Calculatrice de ratio LTV

Ratio prêt-valeur = montant du prêt ÷ valeur du bien × 100 ; capitaux propres dans le bien = valeur du bien − montant du prêt ; part de capitaux propres = 100 − ratio prêt-valeur ; prêt maximal au ratio cible = valeur du bien × ratio cible ÷ 100

Montant du prêt

Le capital emprunté, que le panneau appelle Montant dû : le total des prêts garantis par le bien, et non la seule première ligne de crédit. Un prêt travaux, un prêt relais ou un second rang comptent dans le ratio, parce qu’ils sont remboursés par le même bien et que le prêteur les voit au même titre. Les intérêts et l’assurance emprunteur n’y entrent pas : le ratio mesure la dette rapportée à la valeur, pas le coût du crédit. En pratique, c’est donc le capital, et non ce que l’emprunteur remboursera au total.

Valeur du bien

La valeur retenue pour le calcul, dans la même monnaie que le prêt. Le choix de cette valeur est le point de divergence le plus fréquent : un prix d’achat, une expertise indépendante et un prix hors frais d’acquisition donnent trois ratios différents pour la même opération. Un prêteur retient presque toujours l’estimation la plus basse des deux — prix ou expertise — parce que le ratio sert à mesurer sa protection et non à arranger l’emprunteur. Comparez donc toujours des ratios calculés sur la même base, faute de quoi l’écart mesure la convention et non la qualité du dossier.

Ratio prêt-valeur cible

Le ratio que le prêteur accepte, ou que vous vous imposez : 80 %, 75 %, 60 %. Il ne sert qu’à calculer le prêt maximal, c’est-à-dire le montant qui satisferait ce ratio pour la valeur saisie ; il ne change ni le ratio observé ni les capitaux propres. C’est un paramètre d’origine externe et non une préférence, et il varie selon le prêteur, le type de bien, l’usage — résidence principale, secondaire, locatif — et le profil de l’emprunteur. Cette page n’en contient aucun par défaut : un ratio cible n’a de sens qu’une fois le prêteur et l’opération connus.

Ratio prêt-valeur

Le prêt rapporté à la valeur, en pourcentage. C’est l’indicateur de risque du prêteur — il dit de combien la valeur peut baisser avant que la garantie ne couvre plus la dette — et, pour l’emprunteur, l’indicateur de son effet de levier : plus le ratio est élevé, plus chaque variation de la valeur du bien se répercute fortement sur les capitaux propres. Un ratio de 100 % signifie que les capitaux propres sont nuls et que toute baisse de valeur met le prêt au-dessus de la garantie.

Capitaux propres dans le bien

La valeur du bien moins le montant du prêt : la part que l’emprunteur possède réellement, et non la part qu’il occupe. Elle peut être négative, et c’est une situation réelle — un apport faible suivi d’une baisse du marché suffit — auquel cas la vente du bien ne suffirait pas à rembourser le prêt. Attention, ce n’est pas la même chose que l’apport versé au départ : les capitaux propres augmentent à mesure que le capital est remboursé et à mesure que la valeur du bien monte, et ils sont donc généralement supérieurs à l’apport initial après quelques années.

Part de capitaux propres

Le complément du ratio, en pourcentage : 100 moins le ratio. Il ne s’agit pas d’un second calcul indépendant mais de la même information lue dans l’autre sens, ce qui signifie qu’un dossier présenté avec 85 % de capitaux propres et un autre avec 15 % de ratio décrit exactement la même chose. Un ratio supérieur à 100 % rend cette part négative, et c’est la façon la plus claire de dire qu’un emprunteur doit plus que ce que son bien vaut.

Prêt maximal au ratio cible

Le montant qu’il serait possible d’emprunter en respectant exactement le ratio cible, pour la valeur saisie. C’est le résultat le plus directement utilisable : comparé au prêt réellement demandé, il dit s’il reste de la marge ou s’il faut réduire le projet, augmenter l’apport, ou trouver un prêteur qui accepte un ratio plus élevé. Il se calcule sur la valeur, donc il suit la même convention qu’elle — sur un prix hors frais d’acquisition, il ne couvre pas les frais d’acquisition.

Servez-vous-en pour vérifier un dossier de crédit avant de le présenter, pour savoir quel apport une opération exige, ou pour mesurer ce qu’une baisse du marché ferait à la part de capital d’un emprunteur déjà en place. C’est la page qui traduit une contrainte de prêteur en un montant empruntable, et elle sert donc autant au moment de l’achat qu’en cours de prêt, pour un renégociation ou un refinancement. Une voisine complète le tableau : la calculatrice d’apport part du montant d’apport que vous pouvez verser et en déduit le prix maximal ou la part de capitaux propres ; celle-ci part du prêt et en déduit le ratio. Les deux chiffres sont complémentaires — 20 % d’apport et 80 % de ratio décrivent la même opération — et les deux pages ne diffèrent que par le sens de lecture, ce qui explique qu’on puisse passer de l’une à l’autre par une simple soustraction. Trois réserves. Le ratio se calcule sur une valeur qui n’est pas unique, et deux conventions différentes produisent deux ratios pour la même opération. Il ignore tout le reste du dossier : les revenus, le taux d’effort, la durée, le reste à vivre et l’historique de l’emprunteur, qui pèsent autant que le ratio dans une décision de crédit. Et il ne dit rien de la capacité de remboursement : un ratio de 60 % sur un prêt très court peut être plus tendu qu’un ratio de 90 % sur vingt-cinq ans.

1. Le cas par défaut : 240 000 empruntés sur un bien à 300 000

   1. Ratio prêt-valeur : 240 000 ÷ 300 000 = 0,8, soit 80 %
   2. Capitaux propres : 300 000 − 240 000 = 60 000
   3. Part de capitaux propres : 100 − 80 = 20 %
   4. Prêt maximal au ratio cible de 80 % : 300 000 × 0,8 = 240 000

   Le prêt demandé est exactement le prêt maximal autorisé par le ratio cible : l’emprunteur est pile à la limite, sans marge. Cela signifie qu’un apport légèrement plus faible, une expertise en dessous du prix ou des frais d’acquisition à financer feraient passer le dossier au-dessus de 80 %. C’est le cas où il faut vérifier les deux conventions de valeur, parce que la marge de sécurité est nulle : sur la même opération, une expertise à 285 000 ferait monter le ratio à 84,2 % sans qu’un seul chiffre du dossier n’ait changé.

2. Un prêt à 90 % : 360 000 sur 400 000

   1. Ratio prêt-valeur : 360 000 ÷ 400 000 = 90 %
   2. Capitaux propres : 400 000 − 360 000 = 40 000
   3. Part de capitaux propres : 100 − 90 = 10 %
   4. Prêt maximal au ratio cible de 80 % : 400 000 × 0,8 = 320 000

   Le dossier est au-dessus du ratio cible : 90 % observés contre 80 % exigés, et le prêt maximal de 320 000 laisse un écart de 40 000 à combler par de l’apport ou par une renégociation du prix. C’est le calcul à faire avant de déposer une demande, parce qu’il donne le montant exact à trouver et non une appréciation vague. Notez que 40 000 d’apport supplémentaire suffisent ici à faire rentrer le dossier dans le ratio cible — le raisonnement est linéaire, un montant d’apport en moins, c’est le même montant de prêt en moins, sans effet de seuil.

3. Un ratio peu commode : 133 340 sur 400 000

   1. Ratio prêt-valeur : 133 340 ÷ 400 000 = 33,335 %, affiché 33,34
   2. Capitaux propres : 400 000 − 133 340 = 266 660
   3. Part de capitaux propres : 100 − 33,34 = 66,66 %
   4. Prêt maximal au ratio cible de 80 % : 400 000 × 0,8 = 320 000

   Un ratio très bas et peu commode : 33,335 % exactement, affiché 33,34, dont le complément donne 66,66 % et non 66,665. L’arrondi à deux décimales fait ici que les deux pourcentages affichés totalisent 100,00 % — ce qui est la propriété qu’on attend d’eux, et elle est garantie par construction puisque la part de capitaux propres se calcule par soustraction et non par une seconde division. C’est un détail, mais il évite le désagrément d’un tableau où 33,34 et 66,67 feraient 100,01.

4. Emprunter plus que la valeur du bien : 260 000 sur 240 000

   1. Ratio prêt-valeur : 260 000 ÷ 240 000 = 108,333 %, affiché 108,33
   2. Capitaux propres : 240 000 − 260 000 = −20 000
   3. Part de capitaux propres : 100 − 108,33 = −8,33 %
   4. Prêt maximal au ratio cible de 80 % : 240 000 × 0,8 = 192 000

   Un ratio au-dessus de 100 % et des capitaux propres négatifs : l’emprunteur doit plus que ce que son bien vaut. La page ne refuse pas ce résultat, parce que la situation existe réellement — un financement des frais d’acquisition, une baisse du marché après l’achat, ou un crédit travaux dont le bien ne couvre pas encore la valeur. Ce qu’il faut en retenir, c’est que la vente ne suffirait plus à rembourser le prêt : les 20 000 manquants devraient être trouvés ailleurs, et c’est exactement la situation que le ratio sert à anticiper. Dans ce cas, le prêt maximal au ratio cible de 192 000 paraît hors de propos — il montre simplement à quel point le dossier est éloigné d’un ratio conventionnel.

5. Un ratio bas et une cible plus basse encore : 180 000 sur 450 000, pour 75 %

   1. Ratio prêt-valeur : 180 000 ÷ 450 000 = 40 %
   2. Capitaux propres : 450 000 − 180 000 = 270 000
   3. Part de capitaux propres : 100 − 40 = 60 %
   4. Prêt maximal au ratio cible de 75 % : 450 000 × 0,75 = 337 500

   Avec 40 % de ratio, l’emprunteur pourrait emprunter 337 500 et n’en demande que 180 000 : il reste 157 500 de capacité inutilisée. Deux lectures possibles, et elles n’ont pas la même conséquence. La première est celle de la prudence : un ratio bas protège contre une baisse du marché, et c’est la situation la plus confortable pour traverser un cycle. La seconde est celle du coût d’opportunité : chaque unité de capital non empruntée est un capital qui n’est pas investi ailleurs, et un ratio de 40 % sur un bien locatif peut signifier un rendement des fonds propres plus faible qu’un ratio de 80 %. La page donne le chiffre, pas l’arbitrage — qui dépend du coût du crédit comparé au rendement attendu.

Ce ratio mesure une seule chose : le rapport entre un montant emprunté et une valeur de bien. Il ne dit rien de la capacité de remboursement de l’emprunteur, qui dépend de ses revenus, de la durée du prêt, de ses autres charges et de son reste à vivre — un dossier à 60 % de ratio peut être plus fragile qu’un dossier à 90 % sur une durée plus longue, parce que le ratio ne contient ni les revenus ni les échéances. Il ne fixe aucun seuil : cette page ne contient ni prêteur, ni type de crédit, ni pays, et aucun ratio n’y est présenté comme conforme ou acceptable, parce que la limite dépend de l’établissement, de l’usage du bien — résidence principale, résidence secondaire, locatif — et du profil de l’emprunteur. La valeur de référence est elle-même une convention : prix d’achat, expertise, valeur hors frais d’acquisition ou valeur de marché à une date donnée donnent des ratios différents pour une même opération, et en France les frais d’acquisition représentent couramment 7 à 8 % du prix dans l’ancien — un prêt qui les finance dépasse donc la valeur du bien au sens strict, alors que le même dossier se lit autrement si la valeur retenue inclut ces frais. Le ratio est calculé à l’origine du prêt, sur une valeur et un capital figés à ce moment-là : il évolue ensuite tout seul, à mesure que le capital est remboursé et que le marché bouge, sans qu’aucune nouvelle décision n’ait été prise, et un ratio de 80 % peut devenir 60 % en dix ans ou 95 % après un retournement du marché. Enfin, la page ignore les garanties et leur coût — hypothèque ou caution, dont le traitement et le prix diffèrent — ainsi que l’assurance emprunteur, les frais de dossier et le taux d’intérêt, qui déterminent pourtant ce que l’opération coûte réellement. Elle ne remplace ni une simulation de crédit complète ni l’avis d’un prêteur. Les montants sont sans devise et se lisent dans la monnaie dans laquelle vous saisissez.

Un ratio de 80 %, est-ce une règle ou une convention ?

Une convention, et elle varie selon le pays, le prêteur et le type de bien — c’est pourquoi cette page ne contient aucune limite par défaut. Le 80 % est un usage courant dans les marchés où les prêts sont garantis par des organismes de refinancement, parce qu’au-delà le prêteur doit conserver une part du risque ou souscrire une assurance ; d’autres pays travaillent à 90 % ou à 60 %, et une banque peut accepter un ratio plus élevé pour un emprunteur dont les revenus sont solides. En France, la contrainte principale n’est d’ailleurs pas le ratio prêt-valeur mais le taux d’effort — la part des revenus absorbée par les échéances, que la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière situe en général autour de 35 %, avec une marge de flexibilité — et les deux ne mesurent pas la même chose : un dossier peut respecter le ratio prêt-valeur et être refusé pour un taux d’effort excessif, ou l’inverse. Servez-vous du ratio cible que votre prêteur annonce, et ne prenez pas un chiffre vu ailleurs pour une règle.

Quelle valeur faut-il retenir, le prix d’achat ou l’expertise ?

Le prêteur retient en pratique la plus basse des deux, parce que le ratio mesure sa protection et non l’intérêt de l’emprunteur : si le bien est vendu 300 000 et estimé 285 000, le ratio se calcule sur 285 000, et le même prêt de 240 000 passe de 80 % à 84,2 %. À cela s’ajoute la question des frais d’acquisition, qui en France représentent couramment 7 à 8 % du prix dans l’ancien et ne sont pas compris dans la valeur du bien au sens strict : un prêt qui les finance dépasse donc la valeur, même quand le ratio paraît confortable. La règle pratique est simple : calculez toujours vos ratios sur la même base pour comparer deux dossiers, et refaites le calcul avec la valeur que le prêteur retiendra avant de conclure qu’un dossier passe.

Un second prêt compte-t-il dans le ratio ?

Oui. Le ratio prêt-valeur rapporte à la valeur du bien l’ensemble des prêts qu’il garantit, et non la seule première ligne de crédit : un prêt travaux, un prêt relais, un second rang ou un crédit déjà en cours sur le même bien comptent tous, parce qu’ils sont remboursés par la même garantie et que le prêteur les voit au même titre. Additionnez donc les capitaux restant dus, et non les mensualités — ce sont des montants de dette qui entrent dans le ratio, pas des échéances. Les intérêts et l’assurance emprunteur, eux, n’y entrent pas : ils font partie du coût du crédit, pas de la dette rapportée à la valeur.

À quoi sert le prêt maximal au ratio cible ?

C’est le résultat le plus directement utilisable de la page : il traduit une contrainte de prêteur en un montant empruntable, pour la valeur du bien que vous avez saisie. Comparé au prêt réellement demandé, il dit s’il reste de la marge ou s’il manque de l’apport, et de combien. Un dossier qui demande 360 000 pour une valeur de 400 000 avec une cible de 80 % a besoin de 40 000 d’apport supplémentaire — le calcul donne le chiffre exact et évite de tâtonner. Il sert aussi en sens inverse, pour vérifier qu’un projet reste finançable avant d’engager des frais : si le prêt maximal est très inférieur au prix, aucune négociation sur le taux ne sauvera l’opération, c’est le montant de l’apport qu’il faut revoir.

Le ratio change-t-il après la mise en place du prêt ?

Oui, et sans qu’aucune décision ne soit prise : le ratio est calculé à l’origine sur un capital et une valeur figés, puis il évolue tout seul. Le capital diminue à chaque échéance remboursée, ce qui fait baisser le ratio ; la valeur du bien suit le marché, à la hausse comme à la baisse, ce qui le fait baisser ou monter. Un dossier à 80 % peut donc se retrouver à 60 % après dix ans de remboursement et une hausse modérée, ou à 95 % après un retournement du marché — c’est exactement le mécanisme qui produit des capitaux propres négatifs, quand la valeur passe sous le capital restant dû. C’est aussi la raison pour laquelle un ratio d’origine n’est jamais une photographie du risque actuel.

De combien de capitaux propres ai-je besoin pour que le prêt soit sûr ?

La page ne peut pas répondre, et aucun chiffre unique ne le peut, parce que la réponse dépend de ce que vous voulez mettre à l’abri : un ratio bas protège contre une baisse du marché et contre une revente forcée, mais il immobilise du capital qui pourrait être investi ailleurs. Ce qu’on peut dire est plus modeste : les capitaux propres sont votre coussin, et plus le ratio est élevé, plus ce coussin est mince — à 90 %, une baisse de 10 % de la valeur efface la totalité, ce qui est rarement l’horizon qu’on souhaite pour un achat. Regardez ensuite le coût d’opportunité : emprunter moins réduit le risque et peut réduire le rendement des fonds propres sur un bien locatif, et l’arbitrage dépend du taux du crédit comparé au rendement attendu, qui sortent tous les deux du périmètre de cette page.

• 12 CFR Part 34, Real Estate Lending and Appraisals, Appendix A to Subpart A — the supervisory loan-to-value limits a lending institution applies, and the framework in which a maximum loan against a property value is set — Office of the Comptroller of the Currency, via the Electronic Code of Federal Regulations (United States)
• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — the mark-to-market treatment of a mortgage against a property value, and the definition of the value side of a loan-to-value ratio — Federal Housing Finance Agency, via the Electronic Code of Federal Regulations (United States)
• Publication 936 (2025), Home Mortgage Interest Deduction — how a loan secured by a home is treated for tax, which is the layer this ratio leaves out — Internal Revenue Service (United States)