance emprunteur, qui n’apparaît nulle part dans cette page : deux dossiers identiques au taux près peuvent donc tomber de part et d’autre de la ligne selon la façon dont l’assurance est calculée, sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Aucun montant ne porte de devise : 7 000 et 1 800 valent ce que vaut l’unité que vous avez saisie.

À partir de quel taux d’endettement un dossier passe-t-il ?

Il n’y a pas de réponse unique, car les lignes sont fixées par les prêteurs et les programmes plutôt que par la loi. Les repères de cette page sont 36 %, 45 % et 50 % du revenu mensuel brut pour l’ensemble des charges, et ils viennent du guide d’octroi d’une institution américaine. En France, le repère est unique : la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d’endettement à 35 %, assurance emprunteur comprise et sur les revenus nets.

Quelle est la différence entre le taux d’effort et le taux d’endettement global ?

Le taux d’effort, que les prêteurs anglo-saxons appellent front-end, rapporte la charge de logement au revenu ; le taux d’endettement global, ou back-end, y rapporte l’ensemble des charges. Sur 7 000 de revenu avec 1 800 de logement et 650 d’autres charges, ils valent 25,7 % et 35 %. Les deux sont affichés parce qu’un crédit auto déplace le second sans toucher au premier, et c’est exactement la distinction que fait le prêteur.

Pourquoi n’y a-t-il pas de seuil à 43 % sur cette page ?

Parce qu’il n’a pas pu être sourcé. Le chiffre de 43 % largement cité n’apparaît pas dans la règle américaine sur la capacité de remboursement, et un seuil qui ne peut pas être rattaché à l’organisme qui l’a publié n’a pas sa place sur une page. Les trois lignes affichées sont citées mot pour mot du guide d’octroi référencé plus bas, avec les conditions attachées à chacune.

Faut-il utiliser le revenu brut ou le revenu net ?

Le revenu brut, avant impôt, parce que c’est par lui que les prêteurs divisent dans le cadre décrit ici : utiliser le revenu net rend tous les ratios de cette page supérieurs d’environ un tiers au chiffre qu’un prêteur calculerait à partir des mêmes charges, ce qui est la raison la plus fréquente pour laquelle l’estimation d’un ménage ressort plus mauvaise que celle qu’on lui annonce. En France, c’est l’inverse : le taux d’endettement se calcule sur les revenus nets, ce qui explique une bonne part de l’écart apparent entre les deux systèmes.

Rembourser une carte de crédit améliore-t-il mon taux d’endettement ?

Cela aide en retirant la mensualité du numérateur, et non en réduisant le solde. Solder un crédit à la consommation retire la totalité de sa mensualité, ce qui est le levier le plus efficace ; solder une carte ne retire que le minimum qui était compté, ce qui est bien plus petit. Fermer le compte ne change rien en soi. Et c’est cette capacité à retirer une mensualité qui fixe votre capacité d’emprunt pour la suite.

Une marge restante négative est-elle une erreur ?

Non : elle signifie que ce seuil est déjà franchi. Le deuxième exemple a une marge de −330 contre la ligne la plus basse et de 300 contre celle du milieu. Une valeur négative n’est pas non plus une prévision de refus, puisque le même ménage peut tenir à l’aise dans les limites d’un autre programme — les lignes ne sont pas une seule ligne. En France, c’est le reste à vivre qui vient souvent corriger ce que le taux seul laisse croire.

• Selling Guide B3-6-02, Debt-to-Income Ratios: the underwriting guide that states the 36%, 45% and 50% thresholds quoted on this page, and the conditions attached to each — Fannie Mae Selling Guide, Fannie Mae (United States)
• 12 CFR 1026.43(c)(7) — Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z): defines total monthly debt obligations, and requires a creditor that considers the ratio to consider it — without setting any maximum anywhere — Electronic Code of Federal Regulations, Office of the Federal Register (United States)